Понятие цена и стоимость объекта недвижимости – 1. Понятие недвижимости, назначение и обязательность проведение оценки, основные виды стоимости объектов недвижимости.

stydopedia.ru

41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.

Цена недвиж-ти– это возможный эквивалент стоим-ти ОН, по кот. можно приобрести, то или иное право на недвиж-ть в конкретный период времени на данном рынке. Стоим-ть недвиж-ти – это выраженные в деньгах необходимые затраты на создание ОН или его воспроизводства в нач. виде. Величина стоим-ти ОН зависит от: 1) времени совершения сделки; 2)скорости совершения сделки; 3) интереса покупателя к объекту; 4) от полезности данного объекта; 5) существования дефицита на рынке.

Виды ст-ти: рыночная ст-ть– это наиболее вероятная цена продажи ОН;ст-ть замещения– это та сумма, кот. опред-ся затратами на строит-во аналогичного объекта;восстановительная ст-ть– это сумма затрат, необходимых для приведения объекта в первоначальный вид;ст-ть воспроизводства ОН– это сумма инвестиций на воспр-во точной копии данного объекта;ликвидационная ст-ть– это сумма остаточной ст-ти и затрат на снос объекта и благоуст-во земельного участка в соответ. с его первоначальным назначением;инвестиционная ст-ть– это сумма, кот. инвестор готов заплатить за право осуществить строительство или реконструкцию ОН;ст-ть в пользовании– это затраты на обеспечение нормал. эксплуатации ОН и накопление на его восстановление;эстимативная ст-ть– это приблизительная ст-ть объекта, если невозможно осмотреть его в данный момент времени. Проведение оценки обязательно в случае: а) выкупа или иного изъятия имущества для гос. или муниц-ых нужд; б) передачи гос. имущества в доверительное управление или при приватизации; в) реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств. Методы оценки ОН:I.Затратный методбазируется на калькуляции с/ст-ти строит-ва аналогичного ОН, земельный участок оценивается отдельно. Первоначальная ст-ть уменьш-ся на %-ы износа в зависимости от срока службы и проводимых мероприятий по восстановлению ОН. Метод примен-ся при определении базовой ставки на первичном рынке нежилых помещений и для расчета ликвидационной и восстановительной ст-ти.II.Аналоговый метод– метод сравнительных продаж, т.е. ОН приравнивается по цене с аналогичным объектом, реализующ-ся на данном рынке. Этот метод примен-ся для оценки на рынке жилья и некот. типовых нежилых и неиспользуемых помещений и исп-ся для оценки рыночной ст-ти и ст-ти замещения.III.Доходный методсвяз. с расчетом прибыли, кот. м.б. получена при инвестировании в оцениваемый объект. Этот метод применяется для оценки имущественных комплексов.

42. Структура и основные категории рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;

• экономических субъектов, оперирующих на рынке;

• процессов функционирования рынка;

• инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимостиявляются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

• государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля (брокеры, оцнщики, девелоперы, маркетологи и т.д. )

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Основные категории рынка недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос– это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

• продуктивностью земли;

• ценой конечного продукта.

Предложение– это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

• за счет изменения типа использования;

• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена– это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость– это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

studfiles.net

1. Понятие недвижимости, назначение и обязательность проведение оценки, основные виды стоимости объектов недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Позднее недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Виды недвижимого имущества

В свою очередь, имущество — как юридическое понятие— это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой актив и пассив. Актив это: а)совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).Пассив:а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б)совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом. Понятие об имуществе, как совокупности юридических отношений, не должно быть приравнено к совокупности вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.). Рассматриваемое понятие —недвижимое имуществоне набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

— приватизации;

— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

— использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

— переуступке долговых обязательств;

— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную и муниципальную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

— купле-продаже объектов недвижимости;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

— ликвидации объектов недвижимости;

— сдаче недвижимости в аренду;

— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

— страховании объектов недвижимости;

— кредитовании под залог объектов недвижимости;

— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

— исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров

Виды оцениваемой стоимости недвижимости В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость (стоимость в пользовании)обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Форма выражения потребительной стоимости — полезность.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих способных приобрести недвижимость для подобных целей. Формы проявления стоимости в пользовании: инвестиционная; балансовая; и с определёнными допущениями стоимость для целей налогообложения.

