Порядок заключения сделок с недвижимостью –  Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже : Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – О.Ю. Скворцов : Книги по праву, правоведение

Порядок оформления сделок с недвижимостью

Сделка с недвижимостью начинается непосредственно с составления договора (пусть и предварительного) и длится вплоть до получения Вами свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества или денежных средств за проданное Вами недвижимое имущество.

Необходимым условием составления любого договора связанного с передачей (продажей) недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор дарения, предварительный договор, договор о задатке и т.д.), является указание места составления данного договора, число составления договора, указание всех паспортных данных сторон участвующих в договоре, четкое описание самого предмета договора (передаваемого имущества) с указанием всех его технических характеристик (адреса объекта, его площади, кадастрового номера и т.д.), необходимо указать стоимость отчуждаемого объекта (для предварительного договора и договора о задатке необходимо указание суммы вносимого задатка и суммы основного договора – суммы, за которую объект будет продаваться), также необходимо указывать сроки действия договора – для предварительного договора и договора о задатке.

Указанная форма составления договоров нашла свое широкое применение благодаря простоте его составления – договор не обязательно заверять у нотариуса, он может быть составлен сторонами как в печатном виде, так и простой шариковой ручкой. Как правило (и это оптимальный вариант), подписание договоров купли-продажи, дарения недвижимого имущества лучше подписывать непосредственно при сдаче его на регистрацию в Управление Федеральной службы.

Если Вы готовы к покупке конкретного объекта недвижимости, вам, перед составлением договора необходимо удостовериться в полномочиях лица, которому вы будете вносить денежную сумму – если это собственник объекта недвижимости, то проверить его паспортные данные, если доверенное лицо собственника, ознакомиться с доверенностью, в которой указаны его полномочия. Также, необходимо, на сколько это возможно в конкретный промежуток времени, произвести общую проверку юридической стороны документов на объект недвижимости – это может быть полная проверка правовой, юридической и технической стороны документов.

После ознакомления в вышеуказанными документами, Вам необходимо заключить либо соглашение о вносимом задатке, авансе, либо заключить предварительный договор – договора, срок действий которых определяется до заключения основного договора. Также необходимо (желательно) описать процедуру передачи денежных средств при осуществлении сделки, а также  (касается квартир и домов) вопросы с выпиской жильцов – срок их выписки из помещения и физического освобождения указанного помещения после заключения основного договора оговаривается сумма предстоящей сделки, которая будет указана в основном договоре.

После заключение вышеуказанных документов, если вы не делали полной проверки правоустанавливающих документов, идет непосредственно их юридическая, правовая и техническая экспертиза, она может проходить параллельно с осуществлением сбора необходимых документов для сделки. 

По окончании проверки документов и наличия их полного пакета, необходимого для осуществления сделки, Вы и собственник решаете, каким образом будет производится передача денежных средств (банковская ячейка, перечисление денежной суммы на счет, наличным путем и т.д.), время подписание основного договора, время и число сдачи договора на государственную регистрацию. Или при этой встрече (если ранее было это оговорено), или на следующую встречу (перед заключением договора) предоставляется подготовленный проект основного договора, после обсуждения которого составляются его оригиналы в требуемом  количестве экземпляров и назначается день сделки.

В этой статье, мы постарались в общем описать процедуру совершения сделок с недвижимостью, ее можно позиционировать как «классическую», применительно к несложным видам сделок с недвижимостью.

Ситуации, возникающие при покупке и продаже недвижимости бывают разной сложности (это зависит от многих факторов) поэтому, в каждом конкретном случае необходимо детально прорабатывать ранее указанную схему оформления сделки с недвижимостью. Это может быть и более сложные юридические, технические  и правовые экспертизы, объем подготавливаемых документов для сделки с недвижимостью тоже может быть разный, как и сама техника проведения сделки с недвижимостью. Подготовка документов тоже может нести много сложностей. Поэтому Вы можете доверить этот процесс специалисту, непосредственно контролируя его действия.

Мы ждем вас по адресу ул. Ястынская, д. 11.

vash-interes.com

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С. ГОЛУБОК
Сергей Голубок, Санкт-Петербургское адвокатское бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».
Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием. Северо-Западный округ как один из наиболее «самобытных регионов», возможно, ранее других формулирует новые подходы к законодательству.

Могут ли государственные органы сдавать в аренду общее имущество дома?
С одной стороны, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ сособственниками общего имущества в многоквартирном доме являются собственники квартир, расположенных в таком доме. С другой стороны, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — Комитет) активно сдает такое имущество, иногда даже лестничные клетки, в аренду. По мнению Главного управления (до 1 января 2005 года такая правовая позиция поддерживалась государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (Санкт-Петербург)), распоряжение таким общим имуществом возможно только с согласия всех сособственников, то есть собственников квартир, находящихся в таком многоквартирном доме.
Вместе с тем практика ФАС СЗО по ряду дел (см., например: Постановление ФАС СЗО от 9 сентября 2004 г. N А56-2470/04) складывается в пользу Комитета: для обоснования права на распоряжение таким имуществом достаточно представления выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга на соответствующий объект.
Со вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ (см. ст. 36) Комитету, по-видимому, будет труднее отстаивать свою правоту по подобным делам.
Можно ли регистрировать право собственности на объекты культурного наследия?
В соответствии с п. 2 ст. 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, приостановлена регистрация прав государственной (муниципальной) собственности на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности.
Следовательно, раз право государственной собственности не зарегистрировано, при продаже таких объектов, например, Фондом имущества Санкт-Петербурга, невозможна государственная регистрация прав частных приобретателей — такова позиция Главного управления со ссылкой на ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Возможна государственная регистрация перехода права на такой объект, если он все же был зарегистрирован в качестве собственности публичного субъекта (Постановление ФАС СЗО от 31 мая 2004 г. N А56-50380/03) (например, в качестве государственной собственности Санкт-Петербурга) еще до вступления в силу Федерального закона «Об объектах культурного наследия…» (2002 год).
Изложенная правовая позиция Федеральной регистрационной службы о невозможности регистрации прав на объекты культурного наследия встретила неоднозначное понимание судов. В нескольких случаях ФАС СЗО признал отказы в регистрации прав в подобных ситуациях незаконными, возможно, вопрос будет рассмотрен ВАС РФ, во всяком случае несколько жалоб туда направлены Главным управлением.
Возможна ли государственная регистрация прав на чердаки и мансарды?
По мнению Главного управления, исходя из ст. ст. 289, 290 ГК РФ, невозможно отчуждение общего имущества многоквартирных домов (в том числе чердаков и мансард) отдельно от квартир. Несмотря на это, арбитражные суды указывают, что если чердак (мансарда) серьезно реконструированы, в это вложены значительные средства, то фактически создан новый объект недвижимого имущества, право на который должно быть зарегистрировано (Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2002 г. N А56-36075/01).
Суды общей юрисдикции такую точку зрения не разделяют, руководствуясь правовой позицией о недопустимости передачи чердаков и мансард в многоквартирных домах в собственность отдельно от квартир, высказанной в одном из определений Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61). Поэтому граждане, не добившись государственной регистрации права на такие объекты и признания отказа органа Федеральной регистрационной службы незаконным в суде общей юрисдикции, предъявляют иски о признании своего права собственности на чердаки (мансарды). Иногда они удовлетворяются, и на основании судебного решения орган Федеральной регистрационной службы уже обязан зарегистрировать право собственности.

