Хронологический возраст здания – Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни
Виды физического износа зданий
Под понятием «износ» принято понимать уменьшение экономической привлекательности объекта недвижимости, его полезности для потенциального инвестора. Износ выражается в постоянном снижении стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. C эксплуатацией здания, его потребительские свойства, конструктивная надежность, а также функциональные характеристики постепенно снижаются. Помимо износа на стоимость объекта оказывают влияние и такие факторы, как изменение внешней экономической среды и особенности законодательства, действующего в рассматриваемом временном промежутке. Обычно износ измеряется в процентах, а его стоимостным выражением принято считать обесценивание.
Существует несколько причин обесценивания объекта недвижимости, и в зависимости от вида причин выделяют следующие виды износа:
Виды:
- функциональный;
- физический;
- внешний.
Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым условием устранения последствий износа является то, что все работы, направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.
Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:
- Физическая жизнь здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого его основные конструктивные и функциональные характеристики соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта недвижимости.
- Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода здания в эксплуатацию до момента его оценки.
- Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта. Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент, когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания ввиду большой степени общего износа.
- Эффективный возраст – определяется совокупностью хронологического возраста и экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных условиях его эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
- Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека. существуют следующие методы расчета физического износа объектов недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
- Нормативный оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных нормативных инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации для определения физического износа жилых зданий во время планирования капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической инвентаризации.
zarja.org
Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели. Виды износа
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ)
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
- Физический И=(ХВ/ФЖ)*100%
a. Устранимый(Короткоживущих элементов ,Долгоживущих элементов)
b.Неустранимый (Короткоживущих элементов, Долгоживущих элементов)
- Функциональный
a. Устранимый( Короткоживущих элементов, Долгоживущих элементов)
b.Неустранимый (Короткоживущих элементов, Долгоживущих элементов)
- Внешний (экономический) как правило неустранимый
12. Возврат капитала по методу Инвуда. (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.д.)
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
,
где SFF — фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Пример: Условия инвестирования:
Срок – 5 лет, доход на инвестиции – 12 %
Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
cyberpedia.su
Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения существования. В теории и практике различают четыре вида циклов: как объекта собственности, как товара, как вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:
1.Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.
2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.
Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:
1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).
2. Создание, формирование (проектирование, строительство).
3. Ввод в эксплуатацию.
4. Владение и использование.
5. Функциональное, экономическое устаревание.
6. Физический износ.
7. Капитальный ремонт или реконструкция.
8. Ухудшение потребительских свойств.
9. Изменение функционального назначения.
10. Конец экономического срока жизни.
11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).
На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:
1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).
2. Владение и пользование в определенный период.
3. Управление объектом.
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.
5. Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.
6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.
7. Изменение функционального назначения объекта.
8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).
9. Конец экономической жизни объекта.
10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.
На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;
эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п. )
смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;
прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий состоянию сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.
cyberpedia.su
Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Производство Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показателипросмотров — 134
Классификация износа объектов недвижимости
| ИЗНОС | ||||
| Физический • устранимый • неустранимый | Функциональный • устранимый • неустранимый | Внешний (экономический) • как правило, неустранимый | ||
Устранимый износ— это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, ᴛ.ᴇ. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Накопленный износ —уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Накопленный износ является функцией времени жизни объекта.
Физическая жизнь здания— период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).
Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст— период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизньопределяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.
В данный период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возрастрассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Учитывая зависимость отособенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизниздания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Читайте также
Классификация износа объектов недвижимости ИЗНОС Физический • устранимый • неустранимый Функциональный • устранимый • неустранимый Внешний (экономический) • как правило, неустранимый Устранимый износ- это износ,… [читать подробенее]
Классификация износа объектов недвижимости ИЗНОС Физический • устранимый • неустранимый Функциональный • устранимый • неустранимый Внешний (экономический) • как правило, неустранимый Устранимый износ- это износ,… [читать подробенее]
oplib.ru
3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия — Оценка имущества и имущественных прав в Украине
3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия
Износ характеризуется уменьшением со временем полезности здания (сооружения), его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие его конструктивную надежность, а также функциональное соответствие текущим потребностям. Кроме того, на стоимость оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменение рыночной среды, наложением ограничений на определенное .использование зданий и т. д.
Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.
 |
Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)
Физическая жизнь — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.
Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая и физическая жизнь различаются между собой — обычно экономическая жизнь короче. Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.
Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.
Износ с точки зрения оценки отличается от бухгалтерского значения износа в виде амортизации. Под амортизацией в бухгалтерском учете подразумевается постепенное перенесение первоначальной стоимости на стоимость изготавливаемой продукции согласно нормам; износ рассчитывается как сумма накопленных амортизационных отчислений и к уменьшению полезности здания (сооружения) отношения не имеет.
Для износа характерно подразделение на устранимый и неустранимый. Устранимым признается износ, ликвидация которого физически возможна и экономически целесообразна. Последнее означает, что производимые расходы на ликвидацию износа должны повышать стоимость объекта.
В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:
• физический;
• функциональный;
• внешний.
Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.
 |
Оценка физического износа
Физический износ — уменьшение стоимости из-за частичной или полной утраты оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств вследствие естественного старения объекта, последствий его эксплуатации или аварий. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устраняется износ путем проведения ремонтов, целью которых является восстановление первоначальных потребительских свойств объекта.
Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости объекта.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
•нормативный;
•стоимостной.
Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. (табл. 3.13).
Таблица 3.13
|
Физический износ, % |
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
|
020 |
Хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Есть отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта и устраняются в процессе ремонта |
|
2140 |
Удовлетворительное |
Элементы здания в целом пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта, целесообразного на этой стадии |
|
4160 |
Неудовлетворительное |
Эксплуатация элементов здания возможна только при условии проведения их ремонта |
|
6180 |
Ветхое. |
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, ненесущих -очень ветхое. Ограниченное выполнение элементами своих функций возможно при проведении охранных мероприятий или полной замене этих элементов |
|
81100 |
Непригодное; |
Элементы здания находятся в разрушенном состоянии. При 100 % износе остатки элемента полностью ликвидированы |
Шкала оценки физического износа зданий
Более точные результаты дает детализированная форма оценки физического износа. Она осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. При обследовании объектов иногда допускается раскрытие отдельных конструктивных элементов.
Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:
(3.23)
где: Ки— коэффициент физического износа;
Фи — величина физического износа, %.
Величина физического износа определяется по формуле:
(3.24)
где: Fi – «взвешенный» износ конструктивного элемента;
i— количество конструктивных элементов.
(3.25)
где: fi – процент износа элемента;
li – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.
Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах «Правил оценки физического износа жилых зданий». Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 «Правил оценки физического износа жилых зданий» (табл. 3.14.)
Таблица 3.14
Износ фундаментов ленточных каменных
|
Признаки износа |
Количественная опенка |
Физический износ, % |
|
Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа |
Ширина трещин до 2мм |
0-20 |
|
Отдельные глубокие трещины, следы влаги на поверхности цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная просадка фундаментов |
То же, до 5 мм |
21 — 40 |
|
Выпучивание и видимое искривление цоколя, которое распространяется на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала |
Неравномерная просадка с общим прогибом стены до 0,02 ее длины |
41 — 60 |
|
Массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, значительное вспучивание грунта и разрушение стен подвала |
Прогиб стены более 0,02 ее длины |
61 — 80 |
Подобные характеристики износа установлены для каждого конструктивного элемента.
Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:
— при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;
— при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;
— при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.
Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания принимается по таблицам сборников УПВС. Для оцениваемого объекта находится объект-аналог, удельные веса конструктивных элементов которого приравниваются к удельным весам конструктивных элементов оцениваемого объекта.
Например, согласно сборника №33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий …» объектом-аналогом оцениваемому объекту является продовольственный магазин объемом до 5000м3 1 группы капитальности. В соответствии с выбранным аналогом определяется удельный вес каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и, далее, с учетом величины удельного веса конструктивного элемента производится оценка его физического износа (табл. 3.15).
Таблица 3.15 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в стоимости здания
|
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % |
|
Фундаменты |
6 |
|
Стены и перегородки |
31 |
|
Перекрытия |
10 |
|
Кровля |
12 |
|
Полы |
6 |
|
Проемы |
11 |
|
Отделочные работы |
4 |
|
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства |
17 |
|
Прочие работы |
3 |
|
Итого: |
100 |
Далее составляется результирующая таблица расчета физического износа (Фи) и коэффициента физического износа (Ки) — (табл. 3.16.)
