Отчуждение собственником своего имущества другим лицам: Прекращение права собственности

Росреестр

Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Право собственности прекращается: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; при отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Необходимо отметить, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (абз. 2 ст. 236 ГК РФ).

В случае если заявитель хочет отказаться от права собственности в пользу государства, то с заявлением об отказе от права собственности на объект и правоустанавливающим документом на неё необходимо обращаться в орган местного самоуправления по местонахождению объекта недвижимости.

После того как заявитель подаст заявление об отказе от права собственности, объект недвижимости приобретет режим бесхозяйной вещи.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Таким образом, управлением в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 №931 «Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (далее – приказ №931), на основании заявления органа местного самоуправления будет осуществлена процедура постановки на учет объекта в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества.

Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)

В соответствии с п. 10 приказа № 931 после принятия на учет объекта недвижимого имущества в связи с отказом собственника от права собственности на него заявителю (органу местного самоуправления) и отказавшемуся от права собственности лицу направляется уведомление о принятии на учет объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

В случае, если этим объектом является земельный участок, то применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ . А именно, в соответствии с п. 2 ст. 53 Земельного кодекса, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права (ст. 56 Федерального закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» ).

Прекращение права собственности

Право собственности прекращается при:

• отчуждении собственником своего имущества другим лицам,
• отказе собственника от права собственности,

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

• гибели или уничтожении имущества,
• при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам

По общему правилу – по решению суда!

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу

Имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Если в течение года не отчуждено, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже, с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
• отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
• отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных
• реквизиция
• конфискация

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 ГК РФ.

 

Новости ⁄ Администрация Суйгинского сельского поселения

 

Основания прекращения права собственности

 

Основания для прекращения права собственности закреплены в Гражданском кодексе Российской  Федерации (далее — ГК РФ), согласно которому право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Так, статьями 235-243 ГК РФ предусмотрена возможность принудительного изъятия у собственника имущества, например, обращение взыскания на имущество по обязательствам; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция; конфискация; обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества и др.

Также отдельными положениями кодекса регулируется прекращение права вследствие отказа от права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими такую регистрацию.

Порядок и основания государственной регистрации прав, перехода и прекращения прав, а также требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации, регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости).

В соответствии со статьей 1 Закона о недвижимости государственная регистрация на недвижимое имущество является единственным доказательством подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

Учитывая установленный Законом о недвижимости заявительный порядок государственной регистрации прав, запись о государственной регистрации прекращения права на объект недвижимого имущества вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по заявлению правообладателя такого объекта и на основании документа, подтверждающего прекращение прав на объект недвижимости.

В отношении отдельных случаев прекращения права собственности Закон о недвижимости предусматривает следующие особенности государственной регистрации.

Так, в соответствии со ст. 14 Закона о недвижимости при прекращении существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН — государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно; в случае прекращения существования объекта, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН — кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения государственной регистрации прекращения права собственности.

В случае прекращения права собственности в связи с отчуждением собственником своего имущества другим лицам, следует отметить, что согласно ст. 42 Закона о недвижимости сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению за исключением случаев, установленных данной статьей.

Также, Закон о недвижимости в статье 56 предусматривает особенности осуществления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности.

В соответствии с п. 8.1 ч. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю, преобразованием (реконструкцией) объекта недвижимого имущества государственная пошлина не уплачивается.

 

 

 

Начальник отдела

регистрации объектов недвижимости

нежилого назначения и ипотеки                                                         Татьяна Никитюк

Управления Росреестра по Томской области

 

Как прекратить право собственности на объект, если он разрушен

Как прекратить право собственности на объект, если он разрушен

Известно, что при приобретении объекта недвижимости право собственности необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Вместе с тем, государственной регистрации подлежит не только право, но и прекращение права на объект недвижимости.