Каким образом разграничивается собственность на недвижимость между государством и профсоюзными организациями?
В последние годы органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ, в том числе Комитет, стали заявлять требования на объекты недвижимости, переданные в советское время «на баланс» или «в ведение» профсоюзным организациям. По мнению представителей государства, такое имущество было передано профсоюзам не в собственность, а лишь в оперативное управление, профсоюзы были не вправе им распоряжаться и теперь такое имущество должно быть возвращено в государственную собственность.
Почти все подобные дела (одно из наиболее известных в Санкт-Петербурге — дело о даче Половцева (см.: Постановление ФАС СЗО от 19 февраля 2002 г. по делу N А56-4580/01)) были решены судами в пользу государства. В ходе их рассмотрения возникает также вопрос о защите прав добросовестных приобретателей, купивших подобные объекты у профсоюзов еще до того, как государство заявило на них какие-либо права.
Исходя из позиции законодателя (ст. 301 ГК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П), в подобных ситуациях должен заявляться виндикационный иск. Однако Комитет заявлял иски о признании права собственности на профсоюзную недвижимость, и они удовлетворялись судами: Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2004 г. N А56-38811/02 (иск Комитета о признании права собственности был удовлетворен Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области при рассмотрении дела по первой инстанции). По подобным делам ФАС СЗО отменял (см.: Постановление ФАС СЗО от 5 декабря 2001 г. N А42-7847/00-13-2009/01) состоявшиеся по делу судебные решения и принимал решения о направлении дела на новое рассмотрение с указанием на необходимость рассмотрения вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества.
Регистрируется ли прекращение договора аренды государственного имущества, если арендатор не уведомлен надлежащим образом?
Дабы избежать прекращения договоров аренды недвижимого имущества со стороны органа по управлению государственным имуществом (например, Комитета), частные арендаторы просто отказываются получать уведомления о прекращении договора аренды, направляемые им по почте. В таком случае нет основания для государственной регистрации прекращения такого договора аренды.
Вместе с тем арбитражные суды признают арендатора надлежаще извещенным, если почтовой службой был составлен специальный акт о том, что представитель арендатора отказался получить направленное ему из Комитета уведомление.
Необходима ли государственная регистрация перехода прав на земельный участок под передаваемым объектом недвижимости?
Как отмечалось выше, Главному управлению с 1 января 2005 г. были переданы полномочия государственных учреждений юстиции — Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты. После реорганизации выяснилось, что государственные регистраторы прав указанных учреждений юстиции вплоть до конца 2004 года по-разному применяли ст. 35 Земельного кодекса РФ. В соответствии с ней по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение необходимо оформление и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимого имущества. Городское бюро не требовало у субъектов оборота документы, подтверждающие права на земельный участок под отчуждаемыми объектами недвижимости, что фактически означало отчуждение земельного участка as such, без специального оформления.
Областная палата скрупулезно следовала предписаниям ст. 35 Земельного кодекса РФ и требовала оформления документов на земельный участок (кадастровый учет и пр.), суды признавали эту практику законной, однако она, по мнению Городского бюро, в условиях Санкт-Петербурга была невозможна, затратна и нецелесообразна. Сейчас необходима унификация практики в рамках единого территориального органа — Главного управления, и, судя по всему, будет воспринята практика Городского бюро.
Правоприменение
«Местные особенности» правоприменения ярко проявились в ходе проведенного в январе 2005 года преобразования региональных учреждений юстиции, занимавшихся регистрацией прав на недвижимость, в территориальные органы Федеральной регистрационной службы, подведомственной Министерству юстиции РФ. В Северо-Западном регионе при преобразовании Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты путем их присоединения к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — Главное управление) с 1 января 2005 года выяснилось, что по отдельным вопросам процедуры государственной регистрации и оформления правоустанавливающих документов практика этих органов, расположенных в одном городе, была прямо противоположна.
ЭЖ-Юрист, 2005, N 22

ЭКОЛОГО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ СПОРТИВНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ  »

Комментарии к законам »

www.lawmix.ru

Порядок заключения сделок с недвижимостью

(Голубок С.)

(«ЭЖ-Юрист», 2005, N 22)

Текст документа

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С. ГОЛУБОК

Сергей Голубок, Санкт-Петербургское адвокатское бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием. Северо-Западный округ как один из наиболее «самобытных регионов», возможно, ранее других формулирует новые подходы к законодательству.

Могут ли государственные органы сдавать в аренду общее имущество дома?

С одной стороны, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ сособственниками общего имущества в многоквартирном доме являются собственники квартир, расположенных в таком доме. С другой стороны, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — Комитет) активно сдает такое имущество, иногда даже лестничные клетки, в аренду. По мнению Главного управления (до 1 января 2005 года такая правовая позиция поддерживалась государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (Санкт-Петербург)), распоряжение таким общим имуществом возможно только с согласия всех сособственников, то есть собственников квартир, находящихся в таком многоквартирном доме.

Вместе с тем практика ФАС СЗО по ряду дел (см., например: Постановление ФАС СЗО от 9 сентября 2004 г. N А56-2470/04) складывается в пользу Комитета: для обоснования права на распоряжение таким имуществом достаточно представления выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга на соответствующий объект.

Со вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ (см. ст. 36) Комитету, по-видимому, будет труднее отстаивать свою правоту по подобным делам.

