Соц найма жилого помещения: Как получить жилье по договору социального найма

г.

«» 2021 г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим Договором Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение муниципального жилищного фонда и обеспечить предоставление за плату коммунальных и иных услуг, а Наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.

2. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

2.1. Объектом найма является изолированное жилое помещение (далее – Жилое помещение), состоящее из комнат(ы) в квартире общей площадью кв. м, в том числе жилой кв. м, по адресу: .

2.2. Членами семьи Нанимателя и иными совместно проживающими с ним гражданами являются: .

2.3. Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).

3. КОММУНАЛЬНЫЕ И ИНЫЕ УСЛУГИ

3.1. Нанимателю обеспечивается предоставление в соответствии с Договором следующих видов коммунальных и иных услуг: .

3.2. Режим предоставления коммунальных услуг и нормативные объемы их потребления установлены в соответствии с действующими на территории показателями. Предоставление коммунальных услуг Нанимателю жилого помещения может быть ограничено по мощности с учетом состава и износа основных фондов коммунального назначения и иных условий, но не ниже установленных норматив .

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

4.1.Наймодатель обязуется:

4.1.1. Не препятствовать свободному доступу Нанимателя в жилое помещение после передачи ему жилого помещения.

4.1.2. Обеспечить предоставление коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами администрации , на условиях и в порядке, предусмотренном Договором.

4.1.3. Обеспечить техническое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, а также бесперебойную работу общедомового инженерного оборудования.

4.1.4. Обеспечить ремонт мест общего пользования и конструктивных элементов жилого дома.

4.1.5. Обеспечить уборку мест общего пользования жилого дома, а также придомовой территории.

4.1.6. Предоставлять за плату Нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя) другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилплощадь и обратно (по окончании ремонта) производится Наймодателем за его счет.

4.1.7. Обеспечивать своевременную подготовку жилого дома, санитарно-технического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.

4.1.8. Уведомлять Нанимателя о предстоящем капитальном ремонте дома либо занимаемых Нанимателем жилых помещений за дней, о ремонте мест общего пользования жилого дома – за дней, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей жилого дома – за дней.

4.1.9. Осуществлять через расчетный центр начисление платы и прием платежей за техническое обслуживание, текущий ремонт, санитарное содержание жилого дома и коммунальные услуги с учетом имеющихся у Нанимателя льгот и предоставленных жилищных субсидий, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовой книги, выдачу выписок из лицевых счетов, домовых книг, необходимых справок о проживании.

4.1.10. Уведомлять Нанимателя о нормативных актах Российской, влекущих изменение порядка и условий исполнения Сторонами Договора, путем публикации сообщений об этом в средствах массовой информации либо иным образом.

4.1.11. Нести иные обязанности, предусмотренные Договором, а также действующими законодательными и иными правовыми актами, содержащими условия социального найма жилых помещений.

4.2.Наймодатель вправе:

4.2.1. В установленном порядке с предварительным уведомлением Нанимателя производить осмотры жилого дома и жилых помещений, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, с целью проверки их состояния и соблюдения Нанимателем условий их использования.

4.2.2. Исключительно с согласия Нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.

4.2.3. Запретить проживание временных жильцов в жилом помещении при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

4.2.4. В случае невнесения Нанимателем платы в течение дней произвести отключение квартиры от подачи теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения.

4.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством, содержащим условия социального найма жилых помещений.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ

5.1.Наниматель обязуется:

5.1.1. Вносить ежемесячно плату за пользование жилым помещением в порядке, размере и сроки, предусмотренные Договором.

5.1.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, в том числе:

• использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
• бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них Наймодателю или в соответствующую аварийную службу;
• бережно относиться к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;
• соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для этого места;
• не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;
• соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, при топке печей и кухонных очагов, не допускать установки самодельных предохранительных электрических устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;
• экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
• содержать собак и кошек в отдельных квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах;
• производить за свой счет не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире;
• обеспечить устранение за свой счет повреждений жилого помещения, а также ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине Нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих;
• не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования с 23.00 до 7.00;
• не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования без предварительно полученного письменного разрешения Наймодателя.

5.1.3. Не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо нарушающих нормальные условия проживания в других жилых помещениях, в том числе создающих повышенный шум или вибрацию.

5.1.4. Обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям Наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в нем, а работникам указанных организаций также и для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в жилом помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям, с целью предотвращения ущерба либо уменьшения его объема. В случае отсутствия в жилом помещении вместе со всеми совместно проживающими с ним членами его семьи и иными лицами более дней Наниматель обязан уведомить об этом Наймодателя.

5.1.5. Переселиться с совместно проживающими с ним членами семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя), в другое предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

5.1.6. При расторжении Договора освободить и сдать Наймодателю жилое и подсобное помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

5.1.7. Ознакомить всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи с условиями Договора.

5.1.8. Нести иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами и применимые к условиям социального найма жилых помещений.

5.2.Наниматель вправе:

5.2.1. В установленном порядке зарегистрировать в занимаемое им жилое помещение в качестве постоянно проживающих с Нанимателем своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.

5.2.2. С письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения.

5.2.3. Сдавать в поднаем с согласия Наймодателя занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных действующим законодательством.

5.2.4. Разрешить в порядке, установленном действующим законодательством РФ, по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи и с предварительным уведомлением Наймодателя временное, на срок не более дней, проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

5.2.5. Требовать от Наймодателя уменьшения платы за пользование жилым помещением в части платежей за коммунальные услуги в связи со снижением объема и качества их предоставления, в том числе вызванным перерывами сверх предусмотренных Договором сроков. При этом уменьшение оплаты не освобождает Наймодателя от возмещения убытков, вызванных снижением объема и качества предоставления коммунальных услуг.

5.2.6. Осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные действующим законодательством, содержащим условия социального найма жилых помещений.

6. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ

6.1. В состав платы за пользование жилым помещением, вносимой Нанимателем, включаются:

• платеж за содержание и ремонт мест общего пользования;
• платеж за коммунальные услуги;
• платеж за наем жилого помещения.

6.2. Размер платы за пользование жилым помещением определяется в порядке, установленном действующим законодательством, с учетом площади занимаемого жилого помещения, иных количественных и качественных характеристик жилого помещения и жилого дома, численности семьи Нанимателя, нормативов и качества предоставления коммунальных услуг, объема их потребления (при наличии приборов учета). При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) определяется по нормативам потребления. При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) на основании заявления Нанимателя о снижении фактического объема и качества потребляемых ресурсов уменьшается в порядке и на условиях, установленных на территории .

6.3. Плата за пользование жилым помещением вносится Нанимателем ежемесячно не позднее числа следующего за прожитым месяца.

6.4. Размер платы за пользование жилым помещением, льготы по оплате за пользование жилым помещением, предоставленные Нанимателю в установленном порядке, сумма неустойки, определенная в соответствии с Договором, и расчетный счет, на который вносятся платежи, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно Наймодателем.

6.5. Перерасчет платы за пользование жилым помещением осуществляется Наймодателем в случаях несоответствия размера платы, указанного в счете, предъявленном Нанимателю, размеру платы, определяемому в соответствии с п.6.2 Договора.

6.6. Сумма, указанная в счете, включает плату за пользование жилым помещением и установленную в соответствии с Договором неустойку и вносится Нанимателем единовременно.

6.7. Плата за пользование жилым помещением начисляется с момента передачи Нанимателю жилого помещения.

6.8. В случае выселения Нанимателя и членов его семьи в иное жилое помещение на период капитального ремонта Наниматель вносит плату за пользование предоставленным на период ремонта жилым помещением.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и дополнения вносятся в Договор по соглашению Сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством, – с согласия всех совершеннолетних членов семьи Нанимателя.

7.2. Договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для Сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении Договора.

7.3. Договор расторгается:

7.3.1. По требованию Нанимателя и с согласия всех совершеннолетних членов его семьи.

7.3.2. По требованию Наймодателя либо Нанимателя по решению суда в случаях, установленных законом, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии с ГК РФ.

7.3.3. Невнесение Нанимателем в течение шести месяцев, если иное не установлено законодательными и правовыми актами, платы за пользование жилым помещением служит основанием для обращения Наймодателя в суд с иском о расторжении Договора и выселении Нанимателя и всех совместно проживающих с ним членов его семьи с предоставлением иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

7.4. Все изменения Договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым Наймодателем и Нанимателем и членами его семьи, в соответствии с условиями Договора, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

8.1. За несвоевременное внесение платы за пользование жилым помещением Наниматель уплачивает пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная с числа следующего за прожитым месяца.

8.2. Убытки, понесенные Сторонами в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются виновной Стороной в установленном порядке, а в случае, когда виновной стороной является Наймодатель, – с учетом требований Закона РФ «О защите прав потребителей». Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя или совместно проживающих с ним членов его семьи, производится за счет средств Нанимателя.

8.3. Наймодатель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы.

8.4. Наниматель несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности.

8.5. В случае расторжения Договора или выписки граждан из занимаемого жилого помещения Наниматель обязуется Наймодателю представить справку о задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

9. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Договор подлежит обязательной регистрации Наймодателем. Дополнительные соглашения к Договору подлежат обязательной регистрации Наймодателем в случаях изменения состава лиц, указанных в п.2.2, замены Наймодателя или Нанимателя, изменения состава жилого помещения, изменения собственника жилого помещения, изменения настоящего пункта Договора, касающегося требования о регистрации.

9.2. Споры, которые могут возникнуть между Сторонами по Договору, разрешаются в судебном либо административном порядке в соответствии с действующим законодательством.

9.3. По вопросам, не урегулированным Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

9.4. Договор вступает в силу с момента его регистрации в муниципальном предприятии жилищно-коммунального хозяйства.

9.5. Договор составлен в трех экземплярах, первый из которых находится у Наймодателя, второй – у Нанимателя, третий – в органе, осуществляющем регистрацию.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НаймодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

НанимательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Наймодатель _________________

Наниматель _________________

45 пользователей добавили
этот документ в избранное

Договор социального найма жилого помещения

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг.

Государство предусматривает реализацию каждым гражданином права получить жилье с целью его использования различными способами, за плату или безвозмездно. Граждане-участники правоотношений в жилищной сфере вправе заключать различные возмездные и безвозмездные договоры в установленном порядке, для обеспечения себя и своей семьи нормальными условиями жизни, которые невозможны без использования жилья по назначению.

Для определения на проживание родственников часто используется договор безвозмездного пользования жильем, на платной основе граждане заключают иные жилищные договоры. Одним из способов осуществления права на жилище является пользование им по договору социального найма, рассмотрим его характеристики и особенности.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Нужна помощь специалиста по договорам?

Проведем анализ перспектив бесплатно!

Особенности договора социального найма

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель — гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан:

• предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья;
• использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние;
• использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность;
• в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность;
• доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом:

• претендовать на обмен жилья или его замену;
• пользоваться общедомовым имуществом;
• предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг;
• селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Правомочия органа, предоставляющего жилье

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан :

• предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой. Безосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим.
• Предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги.
• Участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Перечисленные обязанности отнесены жилищным законом к основным обязательствам наймодателя, соглашениями сторон могут быть установлены и дополнительные условия и обязанности. В отношении прав наймодателя законом определено: орган, выделяющий помещение, вправе запрашивать у гражданина документы, подтверждающие его социальный статус и необходимость в жилье.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Безвозмездное предоставление жилища и изменения договора соцнайма

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

Перемена статуса гражданина и право пользования жильем по договору соцнайма

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Предоставление жилых помещений по договору социального найма : Министерство обороны Российской Федерации

Главная Департамент жилищного обеспечения и управления жилищным фондом Постоянное жилье Предоставление жилых помещений по договору социального найма

Очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма

Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

Форма извещения о распределении жилого помещения

Отказ от предоставляемого жилого помещения по договору социального найма

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

Принятие решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма

Формы выписки из решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
(.docx)

Освобождение занимаемого жилого помещения

Социальный найм жилья — что это такое, условия договора соцнайма, как получить квартиру: порядок предоставления

Ecть пpocтoй aлгopитм, кaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa. Oн дeлитcя нa 8 шaгoв.