Право собственности прекращается в ряде случаев:

• отчуждения собственником своего имущества другим лицам;
• при отказе собственника от права собственности;
• гибели или уничтожении имущества;
• при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, гибель или уничтожение объекта недвижимого имущества также является поводом для обращения в орган регистрации прав.

 

«Здесь важно помнить, что до момента государственной регистрации прекращения права на объект, сведения о котором были внесены в ЕГРН, и права на который были утрачены вследствие разрушения, сноса или пожара, правообладатель несет обязанность по его содержанию  и уплате налога, предусмотренного  Налоговым кодексом Российской Федерации», — поясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости и ведения ЕГРН Управления Росреестра по Мурманской области Елена Престинская.

 

Таким образом, физическое уничтожение объекта недвижимости, а также его видоизменение (реконструкция объекта, объединение объектов недвижимости в один) не освобождает собственника от совершения действий, направленных на юридическое оформление прекращения права собственности.

 

Государственная регистрация прав проводится в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и носит заявительный характер. Данный порядок распространяется и на процедуру прекращения права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

 

Поэтому для прекращения в ЕГРН записи о праве собственности и снятия с учета объекта недвижимого имущества необходимо обратиться с заявлением в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, представив акт обследования, подготовленный по результатам кадастровых работ в установленном законодательством порядке.

 

«Кроме того, предусмотрена особая процедура сноса объекта капитального строительства. Так, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, если снос здания осуществляется на основании решения собственника, то необходим проект организации по сносу такого объекта. При этом собственнику нужно предоставить в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе. Проект организации работ по сносу объекта капстроительства и уведомление не требуются, если до 4 августа 2018 года уже были начаты работы по сносу, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесенного», — прокомментировала Елена Престинская.

 

 

Администрация муниципального образования Вяткинское сельское поселение

16 сентября 2020

Управление Росреестра по Владимирской области информирует об особенностях осуществления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Для того, чтобы отказаться от права собственности на имущество, собственнику необходимо либо объявить об этом, либо совершить другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (абзац 1 статьи 236 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 статьи 236 ГК РФ отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Положениями статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Применительно к земельному участку в отличие от иных видов имущества законодательством установлен особый порядок отказа собственника от своего права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 53 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Управление Росреестра по Владимирской области обращает внимание, что порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него определен статьей 56 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 1 статьи 56 Закона о регистрации государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или

земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется органом регистрации прав на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

Частью 2 статьи 56 Закона о регистрации предусмотрено, что к указанному заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу статей 18, 19 ЗК РФ земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него муниципальной собственностью или собственностью соответственно субъекта РФ – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено иное.

Частью 4 статьи 56 Закона о регистрации предусмотрено, что при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

Часть 5 статьи 56 Закона о регистрации предусматривает обязанность направления органом регистрации прав уведомления о государственной регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или земельную долю в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такие земельный участок или земельную долю.

Порядок и способы направления органом регистрации прав соответствующих уведомлений урегулированы Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов».

Таким образом, с момента государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности этот участок становится собственностью публичного образования в силу прямого указания закона. Публичное образование узнает о том, что стало собственником земельного участка в момент получения соответствующего уведомления от органа регистрации прав.

При применении положений законодательства, устанавливающих порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности, следует учитывать практику, обозначенную в Определении Высшего Арбитражного суда Российской

Федерации от 06.10.2010 № ВАС-10469/10, где ВАС РФ указал следующее:

«В случае, когда земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу (обществу), при заявлении отказа от права собственности на земельный участок собственник фактически не устраняется от владения и пользования участком, поскольку за ним в силу ст. 552 части второй ГК РФ и п. 2 ст. 271 части первой ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ сохраняется право пользования участком в связи с нахождением на нем принадлежащей данному лицу недвижимости и при отчуждении недвижимости указанное право переходит к ее приобретателю. Таким образом, одно только формальное заявление собственника об отказе от права собственности на земельный участок при фактическом сохранении у него правомочий владения и пользования участком не свидетельствует о реальном намерении общества устраниться от всех правомочий в отношении земельного участка, составляющих содержание права собственности на него, и не может рассматриваться как отказ от права собственности, предусмотренный ст. 235, 236 части первой ГК РФ в качестве основания прекращения права собственности.

