Хронологический возраст здания – Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни

 эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п. )

 смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

 прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий состоянию сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

cyberpedia.su

Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Производство Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

просмотров — 134

Классификация износа объектов недвижимости

Устранимый износ— это износ, устранение которого физически возможно и экономически целœесообразно, ᴛ.ᴇ. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Накопленный износ —уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Физическая жизнь здания— период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определœенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст— период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизньопределяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

В данный период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принœести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возрастрассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Учитывая зависимость отособенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизниздания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определœения таких показателœей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Читайте также

oplib.ru

3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия — Оценка имущества и имущественных прав в Украине

3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия

Износ характеризуется уменьшением со временем полезности здания (сооружения), его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие его конструктивную надежность, а также функциональное соответствие текущим потребностям. Кроме того, на стоимость оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменение рыночной среды, наложением ограничений на определенное .использование зданий и т. д.

Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.

Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)

Физическая жизнь — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.

Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая и физическая жизнь различаются между собой — обычно экономическая жизнь короче. Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.

Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.

Износ с точки зрения оценки отличается от бухгалтерского значения износа в виде амортизации. Под амортизацией в бухгалтерском учете подразумевается постепенное перенесение первоначальной стоимости на стоимость изготавливаемой продукции согласно нормам; износ рассчитывается как сумма накопленных амортизационных отчислений и к уменьшению полезности здания (сооружения) отношения не имеет.

Для износа характерно подразделение на устранимый и неустранимый. Устранимым признается износ, ликвидация которого физически возможна и экономически целесообразна. Последнее означает, что производимые расходы на ликвидацию износа должны повышать стоимость объекта.

В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:

•         физический;

•         функциональный;

•         внешний.

Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.

Оценка физического износа

Физический износ — уменьшение стоимости из-за частичной или полной утраты оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств вследствие естественного старения объекта, последствий его эксплуатации или аварий. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устраняется износ путем проведе­ния ремонтов, целью которых является восстановление первоначальных потребительских свойств объекта.

Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости объекта.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

•нормативный;

•стоимостной.

Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. (табл. 3.13).

Таблица 3.13

Шкала оценки физического износа зданий

Более точные результаты дает детализированная форма оценки физического износа. Она осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. При обследовании объектов иногда допускается раскрытие отдельных конструктивных элементов.

Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:

                                                           (3.23)

где:     К_и— коэффициент физического износа;

Ф_и — величина физического износа, %.

Величина физического износа определяется по формуле:

                                                           (3.24)

где:     F_{i –} «взвешенный» износ конструктивного элемента;

i— количество конструктивных элементов.

                                                                       (3.25)

где:     f_i  – процент износа элемента;

l_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.

Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах «Правил оценки физического износа жилых зданий». Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 «Правил оценки физического износа жилых зданий» (табл. 3.14.)

Таблица 3.14

Износ фундаментов ленточных каменных

Подобные характеристики износа установлены для каждого конструктивного элемента.

Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:

—  при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;

—  при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;

—  при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.

Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания принимается по таблицам сборников УПВС. Для оцениваемого объекта находится объект-аналог, удельные веса конструктивных элементов которого приравниваются к удельным весам конструктивных элементов оцениваемого объекта.

Например, согласно сборника №33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий …» объектом-аналогом оцениваемому объекту является продовольственный магазин объемом до 5000м³ 1 группы капитальности. В соответствии с выбранным аналогом определяется удельный вес каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и, далее, с учетом величины удельного веса конструктивного элемента производится оценка его физического износа (табл. 3.15).

Таблица 3.15 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в стоимости здания

Далее составляется результирующая таблица расчета физического износа (Ф_и) и коэффициента физического износа (К_и) — (табл. 3.16.)

Данный метод достаточно универсален и применим к объектам, для которых можно найти аналоги в сборниках УПВС с поэлементной разбивкой.

Приведенная методика является наиболее распространенной в практике оценки, что связано с нормативным урегулированием расчетов. В то же время ей присущи существенные недостатки:

•         отсутствие учета нетипичных условий эксплуатации;

•         трудоемкость выполнения работ из-за детализации исследования каждого элемента здания;

•         субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов и определения процента износа.

Согласно стоимостному методу оценки физического износа, его величина выражается в определении затрат на восстановление элементов здания до уровня восстановительной стоимости. Этот метод является более точным по сравнению с рассмотренным выше, поскольку износ рассчитывается исходя из действующих цен по доведению изношенных элементов до нового состояния. Он базируется на признанных покупателем затратах по ремонту объекта.

К главному недостатку стоимостного метода следует отнести обязательную детализацию работ и точность определения затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета приведен в табл. 3.17.

Таблица 3.16

Пример расчета коэффициента физического износа

21

bookwu.net

Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости

Дом Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости

просмотров — 29

Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Определœение износа объекта методом расчета срока его жизни

1. В связи с определœением износа объекта методом расчета срока его жизни крайне важно рассмотреть следующие понятия:

· срок экономической жизни объекта;

· срок физической жизни объекта;

· эффективный возраст объекта;

· хронологический возраст объекта;

· срок оставшейся экономической жизни здания;

· нормативный срок службы зданий и сооружений.

2. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в тече­ние которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В данный период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производи­мые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

3. Срок физической жизни объекта — это период времени, когда здание существует, в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

4. Эффективный возраст — это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических фак­торов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает воз­можность его продажи. В случае если после капитального ремонта кирпич­ный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.

6. Срок оставшейся экономической жизни здания — это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период часто используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок ос­тавшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.

7. Нормативный срок службы — это определœенный норматив­ными актами срок службы зданий и сооружений.

8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимо­стью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС = ЭВ/ТС,(8.8)

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ТС — типичный срок физической жизни.

9. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического воз­раста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

На этом этапе крайне важно из полной восстановительной стоимости объекта недвижимости вычесть величину его сово­купного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа, или остаточную восстановительную стоимость.

oplib.ru

Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Дом Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

просмотров — 69

Определœение износа объекта методом расчета срока его жизни

1. В связи с определœением износа объекта методом расчета срока его жизни крайне важно рассмотреть следующие понятия:

· срок экономической жизни объекта;

· срок физической жизни объекта;

· эффективный возраст объекта;

· хронологический возраст объекта;

· срок оставшейся экономической жизни здания;

· нормативный срок службы зданий и сооружений.

2. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в тече­ние которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В данный период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производи­мые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

3. Срок физической жизни объекта — это период времени, когда здание существует, в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

4. Эффективный возраст — это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических фак­торов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает воз­можность его продажи. В случае если после капитального ремонта кирпич­ный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.

6. Срок оставшейся экономической жизни здания — это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период часто используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок ос­тавшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.

7. Нормативный срок службы — это определœенный норматив­ными актами срок службы зданий и сооружений.

8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимо­стью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС = ЭВ/ТС,(8.8)

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ТС — типичный срок физической жизни.

9. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического воз­раста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

oplib.ru