Понятие цена и стоимость объекта недвижимости: Понятия цены и стоимости объекта оценки — как соотносятся?

Стоимость и цена недвижимости в чем разница

назад в раздел Заметки

Дата публикации — 16.04.2020 г.
Автор — Барамзин Николай Константинович
Заместитель генерального директора  ООО «ЦЭПЭС»
e-mail — [email protected]

 

Ключевые слова: ]]>ЦЭПЭС]]>, стоимость, цена, недвижимость, ФСО N 2, объект оценки, эффективность инвестиций, ликвидационная стоимость, сделка купли-продажи.

На первый взгляд, разница очень простая, стоимость определяет независимый оценщик, цену определяет продавец. Но все ли так просто? Попробуем разобраться подробнее.

Самое простое определение цены — количество денег, уплачиваемых за единицу товара или услуги[1]. Цены бывают разные: оптовые, розничные, цена продавца, цена покупателя и др.

Стоимости тоже бывают разные. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – отдельная тема, она определяется методами массовой оценки и сложно коррелируется с понятием цены, поэтому мы сейчас не будем ее обсуждать.

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме. »

Иными словами, для целей добровольных сделок купли-продажи, наследования, дарения и др. используется рыночная стоимость. Вопрос, является ли она ценой? Ответ неочевиден, все зависит от того, что понимать под ценой. Например, на открытом рынке возможен торг, который учитывается при определении рыночной стоимости, а цена в данном случае будет выше. А если, например, спрос на объект чрезвычайно высок, то рыночная стоимость будет выше изначальной цены. Может случиться и так, что они будут равны.

«Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций»[2].

Другими словами, если необходимо принять некоторые решения относительно потенциальных возможностей того или иного объекта недвижимости в финансовом плане, определяется инвестиционная стоимость.

Как правило инвестиционная стоимость бывает выше рыночной, но иногда может быть равна или даже меньше — все зависит от целей инвестора. Поскольку передачи прав на объекты в данном случае не происходит – цена не объявляется. Если инвестор захочет продать свой проект другому инвестору – то назначает цену и она вполне может соответствовать инвестиционной стоимости проекта.

«Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным» [3].

В реальности, ликвидационная стоимость определяется, как рыночная стоимость, сниженная на 15-30% для более быстрой продажи. Например, нужно быстро продать дом, например не за 8 месяцев а за два, для переезда за границу или просто срочно нужны деньги. Тогда дом выставляется на рынке по сниженной стоимости и в данном случае – это будет его цена в данный конкретный момент.

Таким образом, чтобы правильно назначить цену необходимо понимание, в первую очередь рыночной стоимости объекта недвижимости, чтобы потенциальные покупатели не ушли из-за слишком высокой цены и чтобы знать до какой стоимости можно торговаться, во-вторую очередь понимать инвестиционную стоимость, чтобы не продешевить, важно также знать и ликвидационную стоимость, чтобы правильно соотносить цену и время, за которое по этой цене можно объект недвижимости продать.

---

[1] Экономика. Толковый словарь. — М.: «ИНФРА-М», Издательство «Весь Мир». Дж. Блэк. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000.
[2] Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
[3] Приказ Минэкономразвития России от 20.

05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»

назад в раздел Заметки

что это, как определить, отличия от кадастровой

Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить

Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий (Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ.

Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Читайте также: В России изменился расчет нормативной стоимости жилья

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Читайте также: Оспорить кадастровую оценку будет сложнее: что меняет новая инициатива

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Читайте также: В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Читайте также:

Автор

Георгий Трушин

Статья 3.

Понятие оценочной деятельности / КонсультантПлюс

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

(часть третья в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

(часть пятая введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Виды стоимости в оценочной деятельности

Целью проведения процедуры оценки является определение величины стоимости оцениваемого объекта. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3. «Понятие оценочной деятельности» определяет четыре вида стоимости: рыночная стоимость, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. Данный перечень видов стоимости не является окончательным, закон не ограничивает иные виды стоимости к применению в оценочной деятельности, а передает полномочия определения дополнительных видов стоимости Федеральным стандартам оценки.

В Федеральном стандарте оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», в разделе III установлено:

«Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.»

То есть ФСО №2 разрешает оценщику определять иные виды стоимости, если этого требуют задачи оценки и предполагаемое использование отчета. Например, в экономике широко используются понятия «восстановительная стоимость», «стоимость замещения», «таможенная стоимость» и т.д., величины этих стоимостей также могут быть определены независимым оценщиком.

Дополнительно нужно отметить, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 7 содержит положение:

«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других. »

То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3 дает следующее определение:

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме. »

Из определения следует, что стоимость имеет вероятностную природу, а величина рыночной стоимости, указанная в отчете, является лишь наиболее вероятным ее значением по мнению оценщика, проводившего оценку. Если вы закажете оценку одного и того же объекта у разных оценщиков, то можете получить разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Многое здесь определяется спецификой сектора рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Например, оценка квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых отклонения могут достигать десятков процентов. Например, такие ситуации возникают при оценке интеллектуальной собственности — прав на изобретения, полезные модели или промышленные образцы. Если изобретение еще не применяется в производстве, а только планируется к применению, то оценка его стоимости будет основана на предположении о его будущем использовании и прогнозе количественных показателей эффективности его применения. Введение любого предположения делает результаты оценки более субъективными, даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности, все равно введение предположений и их субъективная интерпретация приведет к значимым расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Определение кадастровой стоимости, данное в уже упомянутом выше законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»:

«Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.»

По своей сути, кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке (методами массовой оценки по специальным моделям) по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Но физические или юридические лица имеют право оспорить величину кадастровой стоимости, порядок разрешения таких споров изложен в статье 24. 18, где сказано:

«В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.»

То есть истец должен предъявить доказательства несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится разбирательство. В законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» дано следующее определение данного вида стоимости:

«…под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.»

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта оценки в некотором конкретном инвестиционном проекте при заданных целях инвестора или инвесторов. То есть инвестиционная стоимость — это стоимость не в обмене, а в использовании, причем в использовании по конкретному назначению и заданным способом.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности инвестиционного проекта или для раздела долей в проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене и в финансовом смысле это будет более эффективное использование объекта. Если в результате проведения расчетов получается, что инвестиционная стоимость объекта меньше его рыночной стоимости, то использование этого объекта в данном инвестиционном проекте следует признать финансово неэффективным.

Закон 135ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» определяет ликвидационную стоимость следующим образом:

«. .. под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.»

Определение ликвидационной стоимости, которое дает закон, сходно с определением рыночной стоимости, но ликвидационная стоимость должна быть рассчитанна учетом двух дополнительных чрезвычайных условий:

• период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше, чем типичный срок экспозиции аналогичных объектов на рынке;
• вынужденный характер продажи объекта — правообладатель (собственник или залогодержатель) в силу финансовых обстоятельств именно вынужден продать объект, а не совершить продажу, действуя в своих интересах;

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по физическим причинам, например, продажа скоропортящегося товара с истекающим сроком годности, или по причинам финансового или юридического характера.

Рассмотрим пример — предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Может быть принято решение быстро ликвидировать предприятие, например, в течение 1-2х недель, чтобы сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам. Но за такой короткий срок явно не удастся продать всю технику по рыночной стоимости, в этом случае следует ориентироваться именно на ликвидационную, а не рыночную стоимость оборудования.

Нужно отметить, что ликвидационная стоимость практически всегда меньше рыночной, но для объектов, обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, небольших пакетов акций или облигаций, котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность небольших лотов практически мгновенная и установление малых сроков экспозиции не влияет на цену их продажи.

Наша компания имеет опыт успешной работы на рынке оценочных услуг уже более 21 года.

Мы проводим оценку стоимости различных видов имущества и имущественных прав для любых целей. Наши специалисты готовы проконсультировать вас по вопросам определения стоимости имущества по телефону +7 (495) 726-86-74, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Вы также можете отправить нам запрос по электронной почте: [email protected]

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Как определить рыночную стоимость недвижимости: узнаем стоимость объектов

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

Содержание:

1. Для чего необходимо определять актуальную стоимость?
2. Почему оптимально обращаться к профессионалам?
3. Принимайте правильные решения
4. Оценка квадратных метров и налоговая политика
5. Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене. Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Назад к содержанию

Для чего необходимо определять актуальную стоимость

Данная статья посвящена вопросу, как формируется рыночная стоимость недвижимости различных видов. Такие расчеты основываются на текущих тенденциях рынка, цене аналогичных площадей, перспективах целевого использования, уровне износа и других важных факторах. Стоимость объекта недвижимости должна определяться опытными профессионалами, которые смогут:

• гарантировать точность экспертной оценки;
• обеспечить оперативность ее проведения;
• создать для владельцев квадратных метров и желающих его приобрести выгодные условия сотрудничества.

Профессионалы знают, как достоверно определить рыночную стоимость и обеспечить точность расчетов. Целью проведения экспертной оценки является определение вероятной суммы, которую можно будет выручить за квадратные метры при условии их реализации на открытом конкурентном рынке. Понять, как узнать актуальную стоимость объекта, может понадобиться в таких случаях:

• продажа или приобретение недвижимости,
• при желании сдавать в аренду жилые и коммерческие площади,
• перераспределение прав собственности,
• страхование,
• вступление в права наследования,
• для расчета суммы налога,
• желание воспользоваться недвижимостью в качестве залогового имущества и пр.

Назад к содержанию

Почему оптимально обращаться к профессионалам?

Безусловно, можно пытаться самому разобраться, как определить стоимость определенных квадратных метров. Однако без определенного опыта и знаний текущих тенденций рынка это будет сделать далеко не просто. Намного рациональнее воспользоваться услугами опытных профессионалов, которые смогут точно сказать, какая рыночная стоимость определенной недвижимости на текущий момент.

Сочи — это быстро развивающийся город, характеризующийся современной инфраструктурой. В южной столице сравнительно недавно прошло несколько крупных соревнований мирового уровня. Это в значительной степени обусловило развитие региона. Несмотря на тенденции, наблюдаемые в других регионах страны, сочинские объекты недвижимости ежегодно прибавляют в цене. Город является достаточно перспективным, многими рассматривается в качестве желаемого места проживания, а также для инвестиций свободных денежных средств с целью их эффективного вложения и приумножения в будущем.

Назад к содержанию

Принимайте правильные решения

Рыночная стоимость недвижимости — основополагающий фактор, влияющий на принятие правильного решения относительно вложения денежных ресурсов. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы определить размер стоимости объекта быстро и достоверно. С нашей помощью принять решение о приобретении квадратных метров вам будет несложно.

Рыночная актуальная стоимость квадратных метров — это величина, о которой следует отталкиваться при установлении цены недвижимости, подлежащей продаже. Для покупателей такая сумма является не только поводом для принятия решения вложения средств. Если стоимость строительного объекта существенно занижена, следует задуматься о мошеннических действиях. Даже при срочных продажах строительных объектов в Сочи, их владельцы вряд ли заинтересованы существенно терять. При низкой стоимости объектов они должны вызывать подозрения. Наши специалисты не только готовы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, но и произвести его проверку относительно чистоты его документов. Сотрудничество с нами гарантирует безопасность сделки и отсутствие в будущем проблем.