Кроме того, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, п. 4 ст. 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

При этом под отчуждением понимается передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица. С учетом положений п. 1 ст. 16, п. 3 ст. 18, п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, при отказе гражданина или юридического лица от права собственности на земельный участок с даты государственной регистрации прекращения права собственности такой участок становится муниципальной собственностью, а в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге — собственностью соответствующего субъекта РФ — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов РФ.

Таким образом, следует учитывать, что в силу закона следствием отказа юридического лица от права собственности на земельный участок является переход права собственности на него к публичному образованию, что фактически означает отчуждение земельного участка, которое не может осуществляться в отрыве от передачи прав на соответствующую недвижимость».

Дата создания: 16-09-2020
Дата последнего изменения: 16-09-2020

Ст. 44 ЗК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Комментарий к Ст. 44 ЗК РФ

Данной статьей установлены основания прекращения права собственности как по воле собственника, так и в принудительном порядке.

Это соответствует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК, согласно которой право собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственности; в) гибели или уничтожении имущества; г) утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки. Особенности заключения сделок с земельными участками определены ст. ст. 27, 37, 38 ЗК (см. комментарии к ним) и иными земельно-правовыми актами.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

При этом та же статья ГК лежит в основе нормы комментируемой статьи о том, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

В соответствии с упомянутой выше ст. 235 ГК принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам.

При этом изъятие земельного участка путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (ст. 237 ГК). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) реквизиция земельного участка;

4) конфискация земельного участка;

5) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. ст. 282, 285, 293 ГК.

Обращение в государственную собственность земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании положений о выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд с возмещением их стоимости и других убытков в порядке, установленном ЗК и ст. 306 ГК.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 ЗК и комментарий к ней).

Статья 238 ГК устанавливает особый случай прекращения права собственности в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать. Это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Это положение может распространяться и на прекращение права собственности на земельные участки. В частности, при истребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частным случаем этого, когда гражданином или юридическим лицом был приобретен земельный участок из земель, изъятых на основании данного Кодекса из оборота.

В соответствии с той же ст. 238 ГК в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Согласно общим правилам (ст. 239 ГК) в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Указанное правило соответственно применяется при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

Прокурор разъясняет

Прокуратура Хабаровского края разъясняет «О порядке налогообложения доходов физических лиц при продаже имущества»

Налоговым законодательством на физических лиц возложена обязанность по уплате налога на их доходы (далее – НДФЛ), в том числе, полученных от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Освобождаются от налогообложения доходы, полученные физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Такой срок составляет 3 года и 5 лет в зависимости от основания приобретения права собственности налогоплательщиком.

В случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника либо в результате приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; а также в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) предельный срок владения таким объектом недвижимого имущества будет составлять 3 года.

Во всех остальных случаях предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

При применении указанной нормы закона у налогоплательщиков возникают вопросы, связанные с обложением налогом доходы, полученные от продажи унаследованной доли в квартире, в случае, если указанной долей налогоплательщик владеет менее 3 лет.

В соответствии с гражданским законодательством право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имуществом в иных случаях, предусмотренных законом.

Исходя из изложенного, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности.

Таким образом, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера доли в праве собственности на указанную квартиру) более 3 лет (момент первоначальной государственной регистрации), доход от ее продажи не подлежит обложению НДФЛ.

Ограничения на передачу недвижимого имущества

Современные Недействительные ограничения на возможность передачи недвижимого имущества

Меньшие ограничения на возможность отчуждения собственности могут быть действительными, в зависимости от того, как далеко они зашли и сколько они отрицательно влияют на поток торговли. Ограничение пользования имуществом в течение ограниченного времени после продажи, например, может быть действительным. Давайте посмотрим на несколько примеров ограничений, которые в целом допустимы, а затем некоторые из них это не так.