Oбpaтитecь в мecтный opгaн влacти, кoнкpeтнo — в жилищный oтдeл, и yтoчнитe cпиcoк дoкyмeнтoв, нeoбxoдимый для пoдaчи зaявлeния. Пaкeтoм дoкyмeнтoв вы дoлжны дoкaзaть, чтo нyждaeтecь в coциaльнoм жильe. Cтaндapтный пepeчeнь дoкyмeнтoв включaeт:

дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe личнocть — oбщeгpaждaнcкий пacпopт Poccийcкoй Фeдepaции;

📘 кoпии дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиe личнocти вcex члeнoв ceмьи — cyпpyгoв, дeтeй, poдитeлeй, ecли oни пpoживaют вмecтe c вaми: для дeтeй млaдшe 14 лeт — cвидeтeльcтвa o poждeнии, для лиц cтapшe 14 лeт — пacпopт;

📘 выпиcкy из дoмoвoй книги пo мecтy peгиcтpaции вcex члeнoв ceмьи;

📘 cпpaвкa o нeимeнии y вcex члeнoв ceмьи жилья — ee нyжнo взять в Pocpeecтpe;

📘 cпpaвкa o дoxoдax для вcex тpyдoycтpoeнныx члeнoв ceмьи;

📘 дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe тo, чтo вы мoжeтe пpeтeндoвaть нa выдaчy coциaльнoгo жилья — нaпpимep, cпpaвкa oб инвaлиднocти, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe aвapийнoe cocтoяниe жилья.

B paзныx peгиoнax cпиcoк дoкyмeнтoв мoжeт вapьиpoвaтьcя. Утoчнитe пepeчeнь в мecтнoм oтдeлeнии влacти.

3aпoлнитe зaявлeниe, пpилoжитe к нeмy нeoбxoдимыe дoкyмeнты и oжидaйтe peшeния opгaнoв влacти. Cpoк paccмoтpeния oбpaщeния — нe бoльшe мecяцa. B тeчeниe мecяцa вaм oткaжyт в пocтaнoвкe нa yчeт кaк нyждaющeгocя в жильe или пpимyт зaявлeниe. Oбычнo o peшeнии yвeдoмляют пиcьмoм, нo в pядe peгиoнoв мoгyт cвязaтьcя c зaявитeлeм дpyгими cпocoбaми.

Пocлe oдoбpeния вaшeгo зaявлeния мecтный opгaн влacти выдacт зaключeниe, в кoтopoм пocтaнoвит пpизнaть вac нyждaющимcя в жильe. Пocлe этoгo нyжнo вcтaть нa yчeт и пoлyчить cвoe мecтo в oчepeди — дeлaть этo тoжe нyжнo в мecтнoм opгaнe влacти.

Ecли вы oтнocитecь к cтaндapтнoй кaтeгopии гpaждaн, кoтopым пoлoжeнo coциaльнoe жильe, нo нeт ocнoвaний для внeoчepeднoгo пoлyчeния квapтиpы, вы бyдeтe cтoять в oбщeй oчepeди. Для тex, ктo пpeтeндyeт нa внeoчepeднoe пoлyчeниe нeдвижимocти, ecть oтдeльнaя oчepeдь.

B тeopии тe, ктo дoлжeн пoлyчaть жильe внe oчepeди, пoлyчaют eгo cpaзy. Нa пpaктикe ecть oтдeльнaя oчepeдь для ниx, и кoличecтвo чeлoвeк в нeй кoлeблeтcя oт 10 дo 1000 в зaвиcимocти oт peгиoнa. Cpoки выдaчи coциaльнoгo жилья зaвиcят oт финaнcиpoвaния — чeм бoльшe финaнcиpoвaния выдeляют, тeм быcтpee пpoдвигaeтcя oчepeдь.

Чaщe вceгo пpиxoдитcя cтoять в oчepeди минимyм 2–3 гoдa, чтoбы пoлyчить нeдвижимocть в coциaльный нaйм. Ecли пoдoйдeт вaшa oчepeдь, вac yвeдoмят oб этoм.

B yвeдoмлeнии oбычнo yкaзывaют дaтy или пepиoд, в тeчeниe кoтopoгo нyжнo пoлyчить дoкyмeнты. Пpидитe в мecтный opгaн влacти, пpeдocтaвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты и пoлyчитe пиcьмeннoe peшeниe o пpeдocтaвлeнии жилья. Oнo пoнaдoбитcя для oфopмлeния дoгoвopa apeнды.

Нa этoм этaпe нyжнo пpoдyблиpoвaть пaкeт дoкyмeнтoв, кoтopый вы пpeдocтaвляли paнee — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции, yдocтoвepeния личнocти члeнoв ceмьи и дpyгиe. Утoчнитe пoлный пepeчeнь в мecтнoм oтдeлeнии влacти — oн мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт peгиoнa и ycлoвий пpeдocтaвлeния жилья в coциaльный нaйм.

Пoдпишитe дoгoвop o coциaльнoм нaймe. Bнимaтeльнo пpoчитaйтe eгo ycлoвия, пocтaвьтe пoдпиcь и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми. Пpocлeдитe, чтoбы пpeдcтaвитeль влacти тoжe пocтaвил cвoю пoдпиcь и гocyдapcтвeннyю пeчaть.

Oбpaтитecь в Pocpeecтp, чтoбы зaкpeпить зa coбoй пpaвo пpoживaния нa apeндyeмoй тeppитopии. Гocyдapcтвeнный opгaн зapeгиcтpиpyeт дoгoвop apeнды, a вы пoлyчитe пpaвa пoльзoвaния нeдвижимым имyщecтвoм.

социального жилья в США

Прогрессивное крыло Демократической партии все чаще включает жилье в свое более широкое прогрессивное видение на национальном уровне. В ноябре 2019 года, например, представитель Миннесоты Ильхан Омар представил Закон о домах для всех, который предусматривает выделение триллиона долларов федерального финансирования на строительство 12 миллионов постоянно доступных домов в течение 10 лет. В США не было федеральных обязательств в отношении жилья такого масштаба с момента принятия Закона о жилищном строительстве 1968 года, который предусматривал строительство 6 миллионов доступных домов.Объявление Омара совпало с первыми за последние десятилетия президентскими дебатами демократов, в которых был затронут вопрос о кризисе доступного жилья. А главные кандидаты в президенты от демократов уделяют беспрецедентное внимание доступному жилью — большинство выдвинули свои собственные подробные предложения.

Это движение к радикальной федеральной политике происходит не в вакууме. Об этом сообщает амбициозная местная организация по жилищным вопросам. Хотя строительство нового жилья занимает центральное место в этих кампаниях, такие группы, как People’s Action, не выступают за традиционное рыночное увеличение предложения жилья.Скорее они призывают к крупным государственным инвестициям в социальное жилье.

Термин «социальное жилье» обычно используется для описания ряда моделей владения жильем, субсидий и регулирования в Европе, Южной Америке и других странах мира. Эти модели часто выходят далеко за рамки того, что в США называют «доступным жильем», и обеспечивают постоянную доступность по цене, демократический контроль над жильем и социальное равенство. Этот термин, впервые популяризированный в США Проектом народной политики, набирает обороты благодаря кампании Homes Guarantee — инициативе широких масс, направленной на обеспечение каждого человека в США.S. с безопасным, доступным, устойчивым и постоянно доступным жильем.

Поскольку защитники жилищного строительства штата Нью-Йорк запускают новую кампанию #NYHomesGuarantee, которая призывает к долгосрочным обязательствам по строительству 600 000 единиц социального жилья по всему штату, мы разбиваем основные элементы социального жилья и исследуем политику, которая может поддержать его рост.

Что такое социальное жилье?

Основываясь на наших интервью с защитниками жилищного строительства и обзоре существующих типологий, мы определяем модели социального жилья как те, которые стремятся обеспечить постоянную доступность по цене, социальное равенство и демократический контроль над жителями.Эти цели в той или иной степени отражены в существующих программах доступного жилья в США, включая государственное жилье, аренду некоммерческих организаций и частные кооперативы с ограниченной долей участия на земле, находящейся в ведении общинных земельных фондов. Но не все эти существующие программы в равной степени соответствуют трем основным целям социального жилья. Насколько «социальна» каждая модель, зависит не столько от структур собственности, сколько от того, насколько хорошо она защищает жилье от давления рынка, способствует расовой и экономической интеграции и обеспечивает надежное управление жителями.

Первой ключевой целью политики в области социального жилья является создание «жилья в интересах общества» или переопределение жилья как общественного блага, такого как общественный транспорт, библиотеки или школы. Функционально это означает, что государственный и / или некоммерческий сектор берет на себя ответственность за управление жилищным фондом на неограниченный срок. Хотя обеспечение уровня доступности является центральным для социального жилья, оно также защищает жилье от давления рынка. Из-за приверженности постоянной доступности владельцы не сталкиваются ни с финансовым стимулом для повышения арендной платы и продажных цен, ни с финансовой необходимостью сделать это, чтобы занять деньги на ремонт.Это также снижает финансовый риск, связанный с владением недвижимостью, и возможность спекуляции с недвижимостью, которая стимулируется инвесторами, использующими прогнозы быстрого увеличения арендной платы и / или базовой стоимости собственности, чтобы взять на себя рискованные долги. В социальных науках термин «уменьшение воздействия рыночного давления на жилье» называется декомодификацией.

Вторая цель — социальное равенство за счет сокращения сегрегации по признаку расы и дохода, а также уменьшения воздействия политики, которая предоставляет привилегии различным членам общества на основе владения (ранжирование домовладельцев над арендаторами и бездомными).Согласно платформе Homes Guarantee, «социальное жилье основано на фундаментальном принципе, согласно которому каждый — независимо от его дохода, происхождения или соответствия социальным или правовым нормам — имеет право на жилище». В скандинавских странах модели социального жилья часто используют «универсальный» подход, обеспечивая жильем людей с разным уровнем дохода, а не только тех, кто плохо обслуживается частным рынком. . И как объяснила нам Тара Рагхувир из Проекта выселения в Канзас-Сити / Проекта народной политики, доступность, включая изменения Закона об американцах с ограниченными возможностями (ADA) и комплексные вспомогательные услуги, являются ключевым компонентом обеспечения доступности социального жилья для всех.

Третья и, возможно, самая амбициозная цель социального жилья — демократический контроль над жильем. Реальный контроль означает, что жители могут и действительно участвуют в управлении зданием. Это возможно только в том случае, если жители имеют очень сильные права и ресурсы для организации, формулирования своих политических предпочтений и эффективного использования своих прав.

Отличается ли социальное жилье от доступного жилья?

Цели социального жилья — декомодификация, социальное равенство и демократический контроль за жителями — не являются центральными в политике доступного жилья в США.S. Многие существующие программы действительно удовлетворяют потребность в доступном жилье и часто включают элементы социального жилья, но далеко не соответствуют идеалу подлинно социального жилья.

Большинство современных программ строительства доступного жилья разработаны для объединения государственных и частных усилий. Они минимизируют роль государства и полагаются на крупные государственные стимулы для стимулирования частного развития. Чтобы привлечь инвесторов, программы доступного жилья обычно требуют только временной доступности.Это приводит к давлению рынка в момент истечения контракта. Например, в Нью-Йорке доступность дешевых кредитов и рост стоимости недвижимости в середине 2000-х годов совпали с раундом истечения срока действия контрактов на два важных типа доступного жилья — Mitchell-Lama и проектную аренду по Разделу 8. Многие владельцы, особенно в джентрифицированных районах, предпочли отказаться от программ субсидирования, часто продавая свои здания с большой прибылью. В результате с 1990 по 2008 год субсидируемые арендные единицы были потеряны на 31%.