Назад к содержанию

Оценка квадратных метров и налоговая политика

В рамках налоговой политики рыночная стоимость объектов приобретает особое значение. Налог, который распространяется на объекты недвижимости различного назначения, в большинстве стран, включая Россию, составляет до 70% бюджета на местах. Поэтому все местные администрации заинтересованы в достоверности экспертной оценки. Грамотная оценка объекта недвижимости — залог справедливых поступлений средств в бюджет, что обуславливает более интенсивное развитие региона. Возможность использования рыночной стоимости способствует в результате перечисленных выше факторов и развитию рынка недвижимости.

Узнать рыночную стоимость недвижимости у специалистов компании вы сможете для любых целей. Считается, что именно экспертная оценка, произведенная профильными специалистами, является наиболее достоверной. Безусловно, сумма реальной сделки может от нее незначительно отличаться в большую или меньшую сторону. Это может быть обусловлено желанием продавца быстрее реализовать объект или желанием покупателя любой ценой стать обладателем недвижимости определенного класса либо расположенной в определенном месте.

Выбор объекта недвижимости может производиться, исходя из следующих факторов:

• площадь,
• стоимость,
• расположение,
• уровень комфорта,
• целевое назначение.

Любой из вышеприведенных аспектов может стать определяющим в зависимости от интересов покупателя. Для многих важнее уровень стоимости строительного объекта. Для других — конкретный район Сочи, третьим важен определенный класс квадратных метров. Что считать важным, а что нет — решать вам.

Назад к содержанию

Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

Если вы заинтересованы определить стоимость достоверно, обращайтесь в агентство «Винсент Недвижимость». Наши эксперты готовы заранее гарантировать точность расчетов стоимости строительных объектов. Мы работаем 14 лет и дорожим существующей репутацией. Рыночную стоимость объектов наши эксперты благодаря большому опыту способны рассчитывать максимально оперативно. Выбирая опытных специалистов, Вы заранее обеспечиваете качество сервиса и оптимальные расходы на экспертизу, которая поможет узнать уровень рыночной стоимости квадратных метров.

Считается, что именно размеры рыночной оценки являются определяющими для владельцев квадратных метров при установлении цены на определенный объект. И это мнение является верным. Узнавайте размеры рыночной стоимости у опытных специалистов компании «Винсент Недвижимость», если хотите быть уверены в достоверности полученной информации. Такая сумма, как оценочная рыночная цена, поможет сформировать привлекательное для покупателей предложение.

Назад к содержанию

Виды стоимости

Рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

• предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
  
• при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
• при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость

стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

• если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
• если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
• при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
• при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость

(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

• при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
• для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
• при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
• в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость

стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Виды стоимости недвижимости

Важной составляющей в вопросе выгодных инвестиционных вложений в сферу недвижимости является не что иное, как ее стоимость на рынке. Существует как минимум две основные причины почему инвестору заранее стоит ознакомиться с этим вопросом и разобраться более детально какие виды стоимости недвижимости существуют.

Актуальность вопроса возрастает в том случае, если эта сфера инвестирования ему еще незнакома:

• Первая причина: размер чистой прибыли, которую инвестор получит в будущем напрямую зависит от того какой размер капитала будет потрачен им на первоначальном этапе покупки этой самой недвижимости.
• Вторая причина: нельзя просчитать эффективность планируемых капиталовложений в объект недвижимости, не учтя и не определив заранее все или хотя бы основные виды ее стоимости.

Содержание статьи

Понятие стоимости

Попробуем разобраться более детально, начав с общего понятия стоимости и основных факторов, которые могут влиять на ее размер и которые должен учитывать любой инвестор перед тем, как принимать решение о вложении средств в тот или иной объект недвижимости.

Если рассматривать современный рынок недвижимости, то провести успешную операцию или сделку невозможно без оценки объекта. На этапе проведения оценки недвижимости как раз и определяется ее стоимость, которая всегда находится в зависимости от ряда факторов.

Внимание! Стоимость недвижимости – это всегда величина «зависимая». На первый взгляд, абсолютно одинаковые объекты могут иметь различную стоимость, которая постоянно меняться во временных рамках и в различных условиях рынка.

Каковы же эти основные критерии или, иначе говоря, факторы стоимости недвижимости?

В инвестиционном анализе принято выделять 4 основных фактора, которые способны оказывать прямое влияние на размер стоимости:

• Первый фактор – это спрос на рынке.
• Второй фактор – это дефицит на определенный объект или вид недвижимости.
• Третий фактор – это польза или, точнее сказать, ее полезность для инвестора.
• Четвертый фактор – это отчуждаемость объектов недвижимости.

Каждый из выше перечисленных факторов является важной составляющей и требует более глубокого пояснения.

Спрос

Сложно себе представить, как например владелец магазина сможет получить максимум прибыли, если он выставил на полках своего магазина дорогой, но абсолютно не нужный покупателю товар. Проведя аналогию с рынком недвижимости можно с уверенностью сказать, что от наличия спроса зависит и ее стоимость. Чем выше покупательский спрос на тот объект недвижимости, в который был вложен инвестиционный капитал, тем выше будет ее стоимость на рынке.

Внимание! Рынок жилья обладает очень высоким потенциальным спросом, а это, в свою очередь, является неоспоримым аргументом того что инвестор, вложив в него деньги сможет получить «на выходе» довольно прибыльную инвестицию.

Дефицитность

Обратной стороной спроса можно назвать предложение. Чем больше существует предложений, тем меньше стоимость недвижимости.

Рассматривая это с точки зрения инвестора, следует помнить, что более выгодным для него являются следующие ситуации:

• наличие дефицита на инвестиционный объект недвижимости – хороший способ получить максимум прибыли от нее;
• наличие профицита – возможность выгодно сделать инвестицию, которая в будущем сможет принести ему высокий доход.

Внимание! Чтобы стать успешным инвестором в сфере недвижимости, необходимо всегда «держать руку на пульсе»: следить на постоянной основе за происходящими на рынке изменениями, спросом, дефицитом и принимать оперативные решения на основании этих данных.

Польза

Понятие полезности недвижимости, как фактора влияющего на размер ее стоимости, рассмотрим под двумя разными «углами»:

• Если объект недвижимости представляет интерес для потенциального покупателя, т.к. удовлетворяет его основные потребности, то скорее всего его стоимость будет высока и говорить о небольшой сумме капитальный вложений уже не приходиться.
• С другой стороны, если объект не несет пользы в текущем периоде – это абсолютно не означает, что его не стоит рассматривать как выгодный с точки зрения инвестирования. Со временем уровень полезности для покупателя и выгоды для инвестора может значительно возрасти. Такие объекты следует всегда рассматривать и анализировать в перспективе, а такие инвестиции относить к долгосрочным.

Совет! Наибольшую полезность (выгоду) для инвестора в сфере недвижимости имеет такой объект, как земля без наличия на ней ограничений для застроек.

Отчуждаемость

Понятие отчуждения объекта недвижимости – это понятие, четко регламентируемое Гражданским кодексом РФ и обозначающее возможность передачи имущественных прав от покупателя к покупателю. Для примера, как на практике стоимость может зависит от этого критерия: наличие у недвижимости факта принудительного отчуждения, вынесенного в судебном порядке, значительно снижает ее стоимость или даже уместным будет сказать – обесцениваем ее вовсе.

Виды стоимости

В инвестиционной деятельности на рынке жилья и недвижимости в целом принято выделять следующие виды стоимости объектов недвижимости:

• рыночная стоимость или цена;
• нерыночные виды стоимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость всегда тесно связана и зависит от конкурентной среды рынка и поэтому именно ее целесообразно рассматривать инвестору в первую очередь. Еще ее можно назвать – наиболее вероятной ценой объекта недвижимости.

Что характерно для рыночной стоимости и 3 момента о которых должен знать любой инвестор, планирующий инвестировать свой капитал в объекты недвижимости:

1. Для определения этого виды стоимости не следует принимать за 100% основу цены продаж аналогичных объектов недвижимости, сделки по которым уже были проведены ранее. Всегда проводите предварительный анализа, учитывая все характеристики конкретного объекта инвестирования (см. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости).
2. Без определения реальной рыночной стоимость становится невозможным проведение абсолютно равновесной и взаимовыгодной сделки будь то купля-продажа или инвестиция.
3. Она всегда выражается в денежной форме.

Совет! Инвесторам, для которых рынок недвижимости – это «новинка» при определении реальной рыночной стоимости объекта, лучше обращаться за помощью к независимым экспертам рынка (компаниям- оценщикам).

Нерыночные виды стоимости

В оценочной и инвестиционной деятельности наряду с рассмотренными выше определяют дополнительно еще следующие виды стоимости оценки недвижимости и ее объектов:

• инвестиционная;
• ликвидационная;
• кадастровая;
• страховая;
• стоимость для налогообложения.

Остановимся более подробно на первых двух.

Инвестиционная стоимость применяется для определения и анализа инвестиционного проекта в целом, его эффективности и выгоды для владельца капитала. Чаще всего применяется, когда инвестор и владелец (собственник) объекта недвижимости – это разные люди.

Внимание! Если инвестиционная стоимость ниже рыночной, то это означает, что объект недвижимости и/или инвестиционный план выбран неверно.

Понятие ликвидационной стоимости полностью совпадает с рыночной ценой с одним единственным исключением: делается поправка на затраты, связанные с утилизацией (ликвидацией) данного объекта недвижимости. Пример, практической ситуации, показывающий отличие: принято решение о ликвидации предприятия в срок до 14 дней, за такой короткий срок очевидно не удастся продать недвижимость по рыночной цене, поэтому определяется ее ликвидационная стоимость, которая может быть значительно ниже.

Разница между рыночной ценой и рыночной стоимостью недвижимости

В сфере недвижимости многие агенты предполагают, что все упирается в цену. Правда ли, что недвижимость продается только из-за цены? А ценностная составляющая?

Что ж, мы все можем согласиться с тем, что для продажи необходим обмен товарами. Однако покупатель и продавец могут не одинаково оценивать стоимость. Когда я продаю недвижимость клиента, я определяю рыночную цену, не просматривая недвижимость, и вероятность того, что эта недвижимость будет продана через 30, 60 или 90 дней, на основе сопоставимых данных и рыночных данных.Затем я определяю рыночную стоимость после просмотра и оценки всех преимуществ, состояния объекта и внешних рыночных данных.

Давайте рассмотрим различия между рыночной ценой и рыночной стоимостью и то, как они могут влиять друг на друга.

Рыночная цена

Рыночная цена – это то, что желающий, готовый и квалифицированный банком покупатель заплатит за собственность и что продавец примет за нее. Сделка, которая имеет место, определяет рыночную цену, которая затем повлияет на рыночную стоимость будущих продаж.Цена определяется местным спросом и предложением, состоянием объекта и ценой продажи других подобных объектов без добавления стоимостного компонента.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это мнение о том, по какой цене будет продаваться имущество на конкурентном рынке, основанное на характеристиках и преимуществах этого имущества (стоимости), общем рынке недвижимости, спросе и предложении, а также о том, по какой цене было продано другое подобное имущество в такое же состояние.

Основное различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой заключается в том, что рыночная стоимость в глазах продавца может быть намного больше, чем то, что покупатель заплатит за недвижимость, или ее истинная рыночная цена. Стоимость может создать спрос, который может повлиять на цену. Но без функции спроса стоимость сама по себе не может влиять на цену. По мере того, как предложение увеличивается, а спрос уменьшается, цена снижается, а стоимость не оказывает влияния. По мере того, как предложение уменьшается, а спрос увеличивается, цена будет расти, и стоимость будет влиять на цену. Рыночная стоимость и рыночная цена могут быть равны на сбалансированном рынке.