Относится частичное пресечение отчуждения к ограничению отчуждения, которое квалифицировано. «Разумные ограничения» Доктрина предоставляет руководящие принципы того, что считается действительным частичным ограничением. Ограничение отчуждения будет классифицироваться как действительное частичное ограничение, если оно ограничивает собственность переводы на (A) ограниченный срок И (B) для разумной цели.

Например, A, который владеет и проживает в Blackacre передает половину своего интереса к Blackacre своей сестре Б.В договор о передаче этой половины процента, A включает положение, в котором говорится: что « В течение жизни A и B каждый партия обещает не передавать свой интерес к Blackacre никому, кроме членов семьи без согласия другой стороны. ”

Целью ограничения является предотвратить принуждение любой из сторон жить с кем-то, кто не является семьей член. Поскольку эта цель разумна и из-за продолжительности жизни ограничение, это ограничение, вероятно, будет считаться действительным.

Разумные ограничения в коммерческих также допустимы сделки с недвижимостью и продажа. Пример разумным ограничением может быть ситуация, когда владелец ресторана продает половину своего лот с условием, что покупатель не откроет на этом сайте конкурирующий ресторан. Половина лота на ближайшие 20 лет. Поскольку эти ограничения являются продуктом сделки на расстоянии вытянутой руки, сделки, совершаемые по сделке, они обычно считаются разумный.

Другой пример общего приемлемое ограничение на отчуждение — это «преимущественное право отказа», что означает что передающая сторона оставляет за собой право иметь первую возможность приобрести собственность по решению собственника продать на тех же условиях, которые предлагает третье лицо (или на условиях, продиктованных ограничением).Хотя право первого отказ ограничивает возможность собственника недвижимости продать ее, не обязательно ограничивать коммерческие возможности, доступные в отношении имущество, потому что лицо с правом преимущественного отказа все еще должно соответствовать экономические условия стороннего оферента.

Как и в других примерах, права первый отказ должен быть разумным, что означает, что право первого отказа позволяет владелец контракта на покупку на тех же условиях, что и другой предложение.Кроме того, в контракте должна быть предусмотрена четкая процедура выполнения право преимущественной покупки, и в нем также должно быть предусмотрено разумное время для осуществление права преимущественной покупки.

И наоборот, есть несколько категорий ограничений на отчуждение, запрещенных законом. Например, ограничения которые запрещают переносимость на защищенные классы людей, почти обязательно аннулируется. Таким образом, нельзя передавать имущество при наложении ограничения по таким категориям, как раса, религия, этническая принадлежность или пол.

В деле Верховного суда 1948 года, Shelley v. Kraemer , афроамериканец Семья стремилась купить дом в Сент-Луисе. Дом, который они хотели покупка, однако, подпадала под действие ограничительного в расовом отношении соглашения, в соответствии с которым Владельцы здания согласились не продавать его никому, кроме кавказца.

Суд постановил, что заветы были неконституционные ограничения на отчуждение. Если бы государственный суд соблюдал заветы запретив продажу дома людям определенной расы, тогда это было бы «Дискриминационные действия государства», нарушающие Конституцию.Суд установил, что Гарантия Четырнадцатой поправки равной защиты законов включает: права человека на приобретение и распоряжение имуществом. Принцип Shelley был расширен до более широкий спектр ограничений сегодня.

В дополнение к конституционным принципам в Shelley и в любом применимом штате правил, Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году, который запретил жилье дискриминация при продаже и аренде жилья. Закон сделал незаконным дом отказать собственнику или домовладельцу в переговорах о жилье, сделать жилье недоступным, устанавливать различные условия или привилегии для продажи или аренды дома, или предоставлять различные жилищные услуги в зависимости от предполагаемого покупателя или арендатора раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение или национальное происхождение.[8]

Правила ограничения на отчуждение отражает баланс конкурирующих принципов. С одной стороны, у вас есть рыночный принцип, который способствует разрешению любой коммерческой сделки, которая стороны соглашаются. С другой стороны, ограничения на отчуждение должны быть ограничены, так что они не заходят слишком далеко в ограничении способности делать экономические использование собственности или для достижения дискриминационных или аморальных целей. Этот презентация иллюстрирует некоторые эффекты проверки баланса между эти принципы.