Данный метод достаточно универсален и применим к объектам, для которых можно найти аналоги в сборниках УПВС с поэлементной разбивкой.
Приведенная методика является наиболее распространенной в практике оценки, что связано с нормативным урегулированием расчетов. В то же время ей присущи существенные недостатки:
• отсутствие учета нетипичных условий эксплуатации;
• трудоемкость выполнения работ из-за детализации исследования каждого элемента здания;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов и определения процента износа.
Согласно стоимостному методу оценки физического износа, его величина выражается в определении затрат на восстановление элементов здания до уровня восстановительной стоимости. Этот метод является более точным по сравнению с рассмотренным выше, поскольку износ рассчитывается исходя из действующих цен по доведению изношенных элементов до нового состояния. Он базируется на признанных покупателем затратах по ремонту объекта.
К главному недостатку стоимостного метода следует отнести обязательную детализацию работ и точность определения затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета приведен в табл. 3.17.
Таблица 3.16
Пример расчета коэффициента физического износа
|
Элементы конструкции |
Уд-вес, % |
Характеристика износа |
% износа |
Средневзвешенный износ , % |
|
фундамент |
6 |
отдельные трещины в цоколе, местами полный износ горизонтальной и вертикальной гидроизоляции |
25 |
1,5 |
|
стены и перегородки |
31 |
отдельные трещины |
25 |
7,75 |
|
перекрытия |
10 |
местами трещины в местах примыканий |
20 |
2 |
|
кровля |
12 |
местами протечки и отслоения покрытий |
10 |
1,2 |
|
полы |
6 |
износ поверхности полов лестничных клеток |
30 |
1,8 |
|
проемы |
11 |
износ отдельных элементов оконных проемов |
15 |
1,65 |
|
отделочные работы |
4 |
в помещениях значительных дефектов нет; отслоения штукатурного и окрасочного слоев фасада и лестничных клеток |
15 |
0,6 |
|
внутренние сани-тарно-технические и электрические устройства |
17 |
следы ремонтов системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения |
30 |
5,1 |
|
прочие работы |
3 |
затекания приямков, просадка отмостки |
10 |
0,3 |
|
ИТОГО: |
100 |
|
Фи, % |
21,9 |
|
|
|
|
ки |
0,781 |
21
bookwu.net
Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости
Дом Определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимостипросмотров — 29
Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни крайне важно рассмотреть следующие понятия:
· срок экономической жизни объекта;
· срок физической жизни объекта;
· эффективный возраст объекта;
· хронологический возраст объекта;
· срок оставшейся экономической жизни здания;
· нормативный срок службы зданий и сооружений.
2. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В данный период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
3. Срок физической жизни объекта — это период времени, когда здание существует, в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
4. Эффективный возраст — это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. В случае если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.
6. Срок оставшейся экономической жизни здания — это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период часто используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.
7. Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
И/ВС = ЭВ/ТС,(8.8)
где И — износ;
ВС — восстановительная стоимость;
ЭВ — эффективный возраст;
ТС — типичный срок физической жизни.
9. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.
На этом этапе крайне важно из полной восстановительной стоимости объекта недвижимости вычесть величину его совокупного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа, или остаточную восстановительную стоимость.
oplib.ru
Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Дом Хронологический возраст — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.просмотров — 69
Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни крайне важно рассмотреть следующие понятия:
· срок экономической жизни объекта;
· срок физической жизни объекта;
· эффективный возраст объекта;
· хронологический возраст объекта;
· срок оставшейся экономической жизни здания;
· нормативный срок службы зданий и сооружений.
2. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В данный период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
3. Срок физической жизни объекта — это период времени, когда здание существует, в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
4. Эффективный возраст — это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. В случае если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.
6. Срок оставшейся экономической жизни здания — это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период часто используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.
7. Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
И/ВС = ЭВ/ТС,(8.8)
где И — износ;
ВС — восстановительная стоимость;
ЭВ — эффективный возраст;
ТС — типичный срок физической жизни.
9. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.
oplib.ru