Можно ли регистрировать право собственности на объекты культурного наследия?

В соответствии с п. 2 ст. 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, приостановлена регистрация прав государственной (муниципальной) собственности на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности.

Следовательно, раз право государственной собственности не зарегистрировано, при продаже таких объектов, например, Фондом имущества Санкт-Петербурга, невозможна государственная регистрация прав частных приобретателей — такова позиция Главного управления со ссылкой на ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Возможна государственная регистрация перехода права на такой объект, если он все же был зарегистрирован в качестве собственности публичного субъекта (Постановление ФАС СЗО от 31 мая 2004 г. N А56-50380/03) (например, в качестве государственной собственности Санкт-Петербурга) еще до вступления в силу Федерального закона «Об объектах культурного наследия…» (2002 год).

Изложенная правовая позиция Федеральной регистрационной службы о невозможности регистрации прав на объекты культурного наследия встретила неоднозначное понимание судов. В нескольких случаях ФАС СЗО признал отказы в регистрации прав в подобных ситуациях незаконными, возможно, вопрос будет рассмотрен ВАС РФ, во всяком случае несколько жалоб туда направлены Главным управлением.

Возможна ли государственная регистрация прав на чердаки и мансарды?

По мнению Главного управления, исходя из ст. ст. 289, 290 ГК РФ, невозможно отчуждение общего имущества многоквартирных домов (в том числе чердаков и мансард) отдельно от квартир. Несмотря на это, арбитражные суды указывают, что если чердак (мансарда) серьезно реконструированы, в это вложены значительные средства, то фактически создан новый объект недвижимого имущества, право на который должно быть зарегистрировано (Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2002 г. N А56-36075/01).

Суды общей юрисдикции такую точку зрения не разделяют, руководствуясь правовой позицией о недопустимости передачи чердаков и мансард в многоквартирных домах в собственность отдельно от квартир, высказанной в одном из определений Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61). Поэтому граждане, не добившись государственной регистрации права на такие объекты и признания отказа органа Федеральной регистрационной службы незаконным в суде общей юрисдикции, предъявляют иски о признании своего права собственности на чердаки (мансарды). Иногда они удовлетворяются, и на основании судебного решения орган Федеральной регистрационной службы уже обязан зарегистрировать право собственности.

Каким образом разграничивается собственность на недвижимость между государством и профсоюзными организациями?

В последние годы органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ, в том числе Комитет, стали заявлять требования на объекты недвижимости, переданные в советское время «на баланс» или «в ведение» профсоюзным организациям. По мнению представителей государства, такое имущество было передано профсоюзам не в собственность, а лишь в оперативное управление, профсоюзы были не вправе им распоряжаться и теперь такое имущество должно быть возвращено в государственную собственность.

Почти все подобные дела (одно из наиболее известных в Санкт-Петербурге — дело о даче Половцева (см.: Постановление ФАС СЗО от 19 февраля 2002 г. по делу N А56-4580/01)) были решены судами в пользу государства. В ходе их рассмотрения возникает также вопрос о защите прав добросовестных приобретателей, купивших подобные объекты у профсоюзов еще до того, как государство заявило на них какие-либо права.

Исходя из позиции законодателя (ст. 301 ГК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П), в подобных ситуациях должен заявляться виндикационный иск. Однако Комитет заявлял иски о признании права собственности на профсоюзную недвижимость, и они удовлетворялись судами: Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2004 г. N А56-38811/02 (иск Комитета о признании права собственности был удовлетворен Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области при рассмотрении дела по первой инстанции). По подобным делам ФАС СЗО отменял (см.: Постановление ФАС СЗО от 5 декабря 2001 г. N А42-7847/00-13-2009/01) состоявшиеся по делу судебные решения и принимал решения о направлении дела на новое рассмотрение с указанием на необходимость рассмотрения вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества.

Регистрируется ли прекращение договора аренды государственного имущества, если арендатор не уведомлен надлежащим образом?

Дабы избежать прекращения договоров аренды недвижимого имущества со стороны органа по управлению государственным имуществом (например, Комитета), частные арендаторы просто отказываются получать уведомления о прекращении договора аренды, направляемые им по почте. В таком случае нет основания для государственной регистрации прекращения такого договора аренды.

Вместе с тем арбитражные суды признают арендатора надлежаще извещенным, если почтовой службой был составлен специальный акт о том, что представитель арендатора отказался получить направленное ему из Комитета уведомление.

Необходима ли государственная регистрация перехода прав на земельный участок под передаваемым объектом недвижимости?

Как отмечалось выше, Главному управлению с 1 января 2005 г. были переданы полномочия государственных учреждений юстиции — Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты. После реорганизации выяснилось, что государственные регистраторы прав указанных учреждений юстиции вплоть до конца 2004 года по-разному применяли ст. 35 Земельного кодекса РФ. В соответствии с ней по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение необходимо оформление и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимого имущества. Городское бюро не требовало у субъектов оборота документы, подтверждающие права на земельный участок под отчуждаемыми объектами недвижимости, что фактически означало отчуждение земельного участка as such, без специального оформления.

Областная палата скрупулезно следовала предписаниям ст. 35 Земельного кодекса РФ и требовала оформления документов на земельный участок (кадастровый учет и пр.), суды признавали эту практику законной, однако она, по мнению Городского бюро, в условиях Санкт-Петербурга была невозможна, затратна и нецелесообразна. Сейчас необходима унификация практики в рамках единого территориального органа — Главного управления, и, судя по всему, будет воспринята практика Городского бюро.

Правоприменение

«Местные особенности» правоприменения ярко проявились в ходе проведенного в январе 2005 года преобразования региональных учреждений юстиции, занимавшихся регистрацией прав на недвижимость, в территориальные органы Федеральной регистрационной службы, подведомственной Министерству юстиции РФ. В Северо-Западном регионе при преобразовании Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты путем их присоединения к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — Главное управление) с 1 января 2005 года выяснилось, что по отдельным вопросам процедуры государственной регистрации и оформления правоустанавливающих документов практика этих органов, расположенных в одном городе, была прямо противоположна.