Оговорка об отчуждении недвижимости: что это такое?

Положение об отчуждении — это формулировка ипотечного или доверительного договора, которая позволяет кредитору требовать немедленного погашения ссуды в том случае, если владелец продает или передает право собственности на недвижимость. Он запрещает передачу ссуды новому покупателю и предусматривает немедленную выплату оставшейся суммы.

Сегодня почти каждая ссуда содержит оговорку об отчуждении, также известную как оговорка о продаже. Важно знать, что эти пункты означают для покупателей, продавцов и кредиторов.

Что такое оговорка об отчуждении?

Положение об отчуждении не позволяет существующему заемщику передать кредитное обязательство, когда он продаст недвижимость в какой-то момент в будущем. Когда он включен в кредитный договор, это означает, что оставшаяся сумма кредита подлежит выплате в полном объеме после завершения продажи.

Распространенный тип оговорки об отчуждении, содержащейся во многих трастовых актах, приведен Комиссией по ценным бумагам и биржам США:

«В случае продажи, передачи или отчуждения Имущества или любой его части, или любой доли в нем, добровольно или недобровольно, за исключением случаев, когда это запрещено законом, все обязательства, обеспеченные этим инструментом, независимо от сроков погашения, указанных в нем, по усмотрению держателя настоящего Соглашения и без требования или уведомления, подлежит немедленной оплате.» Взаимодействие с другими людьми

Сегодня практически невозможно найти существующие ипотечные кредиты, не содержащие такой статьи. Хотя об этом можно не говорить дословно, положение об отчуждении запрещает передачу недвижимого имущества без выплаты существующей ипотеки.

• Альтернативное название : Пункт
, подлежащий оплате

Как работает оговорка об отчуждении

Если в ипотечном договоре есть пункт об отчуждении, как в большинстве случаев, полный остаток по ссуде подлежит уплате, как только заемщик завершит продажу собственности или передачу права собственности.По сути, это означает, что выручка от продажи сначала будет использована для погашения ссуды, прежде чем деньги поступят напрямую продавцу. Это также означает, что покупатель не может передать свой заем с прежней процентной ставкой и условиями новому покупателю. Этот покупатель должен подать заявку на собственное финансирование в соответствии с сегодняшними условиями.

Если в вашем ипотечном договоре нет пункта об отчуждении, он известен как «предполагаемая ипотека», что означает, что он может быть передан новому покупателю. Однако даже предполагаемая ипотека имеет некоторые ограничения на то, кто может унаследовать ссуду.Взаимодействие с другими людьми

Исключения из пункта об отчуждении

Еще в 1970-х годах несколько судебных решений постановили, что положения об отчуждении не подлежат исполнению. Это было особенно верно в Калифорнии, и это привело к всевозможным творческим усилиям кредиторов по финансированию. Однако модель Garn-St. Закон Германии положил этому конец и оставил положения об отчуждении в основном подлежащими исполнению. Однако есть еще несколько исключений, в том числе:

• Передача совладельцу или родственнику в случае смерти собственника
• Переход права собственности к супруге или детям владельца
• Смена собственника в результате раздельного проживания супругов или развода
• Право собственности передано в доверительное управление
• Когда владелец получает вторую ипотечную ссуду на дом, например, ссуду под залог собственного капитала

В случае передачи права собственности, описанной выше, новые владельцы должны проживать в доме, чтобы иметь право принять старую ипотеку.