Однако покупатели и продавцы могут рассматривать стоимость по-разному. Продавец может считать, что его подземный бассейн является преимуществом, но покупатель может увидеть в этом недостаток и снизить стоимость собственности.Или продавец мог почувствовать, что новая крыша, которую он поставил на дом, имеет большую ценность; однако покупатель не придает этому значения, поскольку ожидает, что крыша дома будет в хорошем состоянии. Или строитель может чувствовать, что у него более высокое качество, и требовать более высокую цену, но покупатель придает меньшее значение качеству и больше ценит участок, окрестности и план этажа собственности.

Ценность не всегда заключается в кирпичах и растворе. Некоторые покупатели могут платить больше за недвижимость, основываясь на личных вещах с добавленной стоимостью.Например, Покупатель А, который не водит машину, оценивает собственность выше, чем Покупатель Б, потому что недвижимость находится рядом с автобусной линией. Или имущество может быть близко к школе или близко к кабинету врача для кого-то, у кого есть дети или заболевание.

Вопрос: «Сколько это стоит для покупателя?» так как всегда есть предел тому, что покупатель заплатит и за что недвижимость будет оценена банком. Ценность действительно в глазах смотрящего. Некоторые покупатели могут видеть ценность в собственности, но могут не платить больше, если нет спроса.В большинстве случаев рыночная цена будет превосходить рыночную стоимость на рынке покупателя.

Является ли цена движущим фактором при продаже недвижимости, и может ли цена сама по себе победить все возражения покупателя в отношении недвижимости?

Я считаю, что на рынке покупателя или даже на нейтральном рынке одна только цена может победить большинство возражений. На рынке покупателя, где спрос ниже, покупатели будут ждать подходящей сделки.

Экономический спад в прошлом заставил покупателей более осторожно относиться к своим деньгам и тому, как они их тратят.Покупатели более осторожны, и им требуется больше времени для принятия решения. Я обнаружил, что цена является основным мотиватором. Если недвижимость нуждается в ремонте, домовладелец может снизить цену, чтобы привлечь тех покупателей, которые видят ценность в собственности.

Цена выравнивает игровое поле. Я работаю со многими покупателями, которым может не нравиться определенная особенность недвижимости, но они не заметят этот «недостаток», если цена будет подходящей. Подумайте об этом, каждая недвижимость в конечном итоге продается по рыночной цене. Даже та недвижимость, за которой проходят линии электропередач или рядом с железнодорожными путями, недалеко от кладбища, населенная привидениями, у которой есть болото на заднем дворе, или недвижимость более низкого качества в конечном итоге продается.

Кто-то может возразить, что такие факторы, как методы продаж, маркетинг, повышенная экспозиция и постановка, могут повысить ценность и увеличить спрос, что приведет к повышению рыночной цены.

Дом сам себя не продает — или продает?

Это интересный аргумент, так как большинству продуктов нужен толчок для продажи — толчок с точки зрения брендинга, продаж и маркетинга. Однако в сфере недвижимости большинство потребителей, ищущих конкретный район и ценовой диапазон, знают, какие объекты выставлены на продажу, и могут быстро определить цену и стоимость с помощью Интернета.

На мой взгляд, маркетинг зависит от цены. Хороший маркетинг с правильным сообщением привлечет больше трафика на недвижимость. Но когда покупатели могут потрогать и ощупать недвижимость, она должна в какой-то степени «продать себя». Агенты по недвижимости, маркетинг и даже организация жилья могут помочь привлечь этих покупателей к собственности и вызвать интерес; однако, в конце концов, дом должен быть в рамках бюджета покупателя и представлять ценность, и дом действительно должен «продать себя».

Итак, цена — единственная причина, по которой дома продаются? Вам решать.Я чувствую, что цена в сочетании с эффективным маркетингом является самым большим мотиватором для продажи дома на любом рынке, особенно на рынке покупателя. Когда это рынок продавца, вы можете стратегически оценить дом, чтобы превзойти запрашиваемую цену. Но, в конце концов, покупатель заплатит только то, что стоит, и у покупателя есть чековая книжка.

Является ли цена единственной причиной продажи домов? Пожалуйста, продолжайте обсуждение в разделе комментариев ниже.

Роберт МакТэг (Robert McTague) является руководителем группы агентов CNY компании RealtyUSA в Сиракузах, штат Нью-Йорк, где он упрощает процесс покупки и продажи и предлагает помощь в области маркетинга, коучинга и выступлений.

Электронное письмо Роберту МакТэгу.

Определение стоимости имущества | Главная Путеводители

Автор: Jann Seal Обновлено 5 января 2019 г.

Сколько стоит недвижимость? Это вопрос, который задает каждый домовладелец, продавец, покупатель, налоговый инспектор и кредитор, и все приходят к разным выводам. Ценность имущества, как и красота, находится в глазах смотрящего, и в зависимости от цели оценки все полученные разные числа являются правильными. Базовое определение стоимости недвижимости — это то, что кто-то готов заплатить за недвижимость, и сумма, которую продавец готов принять.Это собрание умов устанавливает стоимость собственности на данном рынке в данное время.

Совет

Если налоги на недвижимость растут, стоимость вашей собственности, скорее всего, снизится. За исключением таких штатов, как Калифорния, которые ограничивают повышение налога на недвижимость, в штатах с высокими налогами наблюдается падение стоимости недвижимости, а в штатах с низкими налогами наблюдается рост стоимости недвижимости.

Провести сравнительный анализ

Когда домовладелец хочет продать, его агент по недвижимости проводит сравнительный маркетинговый анализ, также известный как CMA. Это исследование района и домов в непосредственной близости. Он анализирует площадь домов, количество спален и ванных комнат, состояние дома, окружающую его землю и любые улучшения, которые были сделаны в собственности. Затем базовая недвижимость сравнивается с другими аналогичными объектами поблизости, которые были проданы, и ценами, которые они сгенерировали. Вооружившись этой информацией, применяется оценочная стоимость свойства. При стабильном рынке продавец имеет общее представление о цене, на которую он может рассчитывать.

Что искажает анализ?

Если по соседству происходит короткая продажа или потеря права выкупа, стоимость недвижимости искажается. Большинство CMA отбрасывают высокие и низкие оценки и ищут число где-то посередине, но более чем одна местная проблемная продажа не сулит ничего хорошего для оценки собственности. Спрос и предложение также влияют на стоимость недвижимости. Если на рынке много домов, цены падают, поскольку покупатели находятся в выгодном положении с точки зрения цены. Если доступно несколько домов, может начаться война торгов, в результате чего цены вырастут. Хотя цены влияют на стоимость, стоимость может быть ложной.

Предоставление ложной оценки

Большой дом, расположенный в центре жилого массива среднего размера, может не принести той цены, которую желают его владельцы, поскольку стоимость недвижимости сравнивается со стоимостью его соседей. То же самое справедливо и для небольшого дома в аналогичной ситуации. Этот меньший дом может пользоваться преимуществами своего окружения и иметь более высокую стоимость собственности.

Факторы сообщества влияют на ценности

На стоимость собственности влияет то, что происходит в сообществе. Если планируется строительство новой автомагистрали, примыкающей к сообществу, или запланировано строительство электростанции, торгового центра, коммерческого предприятия или любого другого коммерческого предприятия, значения падают ниже. Если школьный округ известен своим превосходством, значения растут. Вопросы качества жизни влияют на стоимость собственности, и сообщество, посвященное мирному наслаждению своих жителей, сохраняет свою ценность.

Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Если дом по улице продается по цене, которая выше, чем предлагает ваш CMA, взгляните на ипотечный рынок. Выросли ли процентные ставки после той продажи, что замедлило продажи? Узнайте, как Закон о снижении налогов и создании рабочих мест, вступивший в силу в 2018 году, затронул рынок более дорогих товаров и ужесточил рынок среднего уровня, дав людям повод остаться или продавать и сдавать в аренду. Выглядит ли трудоустройство оптимистично в ближайшем будущем и приходят ли новые компании? Тогда стоимость недвижимости будет увеличиваться.Быть в курсе экономических показателей для вашего региона помогает объяснить изменение стоимости вашей собственности.

Прочие оценки, прочие цели

Оценка кредитора имеет значение при установлении стоимости имущества. Если оценка оказывается ниже той, которую покупатель готов заплатить, переговоры о том, кто компенсирует разницу, могут привести к провалу сделки. Оценки кредиторов углубляются в анализ собственности, чем CMA, и чем позже продажа, тем больший вес имеет цена продажи при расчете стоимости.

Оценка имущества проводится для определения налоговой базы для имущества и не должна использоваться для определения стоимости имущества. Оценки большинства оценщиков содержат вычеты за приусадебное хозяйство, налоговые льготы, относящиеся к сообществу, льготы по возрасту и другие факторы, снижающие оценку.

8 критических факторов, влияющих на стоимость дома

Стоимость вашего дома зависит от того, сколько готовы заплатить за него покупатели на рынке, но каждый покупатель индивидуален.Например, одна семья может взвесить такие факторы местоположения, как школа и работа, а не размер и состояние дома.

Мы выделили некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость вашего дома:

1. Соседские компы

Одним из лучших индикаторов стоимости вашего дома являются цены продажи аналогичных домов в вашем районе, которые недавно были проданы. Эти сопоставимые дома часто называют «комп». Будь то оценка дома, сравнительный анализ рынка, проведенный агентом, или оценка Opendoor, большинство экспертов по недвижимости будут полагаться на компиляции для оценки стоимости вашего дома.

Совет по поиску компов

• Недавность: Ищите недавно проданные дома — чем позже, тем лучше.
• Сходство характеристик: Выберите дома, наиболее похожие на ваши с точки зрения таких характеристик, как тип дома (двухэтажный или ранчо), год постройки, количество спален, ванных комнат и площадь в квадратных футах.
• Расстояние: По возможности выбирайте дома в том же районе, что и ваш дом. Это связано с тем, что дом в другом квартале может быть несопоставимым, если он принадлежит другому подразделению с другими правилами ТСЖ, школьным округом и т. д.
• Местоположение: Если ваш дом находится в уникальном месте, например, на оживленной улице, на поле для гольфа или на набережной, ищите комплексы с таким же расположением.

Проблема в том, что нет двух одинаковых композиций, поэтому вам нужно внести коррективы для ключевых различий. Это может быть очень сложно сделать вручную при сравнении мелких деталей, таких как сводчатые потолки, близость к хорошей школе или что-то абстрактное, например, живописный вид. Чтобы быть точным, вам нужно учитывать каждую отдельную функцию, и в идеале вам нужно просмотреть множество композиций.

К счастью, компьютеры отлично справляются с этой задачей. Например, мы объединяем надежную модель данных, которая может анализировать сотни пар заказов для любого заданного адреса, с информацией от местных экспертов по ценообразованию. Затем мы можем предоставить продавцам жилья конкурентоспособное предложение за наличные в течение 24 часов, чтобы они могли упростить процесс и двигаться в соответствии со своим графиком.

→ Хотите узнать стоимость вашего дома? Начните с денежного предложения от Opendoor, чтобы оценить стоимость вашего дома. Процесс бесплатный.