Тот же импульс к государственно-частному партнерству искажает ориентацию на доход от сегодняшнего доступного жилья. Жилищный план мэра де Блазио неоднократно подвергался критике за то, что он не смог достичь уровня доступности, необходимого для обслуживания бездомных и крайне малообеспеченных людей. Основным препятствием на пути к высокой доступности является отсутствие текущих операционных субсидий, которые необходимы для обеспечения жильем беднейших домохозяйств и предотвращения убытков от эксплуатации очень доступного жилья.Но для этого требуется постоянная приверженность правительства управлению жилищным фондом, а не только первоначальная капитальная субсидия, как те, которые предоставляются в рамках федеральной программы жилищных налоговых льгот для малоимущих (LIHTC), основного инструмента, используемого в жилищном плане де Блазио.

Еще одна характерная черта современной жилищной политики — фрагментация, когда множество различных программ ориентировано на разные слои населения. Различия в статусе программ увеличивают социальное неравенство. Домовладение, которое щедро субсидируется за счет вычета процентов по ипотеке из подоходного налога, дает резидентам высокий статус.Стигматизируются более явно (и скромно) субсидируемые типы жилья, такие как государственное жилье и проектный раздел 8.

Зависящие от рынка субсидии, такие как LIHTC и ваучеры по разделу 8, также имеют тенденцию воспроизводить, если не усиливать, расовые барьеры, существующие на рынке частной недвижимости, который неразрывно связывает стоимость земли с расовой принадлежностью. Это проявляется в пагубном воздействии кризиса субстандартного ипотечного кредитования на районы чернокожих и латиноамериканцев, а также в продолжающемся систематическом использовании рулевого управления и других расистских методов в сфере недвижимости.

Некоторые современные программы доступного жилья действительно способствуют социальной интеграции за счет развития «смешанного» дохода. Эти программы вызвали критику, потому что они часто работают, направляя людей с более высокими доходами в места с низким доходом, а не наоборот, и, таким образом, угрожают перемещением людей и потому, что они не обязательно предоставляют одинаковый статус всем жителям. Споры о «бедных дверях» в Нью-Йорке — один из примеров этой проблемы.

Программы доступного жилья, как правило, создают традиционные арендные дома без твердой приверженности демократическому контролю за жилым фондом.В то время как жители государственного и субсидируемого жилья часто имеют четко определенные права и доступ к технической поддержке, описанная выше стигматизация и систематическое недофинансирование ограничивают их способность осуществлять реальный контроль над своим жилищем. Лучший пример контроля со стороны жителей над доступным жильем можно найти в кооперативах с ограниченным капиталом, таких как нью-йоркские кооперативы Митчелла-Лама, где жители избирают советы директоров, которые нанимают управляющие компании, управляющие их недвижимостью.

Какая политика на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне может поддержать социальное жилье?

Для создания и развития сектора социального жилья федеральным органам власти, правительствам штатов и местным органам власти следует разработать политику, которая уделяет приоритетное внимание постоянной доступности, одинаково относится ко всем жителям и включает контроль со стороны жителей.Политика должна не только поддерживать новое социальное жилье, но и сохранять и улучшать существующие застройки, которые могут подпадать под зонтик социального жилья, например государственное жилье.

На федеральном уровне это может включать адекватное финансирование Национального фонда жилищного строительства (инструмент для обеспечения высокой доступности), поддерживаемого большинством кандидатов в президенты от Демократической партии, или прямое финансирование развития общинного земельного фонда, предложенное сенатором Сандерсом. В штате Нью-Йорк закон штата о праве преимущественной покупки и целевое финансирование для обеспечения постоянной доступности могут создать цепочку поставок социального жилья, позволяя арендаторам приобретать свои здания, когда они выставляются на продажу.Многие другие нововведения в местной политике могут также способствовать развитию социального жилья, включая реформу продажи налоговых залогов, более целенаправленное распоряжение государственной землей и земельным банком, а также инвестиции со стороны финансовых учреждений, ориентированных на миссию.

Долгосрочная приверженность государства социальному жилью может ослабить давление на рынке недвижимости и улучшить ориентацию на доход. Некоторые недавние прогрессивные предложения по федеральному жилищному строительству движутся в этом направлении. «Новый экологический курс для государственного жилья» предусматривает постоянные и масштабные инвестиции в существующее государственное жилье, в том числе инвестиции в целях значительного сокращения выбросов парниковых газов.Закон о домах для всех переклассифицирует капитальные и операционные фонды федерального государственного жилья как расходы на социальные нужды, такие как социальное обеспечение и медицинское обслуживание, а не как дискреционные расходы, которые могут быть урезаны в каждом бюджетном цикле. Несколько кандидатов в президенты от Демократической партии предложили расширить федеральную помощь в аренде жилья, от превращения ваучеров по разделу 8 в право на создание новой налоговой льготы для арендаторов, которая снизила бы арендную нагрузку и обеспечила доступ для домохозяйств с крайне низким доходом и бездомных.В штате Нью-Йорк аналогичную роль может выполнять программа, расширяющая помощь в аренде.

Хотя широкие усилия по декомодификации могут помочь обуздать некоторые из худших практик в сфере недвижимости, которые связывают ценность с расой; он не будет бороться с дискриминацией и расовой изоляцией самостоятельно. Политика, которая сводит к минимуму фрагментацию и непосредственно решает проблему расовой и экономической сегрегации, будет работать в тандеме с обязательствами правительства по обеспечению социального жилья. Производство нового социального жилья должно быть привязано к строгому правилу «Позитивное продвижение справедливого жилья» (AFFH) на рынке жилья, а также к применению других инструментов справедливого жилищного строительства.Например, кампании по гарантированию жилья предлагают новый федеральный «закон о зонировании социального жилья», который не позволит штатам и муниципалитетам блокировать строительство социального жилья. Кампания также предлагала привязать финансирование инфраструктуры и транспорта (а не только финансирование строительства жилья) к целям производства социального жилья.

Политика, способствующая управлению жителями, будет способствовать развитию социального жилья, включая законодательно определенные права жителей и целевое финансирование образования, технической помощи и организации.Хотя потребности будут различаться в зависимости от типа жилья, жильцам может потребоваться поддержка в создании ассоциации арендаторов, совместном управлении, финансировании и управлении жилищным фондом.

Серьезная приверженность социальному жилью — это долгосрочная цель, требующая пересмотра роли государственного сектора в обеспечении и управлении жильем. В то время как США сегодня политически и экономически далеки от этого переопределения, местные и национальные группы организуются и объединяются вокруг видения преобразующего жилищного строительства.Быстрое развитие программы «Медикэр для всех», списания студенческих долгов и «нового зеленого курса» в дебатах по местной и национальной политике демонстрирует потенциал смелых предложений для жилищного сектора.

Далее: насколько социальным является это жилье? Прочтите наш анализ того, как существующие программы доступного жилья соответствуют целям социального жилья.

Авторы благодарят Райана Акаффа, Селесту Хорнбах, Карен Нарефски, Тару Рагувер и Сеа Уивер за то, что они побеседовали с нами по поводу этой статьи.

Почему Америке нужно больше социального жилья

Эта статья опубликована в весеннем выпуске журнала The American Prospect за 2018 год. Подпишитесь здесь .

Стремление обеспечить то, что в Америке стали называть «доступным жильем», затрудняется одной фундаментальной реальностью. Слишком много жилья находится в рыночном секторе, а слишком мало — в социальном секторе, постоянно защищенном от роста цен.В результате спрос и предложение постоянно повышают рыночные цены. От правительства требуется предоставление все более значительных субсидий, чтобы удерживать арендную плату в пределах доходов, чтобы все меньше и меньше людей получали какую-либо помощь. Это верно независимо от того, являются ли формы государственных субсидий налоговыми льготами, прямыми субсидиями, купонами или договорами с застройщиками о выделении некоторого процента единиц жилья как доступного. В большинстве городов средняя арендная плата намного превышает то, что могут себе позволить средние доходы. В городах с горячими рынками жилья домовладение еще более недоступно для тех, кто еще не владеет домом, что обостряет конкуренцию за нехватку квартир.

Идея создания постоянного сектора социального жилья, вечно защищенного от давления рынка, имеет плохую репутацию в Соединенных Штатах, отчасти из-за вводящих в заблуждение стереотипов о государственном жилье. Но истощаются и другие формы социального жилья, включая проекты со средним уровнем дохода, построенные с налоговыми льготами, такие как Stuyvesant Town и Peter Cooper Village на Манхэттене, которые были проданы по самой высокой цене и преобразованы в рыночное жилье; и здания, субсидируемые государством с 1960-х по 1980-е годы, построенные в рамках федеральных жилищных программ, но разрешенные для преобразования в квартиры по рыночной ставке после выплаты первоначальной ипотеки или истечения срока действия 20-летнего контракта на субсидию.

Правительственные директивные органы почти не сделали никаких мер для защиты существующего отстающего социального сектора, не говоря уже о том, чтобы добавить к нему. Есть некоторые исключения из этой мрачной схемы, такие как земельные трасты, которые навсегда сохраняют сектор социального жилья в таких городах, как Берлингтон, штат Вермонт. Но по большей части искать моделей за границей. И нет места лучше, чем в Вене.

АМЕРИКАНСКИЕ ПОСЕТИТЕЛИ Вены обычно поражаются отсутствием бездомных на улицах.И если бы они отважились прогуляться по городу, они бы обнаружили, что нет районов, сопоставимых с бедствующими гетто в городах Америки, где высокая концентрация бедных людей живет в районах, характеризующихся высоким уровнем преступности, неадекватными государственными услугами и нехваткой жилья. продуктовые магазины, банки и другие торговые точки.

С 1920-х годов Вена сделала крупные инвестиции в социальное жилье, принадлежащее или финансируемое государством. Но в отличие от государственного жилья в Соединенных Штатах, социальное жилье в Вене служит среднему классу, а также бедным, и, таким образом, избежало клейма вертикального гетто или жилья в крайнем случае.В каждой стране Западной Европы есть тот или иной вариант социального жилья, но в Вене это самый крупный и успешный вариант. Обычно он считается одним из самых пригодных для жизни городов мира.

Для сравнения, в США малая доля государственного субсидируемого или государственного жилья. Около 60 процентов из 1,8 миллиона жителей Вены живут в многоквартирных домах, субсидируемых государством. В Филадельфии, где проживает 1,6 миллиона человек, не более 9 процентов жителей живут в домах с низкой арендной платой и субсидиями, а одна треть этих семей полагается на жилищные ваучеры для аренды частных квартир.В большинстве американских городов доля субсидированного жилья еще ниже. В масштабах страны прямые государственные субсидии покрывают менее 4 процентов жилищного фонда Америки по сравнению с 15-40 процентами в Западной Европе.

Ваше пожертвование делает этот сайт бесплатным и открытым для чтения. Отдавай, что можешь …

ПОДДЕРЖКА ПЕРСПЕКТИВЫ

Последствия очевидны в каждом американском городе и многих пригородах — растущее число домашних хозяйств платит более половины своего дохода только для того, чтобы накрыть крышу над головой; молодые семьи, которым не по карману американская мечта о домовладении; продолжающаяся волна владельцев, сталкивающихся с выселением и потерей права выкупа; и растущая эпидемия бездомности, в том числе среди многих людей, имеющих работу и детей.

В начале 20 века Вена была переполнена иммигрантами из разных уголков Габсбургской империи, ищущими работу на растущих фабриках. Рабочий класс города жил в чрезвычайно переполненных, небезопасных, унылых частных зданиях и платил непомерную арендную плату, что усугубляло их страдания. В немногих квартирах были туалеты, водопровод, приличная вентиляция или солнечный свет. Во многих квартирах более десяти человек — часто несколько семей и разные незнакомцы, снимающие койки — теснились в крошечных квартирах, состоящих из одной комнаты и кухни.Неудивительно, что туберкулез получил широкое распространение.