——————————————————————

Название документа

center-bereg.ru

Договора заключения сделок по недвижимости

Договора заключения сделок по недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Санкт- Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра финансов, анализа и учета

Контрольная работа

На тему: «Договора заключения сделок по недвижимости»

Работу выполнила

Работу проверил

Санкт- Петербург

2011

ВВЕДЕНИЕ

Каждый день, общаясь с людьми, находясь в социальной среде, мы сталкиваемся с процессом называемым сделкой. Будь это договоренность двух людей о совместной поездке или это купля некоего товара в магазине- все это простейшие примеры устной сделки. Таким образом «на бытовом уровне» можно сказать, что сделка- это договоренность между заинтересованными лицами о совершении некоторого процесса, соответственно имеющего временные рамки.

Сделка же, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (глава 9, ст. 153), это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются в устной или в письменной форме. (ст. 158). Устная форма сделки чаще используется в процессе нашей обычной жизни и подразумевает доверие заинтересованных лиц. А при участии в сделке материальных ценностей, собственности (купля- продажа, аренда, займы и др.) обычно имеет место быть письменной форме сделки. «Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами» (ст. 160 п.1).

Таким документом обычно является настоящий договор. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (гл. 27 ГКРФ, ст. 420, п.1)

договор недвижимость рента аренда

СОДЕРЖАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

Регистрация сделки с недвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена, ренты, приватизации, аренды. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма.

Заключение договора в нотариальной форме имеет положительные стороны:

1. Нотариус принимает на себя ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий.

2. Также он разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, последствиях заключения сделки.

3. Юридически грамотно корректирует, при надобности, проект договора.

4. В случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика.

5. За составление проекта договора и удостоверение договора взимается государственная пошлина.

При заключении договора в простой письменной форме:

1. Договор составляется самостоятельно, либо с помощью юриста.

2. Риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статья 551 ГК).

Необходимость совершения сделок с недвижимостью обуславливает наличие списка документов, определяющих правомерность заключения этих сделок. При регистрации договора на недвижимость и перехода права по сделке в Управлении подаются договор, документы прежнего собственника, экспликация объекта и план, выписка из домовой книги и др. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, а также тот факт, что документы поданы собственником.

Виды договоров сделок по недвижимости

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. По договору купли-продажи одно лицо передает другому за деньги объект недвижимости на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество за установленную договорную плату. По договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования.

ДАРЕНИЕ. По договору дарения одна сторона передает другой стороне объект недвижимости безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения соответственно не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом, указанное условие действует только до регистрации перехода права.

МЕНА. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой (п.1 ст. 567 ГКРФ). Договор мены заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение договора необязательно.

К договору применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен. А также требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара на сумму, на которую уменьшена его стоимость, к договору мены не применяются (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

РЕНТА. Договор ренты недвижимости подразумевает под собой передачу плательщику ренты в собственность объекта недвижимости, в обмен на обязательство этого плательщика периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Российское законодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. В качестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента учитывает обязанность плательщика выплачивать ренту бессрочно, при этом права ее получателя могут передаваться от одного лица к другому по договору уступки права требования, наследству или в порядке правопреемства. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемое имущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.

Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС недвижимость находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия передача объекта недвижимости невозможна.

ПРИВАТИЗАЦИЯ. Это процесс перехода, передачи или продажи государственного имущества в собственность юридическим или физическим лицам. Такое право даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всего один раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется в районном или городском агентстве по приватизации.

АРЕНДА. По договору аренды собственник обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, помещения. Законом могут быть установлены виды недвижимых объектов, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Согласно п. 1 статьи 650 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. По договору, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обычно все договора начинаются с описания участников сделки. Если одна из сторон — физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные (номер, когда и кем выдан, адрес места жительства), если человек действует по доверенности — номер доверенности, когда и кем она выдана. Если стороной договора является юридическое лицо, то следует указать наименование юридического лица, его организационно-правовую форму, адрес, когда и кем была зарегистрирована организация, ИНН, ОГРН. Без доверенности от имени юридического лица может действовать генеральный директор, если же это другое лицо, то нужны реквизиты доверенности.

Существенным условием является предмет договора. В соответствии с ГК РФ, в договорах о сделках с недвижимостью должны быть приведены данные, позволяющие точно установить вид недвижимого имущества, подлежащее передаче покупателю, а также сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данные должны содержать: адрес месторасположения недвижимости, кадастровый или инвентарный номер, площадь земельного участка или помещения, этажность и др. При отсутствии информации о предмете договор считается недействительным. При продаже здания, строения, сооружения одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования. При продаже недвижимости, находящейся на участке, который не принадлежит продавцу, допускается продажа без согласия собственника участка. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Может сложиться ситуация, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недвижимости. В таком случае за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, установленных договором. Если такие условия не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования той частью участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Другим существенным условием договора продажи, передачи, аренды недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре стоимости имущества договор считается незаключенным. Цена имущества может быть указана в рублях или в другой валюте, эквивалентной рублю. Если в договоре указывают сумму в евро или в долларах, то необходима оговорка, что сумма уплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В некоторых случаях в договоре указывают две стоимости: инвентарную, которую определило БТИ, и рыночную, которую устанавливают специализированная организация или стороны самостоятельно.

Независимая оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, жилые дома, квартиры, комнаты, офисные, складские и производственные помещения, земельные участки, и т.п. При подробной оценке зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; изучается состояние оцениваемого объекта, определяется износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.

Если предмет договора — жилое помещение, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, то существенным условием такого договора является перечень таких лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жильем. Необходимо помнить, что если раньше переход права собственности на жилое помещение не служил основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, то в настоящий момент действует обратное. Члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не предусмотрено законом. В частности, если гражданин приобрел право пользования в силу завещательного отказа, то при переходе права собственности к другому лицу право пользования сохраняет силу.

В договоре необходимо указать, на основании чего продавцу принадлежит имущество. Если продавец получил недвижимое имущество в наследство, то таким основанием будет свидетельство о праве на наследство. Если продавец приобрел данное имущество по договору купли-продажи или дарения, то необходимы реквизиты договора (дата заключения, номер). Если данное имущество поступило в собственность продавца после 31 января 1998 года, то в договоре должно фигурировать свидетельство о праве собственности (дата выдачи, серия и номер).