2. Местоположение

Ваш нынешний дом может быть для вас идеальным местом — рядом с вашей работой или рядом с домом ваших родителей, но когда оценщики определяют, какую стоимость присвоить на основе местоположения дома, они обращают внимание на три основных показателя: по Инману:

• Качество местных школ.
• Возможности трудоустройства.Кроме того, близость к автомагистралям, инженерным сетям и общественному транспорту может повлиять на общую стоимость дома. Когда дело доходит до расчета стоимости дома, местоположение может быть важнее, чем даже размер и состояние дома.

  → Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

  3. Размер дома и полезная площадь

  При оценке рыночной стоимости вашего дома размер является важным элементом, который следует учитывать, поскольку дом большего размера может положительно повлиять на его оценку.

  
  Стоимость дома приблизительно оценивается по цене за квадратный фут — цене продажи, деленной на квадратные метры дома. Скажем, дом площадью 2000 квадратных футов был продан за 200 000 долларов. Цена за квадратный метр составит 100 долларов.

  Цена, которую покупатели будут платить за квадратный фут, может сильно различаться. В зависимости от того, где вы покупаете, 100 долларов за квадратный фут могут быть выгодной сделкой или намного больше, чем обычно.

  Помимо квадратных метров, при определении стоимости дома имеет значение полезная площадь дома.Гаражи, чердаки и недостроенные подвалы, как правило, не учитываются в полезной площади. Итак, если у вас есть дом площадью 2000 квадратных футов с гаражом на 600 квадратных футов, это всего лишь 1400 квадратных футов жилой площади .

  Жилая площадь – вот что важнее всего для покупателей и оценщиков. Спальни и ванные комнаты ценятся больше всего, поэтому чем больше кроватей и ванн в вашем доме, тем больше он обычно стоит. Однако эти тенденции имеют очень локальную специфику.

  Смотрите наш блог о ремонте, который может повысить ценность вашего дома.Мы оцениваем лучшие проекты и изучаем тенденции в наших данных по благоустройству дома.

  4. Возраст и состояние

  Как правило, более новые дома оцениваются по более высокой цене. Тот факт, что важные части дома, такие как сантехника, электричество, крыша и бытовая техника, новее и, следовательно, с меньшей вероятностью сломаются, может обеспечить покупателю экономию. Например, если на крышу распространяется 20-летняя гарантия, это деньги, которые владелец сэкономит в течение следующих двух десятилетий, по сравнению со старым домом, который может потребовать замены крыши всего за несколько лет.По данным HomeAdvisor, средняя стоимость замены или установки крыши в 2019 году составляет чуть менее 8000 долларов.

  Многие покупатели готовы заплатить большую сумму за готовый к заселению дом. Вот почему большинство покупателей требуют в своем контракте непредвиденных обстоятельств осмотра — они хотят договориться о ремонте, чтобы избежать каких-либо крупных расходов после продажи.

  Наш контрольный список обслуживания и ремонта дома может помочь вам определить основные области вашего дома, которые необходимо осмотреть перед продажей. А если вы хотите продать свой дом и вообще пропустить ремонт, узнайте, как этот процесс работает с Opendoor.

  5. Обновления и обновления

  Обновления и обновления могут повысить ценность вашего дома, особенно в старых домах, в которых могут быть устаревшие функции. Однако не все проекты по благоустройству дома создаются одинаково.

  Влияние проекта или обновления зависит от рынка, на котором вы работаете, и стоимости вашего дома. Например, основываясь на данных нашего калькулятора стоимости улучшения дома, готовый подвал в Портленде в 5 раз дороже, чем отделка подвала в Атланте, что примерно на 13% больше средней стоимости дома по сравнению с 2. 5% соответственно.

  Кроме того, некоторые проекты, такие как добавление бассейна или деревянных полов, как правило, имеют больший рост для более дорогих домов, в то время как такие проекты, как реконструкция кухни или добавление полноценной ванной комнаты, как правило, имеют больший рост для менее дорогих домов.

  → Попробуйте наш калькулятор благоустройства дома. Посмотрите, какие проекты могут иметь наибольшее увеличение стоимости вашего дома.

  6. Местный рынок

  Даже если ваш дом находится в отличном состоянии, в лучшем месте, с премиальными улучшениями, количество других объектов недвижимости, выставленных на продажу в вашем районе, и количество покупателей на рынке могут повлиять на стоимость вашего дома.Если есть много покупателей, конкурирующих за меньшее количество домов, это рынок продавца. И наоборот, рынок с небольшим количеством покупателей, но большим количеством домов на рынке называется рынком покупателя.

  Если вы покупаете на рынке покупателя, у вас, вероятно, будет больше возможностей для переговоров о цене дома, сроках и непредвиденных обстоятельствах в контракте. Хотя, если вы продаете на рынке покупателя, вам, возможно, придется скорректировать цену, чтобы привлечь больше предложений, или быть готовым пойти на уступки продавцу, например, оплатить расходы на закрытие, покрыть ремонт или быть более гибким в отношении сроков.

  Кроме того, рыночные условия могут повлиять на то, сколько времени потребуется для продажи вашего дома. На рынке продавцов дома, как правило, продаются быстро, тогда как на рынке покупателей для домов характерно более длительное пребывание на рынке (DOM). DOM — это статистика недвижимости, которая показывает, как долго дома активно котируются до подписания контракта. Если ваш дом был на рынке в течение более длительного периода времени, покупатели могут решить, что что-то не так или что цена слишком высока. Ознакомьтесь с нашими советами по быстрой продаже вашего дома.

  7. Экономические показатели

  Экономика в целом часто влияет на способность человека покупать или продавать дом, поэтому в более медленных экономических условиях рынок жилья может столкнуться с трудностями. Например, если рост занятости или заработной платы замедляется, тогда меньше людей могут позволить себе купить дом или у них также может быть меньше возможностей переехать в поисках новых возможностей. Важно быть в курсе текущего состояния продаж жилья и роста цен на жилье в вашем районе, особенно когда вы оцениваете лучшее время для продажи своего дома.

  Мы создали руководство по пониманию современного рынка жилья, чтобы помочь любому, кто не является экспертом или экстрасенсом, понять, как текущие тенденции влияют как на покупку, так и на продажу дома.

  → Планируете продажу? Сравните затраты на продажу Opendoor с традиционным процессом.

  8. Процентные ставки

  Зачем заботиться о процентных ставках? Как краткосрочные процентные ставки (например, сумма, которую вы платите по кредитной карте), так и долгосрочные процентные ставки (например, сумма, которую вы платите по ипотеке) влияют на вашу способность позволить себе дом, но по-разному. Повышение краткосрочных процентных ставок может увеличить процентные ставки по вашим сбережениям, но также делает краткосрочный долг более дорогим. Например, если вы тратите больше денег на погашение кредитной карты или краткосрочного кредита, то у вас, вероятно, будет меньше денег в вашем бюджете, чтобы позволить себе дом.

  Краткосрочные процентные ставки не влияют напрямую на долгосрочные процентные ставки. Таким образом, увеличение ставки Федерального фонда не означает, что 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой станет дороже.На долгосрочные ставки влияют доходность Министерства финансов, настроения инвесторов и уровень инфляции, а также многие другие факторы. Вы можете узнать больше в нашем блоге о процентных ставках и домовладении.

  Дело в том, что по мере увеличения процентных ставок все меньше людей могут позволить себе купить жилье, и это может повлиять на то, за сколько вы можете продать свой дом. Мы освещаем текущие тенденции процентных ставок в нашем руководстве по пониманию рынка жилья.

  Последняя мысль

  Легче избежать распространенных ошибок при продаже дома, если вы знаете факторы, влияющие на стоимость вашего дома.Примите во внимание эти факторы, оценивая свой дом, чтобы помочь привлечь серьезных покупателей и предотвратить долгие дни на рынке, которые, в конечном счете, дорого обходятся.

  Повышение цены – обзор, факторы, справедливая рыночная стоимость

  Что такое повышение цены (инвестиции в недвижимость)?

  Рост цен на недвижимое имущество относится к увеличению стоимости недвижимого имущества за определенный период времени. Одной из целей инвестирования в недвижимость является получение положительной отдачи от инвестиций, когда инвестор решит продать недвижимость в будущем.

   

   

  Повышение цены на недвижимость может зависеть от множества факторов, таких как местоположение, планы будущего развития, физическая структура или спрос и предложение. утверждают, что на эффективных рынках количество предлагаемого товара и количество собственности в данном месте. Владельцы недвижимости также могут добиться повышения стоимости своей собственности, проводя ремонт и реконструкцию собственности.

   

  Краткий обзор
  • Повышение цены — это увеличение стоимости имущества за определенный период времени.
  • Величина повышения цены недвижимости зависит от различных факторов, таких как спрос и предложение, процентные ставки, местоположение, будущие планы развития и т. д.
  • Некоторые инвесторы приобретают недвижимость с целью продать ее позже, когда предложение низкое, чтобы извлечь выгоду из повышения цены на недвижимость.

   

  Что такое справедливая рыночная стоимость?

  Справедливая рыночная стоимость имущества – это стоимость, которую можно было бы получить за имущество, если бы оно было продано на рынке недвижимости. Справедливая рыночная стоимость имущества должна соответствовать следующим условиям:

  • Покупатель или продавец имущества должен обладать необходимыми знаниями об инвестициях в недвижимость, чтобы принять разумное решение.
  • Инвесторы действуют в своих интересах и без неправомерного давления с какой-либо стороны.
  • Сделка совершается в течение разумного периода времени, позволяющего любой из сторон провести комплексную проверку Due DiligenceDue Diligence — это процесс проверки, расследования или аудита потенциальной сделки или инвестиционной возможности для подтверждения всех соответствующих фактов и финансовой информации, и принимать обоснованные решения.

  Вышеуказанные условия должны быть соблюдены при определении справедливой рыночной стоимости имущества. Если какое-либо из условий не выполняется, то полученная стоимость не представляет собой точную оценку стоимости имущества.Получение точной оценки недвижимости включает в себя сбор статистических данных по аналогичным объектам с сопоставимыми характеристиками.

  Основной метод определения справедливой рыночной стоимости известен как сравнительный анализ рынка. Сравнительный метод предполагает выбор не менее пяти объектов недвижимости в одном и том же месте, которые аналогичны оцениваемому инвестиционному имуществу. Он использует рыночные цены на сопоставимую недвижимость или цены на недвижимость, которая в настоящее время выставлена ​​на продажу, чтобы получить справедливую рыночную стоимость.

   

  Факторы, определяющие оценку стоимости недвижимости

  Инвесторы в недвижимость всегда заинтересованы в покупке недвижимости, если они знают, что через несколько лет ее стоимость возрастет в цене. Это может стать источником финансовой безопасности в будущем. Повышение цен также дает возможность продавать текущую недвижимость по более высокой цене, чем они первоначально заплатили, а затем использовать выручку от продажи для покупки большей собственности для размещения большей семьи. К основным факторам, влияющим на повышение стоимости недвижимого имущества, относятся:

   

  1.Спрос и предложение

  Силы спроса и предложения также проявляются в сфере недвижимости. Когда спрос на дома в данном географическом месте растет, цены на недвижимость в этом районе также будут расти, если предложение новых жилых домов не будет расти достаточно быстро, как спрос.