В 1910 году возникло радикальное протестное движение «поселенцев», которое требовало от муниципальных и национальных правительств решения жилищного кризиса, но консервативное христианско-социальное правительство ответило безразличием и жестокими репрессиями. После Первой мировой войны поселенцы начали селиться в пустующих зданиях. В 1919 году рабочее движение избрало левую Социал-демократическую рабочую партию для управления столицей Австрии. В течение нескольких лет социал-демократы предоставляли движению самопомощи поселенцев строительные материалы, землю и ссуды, чтобы рабочие группы могли строить некоммерческие жилищные кооперативы, в состав которых входили театры и концертные залы, места отдыха, центры обучения взрослых и т. Д. удобства.

Конституционные реформы 1922 года сделали Вену отдельным государством, позволив ей ввести местные налоги, в том числе жилищный налог на роскошные квартиры, для реализации своей амбициозной программы реформ.

Пока фашисты не пришли к власти в 1934 году, венские социал-демократы провели волну реформ, включая прогрессивные налоги, всеобщее государственное образование и спонсируемое государством здравоохранение, которые завоевали лояльность их сторонников из рабочего класса.

Несмотря на тяжелые экономические времена, социал-демократы также построили десятки тысяч государственных квартир для малообеспеченных и неработающих жителей города, взимая с них менее 4 процентов их доходов за аренду.«Красная Вена» стала известна во всей Европе как лаборатория инновационного муниципального социализма.

Городские власти упростили строительство жилых домов для рабочих, купив землю и убрав ее со спекулятивного рынка. Частные землевладельцы, которые оставляли свою собственность пустой, облагались высокими налогами, что давало городу больше возможностей для приобретения земли. К 1931 году муниципалитет владел почти одной третью земли Вены. Город нанял некоторых из самых известных архитекторов Европы для разработки этих проектов, в том числе Ричарда Нейтра, который позже приобрел известность в Америке как новатор в области прогрессивного дизайна жилья.

К 1934 году город финансировал и владел 61 175 квартирами в 348 проектах, в которых проживала одна десятая жителей Вены. Несмотря на скромные размеры, апартаменты были просторнее, чем те, к которым привыкли семьи, с туалетами, водопроводом, кухней, гостиной и естественным освещением. Жители смотрели из окон на сады и детские площадки. Разработки включали детские сады, ясли, консультационные центры для матерей, дворы, поликлиники, библиотеки, спортивные сооружения, почтовые отделения, кооперативные магазины, бани, кафе, аптеки, конференц-залы и сады (где жители могли выращивать себе еду).Все это было предназначено для улучшения условий жизни и воспитания чувства солидарности рабочего класса, которое изначально предполагалось движением самопомощи поселенцев. Многие из них содержали произведения искусства — статуи, мозаики, фонтаны и скульптуры — и были названы в честь выдающихся деятелей искусства, политики и интеллигенции. Коммунальные учреждения, включая детские сады и прачечные, также были предназначены для поощрения «освобождения домохозяек».

Ваше пожертвование делает этот сайт бесплатным и открытым для чтения.Отдавай, что можешь …

ПОДДЕРЖКА ПЕРСПЕКТИВЫ

Конечно, программа «Красная Вена» была разработана не только для обеспечения жильем и развития социалистического сознания, но и для создания рабочих мест в строительстве и на предприятиях, производящих окна, двери, раковины и другие строительные материалы.

Захват Австрии фашистами в 1934 году положил конец социальным реформам Красной Вены. Однако после возобновления свободных выборов в 1945 году жители Вены стремились к возрождению социал-демократической политики.Спрос на жилье был ужасающим. Во время Второй мировой войны было разрушено 87 000 квартир — пятая часть городского жилья.

В период с 1947 по 1969 год в городе было построено около 100000 квартир с использованием более широкого разнообразия типов дизайна, чем в более ранний период Красной Вены, включая дуплексы, террасные дома и садовые жилые комплексы, которые включали детские сады, школы, многоцелевые конференц-залы, медицинские учреждения. центры и магазины. К концу 1960-х годов Вена решила свои самые неотложные жилищные проблемы, включая перенаселенность и доступность, но город продолжал расширять перечень социального жилья.Квартиры были просторными, но общественные школы, конференц-залы, оздоровительные центры и даже бассейны по-прежнему были ключевым компонентом программы. В течение 1960-х и 1970-х годов в ходе строительства социального жилья в Вене добавлялось около 10 000 квартир в год, хотя многие из них были построены без удобного доступа к общественному транспорту, что привело к значительному увеличению транспортных заторов.

В течение следующих двух десятилетий венский вариант обновления города означал реконструкцию, а не снос старейших жилых домов города.Более 170 000 единиц — в среднем 10 000 в год — были модернизированы с центральным отоплением, ванными комнатами, изоляцией, большими комнатами и лифтами. На средства национального правительства была оплачена большая часть ремонта, который в основном проводился без необходимости смещения арендаторов.

Распад Советского Союза в конце 1980-х вызвал большой приток иммигрантов из Восточной Европы в Вену. В течение следующего десятилетия, чтобы разместить более 100 000 новоприбывших, город добавлял 10 000 единиц жилья в год.После того, как Вена построила достаточно квартир, чтобы справиться с притоком иммигрантов, она продолжила расширять свой фонд социального жилья.

Отражая растущее благосостояние Австрии, средний размер квартир в Вене неуклонно увеличивался с 237 квадратных футов на человека в 1961 году до 430 квадратных футов на человека сегодня.

Город значительно расширил свою систему общественного транспорта, которая теперь является недорогой и всеобъемлющей, связывая довоенные районы города и его окраины.74% жителей Вены ездят на общественном транспорте — это самый высокий показатель в Европе. Велосипедные и пешеходные дорожки безопасны и широко используются. Грамотное планирование спасло Вену от катастрофы, вызванной разрастанием пригородов. Австрийцы хотят жить в своей столице, в которой сейчас проживает 1,8 миллиона из 2,6 миллиона жителей столичного региона.

НАСЛЕДИЕ КРАСНОЙ Вены, по-прежнему обеспечивает достойное и доступное жилье для всех граждан, независимо от дохода. Сегодня в Вене насчитывается около 800 000 единиц жилья.Муниципалитет является крупнейшим арендодателем Вены. Ей принадлежит около 1800 жилых комплексов с 220 000 съемными квартирами, в которых проживает более 500 000 человек, более четверти населения города. В последние годы в городе также наблюдается рост частных некоммерческих и жилищных ассоциаций с ограниченной прибылью, на которые приходится большая часть прироста нового жилья, субсидируемого государством. Эти ассоциации теперь владеют и управляют еще 140 000 квартирами. Большинство жилых комплексов от шести до восьми этажей, хорошо спроектированы, красочны и наполнены коммунальными удобствами.Законы о зонировании и муниципальная собственность на большую часть земли Вены ограничивают спекуляции и удешевляют жилищное строительство.

Вена тратит около 600 миллионов евро (682 миллиона долларов) в год на социальное жилье, две трети из которых поступают из государственной казны. Напротив, Лондон тратит немного меньше, хотя его 8,7 миллиона человек почти в пять раз больше Вены.

Некоммерческие застройщики и застройщики с ограниченной прибылью конкурируют за городские субсидии и обязаны реинвестировать прибыль обратно в жилье.Комитеты, состоящие из городских властей, местных жителей, архитекторов и других лиц, решают, какие проекты получат разрешения и субсидии на основе того, что Вольфганг Ферстер, житель Вены, председатель жилищного комитета Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций, называет «четырьмя столпами» социальной сферы. жилье — хороший дизайн, строгий контроль затрат на строительство, энергоэффективность и экологические требования (такие как солнечная энергия и переработка «серой» воды и дождевой воды), а также смешивание доходов. В Соединенных Штатах коммерческие застройщики с политическими связями часто получают благоприятный режим при распределении государственных жилищных субсидий и разрешений, но в Вене такого кумовства не было.

Около 5000 жителей Вены остались без крова, но «ни один из них не находится на улице», — объясняет Фёрстер, один из самых выдающихся экспертов по жилищному строительству. Вместо этого Фёрстер с гордостью отмечает: «Мы заботимся о том, чтобы они могли оставаться во временном жилье, где они получали помощь, необходимую им для реинтеграции в общество, чтобы они могли жить в своих собственных квартирах». (Для сравнения, в Лос-Анджелесе, население которого составляет четыре миллиона человек, что вдвое больше, чем в Вене, 34 189 бездомных, три четверти из них не имеют жилья.)

Альт-Эрлаа, построенный между 1973 и 1985 годами, является одним из крупнейших социальных жилых комплексов Вены с 3172 квартирами и почти 11000 жителей, в котором работают малообеспеченные работники, владельцы магазинов и состоятельные профессионалы, включая политиков и профессиональных спортсменов. звезды. Две трети квартир имеют как минимум три спальни. Расположенные на 59 акрах, здания поднимаются до 27 этажей. Пышные зеленые насаждения и леса не дают ему почувствовать себя крепостью. Каждый блок имеет как минимум один балкон. В состав комплекса входят две поликлиники, три школы, два детских сада, тренажерный зал и фитнес-центр, церковь, торговый центр, сауна, солярий, теннисные корты, футбольные поля, детские площадки, семь закрытых бассейнов (расположены в подвалы), семь открытых бассейнов (на крышах), две ежемесячные газеты, телеканал и ближайшая железнодорожная станция.Принадлежащий некоммерческой ассоциации комплекс включает совет арендаторов, представляющий интересы жителей.

Поскольку социальное жилье пользуется большой популярностью, только пятая часть домов Вены занята владельцами. Аренда остается привлекательной в Вене, потому что арендаторы имеют значительные права и контроль над своим жильем. В отличие от субсидируемого жилья для малоимущих в Соединенных Штатах, жителей не просят уехать, если их доходы увеличиваются. Арендаторы не сдают свои дома помесячно или даже ежегодно.Вместо этого они пользуются неограниченным владением и даже могут передавать свои квартиры своим детям. Жильцы, которые теряют работу или вынуждены пропускать работу из-за болезни, получают жилищные пособия, чтобы они могли оставаться в своих квартирах.

«Это дело культуры», — поясняет Фёрстер. «Мы не думаем, что арендуемое жилье предназначено только для бедных».

Венцы, проживающие в квартирах, принадлежащих муниципалитету или некоммерческим ассоциациям, платят около 25 процентов своего семейного дохода в виде арендной платы.Типичная арендная плата составляет около 650 долларов в месяц. Эти выплаты не являются таким бременем, как они часто возникают в Соединенных Штатах, потому что другие основные услуги — здравоохранение, уход за детьми, обучение в университете и пенсии по возрасту — являются универсальными и в значительной степени субсидируются государством.

Градостроители Вены настаивают на том, что в одних и тех же районах существуют разные типы жилья, что гарантирует смешанный доход.

Благодаря продуманному планированию Вене удалось оживить свое старое жилье и построить новое, не вызвав ни джентрификации, ни разрастания пригородов.

Другие западноевропейские страны приняли различные варианты социального жилья, сочетающие муниципальную собственность, субсидии некоммерческим и застройщикам с ограниченной прибылью, а также контроль за арендной платой. Некоторые страны уделяют больше внимания домовладению, чем другие, но социальное жилье остается популярным и широко распространенным. Дания и Швеция имеют больше общего с Австрией, чем Англию и Италию. Страны с консервативными правительствами сократили государственные субсидии на жилье и поощряли приватизацию.В результате в некоторых странах семьи платят больше за аренду, и количество бездомных резко возросло как среди коренных жителей, так и среди недавних иммигрантов. (В странах бывшего Советского Союза право собственности составляет более трех четвертей всех домов, большинство из них находится в крупных комплексах, похожих на крепости, с небольшими квартирами и немногими коммунальными удобствами, характерными для Западной Европы.)