Чтобы у сторон не возникало споров, кто понесет все расходы, связанные с государственной регистрацией договора, лучше конкретизировать этот пункт в договоре. Государственную пошлину за регистрацию перехода права от продавца к покупателю, как правило, платит сам покупатель. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о регистрации. Кроме того, сторона, которая необоснованно уклонялась от гос. регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре нужно предусмотреть правовые последствия на случай расторжения договора. Напомним, что расторгнуть можно договор, который еще не исполнен до конца. Так, при продаже жилого дома, если стороны уже зарегистрировали договор купли-продажи, но государственная регистрация перехода права еще не состоялась, стороны еще могут расторгнуть договор. Предусмотреть правовые последствия на случай расторжения необходимо в связи с тем, что при расторжении договора стороны не вправе требовать того, что было исполнено по договору до момента расторжения (ст. 453 ГК РФ). Так, если покупатель передал деньги за квартиру до государственной регистрации договора, а после нее стороны решили расторгнуть договор, то в этом случае покупатель может просто не предусмотреть, что продавец не отдаст деньги, хотя последний вправе поступить именно так. Обязанность вернуть другой стороне все полученные по сделке материальные ценности (двойная реституция) возникает при признании сделки недействительной.

Прежде чем заключить договор, нелишне убедиться, что передаваемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Для этого лучше всего запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Даже если продавец представит свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемое имущество, желательно все равно потребовать выписку из ЕГРР. Так как со времени государственной регистрации могло пройти определенное время, за которое имущество могло быть продано или заложено. Напомним, что в настоящее время выписки из Единого государственного реестра прав органы по государственной регистрации обязаны выдать не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения.

Не лишним будет указать в договоре обязанность освободить жилое помещение в конкретные сроки, а если продавец нарушит данные сроки, то лучше всего установить ответственность за просрочку, например пеню. Что касается продавца, то для него также не мешает прописать в договоре ответственность покупателя на случай просрочки по оплате недвижимости.

Неотъемлемой частью договоров о сделках с недвижимостью является передаточный акт или иной документ о передаче. По общему правилу обязательство продавца (арендатора) передать имущество принимающей стороне считается исполненным после вручения этого имущества и подписания соответствующего документа о передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Если покупатель принял недвижимое имущество, которое не соответствует договору, даже если в акте передачи оговорено такое несоответствие, то это не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для составления грамотных договоров необходим опыт в сфере недвижимости, знания юридической практики и гражданского права. Существует множество сборников типовых документов, которые, можно использовать для составления настоящих договоров, однако их составление лучше проводить каждый раз индивидуально. При составлении договоров необходимо учитывать конкретные условия, особенности сторон договора и прочие конкретные обстоятельства.

При составлении договоров достаточно часто встречаются ошибки, которые потом ощутимо сказываются на выполнении договоров после их составления. Так, если при составлении договора не учесть различные риски и не застраховаться от них при заключении договора, то вполне вероятно неисполнение соглашения, а затем и различные серьезные последствия для обеих сторон в виде многолетнего судебного разбирательства и весомых материальных убытков. Порой ошибки в составлении договоров вызваны недостаточным изучением требуемого количества документов. При составлении договоров необходимо обеспечить их соответствие законодательству, не допуская сужения прав и ограничения интересов сторон договора.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. А.Н. Асаул, А.В. Карасаев, Экономика недвижимости

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации

3. http://dogovor-nedv.ru/

Размещено на

diplomba.ru

Порядок заключения сделок с недвижимым имуществом

Правовые особенности сделок с недвижимостью

Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием.

Северо-Западный округ как один из наиболее «самобытных регионов», возможно, ранее других порядок заключения сделок с недвижимым имуществом новые подходы к законодательству. Могут ли государственные органы сдавать в аренду общее имущество дома?

• Методические рекомендации о проведении проверок Эффективность усиления ответственности Конфискация, уничтожение и утилизаций изъятой продукции;
• Представленная информация поможет Вам разобраться с порядком проведения сделки и подготовкой документов;
• Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении , за исключением сделок!
• Передаточный акт подшивать к договору не нужно.

С одной стороны, в соответствии с п. С другой стороны, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга далее — Комитет активно сдает такое имущество, иногда даже лестничные клетки, в аренду.

По мнению Главного управления до 1 января 2005 года такая правовая позиция поддерживалась государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» Санкт-Петербурграспоряжение таким общим имуществом возможно только с согласия всех сособственников, то есть собственников квартир, находящихся в таком многоквартирном доме.

Со вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ см. Можно ли регистрировать право собственности на объекты культурного наследия? В соответствии с п. Следовательно, раз право порядок заключения сделок с недвижимым имуществом собственности не зарегистрировано, при продаже таких объектов, например, Фондом имущества Санкт-Петербурга, невозможна государственная регистрация прав частных приобретателей — такова позиция Порядок заключения сделок с недвижимым имуществом управления со ссылкой на ст.

Возможна государственная регистрация перехода права на такой объект, если он все же был зарегистрирован в качестве собственности публичного субъекта Постановление ФАС СЗО от 31 мая 2004 г.

Изложенная правовая позиция Федеральной регистрационной службы о невозможности регистрации прав на объекты культурного наследия встретила неоднозначное понимание судов. Возможна ли государственная регистрация прав на чердаки и мансарды? По мнению Главного управления, исходя из ст. Несмотря на это, арбитражные суды указывают, порядок заключения сделок с недвижимым имуществом если чердак мансарда серьезно реконструированы, в это вложены значительные средства, то фактически создан новый объект недвижимого имущества, право на который должно быть зарегистрировано Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2002 г.

Суды общей юрисдикции такую точку зрения не разделяют, руководствуясь правовой позицией о недопустимости передачи чердаков и мансард в многоквартирных домах в собственность отдельно от квартир, высказанной в одном из определений Верховного Суда РФ Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г.

Поэтому граждане, не добившись государственной регистрации права на такие объекты и признания отказа органа Федеральной регистрационной службы незаконным в суде общей юрисдикции, предъявляют иски о признании своего права собственности на чердаки порядок заключения сделок с недвижимым имуществом. Иногда они удовлетворяются, и на основании судебного решения орган Федеральной регистрационной службы уже обязан зарегистрировать право собственности.

Каким образом разграничивается собственность на недвижимость между государством и профсоюзными организациями? В последние годы органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ, в том числе Комитет, стали заявлять требования на объекты недвижимости, переданные в советское время «на баланс» или «в ведение» профсоюзным организациям. По мнению представителей государства, такое имущество было передано профсоюзам не в собственность, а лишь в оперативное управление, профсоюзы были не вправе им распоряжаться и теперь такое имущество должно быть возвращено в государственную собственность.