  Повышенный спрос на дома в данном месте привлекает внимание инвесторов, которые покупают или строят жилые дома с целью выставить их на продажу, когда предложение сокращается, а цены растут.Тогда конечные пользователи будут готовы платить больше за дом, отвечающий их предпочтениям, чтобы превзойти других заинтересованных покупателей. Дополнительный доход, который инвесторы зарабатывают сверх того, что они первоначально заплатили за дом, представляет собой повышение цены на недвижимость.

   

  2. Местонахождение

  Местонахождение объекта недвижимости является ключевым фактором, определяющим рост его стоимости. Покупатели недвижимости часто ищут привлекательные и желанные места вблизи городов или рынков, с более процветающей экономикой, лучшими удобствами и инфраструктурой.

  Недвижимость в таких местах часто пользуется повышенным спросом, потому что большинство населения стремится жить в доступном районе, недалеко от рабочих мест и где недвижимость, вероятно, будет стоить дороже в будущем. Владение недвижимостью в таких районах, вероятно, вызовет рост стоимости недвижимости в будущем. Покупатели были бы готовы платить больше, чтобы владеть домами в точном месте в пределах района.

   

  3. Движущие силы рынка недвижимости

  На рост цен инвестиций в недвижимость также могут влиять любые изменения, оказывающие положительное влияние на привлекательность и желательность проживания в данном районе.Хотя существующая инфраструктура может повлиять на цены на недвижимость в данный момент, вам следует следить за любыми правительственными и коммерческими планами по созданию новой инфраструктуры в этом районе в будущем.

  Потенциальные движущие силы могут включать развитие объектов общественного транспорта, таких как железнодорожный, автомобильный или аэропорт; новые офисные комплексы; строительство торгового центра или гипермаркета; и близость к школам, университетам, больницам, ресторанам и т. д. Покупка недвижимости в районе с такими планами развития на будущее гарантирует владельцам собственности высокую оценку недвижимости в будущем.

   

  4. Стоимость заимствования

  Стоимость заимствования в любой конкретный момент также напрямую влияет на рынок недвижимости, а также на повышение стоимости недвижимости. Когда стоимость заимствования высока, т. е. высокие процентные ставки. Эффективная годовая процентная ставкаЭффективная годовая процентная ставка (EAR) — это процентная ставка, которая скорректирована для начисления сложных процентов за определенный период. Проще говоря, эффективный спрос на дома снизится, потому что меньше людей смогут позволить себе дорогие кредиты.

  Точно так же, когда стоимость займа невелика, т. е. низкие процентные ставки, будет более высокий спрос на жилую недвижимость, потому что больше покупателей смогут позволить себе более дешевые кредиты. Кроме того, когда Федеральная резервная система ослабит правила кредитования, большинство потенциальных покупателей получат право на получение кредита, что увеличит спрос на жилые дома и, в конечном итоге, повысит стоимость недвижимости.

   

  Дополнительные ресурсы

  CFI предлагает аналитика по финансовому моделированию и оценке (FMVA)™Стать сертифицированным аналитиком по финансовому моделированию и оценке (FMVA)® Сертификация аналитика по финансовому моделированию и оценке (FMVA)® от CFI поможет вам завоевать доверие нужно в вашей финансовой карьере.Зарегистрируйтесь сегодня! Сертификационная программа для тех, кто хочет поднять свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и развивать свою базу знаний, изучите дополнительные соответствующие ресурсы ниже:

  • Ставка капитализации (REIT) Ставка капитализации (REIT) Ставка капитализации — это финансовый показатель, который используется инвесторами в недвижимость для анализа инвестиций в недвижимость, и определить их потенциальную норму прибыли
  • Частные REIT против публично торгуемых REITЧастные REIT против публично торгуемых REITЧастные REIT против публично торгуемых REIT.Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) можно разделить на частные и государственные, торгуемые и неторгуемые.
  • Модель развития недвижимостиМодель развития недвижимостиМодель развития недвижимости обычно состоит из двух разделов: «Сводная информация о сделке» и «Модель денежного потока». В разделе «Сводка по сделке» представлены все важные
  • Основы финансового моделирования недвижимостиОсновы финансового моделирования недвижимостиИзучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для девелоперского проекта.

  Комиссия (не очень) Просто: права собственности и рыночная стоимость | Статьи

  Автор: Джек Пастернаки, CAE, и Тимоти Вергин, MAI

  Представлено: Международная конференция IAAO, Сакраменто, Калифорния

  Понятие простого наследства часто упоминается в вопросах адвалорного налогообложения, особенно в апелляциях по налогу на имущество. . Концепция определенного набора прав собственности, описываемая фразой «простая плата», обычно понимается квалифицированными оценщиками как полный набор прав собственности. Общая концепция простого вознаграждения за недвижимость является центральным компонентом оценки и часто обязательной рыночной стоимостью для целей налога на имущество в некоторых юрисдикциях. Транзакционные данные с рынка коммерческой недвижимости являются основой для оценки при массовой оценке, и именно с этих транзакций начинаются сложности вопросов прав собственности для оценщиков и оценщиков.

  В этом документе будут рассмотрены определения, лежащие в основе концепции прав собственности, рассмотрена связь с теорией рыночной стоимости и обсуждены приложения в рамках трех подходов к оценке стоимости.Недавняя публикация Оценочного института «Оценка недвижимости», 14-е издание, 2013 г., содержит свежие рекомендации по правам собственности и может быть использована в качестве полезного руководства для участников семинаров в их повседневной работе. Также будут даны ссылки на Оценку оценки имущества IAAO, опубликованную в 2010 г., а также на УПППД 2014–2015 гг. в качестве руководства по этому вопросу.

  Права собственности

  Отправной точкой в ​​этом обсуждении является фундаментальное различие между недвижимостью и недвижимым имуществом при оценке.В Единых стандартах профессиональной оценки (USPAP) 2012-2013 гг., опубликованных The Appraisal Foundation, содержатся следующие определения:

  • Недвижимость: идентифицированный участок или участок земли, включая улучшения, если таковые имеются.
  • Недвижимое имущество: интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

  Недвижимость представляет собой физическую землю и принадлежности, которые являются материальными и неподвижными. Недвижимое имущество представляет собой интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.Имущество в собственности на недвижимое имущество — это степень, характер или размер интереса, который лицо имеет в нем.

  Литература по оценке относится к аналогии владения недвижимостью с «связкой палочек», в которой каждая палка в связке представляет собой отдельное право или интерес, присущие праву собственности. Полная совокупность прав собственности и долей может включать следующее:

  • Право владения (собственности)
  • Право продажи доли (отчуждения)
  • Право аренды доли
  • 4
  • 4 Право распоряжения
  • Право пользования имуществом (Пользование)
  • Право исключения

  известный как плата простые проценты.Это абсолютная собственность, не обремененная никакими другими интересами или имуществом, с учетом только ограничений, налагаемых правительственными полномочиями в отношении налогообложения, выдающихся владений, полицейской власти и выморочного имущества. Эти общественные ограничения на собственность известны как четыре полномочия правительства.

  Частичные проценты на недвижимое имущество

  Все, что меньше простого процента за вознаграждение, называется частичным процентом или дробным процентом, который «вырезан» из простого процента за вознаграждение. Эти интересы обсуждаются в Главе 7 «Определение прав на оценку, Оценка недвижимости, 14-е изд.Частичные или дробные проценты, которые могут быть созданы, могут включать следующее:

  Экономические интересы — Типичным примером является аренда, которая делит простой процент вознаграждения между арендодателем (проценты за аренду) и арендатором (проценты за аренду). Дополнительными экономическими интересами могут быть права субаренды.

  Юридические интересы — Недвижимость может быть объектом законных интересов, таких как сервитуты, пожизненное владение или передаваемые права на застройку.

  Физические интересы — Примеры физических прав на недвижимое имущество включают «горизонтальное» разделение собственности, такое как разделение или объединение. «Вертикальное» разделение собственности включает права на недра и права на воздух.

  Финансовые интересы — Долевые и долговые позиции могут создавать финансовые подразделения простой платы, арендованной платы и арендованного имущества. Другие финансовые интересы включают продажу с обратной арендой, старший и субординированный долг и синдицирование акций.

  Таким образом, концепция платного простого имущества предусматривает полные права собственности без каких-либо разделов по каким-либо возможным интересам, другими словами, без аренды, без ипотеки и без сервитутов. На самом деле, очень немногие объекты недвижимости будут иметь такой тип неделимой доли владения, особенно коммерческие объекты, сама стоимость которых основана на их потоке доходов от аренды. Концепция простого платного имущества без каких-либо обременений — это то, что редко существует на реальном рынке из-за всех типичных обременений недвижимого имущества; аренда, сервитуты, ипотека и т.Тем не менее, концепция простой недвижимости с оплатой диктует, как оценщики анализируют арендную плату и как корректируются сопоставимые объекты при оценке рыночной стоимости этого набора прав собственности, что часто оказывает сильное влияние на окончательную стоимость недвижимости. Это создает ситуацию, когда подавляющее большинство сопоставимых объектов, формирующих основу для оценки, обременены способом, отличным от простого вознаграждения, которое является целью многих оценочных юрисдикций.

  Экономические интересы, возникающие в результате аренды:

  Наиболее распространенные экономические интересы, возникающие в отношении коммерческой недвижимости, возникают в результате аренды.

  Проценты от платы за аренду

  Право, принадлежащее арендодателю или арендодателю, включая право пользования и владения, передаваемое другим лицам посредством аренды.

  Проценты за аренду

  Право арендатора использовать и занимать недвижимое имущество в течение установленного срока и на условиях, указанных в договоре аренды.

  Доля в субаренде

  Создается на основании договора, по которому арендатор при предшествующей аренде передает право пользования и владения имуществом другому субарендатору на определенный период времени.

  Идентификация прав собственности при оценке

  Описание собственности при оценке является фундаментальной частью процесса оценки. Он сообщает предполагаемому пользователю отчета, какие права на имущество оцениваются. Правило 1-2 Стандартов USPAP требует, чтобы оценщик определял интерес к недвижимости, подлежащий оценке, и любые известные сервитуты, ограничения, обременения, аренду, оговорки, соглашения, контракты, декларации, специальные оценки, постановления или другие предметы аналогичного характера.В зависимости от прав собственности, описанных в задании на оценку, оценщик рассмотрит любое влияние на стоимость, вызванное такими обременениями. Оценщик должен определить и оценить множество различных прав, касающихся владения недвижимостью, и проанализировать любое влияние таких ограничений этих прав на стоимость имущества.

  Единые стандарты профессиональной оценки (USPAP) гласят, что стоимость и права собственности должны быть определены и указаны при разработке оценки недвижимого имущества, как указано в следующем отрывке:

  • USPAP-Стандарт 1-2- При разработке оценки недвижимого имущества, оценщик должен:

  (c) Определить тип и определение стоимости, и, если заключение о стоимости, которое должно быть разработано, является рыночной стоимостью, установить, является ли стоимость наиболее вероятной ценой:

  (i ) в денежном выражении

  (ii) в эквивалентном денежном выражении

  (iii) если мнение о стоимости основано на нерыночном финансировании или необычных условиях/стимулах, условия должны быть идентифицированы, а их вклад в стоимость или негативное влияние на него должен быть разрабатываться путем анализа соответствующих рыночных данных.

  • USPAP-Стандарт 1-2- При проведении оценки недвижимого имущества оценщик должен (продолжение):

  (d) определить дату вступления в силу оценки

  (e) определить соответствующие характеристики имущества к типу и определению стоимости и предполагаемого использования, в т.ч.:

  (i) местонахождение, физические юридические и экономические признаки;

  (ii) стоимость недвижимого имущества, подлежащая оценке;

  (iii) любая личная собственность, приспособления, нематериальные активы;

  (iv) любые сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, соглашения, контракты, специальные оценки и т. д.