Но Австрия — и особенно Вена — находится в особой лиге, когда дело касается социального жилья. Почему жители Вены поддерживают такую ​​надежную программу социального жилья для людей с разным доходом? Относительно равное распределение доходов и низкий уровень бедности в Австрии (ее уровень бедности вдвое меньше, чем в Соединенных Штатах, а ее бедняки менее бедны, чем их американские коллеги), плюс низкий уровень безработицы и преступности, помогают вызвать межклассовое сочувствие.Но решающее значение имеют политические факторы. Жилищной политике Вены способствовало устойчивое руководство Социал-демократической партией, которая управляла городом большую часть последних 70 лет, даже несмотря на то, что федеральное правительство иногда смещалось вправо. Даже нынешняя консервативная крайне правая коалиция Австрии не посмеет сократить федеральные жилищные субсидии Вене и другим регионам. Самое главное, жители Вены довольны результатами вековой программы социального жилья в городе и не видят причин менять курс.

БОЛЬШЕ, ЧЕМ ЛЮБАЯ ДРУГАЯ богатая страна, Соединенные Штаты больше всего полагаются на частные рыночные силы для размещения своего населения. Роль правительства восходит к трем поворотным моментам. В конце 1800-х годов местные органы власти начали принимать законы о реформе многоквартирных домов, чтобы установить стандарты строительных норм и регулировать безопасность жилья. В 1920-х годах города начали принимать местные законы о зонировании для регулирования землепользования. Федеральная роль в жилищном строительстве началась во время Великой депрессии, когда реформаторы осознали, что частный рынок и благотворительность не могут решить жилищные проблемы страны.Новый курс принял политику по регулированию банков и поддержке ипотечных кредитов с целью расширения домовладения. Он также создал первую программу государственного жилья для стимулирования занятости и предоставления субсидий рабочему классу. Реформаторы жилищного строительства и профсоюзные лидеры предполагали, что государственное жилье будет предназначено как для среднего класса, так и для бедных. Они продвигали хорошо продуманные жилищные проекты со смешанным доходом, субсидируемые государством, спонсируемые профсоюзами, церковными группами и другими некоммерческими организациями, а также государственными учреждениями.

В течение первых нескольких лет «Новый курс» разработал несколько моделей, отражающих это видение. Они включали в себя детские сады и игровые площадки, вовлекали жителей в культурную и образовательную деятельность и были достаточно физически привлекательными, чтобы в них хотели жить быстро передвигающиеся семьи рабочего класса.

Но реформаторов вскоре перехитрила отрасль недвижимости. Девелоперы, агенты по недвижимости и банкиры беспокоились о том, что хорошо спроектированное и доступное по цене государственное жилье будет конкурировать с частным сектором за потребителей среднего класса, и предупреждали о призраке социализма.После Второй мировой войны, осознавая сдерживаемый спрос на жилье и опасаясь конкуренции со стороны государственного жилья, промышленность развернула масштабную кампанию против программы, продвигая вместо этого застрахованное государством загородное жилье. В соответствии с федеральным законом о жилищном строительстве 1949 года промышленность саботировала государственное жилищное строительство, оказывая давление на Конгресс, чтобы тот ограничил его финансирование, предоставил местным органам власти право решать, где и где размещать жилые дома, и ограничил их доступ к очень бедным. Южные сенаторы позаботились о том, чтобы местные органы власти имели право сохранять государственное жилищное строительство по расовому признаку.

Из-за ограниченного бюджета и требований использования самых дешевых материалов многие проекты были плохо построены и плохо спроектированы — уродливые склады для бедных, которые заклеймили «государственное жилье» как жилье последней инстанции. Местные жилищные органы, принадлежащие местным органам власти, но в советах директоров которых преобладают представители бизнеса и недвижимости, часто размещали застройки государственного жилья в районах без надлежащих магазинов, транспорта или школ. Эти места часто были изолированы от кварталов среднего класса, что способствовало концентрации бедных людей в городах.Немногие пригороды вообще хотели получить государственное жилье.

Другими словами, проблемы, которые мы сейчас связываем с государственным жильем, не были неизбежны. Они были связаны с политическим выбором, сделанным Конгрессом и местными влиятельными лицами. Тем не менее, самый скрываемый секрет государственного жилья заключается в том, что оно действительно обеспечивает достойное и доступное жилье для многих людей. В большинстве городов существуют длинные очереди на получение государственного жилья, которое более доступно, чем квартиры, доступные для бедных на рынке частного жилья.

Высотные проекты, большинство из которых находятся в крупнейших городах, явились причиной многих наиболее проблемных застроек и бросили гигантскую тень на всю программу. Многие были снесены. Большинство государственных жилищных комплексов сегодня — это квартиры с садом, малоэтажные жилые дома и дома на одну семью или таунхаусы.

Правые политики, тем не менее, использовали вводящие в заблуждение стереотипы о государственном жилье. В 1980-х годах администрация Рейгана хотела продать государственное жилье. После урагана «Катрина» в 2005 году депутат-республиканец Ричард Бейкер сказал лоббистам: «Мы наконец привели в порядок государственное жилье в Новом Орлеане.Мы не могли этого сделать, но это сделал Бог ».

Сегодня государственное жилье — 1,1 миллиона квартир, в которых проживает около 2,1 миллиона человек с низкими доходами — составляет менее 1 процента жилищного фонда страны. Местные жилищные агентства обязаны размещать наиболее уязвимых людей в их государственном жилье. Средний годовой доход домохозяйства, работающего в государственном жилье, составляет 14 753 доллара США. Без государственного жилья, за которое жители платят 30 процентов своего дохода, а остальное платит федеральное правительство, они жили бы в ужасно некачественных домах частного сектора, выплачивая половину или более своего дохода только для того, чтобы иметь крышу над головой. и постоянно под угрозой выселения.

Администрация Никсона прекратила строительство нового государственного жилья. С тех пор федеральное правительство полагалось на два других подхода к размещению бедных — проекты частного сектора и жилищные ваучеры, которые часто используются в тандеме, чтобы приблизиться к высокой доступности, обеспечиваемой традиционным государственным жильем.

В 1970-х годах Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) начало предоставлять субсидии частным застройщикам на строительство жилья для малоимущих, но ограничило субсидии 20 годами.Эта инициатива добавила еще два миллиона квартир, но некоторые застройщики впоследствии превратили эти проекты в квартиры по рыночной цене, поэтому только около одного миллиона из них по-прежнему предоставляют жилье для малоимущих. Начиная с 1986 года Конгресс изобрел новый способ подкупа богатых, чтобы помочь приютить бедных — налоговый кредит на жилье для малоимущих, который дает корпорациям и богатым людям налоговые льготы для инвестирования в жилищные проекты для малоимущих. Программа добавила около трех миллионов новых единиц примерно в 46 000 проектов, но многие из них работают как бомбы замедленного действия, потому что налоговые льготы заканчиваются через 15 лет.

Жилищные ваучеры на сегодняшний день стали крупнейшей федеральной программой субсидирования. В настоящее время HUD предоставляет 2,2 миллиона ваучеров малообеспеченным семьям, которые используют их для поиска квартир на частном рынке. Семьи выплачивают 30 процентов своего дохода, остальное платит HUD. Но HUD устанавливает потолок для выплат по ваучерам, в результате чего владельцы ваучеров не могут пользоваться многими приличными квартирами в лучших районах.

Федеральные жилищные программы, как правило, концентрируют бедных в гетто с низкими доходами в городах страны, поскольку правительства большинства пригородов сопротивляются усилиям по более равномерному распределению жилья с низкими доходами.В отличие от продуктовых талонов, жилищные субсидии не являются льготной программой для бедных.

Всего за счет федеральных жилищных субсидий помощь оказывается только пяти миллионам семей с низкими доходами — примерно одной пятой семей, имеющих право на получение помощи.

За последние два десятилетия жилищная ситуация в Америке значительно ухудшилась не только для бедных, но и для среднего класса. В настоящее время доля домовладельцев в стране составляет 64 процента, что ниже рекордного уровня в 69 процентов в 2004 году.Миллионы домовладельцев до сих пор не оправились от кризиса ипотечных кредитов 2007 года, вызванного безрассудными и оскорбительными действиями Уолл-стрит, которые привели к эпидемии отчуждения права выкупа закладных и огромной потере богатства многих семей. Уровень владения домом для миллениалов намного ниже, чем для представителей старшего поколения, когда им было от двадцати до тридцати лет.

Спад домовладения привел к увеличению спроса на квартиры, но большая часть нового арендного жилья, построенного в последние годы, представляет собой элитное жилье класса люкс.В 2016 году средняя арендная плата за новостройки составила 1478 долларов, что составляет примерно половину среднего ежемесячного дохода арендатора, но во многих городских районах арендная плата намного выше. Почти половина арендаторов сейчас тратит 30 или более процентов своего дохода на аренду. Более чем каждый четвертый арендатор платит более половины своего дохода только для того, чтобы иметь крышу над головой.

Такое сокращение жилищных условий / доходов особенно обременительно для бедных. Отчет Криса Сальвиати «Небезопасность аренды: угроза выселения для арендаторов в Америке» показывает, что более одного из четырех арендаторов с доходом ниже 30 000 долларов США не смогли полностью оплатить арендную плату хотя бы в один из предыдущих трех месяцев.

В стране нет штата, где работник с минимальной заработной платой, работающий полный рабочий день, может позволить себе двухкомнатную квартиру по справедливой рыночной цене, согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом «Вне досягаемости». Чтобы позволить себе скромную трехкомнатную квартиру, съемщику нужно зарабатывать 21,21 доллара в час. В некоторых областях эта «жилищная заработная плата» намного выше.

С тех пор, как Рейган начал сокращать федеральную жилищную помощь бедным, защитникам жилищного строительства было трудно убедить Конгресс сохранить, а тем более увеличивать бюджет HUD на субсидированное жилье.Но оказывается, что Налоговая служба, а не HUD, является крупнейшим в стране агентством по жилищной помощи. В 2017 году федеральное правительство предоставило домовладельцам налоговые льготы на сумму около 130 миллиардов долларов, что почти вдвое превышает размер общего бюджета HUD. Это включает около 64 миллиардов долларов налоговых вычетов на проценты по ипотеке, 33 миллиарда долларов на местные налоги на недвижимость и 32 миллиарда долларов на прирост капитала, когда эти домовладельцы продают свои дома.

Эти налоговые льготы в первую очередь приносят пользу самым богатым американцам, имеющим самые дорогие дома.Более четырех пятых суммы этих налоговых льгот для домовладельцев достается семьям с доходом более 100 000 долларов, а более двух пятых — семьям с доходом выше 200 000 долларов. Большинство домовладельцев с низким доходом и из рабочего класса получают крохи — несколько сотен долларов в год в виде налоговых льгот. Другими словами, федеральные жилищные субсидии непропорционально помогают богатым инвесторам и домовладельцам, а не бедным или среднему классу. Жилищные активисты призвали Конгресс ограничить жилищные налоговые льготы для богатых и перенаправить эти средства на расширение социального жилья.

Американцы предпочитают домовладение — это не только наследие твердой веры основателей в право собственности, но и результат слабых законов о правах арендаторов в нашей стране.

Для почти двух третей американцев, владеющих собственными домами, это их главный актив и основной источник богатства.

Они рассматривают свой дом как инвестицию, которая будет оценена по мере роста цен на жилье. В отсутствие сильного государства всеобщего благосостояния, такого как в Западной Европе, они считают свои дома буфером на случай выхода на пенсию, чрезвычайных медицинских счетов, потери работы или необходимости занимать деньги для оплаты обучения своих детей в колледже.Но, как мы видели после обвала ипотечных кредитов, нет никаких гарантий, что цены на жилье всегда будут расти; на самом деле они могут резко упасть.

Государственная политика может изменить относительную привлекательность владения и аренды. Американские домовладельцы считают само собой разумеющимся, что они могут получать прибыль от продажи своих домов. Арендодатели предполагают, что они могут поднять арендную плату до любого уровня, если найдутся отчаявшиеся потребители, готовые платить. Мы связываем проблему выселения с арендаторами. Однако, если домовладельцы не выполнят свои обязательства по выплате ипотеки, они могут потерять свои дома из-за банков.