Почти все подобные дела одно из наиболее известных в Санкт-Петербурге — дело о даче Половцева см.: В ходе их рассмотрения возникает также вопрос о защите прав добросовестных приобретателей, купивших подобные объекты у профсоюзов еще до того, как государство заявило на них какие-либо права. Исходя из позиции порядок заключения сделок с недвижимым имуществом ст.

N 6-Пв подобных ситуациях должен заявляться виндикационный иск. Однако Комитет заявлял порядок заключения сделок с недвижимым имуществом о признании права собственности на профсоюзную недвижимость, и они удовлетворялись судами: Регистрируется ли прекращение договора аренды государственного имущества, если арендатор не уведомлен надлежащим образом? Дабы избежать прекращения договоров аренды недвижимого имущества со стороны органа по управлению государственным имуществом например, Комитетачастные арендаторы просто отказываются получать уведомления о прекращении договора аренды, направляемые им по почте.

В таком случае нет основания для государственной регистрации прекращения такого договора аренды. Вместе с тем арбитражные суды признают арендатора надлежаще извещенным, если почтовой службой был составлен специальный акт о том, что представитель арендатора отказался получить направленное ему из Комитета уведомление.

Необходима ли государственная регистрация перехода прав на земельный участок под передаваемым объектом недвижимости? Как отмечалось выше, Главному управлению с 1 января 2005 г.

Порядок оформления покупки квартиры

После реорганизации выяснилось, что государственные регистраторы прав указанных учреждений юстиции вплоть до конца 2004 года по-разному применяли ст. В соответствии с ней по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение необходимо оформление и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимого имущества.

С 2017 года изменился порядок регистрации сделок с недвижимостью

Городское бюро не требовало у субъектов оборота документы, подтверждающие права на земельный участок под отчуждаемыми объектами недвижимости, что фактически означало отчуждение земельного участка as such, без специального оформления. Областная палата скрупулезно следовала предписаниям ст.

• Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием;
• Таким образом, чтобы снизить риск продавца неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.

Сейчас необходима унификация практики в рамках единого территориального органа — Главного управления, и, судя по всему, будет воспринята практика Городского бюро. Правоприменение «Местные особенности» правоприменения ярко проявились в ходе проведенного в январе 2005 года преобразования региональных учреждений юстиции, занимавшихся регистрацией прав на недвижимость, в территориальные органы Федеральной регистрационной службы, подведомственной Министерству юстиции РФ.

1. Решающее значение закон придает полномочиям лица, подписавшего договор.
2. Сделки купли-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности, совершаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и регистрируются специал

club-active.ru

И порядок заключения сделок с недвижимостью

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать. А До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно: Б Самостоятельно или через компанию и порядок заключения сделок с недвижимостью сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир агентство недвижимости с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры.

Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья.

1. Информацию о продаваемой квартире имя владельца, юридические основания его правообладания можно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП. В акте можно прописать, что покупатель передал продавцу стоимость квартиры, а продавец покупателю — ключи от нее.
2. Акт подписывается после того, как продавец полностью освободил квартиру, а покупатель еще раз осмотрел ее и не имеет претензий к продавцу. Нотариусу при оформлении сделки предоставляются.
3. В акте можно прописать, что покупатель передал продавцу стоимость квартиры, а продавец покупателю — ключи от нее. Начинать нужно с закрепления достигнутых сторонами сделки условий — заключением Предварительного договора и частичной оплатой стоимости объекта.
4. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора.
5. После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. На первой встрече кроме подписания условий договора сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор.

Г Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент и порядок заключения сделок с недвижимостью выход на сделку. Как правило, заключение сделки происходит в два этапа: Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора.

При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Кроме этого, на и порядок заключения сделок с недвижимостью этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре она должна соответствовать реальной цене продажи. На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся — постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры в армию, в места лишения свободы, пр.

В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то — нотариально удостоверенную доверенность для регистрации. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у.

• Совершение сделки с загородной недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки Список документов для совершения сделки с загородной недвижимостью довольно объемен;
• В акте можно прописать, что покупатель передал продавцу стоимость квартиры, а продавец покупателю — ключи от нее;
• Совершение сделки с загородной недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки Список документов для совершения сделки с загородной недвижимостью довольно объемен;
• Правоустанавливающие документы Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться;
• Предварительный договор Без предварительного договора в процессе совершения сделки с недвижимостью не обойтись.

Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора — в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра.

И порядок заключения сделок с недвижимостью случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк — эмитент в котором у Вас открыт счет и находятся деньги и даете распоряжение о перечислении денег в банк — исполнитель который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки 5 Документы подаются на государственную регистрацию государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра.

Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать. После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи.

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти: Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно.

Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры.

Также рекомендуем статью: Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним удостоверяющая

С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора.

1. В зависимости от того, как вы приобретаете жилье — напрямую без посредников, в ипотеку, по договору долевого участия — будет и разниться порядок заключения сделки.
2. Правоустанавливающие документы Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться.
3. Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора. При самостоятельной покупке жилья на вторичном рынке стоит проверить и уточнить следующие моменты, связанные с продавцом имущества.

В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки.

Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры в ряде банков требуются дополнительные документы. Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать. При любом и порядок заключения сделок с недвижимостью материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.

Полезный материал по теме: Иск о выселение из жилого помещени

kotofeich18.ru

Как оформить сделку с недвижимым имуществом Юристы отвечают

Главная Юристы отвечают

Надежный образец поддержит в устранении неудобств при сочинении важного документа. Это поможет сберечь деньги на услугах специалиста. Сохраненные деньги для начальника радостны. Прежде чем подгонять образец, естественно нужно хорошо посмотреть изложенные в нем пункты закона. Спустя время они могут утратить силу.

Сегодня существуют две формы заключения сделок с недвижимостью: •    простая письменная, •    нотариальная (договор купли-продажи готовиться нотариусом и в его присутствии подписывается).

Здесь стоит отметить, что особую популярность за последние годы приобрели инвестиции в строительство жилья. Это и не удивляет, ведь инвестиции в недвижимость — это надежный способ вложения своих средств. Общественная значимость и градостроительная ценность района, где расположена территория жилой застройки инвестиционного строительного проекта «Ново-Сергиево», в последнее время существенно возросла. Заглянув на сайт проекта Ново-Сергиево вы узнаете более подробную информацию.