  Таким образом, USPAP ссылается на определение стоимости, связанное с определенным набором прав собственности при оценке.Для целей оценки они являются интегрированными понятиями, поскольку было бы невозможно определить тип рыночной стоимости для целей развития оценки, не указав интерес к недвижимому имуществу, подлежащий оценке. Это также очевидно в общих определениях рыночной стоимости в оценочной отрасли.

  Определения рыночной стоимости

  Использование самого термина «стоимость» обычно не используется профессиональными оценщиками, так как это может привести к неправильному пониманию, поскольку оно является неполным в отношении типа стоимости.Типичные определения рыночной стоимости в оценках могут различаться, но часто напоминают то, что указано в «Оценке недвижимости», 14-е издание;

  Наиболее вероятная цена на указанную дату в денежной или эквивалентной денежной форме, либо в других точно определенных условиях, по которой указанные имущественные права должны быть проданы после разумного воздействия на конкурентном рынке при всех условиях, необходимых для честная продажа, при которой покупатель и продавец действуют благоразумно, со знанием дела и в личных интересах, при условии, что ни один из них не находится под неправомерным принуждением.«Оценка недвижимости», 14-е изд., Институт оценки, 2013 г.

  USPAP также относится к определению рыночной стоимости, которое включает права собственности;

  Вид стоимости, выраженный в виде мнения, предполагающего передачу имущества (т. е. права собственности или совокупности таких прав) на определенную дату при определенных условиях, изложенных в определении срок, установленный оценщиком, как применимо в оценке». Издание USPAP 2014–2015 гг., The Appraisal Foundation.

  Это указывает на важную и прямую связь между понятием «рыночная стоимость» и указанными правами собственности. Это «передача» (гипотетическая продажа, основание заключения оценщика о стоимости), когда права собственности пересекаются с концепцией рыночной стоимости, потому что каждая продажа будет иметь передачу некоторых прав. Таким образом, для оценки предмета собственности мы гипотетически создаем ситуацию «передачи» или продажи, и при этой гипотетической продаже мы должны указать, какой набор прав собственности передается, чтобы был ясен тип стоимости, о которой мы думаем.Соответственно, каждая сопоставимая продажа, которая была передана, осуществлялась с определенным набором имущественных прав, и поэтому должна либо соответствовать имущественным правам, заявленным при оценке оцениваемого имущества, либо быть соответствующим образом скорректирована.

  Возможно, здоровая доза практичности необходима в повседневном применении оценки простой недвижимости. Существует разрыв с целесообразностью массовой оценки, скорее всего, из-за ее происхождения в методологии массовой оценки жилья, в которой отсутствует сложность прав собственности, характерная для дробных интересов, созданных посредством аренды.Эта методология основана на изучении сопоставимых продаж и результирующем анализе коэффициента продаж, но усложняется элементом получения дохода, столь характерным для коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость каждый день покупается и продается исходя из доходного подхода, в отличие от жилой. Многие сопоставимые объекты покупаются и продаются за арендную плату арендодателя, что вызывает необходимость различных корректировок проданной недвижимости. Процесс корректировки во многом представляет собой нестандартизированный набор расчетов, который может зависеть от подготовки и опыта оценщика.Индустрия оценки в частном секторе, безусловно, отличается процессом корректировки прав собственности, и индустрия массовой оценки ничем не отличается. Унаследованные методологии массовой оценки проистекают из истоков оценки жилой недвижимости, которая обходит некоторые сложности коммерческой недвижимости. Если объединить это наследие с различными отношениями, возникающими в юрисдикциях между надзорными органами (такими как налоговое управление и т. д.) и различными органами по оценке (штат, округ, провинция, город и т. д.), управление субъективными правами собственности становится трудным для администрирования.И это до того, как мы перейдем к процессу обжалования оценки (налоговые суды, наблюдательные советы, трибуналы и т. д.) и различным правительственным определениям стоимости для целей налога на имущество (простые сборы, арендная плата, различные версии «рыночной стоимости»). », и т. д.), которые могут быть не такими простыми, как те, которые можно найти в учебнике. Обзор вопросов прав собственности, возникающих при применении трех подходов к оценке, может помочь специалистам по оценке в точном применении методологии оценки.

  Подход к сравнению продаж и права собственности

  При подходе к сравнению продаж права собственности могут вызвать необходимость корректировки, когда сопоставимые продажи имеют другой набор прав собственности, чем тип рыночной стоимости, определяемый для оцениваемого имущества. Согласно оценке недвижимости, 14-е издание, корректировки в подходе сравнения продаж делятся на два типа корректировок; транзакционные корректировки, связанные с передачей, и корректировки характеристик собственности, которые фокусируются на различиях между недвижимостью.В первом наборе корректировок предлагается определенная последовательность, в которой права собственности являются первой корректировкой, а именно:

  Корректировки сделки:

  1. Передаваемые права собственности

  2. Условия финансирования

  3. Условия продажа

  4. Расходы, произведенные сразу после покупки

  5. Рыночные условия

  Остальные корректировки называются Корректировками имущества:

  6. Местонахождение

  7.Физические характеристики

  8. Экономические характеристики

  9. Юридические характеристики

  10. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимым имуществом

  Методология корректировки прав, передаваемых при продаже, не совсем согласуется с общей оценочной практикой. Эта тема не полностью освещена в авторитетных текстах или курсах достаточно подробно, чтобы справиться со всеми оценочными ситуациями, возникающими в коммерческой собственности, и корректировки могут различаться от оценщика к оценщику.Кроме того, существует множество типов оценочных заданий, в которых не делается упор на корректировку прав собственности, поскольку простая стоимость вознаграждения может не быть основным акцентом оценочного задания.

  Дополнительная проблема для массовой оценки заключается в том, что сделки в анализе коэффициентов юрисдикции могут включать продажи, которые передаются с различными наборами прав собственности без возможности корректировки. В зависимости от определения стоимости, требуемого в этой юрисдикции для целей оценки, это может привести к несоответствию между массовой оценочной стоимостью и оценкой отдельного объекта для целей налогового обжалования.Массовая оценка, пытаясь следовать текущим рыночным тенденциям для очень большого количества объектов недвижимости, может включать проданные объекты с различным набором переданных прав собственности. Тем не менее, оценка простой рыночной стоимости вознаграждения требует внесения поправок:

  «В исследовании коэффициентов рыночная стоимость обычно представлена ​​отдельными рыночными сделками или продажными ценами. Эти цены могут не отражать рыночную стоимость, поскольку операции могут не соответствовать допущениям в определении рыночной стоимости.Фактические цены должны быть скорректированы с учетом меняющихся рыночных условий, финансирования, личного имущества или других соображений». Оценка собственности, IAAO, 2010, Глава 15, Массовая оценка, стр. 430.

  Таким образом, именно концепция рыночных изменений приводит к необходимости корректировки продаж из другого рыночного цикла или с нерыночными элементами при сравнении к рынку для этого типа имущества по состоянию на рассматриваемую дату оценки или оценки.

  «Изменяющиеся рыночные условия могут уменьшить действительность или применимость старых продаж, которые не отражают изменения рынка.«Оценка недвижимости», 14-е изд. , глава 18: Подход к сравнению продаж, с. 382.

  Именно эта концепция рыночных изменений приводит к необходимости корректировки простой оценки с оплатой.

  Вопросы корректировки:

  Одним из методов корректировки прав собственности, на который ссылается учебник, является капитализация разницы в доходах. Этот метод основан на капитализации разницы в доходах для получения суммы корректировки. Пример на странице 406 Оценки недвижимости, 14-е издание, относится к офисному имуществу, которое продается в качестве арендной платы и требует корректировки, чтобы быть применимой к простой оценке оцениваемого имущества.Разница между рыночной арендной платой и арендной платой по контракту в сопоставимом объекте составляет 5 долларов США за SF на нетто-основе и может быть капитализирована по соответствующей ставке капитализации для корректировки. Пример такого типа часто используется в учебниках — ситуация с одним арендатором и долгосрочной арендой, — поскольку он легко поддается понятной корректировке; разница между рыночной арендной платой и договорной арендной платой капитализируется в сумму корректировки. Если срок аренды обычно короче, можно использовать расчет приведенной стоимости, чтобы не завышать корректировку.

  Глава 20, Применение подхода сравнения продаж к оценке недвижимости, 14-е изд., включает пример корректировки прав собственности при оценке промышленного здания на стр. 433. Пример включает расчет текущей стоимости разницы в арендной плате. между договорной и рыночной арендой по аренде с 7 и 10 годами оставшегося срока на момент продажи. Корректировки конкретных условий аренды требуют знания различных положений договоров аренды на момент передачи, которые могут быть недоступны для оценочной юрисдикции на момент продажи, что еще больше усложняет ситуацию с массовой оценкой.

  Капитализация разницы в арендной плате может также использоваться для учета физических характеристик здания (например, отсутствие лифта) или экономических характеристик. Следует проявлять осторожность, чтобы избежать «двойного учета» этого типа корректировки. Термин «мультиколинеарность» используется для описания ситуации, когда поправка на один фактор дублирует или связана с поправкой на другой фактор. Примером может служить корректировка прав собственности на нерыночную арендную плату с корректировкой экономических характеристик недвижимости, которая также может быть основана на уровне арендной платы, что может привести к «двойному счету».Другим примером может быть корректировка рыночных условий, скажем, дефляция цен на недвижимость, вызванная рецессией, что также приводит к снижению арендной платы и увеличению количества вакантных площадей. Оценщики должны позаботиться о том, чтобы корректировки были отдельными и точными.

  Одна из проблем при массовой оценке заключается в том, что сроки подачи налоговых апелляций часто создают ситуации ретроспективной оценки, когда для сопоставимого объекта, проданного за несколько лет до рассматриваемой даты оценки, могут быть уместны многочисленные корректировки.Из корректировок сделки некоторые будут рассматриваться в контексте даты сделки (передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, расходы, сделанные сразу после покупки), в то время как корректировка рыночных условий будет подразумевать, что используется сопоставимое имущество. в отчете об оценке, отдаленном по времени от продажи.

  Доходный подход и права собственности

  Большинство практиков в области оценки относительно согласны с тем, что простая оценка с оплатой основана на рыночной ренте, как указано в оценочной литературе.Кроме того, часто используется рыночная занятость, поскольку размер рыночной ренты, которую может получить владелец, сдерживается рыночной занятостью. Плата Простая оценка требует, чтобы оценщик оценил рыночную арендную плату за недвижимость, которая будет применяться в доходном подходе.