Меновая стоимость (стоимость в обмене) возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий.

Определение видов стоимости, используемых в процессе оценки, в российских нормативных документах впервые было сформулировано в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ. Так, под рыночной стоимостью объекта оценки «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, без принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В 2001 году были утверждены первые Федеральные Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, в соответствии с которыми при проведении оценки необходимо руководствоваться следующими определениями видов стоимости.

В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее востребованных в оценочной практике видов стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводств — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки. Принятые Стандарты рекомендуют оценщикам использовать точное определение рыночной стоимости.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?

3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

4. Чем отличаются стоимость, цена и затраты?

5. В чём различия потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости?

6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какие формы?

8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления?

9. Укажите различия между понятиями «рыночная и инвестиционная стоимость».

studfiles.net

«Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Кондрух Ю.Н.

Конспект лекций по дисциплине «Экономика недвижимости»

Магнитогорск, 2008

1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определе­нии Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как объект оценки В определении Гражданского кодекса

Обязательность государственной регистрации

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Леса

Многолетние насаждения

Здания

Сооружения

Морские суда

Воздушные суда

Суда внутреннего плавания

Космические объекты

Земля как физический объект и все,

что с ней прочно связано

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Леса

Многолетние насаждения

Здания

Сооружения

Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земель­ный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение зе­мельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собствен­ности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совмест­ной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспече­ния, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском оборо­те и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различ­ных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы про­явления — потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зре­ния конкретного пользователя, который исходит из сложившегося вари­анта ее использования, а также естественными и общественными свойства­ми товара, которые определены уровнем технического развития и обще­ственными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие фак­торы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. На­пример, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обус­ловленную историческими или родословными факторами, однако его ме­новая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижи­мости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измере­ния выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выра­жение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости — цена, которая от­ражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность — форма выражения потребительной стоимости.

Затраты — это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает не­обходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, эле­ментом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте — разрешенная возможность пе­редачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не на­ходится в гражданском обороте (например, земельный участок, находя­щийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной сто­имостью для его пользователя.

Таким образом, цена — это денежное выражение стоимости объекта не­движимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием раз­личных финансовых факторов.

Задача — оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;

• перехода российской экономики на международные требования бух­галтерского учета и аудита;

• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проекти­рования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недви­жимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основ­ные группы:

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимо­сти обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рын­ке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная;

• ликвидационная;

• залоговая;

• страховая;

• арендная;

• утилизованная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижи­мости при определенном варианте его использования и носит субъектив­ный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с дру­гими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производит­ся исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего исполь­зования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличе­ния количества покупателей, желающих и способных приобрести недви­жимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;

• балансовая;

• стоимость для целей налогообложения (в России) и другие. Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании

имеет свою область применения и ограничения.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это понятие «ры­ночная стоимость».

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего ис­пользования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимос­ти, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансо­вых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не­обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка­кие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отража­ющие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Ликвидационная стоимость — денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее прове­дение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей озна­комиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость — стоимость объекта недвижимости, обеспечиваю­щего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынуж­денной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплате­жеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. В статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускает­ся только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соот­ветствующей части». Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, нахо­дящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть заст­рахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответ­ствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частно­го страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных рис­ку уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружени­ями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широ­кое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина аренд­ной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

• на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведом­лены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

• период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, что­бы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для со­гласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

• состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

• при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также на­ходящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной сто­имости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки аренд­ной платы за муниципальные объекты недвижимости. Например, распо­ряжением мэра Москвы установлен особый порядок определения разме­ра арендной платы за землю в Москве.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестицион­ных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъек­тивной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожида­емых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегмен­те рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наи­более эффективного использования аналогичных объектов недвижимос­ти с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущи­ми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвесто­ра отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок тре­буемой ставки доходности, престижности, перспективности местополо­жения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчи­тывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимос­ти в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в балансе пред­приятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости не­движимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (про­индексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости про­изведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) -устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к на­логообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балан­совой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нор­мативной цены.

Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизи­рованных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1% инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой БТИ по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры. По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от ры­ночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится пе­риодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех еди­ниц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.

studfiles.net