Итак, заключение сделки в обычной письменной форме. После прохождения государственной регистрации договоры, который был составлены в обычной письменной форме, имеют такую же юридическую силу, как и договоры, которые были заверены у нотариуса. Главное преимущество простых письменных договоров заключается в том, что у клиента есть возможность не обращаться к довольно высокооплачиваемым услугам нотариуса.

В число документов, которые устанавливают право на объект недвижимости входят следующие: 1.    Выписка из книги домовой. 2.    Поэтажный план и экспликация. 3.    Согласие супруга (заверенное у нотариуса), если объект недвижимости покупается (обменивается, меняется) на покупку, обмен либо мену. 4.    Свидетельства о рождении (для лиц, не достигших восемнадцатилетнего возраста) участников сделки и документы, которые удостоверяют личности. 5.    Учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации предприятия и др.
Требования, предъявляемые к содержанию договора: •    Сроки и порядок расчёта по договору мены либо купли-продажи с доплатой. •    Стороны договора указываются полностью: имя, фамилия, отчество, место жительства, дата рождения и другие подобные данные. •    Предмет договора. •    Цена в договоре мены либо купли-продажи устанавливается сторонами.

Как оформить сделки с недвижимостью по новым правилам

В июле рынок недвижимости в украинских городах неожиданно оживился. Правда, дело не в резком увеличении доходов граждан или улучшении условий по ипотечному кредитованию. Нет, все дело в том, что с 1 августа и с 1 сентября вступают в силу два изменения порядка осуществления сделок с недвижимостью. Эксперты прогнозируют, что из-за этого рынок может быть парализован на месяц или даже два. Вот и спешат граждане побыстрее решить свои квартирные вопросы. Мы же постараемся разобраться, в чем суть будущих изменений и как они отразятся на продавцах и покупателях.

В этот день вступают в силу новые правила оценивания недвижимости. Услуги по оценке недвижимости смогут предоставлять только оценочные компании, имеющие специальный сертификат субъекта оценочной деятельности.

Получить этот документ сегодня можно только в пяти учебных заведениях Украины, которые не в состоянии подготовить сертифицированных специалистов за такой короткий срок, поскольку соответствующие обучающие курсы и программы были открыты только в начале июля.

Сейчас в Украине работает более 10 тысяч специалистов, а вузы пока что выпустили всего 150 лицензированных оценщиков. По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, к 1 августа успеют выпустить еще столько же, но 300 человек на всю страну крайне мало.

Естественно, это приведет к тому, что лицензированные оценщики будут брать за свои услуги больше денег. Сегодня оценка недвижимости стоит около 400 гривен. Эксперты не исключают, что рост цен в первые дни будет существенным – вплоть до 8 тысяч гривен. Но с появлением все большего количества оценщиков стоимость их услуг будет снижаться.

Для первичного жилья

Если вы собираетесь покупать новую квартиру у застройщика, то для вас в августе ничего не изменится. Как говорят риелторы, квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию, в оценке не нуждаются – схема их продаж через облигации и фонды финансирования строительства не предполагает такой оценки.

Для вторичного жилья

Если вам понадобится осуществить сделку в первые дни после нововведений, то придется собрать пакет документов (см. список), обратившись к оценщику, который уже имеет сертификат cубъекта оценочной деятельности. Их полный список будет опубликован на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) – раздел оценка имущества: реестр оценщиков. После того как вы получите на руки оценку, можете идти с покупателем к нотариусу.

Вступает в силу норма о запрете оплаты наличными покупок свыше 150 тысяч гривен. То есть, если вы покупаете объект дороже (примерно 19 тысяч долларов), то должны это делать только в гривне и через банковские счета. Как говорят эксперты, пока что около 90% сделок проходит в наличной форме, а валютой является никак не гривны, а доллары США или евро. Чтобы ввести деньги в банковскую систему, и были придуманы новые правила.

Для первичного жилья

И снова для тех, кто покупает жилье в недостроенном доме, ничего не изменится. Дело в том, что строительные компании получают деньги от покупателей по безналичному расчету. Даже если клиент приходит с наличными, то он их все равно вносит в кассу банка, а тот уже переводит деньги застройщику. При этом там платеж часто разбит на более мелкие взносы, и покупатель может платить суммы, которые меньше верхней планки.

Для вторичного жилья

А вот большинство сделок на вторичном рынке будет осуществляться через банки, ведь по оценкам специалистов около 2/3 всех сделок с недвижимостью приходятся на суммы выше 150 тысяч гривен. К примеру, в крупных городах даже однокомнатные квартиры уже давно перевалили за 20 тысяч долларов. С сентября сделка будет выглядеть следующим образом.

— Перед походом к нотариусу между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов, – говорит банковский юрист Михаил Юмашев. – Например, это может быть нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки.

Еще один вариант – сделка может проходить при участии нотариуса. То есть покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, а тот уже после оформления документов перечисляет деньги продавцу. Или же нотариус приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.

При этом, как говорят эксперты, основные расходы продавца будут заключаться в обналичивании средств, которые он получил от покупателя. Сейчас банковская комиссия по таким операциям составляет от 0,5 до 1,5% от суммы. А из-за того, что большинство покупателей и продавцов недвижимости хранят средства в иностранной валюте, прибавьте сюда еще разницу между ее ценой покупки и продажи. То есть покупатель вначале продает необходимую сумму в долларах, меняя ее на гривны, переводит средства продавцу, а тот уже обналичивает деньги и покупает на них валюту. При этом перевод средств внутри банков чаще всего стоит чисто символический фиксированный тариф (например, 50 копеек) вне зависимости от суммы перевода.

Фото: Thinkstock и Олег ТЕРЕЩЕНКО .

Список документов

Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;

технический паспорт объекта недвижимости, куда и вписывается оценочная стоимость;

оценка недвижимости;

извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;

справка об отсутствии налогового залога;

справка об отсутствии запретов на отчуждение;

паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, супруга или супруги собственника, если продавец состоит в браке;

свидетельство о регистрации брака продавца;

заявление супруга о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности;

свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками;

разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

*Считалка “КП” *

Расходы продавца

Открытие счета 5-10 грн.

Обналичивание средств 0,5-1,5%

Обмен валюты на гривну 0,5%

Оформление сделок с недвижимостью

В последние годы оформление сделок с недвижимостью при помощи заключения договоров купли-продажи в простой письменной форме получило широкое распространение, учитывая то, что такой способ оформить сделку не идет вразрез с действующим российским законодательством.