  «При оценке простой процентной ставки презумпция состоит в том, что недвижимость доступна для сдачи в аренду по рыночным ставкам… Аренда никогда не увеличивает рыночную стоимость прав на недвижимое имущество в отношении простой имущественной платы. Любое потенциальное увеличение стоимости сверх платы за простое имущество относится к конкретному договору аренды».Оценка недвижимости, 14-е изд., Глава 21: Подход к капитализации доходов, с. 441

  «В определенной степени оцениваемые проценты определяют, как анализируется и оценивается арендная плата. Оценка платных простых процентов на приносящую доход недвижимость основана на рыночной ренте, которую эта недвижимость способна генерировать. Оценка недвижимости, 14-е изд., Глава 21: Анализ доходов и расходов, с. 467

  При простой оценке вознаграждения, безусловно, могут возникнуть разногласия по поводу того, что такое рыночная арендная плата, соответствующие рыночные нормы вакантных площадей и рыночные ставки капитализации, которые следует применять к рассматриваемому потоку доходов.Однако эти входные данные могут исходить из информации, наблюдаемой на рынке, поэтому теоретически они, по крайней мере частично, возникают из подхода сравнения продаж. Возможно, есть больше областей разногласий по рыночным данным, полученным из проданной собственности, чем по применению данных для получения простой стоимости оцениваемой собственности. При массовой оценке коэффициент продаж находится в центре внимания, поэтому понятно, что цены продажи проданной недвижимости, возможно, являются атрибутом, который получает наибольший вес при установлении оценки. Но сосредоточение внимания на транзакционных ценах продажи может ограничить рассмотрение необходимых корректировок и может привести к неточным показаниям стоимости во времена значительных изменений на рынке. Сделки по арендной плате могут основываться на договорной аренде и занятости из другого рыночного цикла и, таким образом, могут нуждаться в корректировке с учетом текущих рыночных уровней на дату оценки.

  «Аренда, заключенная несколькими годами ранее, может не точно отражать текущие преобладающие условия, а уплаченная арендная плата может не отражать текущую рыночную арендную плату.” Оценка имущества, IAAO, 2010, глава 12, Доходный подход: анализ доходов и расходов, стр. 321.

  Концепция применения оценки текущей рыночной арендной платы к оцениваемому имуществу не является ни сложной, ни спорной в методологии оценки. Однако процесс оценки текущего рынка во времена меняющихся рыночных условий может быть осложнен многими факторами. Оценщикам необходим доступ к подробной информации об аренде и продаже, чтобы понять изменение арендной платы, мотивации продаж и ставок капитализации, возникающих в результате рыночной активности, и эта информация может не поступать своевременно относительно крайних сроков оценки. Публикуемая запрашиваемая арендная плата может быть неточным отражением достижимой рыночной арендной платы во время рыночных спадов, а информация из опубликованных источников может отставать от фактического рыночного цикла. Уступки и положения об улучшении арендаторов могут повлиять на рыночную арендную плату, и эта информация может быть недоступна до тех пор, пока не будут доступны полные сведения об аренде для изучения.

  «Концессии предоставляются арендодателями, когда спрос слабый и между арендодателями усиливается конкуренция за привлечение новых арендаторов.Нет ничего необычного в том, что уступки по бесплатной аренде предоставляются вне срока аренды, поэтому уступки не появляются в письменном договоре аренды. В этих ситуациях оценщики все же должны учитывать концессии по аренде при расчете фактической выплачиваемой арендной платы. Уступки вместе с квотами арендатора на установку влияют на оценку рыночной арендной платы». Оценка недвижимости, 14-е изд., Глава 21: Анализ доходов и расходов, с. 471

  Ставки капитализации выводятся из продаж арендной платы на рынке и используются при простой оценке стоимости объекта недвижимости.Если договорные уровни арендной платы в отношении продаваемой недвижимости не соответствуют рыночной арендной плате, то ставка капитализации может не применяться к плате, простой стоимости объекта недвижимости.

  «Если цель оценки состоит в том, чтобы оценить комиссию в виде простых процентов, потоки доходов от сопоставимых объектов недвижимости должны быть на уровне или около уровня рыночной арендной платы, в противном случае потребуются корректировки». Оценка недвижимости, 14-е изд., глава 23: Прямая капитализация, с. 493.

  Опять же, подробная информация об аренде, будущем переносе арендаторов, кредитоспособности арендаторов, мотивах покупателей и продавцов, а также другая конкретная информация важна для понимания того, подходит ли результирующая ставка капитализации для использования в простом вознаграждении. оценка объекта недвижимости. В учебнике IAAO «Оценка имущества» довольно подробно обсуждается получение общих ставок капитализации на основе рыночных сделок купли-продажи, и на него ссылаются следующим образом;

  «Чтобы получить общую ставку капитализации (Ro) из рыночных сделок купли-продажи для использования в прямой капитализации, сделки купли-продажи должны быть в высокой степени сопоставимы с оцениваемым имуществом. Недостаток использования прямой капитализации заключается в том, что часто отсутствуют необходимые данные о сопоставимости свойств.Если необходимо внести какие-либо существенные коррективы, то методика становится неприменимой. Требования к сопоставимости следующие:

  • Сопоставимые типы собственности с одинаковым оставшимся сроком полезного использования, коэффициентами операционных расходов, физическим состоянием и соотношением площади земли к улучшениям в виде долей общей стоимости имущества.
  • Сопоставимые потоки доходов с одинаковыми характеристиками риска, сроков, стабильности и схемы прогнозирования доходов.
  • Сопоставимые условия продажи и виды финансирования
  • Сопоставимый тип покупателей с такими же покупательскими мотивами, как и у наиболее вероятного покупателя.
  • Сопоставимые рыночные условия на момент продажи и на момент оценки.

  Если эти условия не могут быть выполнены, общая ставка капитализации не может быть правильно оценена непосредственно из рыночных сделок купли-продажи». Оценка имущества, IAAO, 2010 г., глава 13, Доходный подход: формулы и ставки капитализации, стр. 348.

  Общий инвестиционный профиль сделки по аренде может не отражать текущие рыночные условия, если происходят значительные рыночные изменения или если сделка имеет нерыночные признаки.Такие вопросы, как 100-процентная занятость посредством долгосрочной аренды кредитным арендатором, могут представлять собой инвестиции, которые могут привести к предельным ставкам, которые могут не отражать текущие рыночные арендные ставки, заполняемость и риск.

  «Общий уровень риска, связанный с каждым сопоставимым объектом, должен быть аналогичен уровню оцениваемого объекта. Риск может быть проанализирован путем изучения кредитного рейтинга арендаторов недвижимости, рыночных условий для конкретной собственности, стабильности потока доходов от собственности, уровня инвестиций в недвижимость со стороны арендатора, коэффициента чистой прибыли от собственности и потенциальных возможностей собственности. или отрицательный потенциал.«Оценка недвижимости», 14-е изд., глава 23: Прямая капитализация, с. 493.

  Часто трудно найти прямую ставку капитализации, полученную от продажи, и трудно найти те, которые идеально подходят для простых инвестиций. Во времена рыночных спадов инвестиции в арендную плату с низким уровнем риска могут иметь очень низкие ставки капитализации, которые могут быть неприменимы к простой оценке платы с рыночной арендной платой и рыночной занятостью.

  Затратный подход и права собственности

  Затратный подход к оценке заключается в том, что оценщик сравнивает затраты на предмет улучшения с затратами на разработку аналогичных улучшений с аналогичной полезностью. Затем оценка затрат на разработку корректируется с учетом рыночных потерь стоимости из-за различных видов амортизации. Термин «стоимость» является либо фактом, либо оценкой факта.

  «Термин стоимость используется оценщиками в отношении производства, а не обмена. Затраты могут быть либо свершившимся фактом, либо оценкой». Оценка недвижимости, 14-е изд., глава 3: Природа стоимости, с. 26

  Амортизация подразделяется на три общие категории: физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание.Возможно, именно эта последняя форма амортизации имеет решающее значение во времена драматических рыночных изменений и является связующим звеном между затратным подходом и подходами, основанными на показателях дохода и сравнения продаж. Ирония затратного подхода заключается в том, что он опирается на оценку амортизации, которая извлекается из рынка в двух других подходах, однако он часто используется для оценки недвижимости, когда доступны очень ограниченные данные о продажах или доходах рынка. Этот подход может быть менее надежным во времена значительных изменений на рынке с ограниченными данными о рыночных продажах и доходах для помощи в расчете амортизации.

  Факты фактических затрат на разработку проекта не приводят к оценке стоимости без рыночных вычетов для различных видов амортизации. Эти корректировки часто сложны и субъективны, но они необходимы для обеспечения надежности подхода.

  «Полезность стоимости как представления стоимости должна быть сохранена в ее надлежащем контексте. Оценщик/оценщик должен помнить, что целью является рыночная стоимость, а не себестоимость. Оценка стоимости не является оценкой; это только один шаг в процессе оценки.Оценка – это упорядоченный и дисциплинированный метод определения наиболее вероятной цены продажи имущества. Оценка стоимости, хотя и указывает стоимость разработки нового имущества, не указывает окончательную стоимость имущества. Другие факторы (общая экономика, рынок, спрос и предложение и местоположение) влияют на стоимость и должны учитываться…» Оценка имущества, IAAO, 2010, глава 10, Стоимостной подход к оценке: стоимостная оценка, стр. 238.

  В В методологии оценки часто утверждается, что затратный подход приводит к указанию платы в виде простых процентов.На первый взгляд, затратный подход кажется наиболее простым из трех подходов, поскольку он связан с выводом о плате за простую стоимость. Просто оцените землю и добавьте амортизированную стоимость зданий и улучшений участка.

  «Обычно затратный подход дает представление о стоимости простых процентов. Указанная стоимость может нуждаться в соответствующей корректировке, если оценивается арендная плата или другие частичные проценты». Оценка недвижимости, 14-е изд., глава 4, Процесс оценки, с.47.

  Права собственности упоминаются здесь в первую очередь в отношении оцениваемой частичной доли, поскольку указано, что затратный подход обычно приводит к простой стоимости вознаграждения, поэтому корректировка прав собственности применима для корректировки указания простого вознаграждения, если уступка арендованное платное имущество:

  «Если целью оценки является оценка стоимости процентов, отличных от простой платы, потребуется корректировка. Например, корректировка прав собственности может быть произведена в виде единовременной корректировки в конце затратного подхода.Это было бы особенно важно, когда оцениваемые проценты представляют собой арендную плату, обремененную долгосрочной арендой». Оценка недвижимости, 14-е изд., глава 27: Затратный подход, с. 562.

  Однако стоимостной подход связан с осуществимостью, и когда оцениваемый процент представляет собой простую комиссию, а другие подходы к оценке значительно ниже, тогда осуществимость проекта может оказаться под вопросом. Во времена рыночных изменений сроки разработки могут привести к тому, что проект будет близок к завершению на рынке, сильно отличающемся от первоначально задуманного.

  «Показатели более высокой стоимости при применении затратного подхода, чем при сравнении продаж или подходах капитализации доходов, могут свидетельствовать о том, что развитие недвижимости экономически нецелесообразно». Оценка недвижимости, 14-е изд., глава 27: Затратный подход, с. 567

  Вопрос о финансовой осуществимости проекта связан с анализом наилучшего и наилучшего использования, и оценщики должны проверить, чтобы показания различных подходов согласовывались с этим анализом.Затратный подход зависит от точной оценки амортизации, а во времена меняющихся рыночных условий расчет амортизации (включая внешнее устаревание) имеет решающее значение.

  «В подходах сравнения доходов и продаж внешнее устаревание измеряется самостоятельно; например, поток доходов будет уменьшен из-за амортизации, очевидной в оцениваемом имуществе. Аналогичным образом, цена продажи имущества будет отражать потерю стоимости из-за амортизации». Оценка имущества, IAAO, 2010 г., глава 10, Затратный подход к оценке: стоимостная оценка, стр. 228.