Но, как показывает пример Вены, законы могут предоставлять съемщикам многие из преимуществ, которые мы обычно связываем с правом собственности. Например, города с законами о контроле за арендной платой наделяют арендаторов дополнительными правами с точки зрения безопасности и доступности.

ЖИЛЬЯ НЕ ТРЕБУЕТСЯ простой выбор между домовладением и сдачей внаем. Даже в Соединенных Штатах существуют зарождающиеся варианты социального жилья, такие как кооперативы с ограниченной долей участия, жилищные ассоциации взаимопомощи и дома, построенные в рамках общинных земельных трастов, которые исключают или резко сокращают получение прибыли, рассматривая жилье как социальное обеспечение. а не как товар.Жители торгуют безопасным владением и доступными ценами в обмен на отказ от возможности спекулировать на стоимости своего жилья. Социальное жилье предполагает долгосрочную доступность, государственные субсидии и, в лучшем случае, проекты со смешанным доходом.

Жилищные кооперативы, например, обладают многими общими признаками домовладения. В кооперативе жители владеют акциями корпорации, которой принадлежит здание (я). Акционеры пользуются теми же преимуществами, что и традиционные домовладельцы. Но в кооперативах с ограниченным капиталом корпорация ограничивает размер прибыли акционеров от продажи своих паев.Эмили Таден, директор по национальной политике компании Gounded Solutions Network, оценивает, что в Соединенных Штатах имеется от 165 000 до 225 000 единиц жилья с ограниченной ответственностью, принадлежащих резидентам. Около 165 общинных земельных фондов спонсируют еще 32 000 единиц арендного жилья и жилья в собственность с аналогичными условиями.

Многие местные органы власти предоставляют субсидии, чтобы помочь семьям с низкими доходами приобретать дома, но вводят «ограничения действий», которые ограничивают, за какую сумму владельцы могут продавать эти квартиры, и требуют их продажи другим домохозяйствам с низкими доходами — положения, предназначенные для ограничения спекуляций и спекуляций. сохранить долгосрочную доступность.По словам Тадена, местные органы власти наложили ограничения на деяния примерно на 200 000–250 000 единиц жилья, чтобы обеспечить их доступность в долгосрочной перспективе. Многие из них являются результатом местных законов инклюзивного зонирования, которые требуют, чтобы застройщики квартир и кондоминиумов по рыночной цене откладывали некоторые единицы — сдаваемые в аренду и на продажу — для домохозяйств с низким и умеренным доходом.

Социальное жилье гораздо более распространено в Европе, чем в Соединенных Штатах. В этой стране от 600 000 до 750 000 паев с долевым участием или ограниченным правом собственности, плюс 1.1 миллион единиц государственного жилья можно назвать социальным жильем. «Они представляют собой нововведение, которое может стать основой нового направления национальной жилищной политики», — говорит Таден.

Контроль арендной платы — ключевая особенность социального жилья в Европе, но лишь в нескольких американских городах — в основном в Нью-Йорке, Калифорнии и Нью-Джерси — есть та или иная форма контроля арендной платы, защищая от пяти до десяти миллионов арендаторов от произвольного аренда походов и выселений. Это может скоро измениться. Поскольку все больше американцев считают домовладение все более недоступным, сейчас по всей стране распространяется новое движение за права арендаторов, требующее «меньше арендной платы, больше контроля.

Ни одна другая крупная индустриальная страна не допустила такого уровня нищеты и упадка, как в Соединенных Штатах, и лишь немногие из них позволили достойному жилью выйти так далеко за пределы экономической досягаемости стольких семей. Опыт Вены может научить нас тому, что есть лучший способ и что социальное жилье должно быть важной частью решения.

Социальное влияние доступного жилья в условиях новой нормы | Журнал жилищного финансирования

Социальные инвесторы все чаще вкладывают деньги в доступное жилье.Это имеет смысл, особенно в условиях тройной пандемии коронавирусного кризиса, экономического спада и широко распространенных социальных волнений, волнующих страну. Сохранение доступности арендуемого жилья, которое в противном случае было бы преобразовано в дорогие квартиры и кондоминиумы, — это задача, движимая миссией. Дело в том, что доступное жилье для семей и отдельных лиц с низким и средним доходом оказывает прямое положительное влияние на социальные детерминанты жизни людей, включая доступ к образованию и профессиональной подготовке, здравоохранению, питанию и другим услугам, а также экономические возможности. .Проще говоря, доступное жилье — это социальные перемены. Социальные изменения — определяющий фактор нашего времени.

С прошлого года я работал директором по инвестициям в инвестиционном фонде социального назначения в сфере недвижимости. Мы работаем с некоммерческими застройщиками, чтобы приобрести, отремонтировать и сохранить то, что называется естественным доступным жильем, или NOAH — безопасным и достойным арендным домом, владельцы которого оставляют арендную плату доступной при ограниченной зависимости от федеральных субсидий.Наши инвесторы — это финансовые учреждения, фонды и состоятельные люди, у которых двоякие потребности: изменить ситуацию к лучшему и получить прибыль.

За свою долгую карьеру я видел, как США пережили множество экономических спадов и кризисов, которые повлияли на нашу работу. Ничто не приближается к тому, что переживает наша страна сегодня. Ввиду драматического поворота событий, произошедшего за последние несколько месяцев, наша организация долго и внимательно изучила, что значит быть в бизнесе доступного жилья.Мы извлекли некоторые уроки, которые применимы к другим на аналогичных предприятиях.

В начале 2020 года, до начала пандемии COVID-19, мы проанализировали операции по различным инвестициям в недвижимость, и все признаки были положительными. Показатели заполняемости находились в очень хорошем диапазоне, а арендная плата оставалась доступной для арендаторов, которые в среднем получали менее 60% от среднего дохода по региону. Наши инвесторы видели стабильную прибыль.

Вступите в тройную пандемию. Помните, что многие жители недвижимости, в которую мы вложили средства, как раз и являются людьми, наиболее пострадавшими от кризисы.Это классические фронтовики, которым необходимо физически присутствовать на работе, то есть если они еще есть. Это люди, от которых мы все зависим, работая в продуктовых магазинах, медицинских учреждениях, распределительных центрах и других сферах услуг. Многие из наших жителей продолжали работать, преодолевая новые проблемы, возникшие в результате закрытия школ, детских садов и учреждений по уходу за престарелыми, использования ограниченного общественного транспорта и особых рисков для здоровья, с которыми они сталкиваются на рабочем месте.(Несмотря на эти проблемы, наши жители продолжали платить арендную плату, причем арендные платежи составили более 92% с начала пандемии.)

Итак, что мы узнали, управляя своими инвестициями почти в 3000 арендных плат единиц по всей стране? Учитывая имеющийся у нас опыт, мы бы назвали пять основных вещей, на которые любой оператор или инвестор в доступное жилье должен нацеливаться прямо сейчас:

1. Сосредоточьтесь на текущих задачах. Продолжать приверженность обеспечению безопасного, достойного доступного жилья для нуждающихся и находящихся в группе риска.Поощряйте реалистичные режимы аренды, которые ограничивают или замораживают повышение арендной платы, признавая при этом государственные и местные меры защиты от выселений, связанных с COVID-19.

2. Защитите денежные средства от риска продолжительного спада . Ограничьте капитальные затраты теми, которые необходимы для решения вопросов, связанных с безопасностью и безопасностью жизни. Как и мы, многие в отрасли поступили мудро, отложив резервы на покрытие пресловутого «500-летнего наводнения». Что ж, сейчас довольно сильный «дождь». Итак, потратьте эти средства на неотложные нужды по стабилизации активов.

3. Помните, что краткосрочные проблемы не вечны. Признайте, что, если возникнет потребность в увеличении капитальных резервов, решите проблему отсрочки капитальных расходов раньше, чем позже. Сохраняйте приверженность инвестициям, направленным на поддержание свойств.

4. Помните о долгосрочных последствиях кризисов. Экономика сталкивается с проблемами со всех сторон. Потеря работы значительна. Профиль домохозяйств с низким и средним доходом может означать, что их временные увольнения и увольнения могут стать более долгосрочными.Огромный ущерб нанесен тем отраслям труда, в которых работают многие жители доступного жилья.

5. Ищите возможности, которые имеются в большом количестве в текущих рыночных условиях. Экономические расчеты для многих существующих владельцев NOAH меняются. Будьте начеку, чтобы приобрести недвижимость, соответствующую социальной миссии.

Происходит изменение. Точное направление экономики неизвестно. Как мы продолжим жить с пандемией здоровья, неясно. Вопрос о том, как страна борется с давней потребностью в расовой справедливости и равенстве, остается без ответа.Тем не менее, как никогда раньше, люди нуждаются в доступном жилье из-за этих проблем. Есть способы, которыми частный капитал может сыграть решающую роль в его создании и сохранении. Хорошее управление ведет к хорошим инвестициям. Самое главное, хорошие инвестиции приводят к социальному воздействию.

Социальная рента: что это? Как это помогает нам понять доступное жилье?

Мы живем в эпоху увеличения количества определений доступного жилья. Они умножились до полного замешательства не только для тех, кто обсуждает и пытается понять доступное жилье, но и, вполне возможно, для тех, кто распространяет эти определения.Статьи, резюме, исследования, пресс-релизы советов, надувательство строительной индустрии и самооправдания, что угодно, они изобилуют непонятными фразами, такими как «смесь доступного, очень доступного и очень доступного».

Что означают эти термины? Кто знает? Определенные намеренно или случайно, эти определения представляют собой зыбучий песок для понимания природы доступного жилья. Чтобы ознакомиться с некоторыми из этих определений на сайте availablehousingaction.org, попробуйте «Доступное жилье: что содержится в определении»?

В доступном жилье.org, мы используем социальную ренту в качестве условного показателя общепринятого максимума, который люди с низким доходом могут позволить себе заплатить за арендуемого жилья. Хотя этот эталон менялся время от времени и в разных местах, в настоящее время существует общее мнение, что эта сумма не должна превышать 30% валового годового дохода домохозяйства.

Очевидно, что социальная рента не является фиксированной суммой, поскольку связана с доходом. Например, человек, получающий пенсию по инвалидности, может не платить за жилье такую ​​же сумму, как человек, работающий и получающий минимальную заработную плату, потому что их доходы различаются.

Социальная рента также подразумевает социальное или государственное жилье, где арендная плата регулируется в соответствии с платежеспособностью отдельного лица или домохозяйства, а не рыночной арендной платой.

Таким образом, фраза «этой стране нужно больше социального арендного жилья» подразумевает два важных момента. Во-первых, это не призыв к увеличению количества домовладений, что стало несбыточной мечтой для людей и семей с низкими доходами. Это призыв к увеличению арендной платы жилищного строительства.

И, кроме того, арендная плата в этом жилье будет определяться платежеспособностью, где самые бедные (например,грамм. пожилые люди с фиксированным доходом без пенсионных пособий) могут позволить себе жить, правильно питаться и одеваться без бремени арендной платы, которая составляет более 30% дохода.

В качестве примера того, как термин «социальная рента» помогает сфокусировать обсуждение доступности жилья, рассмотрим этот рассказ страховой компании Великобритании, где изучаются последние статистические данные правительства о «доступном» жилье.

Что является «доступным» в статистике Великобритании, не совсем понятно. В общих хороших новостях статья раскрывает «социальную ренту».Если посчитать, то в 2018 г. было зафиксировано 6630 новых единиц социальной арендной платы. По сравнению с 1,2 млн домохозяйств, стоящих в очереди на получение социального арендного жилья, это составляет менее 1% от количества необходимых единиц.

Прочтите мнение отрасли об этой же информации в демонстрационном зале : Предложение доступного жилья в Великобритании резко выросло 12%

Социальное жилье — обзор

Реформа управления социальным жильем

Управление социальным жильем включает три вида деятельности (Priemus et al., 1999):

•

Технические задачи: такие как приобретение участков под жилье, строительство новых жилых домов, а также обслуживание и ремонт существующих.

•

Социальные задачи: включая распределение жилья, консультации с жильцами по вопросам управления жильем, борьбу с антиобщественным поведением в поместьях и, при необходимости, оказание социальной поддержки жильцам.