В этой статье мы опишем общие правила заключения различных сделок с недвижимостью, и укажем на ряд моментов, имеющих наибольшую значимость при непосредственном составлении договора и проведении сделки с недвижимым имуществом.

Начнем с того, что оформление сделок с недвижимостью всегда начинается с непосредственного составления договора, и заканчивается получением вами свидетельства о госрегистрации прав собственности на объект недвижимого имущества (если вы покупатель) либо после получением вами денег за проданную недвижимость (если вы ее продавец).

Сам процесс подготовки любого договора, связанного с продажей или передачей недвижимого имущества, будь то договор дарения или купли продажи, достаточно сложен и требует предельного внимания каждой из сторон — малейшая ошибка может привести к достаточно серьезным последствиям. Именно это является основной причиной, по которой оформление сделок с недвижимостью практически всегда происходит при участии опытного юриста — учитывая обилие на рынке недвижимости различных мошенников, лучше заранее себя обезопасить!

Тем не менее, следует знать основные условия составления любого договора связанного с недвижимым имуществом. К таким условиям относятся: место и время составление договора, паспортные данные всех сторон, которые участвуют в договоре, описание предмета договора (недвижимости) с подробным указанием всех его технических характеристик (адрес, площадь, кадастровый номер и так далее). Также в договоре указывается стоимость отчуждаемого объекта недвижимости.

Такая форма составления договоров получила широкое распространение в первую очередь благодаря своей простоте — такой договор не нужно заверять у нотариуса. Как привило (оптимальный вариант) подписывать договор дарения или купли-продажи недвижимости следует прямо при сдаче договора на госрегистрацию в Управлении Федеральной службы (ведь, несмотря на то, что нотариальное удостоверение не требуется, государственную регистрацию никто не отменял).

В том случае, если вы намерены приобрести определенный объект недвижимости, перед составлением договора обязательно удостоверьтесь в полномочиях лица, которому вы будете перечислять деньги — если это владелец недвижимости, проверьте его паспортные данные, а если доверенное лицо собственника, то обязательно изучите доверенность, где должны быть указаны его полномочия.

При этом юридическую сторону всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости следует проверять профессиональному юристу, поскольку неискушенный человек не сможет разобраться во всех нюансах такой документации и может, в конечном счете, стать жертвой недобросовестных продавцов.

После подробного ознакомления с вышеуказанными документами, Вы можете заключить соответствующий договор. В определенной ситуации (когда сделка осложнена рядом специфических условий) Вам потребуется заключить предварительный договор, либо соглашение об авансе, вносимом задатке, срок действия которых определяется до момента заключения основного договора.

После подписания вышеуказанных документов, следует приступать к сбору всех документов, необходимых для непосредственного осуществления сделки. По окончании проверки документации, необходимой для заключения договора, стороны, участвующие в договоре решают, как будет произведена передача денег (перечисление на банковский счет, наличными и так далее), а также устанавливают время подписания договора и дату подачи договора на госрегистрацию. Также составляются оригиналы договора в количестве экземпляров по числу сторон, и назначается день непосредственного совершения сделки (подписания договора).

При этом так выглядит общая процедура совершения сделок с недвижимости, ее можно назвать «классической» и относящейся к несложным видам сделок с недвижимым имуществом (дарение, купля-продажа и так далее), в то время как отдельные виды сделок требуют не только государственной регистрации, но и нотариального удостоверения (например, договор пожизненного содержания с иждивением).

Более того, заключение любой сделки с недвижимостью — ответственный шаг, ведь речь идет о достаточно ценном имуществе, поэтому совершать такую сделку стоит при обязательном участии юриста, который сведет к минимуму все существующие в этом процессе риски, а вы, в свою очередь, будете спокойны, поставив свою подпись под договором!

П родажа квартиры, комнаты, дома, дачи или земельного участка, оформление документов для государственной регистрации – все эти, и многие другие сделки с недвижимостью могут потребовать от вас оформления доверенности.

Согласно статье 185 Гражданского Кодекса РФ, «доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом или несколькими лицами (представляемым, доверителем) другому (представителю) для представительства перед третьими лицами». Доверенность на сделки с недвижимостью подтверждает законность действий представителя от имени доверителя, определяет условия и пределы этих действий.

Доверенность на сделки с недвижимостью может выдаваться от имени нескольких человек, если предусмотренные ею действия касаются их однородных интересов – например, доверенность на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности. В качестве представителей также может выступать как один, так и несколько человек.

Согласно статье 186 ГК доверенность – это срочная сделка. Срок действия доверенности на сделки с недвижимостью указывается непосредственно в самом документе. Его максимальная продолжительность – три года.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть заверена у нотариуса .

Доверенность на сбор документов для сделки с недвижимостью

Владельцы квартир и домов чаще всего не являются профессионалами на рынке недвижимости, а сам процесс сбора документов при сделках с недвижимостью – очень трудоемкий, и занимает много времени. Поэтому при проведении сделок с недвижимостью ее собственники часто поручают сбор и оформление всех необходимых документов специалистам агентств недвижимости. Однако, выписывая доверенность на сбор документов для предстоящей сделки с недвижимостью, по сути, совершенно чужому человеку, следует подстраховаться и подробно указать, какими полномочиями вы его наделяете, в каких органах и учреждениях он может действовать от вашего лица, какие документы может получать и представлять в организации.

Доверенность на продажу недвижимости

Иногда собственник недвижимости не имеет возможности лично заниматься ее продажей и решает поручить это кому-то из близких. В таком случае оформляется доверенность на продажу конкретного объекта недвижимости. Она дает представителю полную свободу деятельности в рамках конкретного поручения, зафиксированного в доверенности – собирать документы для сделки, подписывать документы для сделки, выступать на сделке от имени собственника, подписывать договор отчуждения и получать причитающиеся собственнику деньги за проданную недвижимость. Это позволяет доверителю не присутствовать лично при совершении всех действий по сделке. Оформляя такую доверенность, которую иногда называют «генеральной», необходимо еще более четко обозначить тот перечень действий, которые вы доверяете совершать от вашего имени.

Источники:
mosadvokat.org, news.finance.ua, lawsupport.org, sos-ru.info

Следующие статьи:

bfmac.com