  Оценщики должны помнить, что проект является финансово осуществимым, когда рыночная стоимость превышает общие затраты на разработку и строительство плюс предпринимательский стимул, поддерживаемый рынком. Если доходный подход или подход сравнения продаж предполагает рыночную стоимость, которая не удовлетворяет затраты на разработку, осуществимость разработки может быть поставлена ​​под сомнение, а также надежность подхода.

  Заключение

  Рыночная стоимость всегда связана с определенными имущественными правами, и если оценивается простой процент, это может потребовать корректировок и рассмотрения в рамках трех подходов к оценке.Независимо от того, является ли задание массовой оценкой или оценкой отдельного объекта, обзор дефиниционных основ рыночной стоимости и прав собственности является надежной отправной точкой, которая может помочь в разработке точных оценок в условиях современного сложного коммерческого рынка.

  (PDF) Цена как мера рыночной стоимости на рынке недвижимости

  УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, eISSN: 2300-5289

  70

  26, нет. 4, 2018

  Синтез, представленный Маршаллом, остается в силе и по сей день. Хотя дальнейшие размышления были

  продолжены над его теорией, они остаются скорее философскими, чем связанными с ее практическим, т. е. выраженным в

  ценах товаров, измерением. В частности, можно упомянуть работы Эйреса, предложившего

  введение понятия социальной ценности (S

  TANKIEWICZ

  2007), или Гэлбрейта с его определением

  стоимости товаров как составной части богатства. (G

  ALBRAITH

  1992).

  Приведенные выше соображения относительно определения стоимости и ее связи с ценами товаров

  были универсальными и относились к разным видам и категориям товаров. Однако главной осью, связывающей

  эти соображения, в каждом случае была ссылка на прямое измерение стоимости, выраженное в денежном выражении, которое в контексте полезности также принимает форму цен на товары и услуги

  по трудовым и другим ресурсам.Принимая во внимание специфику рынка недвижимости, вопрос

  заключается в том, находят ли отражение вышеописанные общие отношения и на этом рынке и, следовательно,

  , относятся ли они к принципам установления рыночных цен и определения рынка

  значение.

  3. Ценности и цены на рынке недвижимости

  Рынок недвижимости отличается от других рынков определенными качествами, которые делают его уникальным.

  характеристики недвижимого имущества, которые отличают его от других товаров, включают его сложность, устойчивость на месте, долговечность, разнообразие или относительную неделимость. Аналогичный диапазон оценок характеристик недвижимости

  можно сформулировать и применительно к ее экономическим, институциональным и правовым аспектам.

  Однако анализ литературы показывает, что эти особенности не влияют на иной подход к

  применению основных прав и принципов экономической теории в области оценки недвижимости.

  как иностранные авторы (

  Merican

  I

  Nstitute

  O

  F

  R

  EAL

  R

  E

  Состояние

  E

  A

  PPRAisers

  2000) и отечественные авторы

  K

  UCARSKA

  -S

  TASIAK

  ;

  ;

  K

  UCARSKA

  -S

  TASIAK

  TASIAK

  ,

  ź

  Róbek

  2015) Укажите вышеупомянутое.При определении

  стоимости имущества, в частности его рыночной стоимости, следует учитывать

  упомянутый выше принцип спроса и предложения, принцип конкуренции и, наконец,

  принцип упреждения, относящийся к предсказательной роли стоимости, исходя из предположения, что стоимость имущества

  формируется на основе будущих ожидаемых выгод. Другими правилами, принимаемыми во внимание в процессе оценки

  , являются: принцип замещения, относящийся к предполагаемой рациональности рынка

  участников процесса принятия решений, или принцип изменения, предусматривающий необходимость включения

  обстоятельств, связанных с состояние недвижимого имущества и его окружения при оценке (G

  ACA

  2009;

  F

  ORYŚ

  2011).Другим принципом, учитываемым в процессе принятия рыночных решений, является

  принцип альтернативных издержек. Этот принцип замещения напрямую относится к затратам, понесенным в результате отказа от других инвестиций. Выбор конкретной недвижимости лишает инвестора возможности приобрести другую без необходимости получения дополнительного капитала. В этом контексте

  имеет особое значение с точки зрения анализа рисков и ликвидности.Принцип предельной эффективности

  затрат позволяет анализировать эффективность инвестиций, в частности, в отдельные компоненты

  недвижимого имущества, исследуя влияние затрат на стоимость всего недвижимого имущества.

  В соответствии с этим принципом только те инвестиции, которые ведут к улучшению оптимальной

  застройки недвижимости, приносят увеличение ее рыночной стоимости. Еще одним принципом, учитываемым в процессе принятия

  решений, является принцип баланса, который непосредственно связан с концепцией оптимального

  использования и развития объекта путем поддержания баланса между его составляющими, т.е.г. земля и

  здания, или входы и доходы. Принцип совместимости требует учета

  обстоятельств, связанных с адаптацией собственности к текущим предпочтениям покупателей.

  Описанные принципы также включают принцип дополнительного дохода, который использует концепцию

  остаточной стоимости земли, являющейся природным ресурсом, и который основан на теории дополнительного

  дохода, остающегося после оплаты труда, капитала и факторы местоположения.Другим релевантным принципом

  является принцип внешних факторов, относящийся к стабильности местоположения имущества, который ограничивает риск

  лишения имущества воздействия положительных или отрицательных факторов этого типа.

  Подводя итог вышеприведенному анализу, можно сказать, что недвижимость и, в частности,

  принципы формирования ее цен подвержены влиянию вышеуказанных условий и правил и, в

  этом контексте, сильно заложено в экономической теории..

  Ссылаясь на приведенные выше соображения о теории ценности и ее принципах и принимая во внимание

  новейшие концепции в этом отношении, можно предположить, что ценность, воспринимаемая

  покупателями, вытекает из сравнения того, что они получают, с затраты на получение определенного вида

  товара. К этим затратам относятся не только деньги, но и психологические затраты, физические усилия и другие

  факторы, в том числе поведенческие (Z

  ADORA

  2004).Конечно, при таком подходе указанные затраты

  Понимание рыночной стоимости и восстановительной стоимости коммерческой недвижимости

  Если вы владеете коммерческой недвижимостью, важно выбрать полис страхования имущества, соответствующий вашим конкретным потребностям. Широкий спектр вариантов полиса доступен по разным ценам, которые охватывают ассортимент вариантов возмещения. Несмотря на то, что существуют полисы, которые предлагают большое финансовое покрытие, в зависимости от типа застрахованного имущества, с финансовой точки зрения может быть более целесообразным выбрать полис, который по-прежнему предлагает адекватное покрытие при более низких страховых взносах.
  Коммерческая недвижимость может оцениваться по-разному, и ряд факторов может определять, будет ли стоимость вашей недвижимости расти или падать каждый год. Очень важно знать, сколько стоит ваше имущество, и получить страховой полис, который защищает вас и соответствует вашим финансовым потребностям. Ниже приведены описания общих типов полисов и оценок, а также затрат, которые они обычно покрывают.

  Рыночная стоимость

  Проще говоря, рыночная стоимость описывает оценочную сумму, за которую имущество будет продано на дату оценки.Любая земля, включенная в коммерческую собственность, также является частью рыночной стоимости собственности. Термин рыночная стоимость может использоваться взаимозаменяемо с открытой рыночной стоимостью, справедливой рыночной стоимостью или справедливой стоимостью.
  При оценке рыночной стоимости имущества учитывается ряд факторов, на некоторые из которых покупатель, продавец или оценщик не могут повлиять. К ним относятся расположение объекта, ставки капитализации, темпы роста арендной платы и общее состояние экономики недвижимости.
  Рыночная стоимость чаще всего используется при покупке или продаже недвижимости, хотя рыночная стоимость может быть проверена при определении восстановительной стоимости или фактической денежной стоимости здания.

  Стоимость замены

  Затраты на замену или реконструкцию — это тип оценки, который покрывает затраты на замену или ремонт имущества с использованием материалов того же или сопоставимого качества. В отличие от рыночной стоимости восстановительная стоимость коммерческой недвижимости не включает стоимость земли и определяется на основе суммы, необходимой для найма подрядчиков и закупки строительных материалов для строительства замены.
  Восстановительная стоимость коммерческой недвижимости почти всегда будет ниже ее рыночной стоимости, поскольку при определении компенсации в восстановительной стоимости должны учитываться только строительные материалы и рабочая сила.
  Хотя полис восстановительной стоимости обеспечивает значительную финансовую защиту в случае убытка, он обычно дороже, чем другие виды покрытия, и, как следствие, может не иметь смысла для каждого объекта недвижимости. Без постоянного технического обслуживания и ремонта имущества стоимость здания, как правило, со временем обесценивается. Однако стоимость строительства и работы по замене утраченного имущества обычно составляет фиксированную сумму. В результате может быть лучше выбрать менее дорогой план, который по-прежнему защищает операции вашего бизнеса.

  Фактическая денежная стоимость

  Фактическая денежная стоимость функционирует аналогично стоимости замещения в том смысле, что она покрывает затраты на замену или ремонт имущества. Однако в соответствии с политикой фактической денежной стоимости существует вычет покрытия для учета амортизированной стоимости первоначального имущества.
  Имущество, на которое распространяется полис фактической денежной стоимости, будет перестроено или отремонтировано с использованием современных строительных технологий и материалов. Разница между этой стоимостью и амортизированной стоимостью первоначального имущества покрывается только политикой восстановительной стоимости, а не фактической денежной стоимостью.
  Полисы фактической денежной стоимости обычно предусматривают более низкие надбавки, чем планы восстановительной стоимости, и они могут иметь больше смысла для определенных типов недвижимости. Например, магазин, расположенный в очень старом здании в популярной городской среде, не будет так быстро обесцениваться, как новое офисное здание, расположенное в бизнес-парке. Магазин более чувствителен к местоположению и не требует современного здания для работы, поэтому план фактической денежной стоимости и его более низкие надбавки могут иметь больше финансового смысла, чем план восстановительной стоимости.

  Стоимость функциональной замены

  Другим менее дорогим вариантом покрытия имущества является функциональная восстановительная стоимость. Этот тип политики используется, когда можно найти функционально эквивалентное здание для замены первоначальной собственности с меньшими затратами, чем строительство замены. Функциональная восстановительная стоимость здания ниже, чем восстановительная оценка, что приводит к уменьшению суммы страхового покрытия и, соответственно, к меньшим премиям.
  Покрытие функциональной восстановительной стоимости также может быть использовано для ремонта частично поврежденного имущества с использованием менее дорогих материалов, например, замена стены гипсокартоном вместо штукатурки.
  Основная причина использования функционального возмещения затрат на замещение заключается в том, чтобы сэкономить деньги за счет более низких страховых взносов, поэтому это может быть хорошим вариантом для объектов недвижимости, в которых используются дорогие материалы, не являющиеся необходимыми для функционирования объекта, или для зданий с нематериальной ценностью, которая не относящиеся к их коммерческим функциям.

  Какой тип покрытия лучше всего соответствует вашим потребностям?

  Стоимость любого объекта коммерческой недвижимости постоянно меняется. Знание стоимости вашей собственности и получение полиса, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям, защитит ваши текущие и будущие активы.Свяжитесь с нами в Neckerman Insurance Services сегодня, чтобы оценить стоимость вашей собственности и узнать больше о том, какой тип полиса лучше всего подходит для вас.
  © 2015 Zywave, Inc. Все права защищены.

  .