•

Финансовые задачи: включая получение доступа к финансам, необходимым для выполнения других задач по управлению жилищным фондом, от правительства, частного сектора и арендной платы, а также установление и сбор этой арендной платы.

В последние десятилетия в большинстве западноевропейских стран произошли фундаментальные изменения в управлении социальным жильем. Они были вызваны реформами политики в области социального жилья, описанными выше, но также и изменениями в регулировании со стороны правительства, обеспокоенностью арендаторов и, в некоторых случаях, возникновением серьезных социальных проблем на объектах социальной аренды (Power, 1997).

Финансовые задачи

Как упоминалось выше, с 1970-х годов в Западной Европе произошло общее сокращение государственных субсидий на социальное жилье.Это сопровождалось перенаправлением оставшихся субсидий со зданий (объектные субсидии) в пользу индивидуальных арендаторов (субъектные субсидии). Последние обычно принимают форму жилищных пособий в зависимости от дохода. Это развитие было вызвано представлением о том, что объектные субсидии являются бессрочными политическими обязательствами, плохо адресуются и, следовательно, неэффективны.

Эта тенденция наиболее радикально проявилась в Нидерландах и Швеции, где все государственные субсидии на социальное жилье были отменены, но правительство по-прежнему гарантирует займы, взятые поставщиками социального жилья для финансирования строительства и ремонта домов, а также в Соединенном Королевстве, где кардинально урезаны объектные субсидии, государство никак не поддерживает заимствования социальных арендодателей.В большей части остальной части Западной Европы объектные субсидии остаются, хотя и в радикально сокращенной форме, и правительство гарантирует заимствования социальных домовладельцев и / или субсидирует эти заимствования. В этом отношении Ирландия и Испания являются исключением. Здесь щедрые объектные субсидии предоставляются государством, но никаких субсидий для арендаторов социального жилья не предусмотрено (Gibb, 2002).

Эти изменения оказали значительное влияние на управление социальным жильем. Во-первых, во многих случаях сокращение объектных субсидий привело к радикальному падению выпуска нового социального жилья.Во-вторых, социальные арендодатели теперь в гораздо большей степени полагаются на финансирование из частного сектора, чем это было обычно. Это финансирование мобилизуется в основном за счет займов, но в последние годы все более распространенными становятся договоренности о государственно-частном партнерстве (ГЧП) между социальными арендодателями и частными агентствами. Отмена объектных субсидий и рост субсидий также оказали значительное влияние на арендную плату за социальное жилье. В подавляющем большинстве стран Западной Европы (исключение составляет Ирландия) арендная плата за социальное жилье связана с расходами на предоставление жилья, поэтому отмена субсидий на объекты привела к росту арендной платы.В связи с тем, что подлежащие субсидии связаны с доходами арендаторов, арендаторы с более высокими доходами, которые получают меньшую субсидию, могут счесть арендную плату за социальное жилье недоступной, в то время как арендаторы, зависящие от пособий, могут найти этот сектор более привлекательным. Таким образом, эти изменения в финансовой поддержке в целом увеличили остаточность сектора.

Технические задачи

Во всех странах Западной Европы сокращение объемов нового социального жилья сопровождалось повышенным вниманием к восстановлению существующих социальных арендованных участков.Это развитие было вызвано растущей озабоченностью по поводу стандартов строительства и проектирования некоторых объектов социальной аренды, особенно многоэтажных домов, которые распространены в этом секторе, а также свидетельств социальных, управленческих проблем и проблем с сдачей внаем некоторых участков (Power , 1997). Этому также способствовала государственная субсидия на покрытие сопутствующих расходов.

Следующие, в широком смысле хронологические, фазы очевидны в развитии практики восстановления социального жилья:

•

Мероприятия этого типа первоначально были сосредоточены на устранении неудовлетворительных стандартов строительства, проектирования и обслуживания посредством ремонта и, в частности, случай высотной застройки, снос.Общей целью перепроектирования целевых участков является сокращение общественных пространств, таких как открытые зеленые насаждения, и их замена «защищаемыми пространствами», такими как частные сады, у которых есть идентифицируемый владелец (van Kempen et al., 2005).

•

Реформа системы управления жильем также является важной темой в проектах восстановления недвижимости, особенно в Соединенном Королевстве. Инициативы этого типа включают: создание местных офисов управления жилищным фондом в поместьях с целью повышения степени реагирования жилищных служб на потребности арендаторов; включение арендаторов в решения по управлению жилищным фондом и в некоторых случаях передача жилья альтернативным арендодателям.

•

В последние годы больше внимания уделялось социально-экономическим изменениям в социальных жилых комплексах в сочетании с физическими и управленческими изменениями. Первоначально это предполагало усилия по сокращению безработицы среди жителей и улучшению имиджа целевых имений в обществе. В последние годы меры по диверсификации квартала стали играть более заметную роль в возрождении поместья. Эти инициативы направлены на решение проблемы концентрации бедных домохозяйств, часто связанных с социальными жилыми массивами, путем поощрения жителей с более высокими доходами к переезду в социальное жилье в некоторых случаях, но чаще в жилища, занимаемые владельцами.

Приватизация и коммерциализация — другие наиболее заметные недавние события, касающиеся технических аспектов управления социальным жильем. Строительство новых домов и капитальный ремонт в настоящее время почти всегда выполняются коммерческими подрядчиками, где, как и в прошлом, поставщики социального жилья часто напрямую нанимали для этой цели значительную рабочую силу. И наоборот, в некоторых странах, особенно в Нидерландах, отделы технического обслуживания организаций социального жилья в последнее время стали более активно участвовать в частном рынке и конкурировать с коммерческими организациями.

Социальные задачи

Возросшая остаточность сектора социальной аренды в последние годы вынудила арендодателей уделять больше внимания социальным аспектам управления жильем, чем это было традиционно.

Например, во многих странах Западной Европы домовладельцы социального жилья реформировали свои услуги с учетом того факта, что домохозяйства из числа этнических меньшинств в настоящее время составляют все большую долю арендаторов в этом секторе, и свидетельств того, что их опыт работы в секторе социального жилья не всегда было положительным.Данные исследования показывают, что они с большей вероятностью будут подвергнуты дискриминации при подаче заявления на жилье и получат менее привлекательные жилища, чем большинство населения (Somerville and Steele, 2002). Инициативы, направленные на удовлетворение потребностей арендаторов социального жилья из числа этнических меньшинств, первоначально были сосредоточены на обучении сотрудников арендодческих организаций методам борьбы с расизмом и межкультурной осведомленности. Это сопровождалось принятием политики равных возможностей многими землевладельцами. В последние годы эта политика подкреплялась мониторингом результатов службы социального жилья для различных этнических групп, назначением специального персонала для связи с этническими арендаторами, а в некоторых странах — усилиями по поощрению сотрудников из числа этнических меньшинств работа в сфере социального жилья.

В последние годы гораздо больше внимания уделяется борьбе с антиобщественным поведением в рамках деятельности по управлению социальным жильем, особенно в Соединенном Королевстве. В большинстве случаев эти вмешательства носят законный характер. Например, в некоторых странах были внесены изменения в закон, позволяющие социальным арендодателям отказывать в предоставлении жилья лицам, которые в прошлом были вовлечены в антиобщественное поведение; другие ввели «условную аренду», которая позволяет домовладельцам прекращать аренду новых арендаторов на этих основаниях, а в некоторых случаях, например в Ирландии, эти полномочия были расширены, чтобы включить всех арендаторов (Flint, 2006).Нелегальные средства правовой защиты от антисоциального поведения включают использование посредников, в частности, для вмешательства в споры между соседями, а также интенсивную поддержку и предоставление интенсивной социальной и эмоциональной поддержки антисоциальным квартиросъемщикам.

Постановление правительства

Традиционно контроль центрального правительства над поставщиками социального жилья, которые не являются непосредственно частью государственного сектора, осуществлялся посредством регулирования вместе с положениями, связанными со значительной суммой субсидирования сектора государством.Значительное сокращение государственных субсидий на социальное жилье в последние десятилетия ослабило эту форму контроля; действительно, в некоторых странах, особенно в Нидерландах, финансовые связи между правительством и социальными арендодателями в значительной степени прерваны. Однако степень государственного регулирования этого сектора не уменьшалась параллельно в Европейском союзе, а в некоторых странах, особенно в Соединенном Королевстве, за последние годы она существенно возросла.

Практически во всех западноевропейских странах арендная плата за социальное жилье строго регулируется центральным правительством, и поставщики социального жилья имеют мало свободы изменять их.Действительно, в некоторых странах, особенно в Нидерландах и Англии, государственное регулирование арендной платы в последние годы стало более жестким. В подавляющем большинстве стран правительство устанавливает ограничения на доходы лиц, имеющих право на доступ к социальному жилью, а также регулирует, кто должен получать приоритет от квалифицированных домашних хозяйств. Швеция и Дания необычны для Западной Европы тем, что не имеют ограничений дохода для доступа к социальному жилью. Напротив, обслуживание и восстановление социального жилья редко регулируется государством.Соединенное Королевство — исключение. Здесь правительство недавно ввело «Стандарт достойного жилья», который определяет минимальный стандарт социального жилищного фонда (Grius and Nieboer, 2007).

Гриус и Нибоэр (2007) утверждают, что сокращение государственных субсидий в тандеме с поддержанием регулирования оказало противоречивое давление на владельцев социального жилья, поскольку предыдущее развитие подтолкнуло их к большей рыночной ориентации в своей управленческой деятельности, в то время как последний помешал этому.Например, они указывают на то, что домовладельцы, как правило, не вправе снижать арендную плату в районах с низким спросом, чтобы побудить соискателей жилья переехать туда.

избирателей оценят решение «социального жилья» в Сан-Франциско — следующий город

Мартина Кукулу Лим, как исполнительный директор Collaborative по защите от выселения, одной из групп, предоставляющих юридическую помощь в рамках программы права жильцов на адвоката, работает с жильцами, находящимися в уязвимом положении.Рынок арендного жилья в Сан-Франциско в обычное время слишком дорог и конкурентен. Но дела, которые она начала видеть в последние несколько месяцев, были другого качества. В то время как домовладельцы в настоящее время не могут выселять арендаторов из-за пропущенных арендных платежей из-за потери доходов, связанной с коронавирусом, Сотрудничество по защите от выселения отмечает рост числа заявлений о выселении арендаторов в субсидируемом и поддерживающем жилье, говорит Кукулу Лим.

Одна клиентка пережила домашнее насилие, и адвокатам, ведущим ее дело, стало ясно, что домовладелец хочет выселить ее из квартиры, потому что они не хотят, чтобы ее жестокий партнер вернулся в собственность — или, другими словами «Ее выселяют из-за жестокого обращения», — говорит Кукулу Лим.Другой клиент — мать-одиночка двух сыновей-аутистов, и Кукулу Лим говорит, что предполагаемым основанием для выселения является поведение, вызванное расстройствами ребенка. И это выселения, которые инициируются поддерживающими жилищными агентствами и арендаторами, которые смогли получить часть слишком дефицитного доступного жилья в Сан-Франциско. Кукулу Лиму это говорит о том, что даже доступные и поддерживающие жилищные системы скомпрометированы и неэффективны.

«Нам нужно жилье, которое строится сообществом и для сообщества без выгоды…», — говорит Кукулу Лим.«Это просто не работает. Должно быть что-то еще, и это не должно приносить прибыли ».

Вот почему Сотрудничество по защите от выселений входит в число групп, которые поддерживают меры по ноябрьскому голосованию в Сан-Франциско, которые позволят городу «владеть, развивать, строить, приобретать или восстанавливать до 10 000 доступных для аренды квартир». Если оно будет принято, это предложение может стать важным шагом вперед для растущего движения за «социальное жилье» в Соединенных Штатах — декомодифицированное государственное жилье, доступное для людей с различными доходами.В прошлом году на Гавайях, как сообщал Next City, сенатор штата предложил построить 65 000 единиц государственного жилья, чтобы решить проблему нехватки жилья в штате. А ранее в этом году делегат штата Мэриленд также предложил государственную программу социального жилья, как сообщает WAMU. Но избирательная мера в Сан-Франциско может быть первым случаем, когда избиратели напрямую высказываются по поводу этой идеи.

Эта мера, которая была одобрена для голосования Наблюдательным советом в конце июля, необходима из-за закона штата, статьи 34, который требует от большинства местных избирателей одобрения строительства нового жилья для малообеспеченных слоев населения в г. Калифорния.В пресс-релизе Дин Престон, инспектор Сан-Франциско, который ввел избирательные бюллетени, назвал Статью 34 «расистским препятствием в эпоху красной черты», призванной затруднить строительство доступного жилья и тем самым закрепить сегрегацию. Предварительно одобрив 10 000 единиц местного жилья для малоимущих, город мог бы избежать повторения статьи 34 препятствия снова и снова.

«Этой мерой Сан-Франциско делает убедительное заявление о том, что мы можем стать лидером штата в отмене сегрегационных жилищных законов», — говорится в пресс-релизе Престон, офис которого не ответил на запросы об интервью.

защитников жилищного строительства Калифорнии пытались отменить статью 34 в течение нескольких лет, и попытка отменить закон в этом году была сорвана, потому что вопросы, связанные с пандемией, заняли центральное место в законодательном органе. Но предварительная авторизация 10 000 единиц доступного местного жилья — лишь один из аспектов кампании по созданию «социального жилья» в Сан-Франциско. Хотя предварительная авторизация не предусматривает какого-либо финансирования, отдельная мера голосования, также спонсируемая супервайзером Дином Престоном, увеличит налог на передачу недвижимости в городе.Новые поступления от этого налога можно было бы частично направить в Фонд программы социального жилья, который поможет создать, в соответствии с разрешающим законодательством, «жилищные застройки, отвечающие следующим двум критериям: (1) городские власти сохраняют долю собственности на землю. , улучшения или и то, и другое, и (2) Социальное жилищное строительство обслуживает домохозяйства, отвечающие критериям дохода, в среднем не более 80% от среднего дохода по региону ».

Лакш Бхасин, инженер-программист, который участвовал в создании «Закона о социальном жилье», говорит, что его усилия были вдохновлены жилищным строительством в таких местах, как Вена, Сингапур и Гонконг, которые находятся в государственной собственности и обслуживают людей с разными доходами.Хотя это не прописано ни в законодательстве, ни в избирательных бюллетенях, Бхасин говорит, что группа, стоящая за кампанией, рассматривает проекты с сочетанием квартир, которые позволят получить доступную арендную плату для людей с низким доходом и арендную плату по более низкой, чем рыночная ставка, ставке для людей. при более высоких доходах. По словам Бхасина, чтобы способствовать «перекрестному субсидированию» в рамках проектов, проекты могут включать примерно 20 процентов единиц для людей, зарабатывающих от 0 до 30 процентов среднего дохода по региону, 20 процентов для людей, получающих 30–50 процентов AMI, и и так далее примерно до 120 процентов AMI.По словам Бхасина, арендная плата будет основываться на доступной части дохода арендаторов — что-то менее 30 процентов. По его словам, важно, чтобы проекты были «декомодифицированы»: они находятся в государственной собственности и управляются, в определенной степени управляются арендаторами, которые там живут, а не построены для получения прибыли.

Концепция «социального жилья» стала более широко использоваться защитниками жилищного строительства в Соединенных Штатах за последние несколько лет. Основная идея государственного, размеченного жилья стала привлекательной, потому что доступное жилье стало «настолько скользким», — говорит Оксана Миронова, аналитик жилищной политики Общества общественных работ в Нью-Йорке.Ранее в этом году Миронова была соавтором анализа социального жилья в США, и она говорит, что некоторые существующие типы жилья можно определить как социальное жилье, включая общинные земельные фонды, кооперативы с ограниченной долей участия и кооперативы Корпорации Фонда развития жилищного строительства. в Нью-Йорке и некоторые проекты государственного жилья. В частности, по ее словам, «много ажиотажа» вызывают общинные земельные фонды. Но для того, чтобы социальное жилье действительно оказало влияние, его нужно строить в гораздо большем масштабе, говорит Миронова.

«Для того, чтобы это стало реальностью, чтобы это стало значимым, местность должна взять на себя обязательство сделать это основным способом развития», — говорит она. «Если у вас есть одно здание, которое представляет собой социальное жилье, это хорошо для людей, которые в нем живут, но это не приведет к значительному изменению жилищной политики в городе».

Сан-Франциско еще нет. Даже если избиратели предварительно санкционируют 10 000 единиц социального жилья и повышение налога на передачу недвижимости, сторонники этой меры предполагают начать небольшую пилотную программу развития социального жилья.Бхасин говорит, что хочет показать другим юрисдикциям Калифорнии, что может работать иная модель жилья. Но он также знает, что для создания значительного количества социального жилья потребуются большие государственные деньги и, вероятно, другая администрация в Белом доме. Тем временем сторонники этой меры надеются, что она продолжит информировать жителей Калифорнии о том, как законы, подобные статье 34, наносят ущерб развитию доступного жилья и помогают закрепить модели сегрегированного жилья.

«Мы не можем отрицать системный расизм и исторический расизм, которые являются первопричиной жилищного кризиса», — говорит Кукулу Лим из Сотрудничества по защите от выселений. «Различные муниципалитеты ищут способы покончить с системным расизмом, существующим в их учреждениях, и я действительно думаю, что это часть этого».

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА. Мы исправили фамилию Мартины Кукулу Лим.

Джаред Брей — корреспондент агентства Next City, Филадельфия.Он бывший штатный писатель в журналах Philadelphia и PlanPhilly, и его работы публиковались в Columbia Journalism Review, журнале ландшафтной архитектуры, U.S. News & World Report, Philadelphia Weekly и других изданиях.

Следуйте за Джаредом (для просмотра этого адреса электронной почты должен быть включен JavaScript)

Возрождение пулов социального жилья для сдачи в аренду может помочь укрепить право Индии на трудоустройство

Доступ к жилью, как доступному, так и достойному, является одной из важнейших проблем во всем мире, и особенно в Индии.За последние несколько десятилетий Индия мало что сделала в политике развития социального жилья. Из-за отсутствия целенаправленного планирования политики и беспорядочного исполнения идея аренды жилья замедлилась. Концепция арендного жилья рассматривается как «позитивные действия», а не как необходимость построения инклюзивного общества .

Право на жилище и достаточное жилище, гарантированное Директивными принципами государственной политики, закрепленными в нашей Конституции, налагает на правительства обязанность обеспечивать «жилье для всех».Арендуемое жилье можно разделить на другую инклюзивную идею под названием «Социальное арендное жилье». В этой категории целевой аудиторией для использования этого жилого фонда являются граждане EWS и LIG, а арендная плата остается намного ниже рыночных ставок. Пул жилья может принадлежать любому юридическому или физическому лицу — от государственного до частного.

До середины этого десятилетия цена на недвижимость росла в течение предыдущих 15-20 лет. Это стало возможным благодаря увеличению спроса в сочетании с наличием розничного финансирования для покупки жилья.В некоторых городах этому также способствовала покупка недвижимости за счет денежных переводов NRI. Однако с ростом урбанизации по всей Индии разрыв между спросом и предложением также увеличился. Эта ужасная ситуация с нехваткой жилья ощущается с болью, особенно для экономически более слабой части (EWS) и групп с более низким доходом (LIG).

Ввиду увеличения стоимости земли для строительства доступного жилья эти проекты (если вообще будут) оставлены на периферии городов, что влечет за собой нехватку таких услуг, как питьевая вода, дренажная система и санитарные сооружения, электричество, дороги и удаление твердых отходов.Дефицит городского жилья оценивается примерно в 19 миллионов человек и продолжает расти.

Урбанизация в Индии была вызвана экономическим принуждением, когда люди переезжали из деревень и поселков в более крупные города в поисках возможностей получения дохода.

В связи с ростом урбанизации за последние много лет мегаполисы в Индии продемонстрировали уродливую сторону социальной реальности — взрывной рост «трущоб». Эти города используют рабочую силу и навыки, предлагаемые этими обитателями трущоб, и игнорируют разговоры о тяжелом положении тех, кто мигрировал (предпочитая называть их «другой рабочей силой») в эти метро в поисках средств к существованию.

Это отрицательно сказалось на уровне жизни в городских районах, а также вынудило людей жить в небезопасных условиях. Это недостойное жизненное состояние было вызвано теми, кто не может позволить себе высокую арендную плату за «постоянное (постоянное) строительство» в городах.

В условиях нынешнего кризиса, связанного с Covid-19, мы стали свидетелями того, как значительная часть этой рабочей силы переехала из метро в свои родные города / деревни. Если городам нужно привлечь их обратно для работы и обслуживания, города должны предложить им достоинство.

Обеспечение доступным жильем в настоящее время является приоритетной областью для правительства Индии; однако обеспечение всех жильем на правах собственности является проблемой, несмотря на все усилия такой политики, как PMAY. Дело в том, что большой процент домохозяйств живет в условиях перенаселения, потому что текущая стоимость адекватного жилья недоступна.

В последние несколько десятилетий правительства различных штатов без особых усилий пытались реализовать концепцию сдачи жилья в аренду.Ключевым атрибутом его неудачи является отсутствие адекватного финансирования для поддержания этих физических структур и отсутствие бюрократического интереса к этому сегменту. Другим сдерживающим фактором для арендного жилья были законы о контроле за арендной платой, которые увеличили разрыв, препятствуя частным инвестициям в арендуемое жилье. Инвесторы в арендное жилье увидят низкую доходность от сдачи в аренду, плохое обслуживание физических структур, поскольку арендаторы не могут позволить себе платить за содержание. Поэтому формальный рынок аренды требует политического внимания, поскольку он может помочь в продвижении доступного жилья для социально и экономически более слабых слоев населения.

В 2015 году была принята Национальная политика городского арендного жилья (NURHP) с целью «создать динамичный, устойчивый и инклюзивный рынок арендного жилья в Индии». Общие цели NURHP на 2015 год включали создание адекватного жилищного фонда для сдачи в аренду путем продвижения социального арендного жилья (SRH) при прямой или косвенной поддержке правительства (государства) с особым упором на доступность уязвимых групп и городской бедноты.

Концепция доступного жилья требует более дешевой земли в качестве ключевого ингредиента.Крупнейшим землевладельцем в Индии является правительство либо напрямую, либо через несколько государственных предприятий, особенно индийские железные дороги и силы обороны.

Правительства (центральные и различных штатов) могут использовать свой земельный банк для создания «доступного жилья для продажи», а также пула «социального арендного жилья». Этот стимул может быть достигнут с помощью следующих опций:

1. Центральное правительство и правительство штата могут использовать их землю, а их официальные департаменты могут строить жилые дома.
2. Правительства или их субъекты могут использовать модель ГЧП с местными застройщиками; такая модель могла бы также привнести элемент безопасности для финансовых учреждений в ссуду на развитие этих проектов. Правительство или его субъекты внесут землю в качестве своего долевого вклада в проект, а девелоперы предоставят финансирование и строительные компетенции.
3. Государства или их организации продают эту землю или передают ее в аренду на 99 лет девелоперам для строительства с условием своевременного завершения проектов, в частности только для доступного жилья.

Эти проекты необходимо быстро отслеживать с помощью согласованных по времени согласований в режиме «единого окна» во всех штатах и ​​UT. В противном случае перерасход средств из-за задержек сделает проекты менее жизнеспособными и полностью помешает частным инвесторам заявить о себе. Правительству было бы полезно предоставить для таких проектов налоговые льготы с установленными сроками, чтобы расширить круг инвесторов. NURHP нуждается в проверке времени, чтобы воплотить свое видение в жизнь. Надеюсь, это окажется скорее дальновидным, чем надуманным.