Определенным типам ссуд по-прежнему не разрешается включать оговорку о продаже. К ним относятся ссуды VA, ссуды USDA и ссуды FHA.Покупатели, желающие взять на себя эти ссуды, должны все же соответствовать определенным требованиям, прежде чем они смогут принять существующую ипотеку. Несмотря на эти исключения, положения об отчуждении являются нормой для большинства ипотечных договоров.

Ключевые выводы

• Оговорка об отчуждении, или оговорка о продаже, является частью ипотечного договора, которая не позволяет заемщику передать ссуду при продаже дома.
• Требуется, чтобы первоначальный заемщик произвел полную выплату оставшейся суммы кредита после завершения продажи.
• Большинство ипотечных кредитов имеют этот пункт, но те, в которых его нет, называются «предполагаемыми» и допускают передачу.
• Даже с оговоркой об отчуждении есть некоторые исключения, которые позволяют передать ссуду новому владельцу.

Отчуждение Правовое определение отчуждения

ОТСУТСТВИЕ, недвижимое имущество. Отчуждение — это акт, посредством которого один человек передает собственность и владение землей, многоквартирными домами или другими вещами другому лицу.Это обычно применяется к землям или многоквартирным домам, как к чужим (то есть, чтобы передать) земля в плате, в залоге. Termes de la ley. См. Co. Litt. 118 б; Cruise Dig. синица. 32, с. 1 сек. 1-8.
2. Отчуждение может быть произведено по закону; в порядке записи; и по замыслу.
3. Отчуждение по акту может производиться оригинальным или первичным транспортным средством, которые являются теми, с помощью которых создается прибыль или наследство, или в первую очередь возникает; производными или вторичными механизмами передачи, с помощью которых выгода или первоначально созданная, расширенная, ограниченная, переданная или погашен.Это перевозки по общему праву. К ним можно добавить некоторые транспортные средства, которые получают свою силу и действие из статута использует. Оригинальные перевозки следующие: 1. Feoffment; 2. Подарок; 3. Грант; 4. Аренда; 6. Обмен; 6. Перегородка. Производные: 7. Release; 8. Подтверждение; 9. Сдаться; 10. Переуступка; 11. Обман. Те получая силу из статута использования, являются, 12. Заветы в силу изъяты для использования; 13. Сделки и распродажи; 14.Аренда и выпуск; 15. Акты одалживать или заявлять об использовании других, более прямых транспортных средств; 16. Акты отзыв использования. 2 Bl. Com. гл. 20. Видео передачи; Поступок. Отчуждения протокол может быть: 1. частными актами законодательного органа; 2. Автор дотации, как по патентам на землю; 3. штрафами; 4. Обычным рекавери. Отчуждение может быть также произведено путем выдвижения (q.v.)

ОТСУТСТВИЕ, мед. юр. Термин «отчуждение» или «психическое отчуждение» является общим выражение для выражения различных отклонений человеческого понимание.Дикт. des Science Med. h.t .; 1 Beck’s Med. Юр. 535.

Юридический словарь, адаптированный к Конституции и законам США. Автор Джон Бувье. Опубликован в 1856 г.

Правовое определение отчуждающего государства

Эндрю Криппс, президент Paramount Pictures International, сказал: «Мы очень рады распространять« Как терять друзей и отчуждать людей »на англоязычных рынках. Буш также извлек из опыта своего отца, что участие в учёных мало помогает ему в политическом плане, а зачастую и. отталкивает консерваторов.В апрельском / майском выпуске LawNow за 1996 год наша обозреватель по семейному праву Розмари Болл написала о синдроме родительского отчуждения, при котором один родитель сознательно или подсознательно отчуждает ребенка от другого родителя, выражая неодобрение, критику или клевету. Для кандидата всегда было политически опасно открыто встать на сторону афроамериканцев в том, что отделяет их от белых, но Стреб показывает, что столь же рискованно выступать открыто против них, что может повысить явку чернокожих против кандидата и оттолкнуть белых. избиратели, которым не нравится напряженность, если не несправедливость, в апелляциях на расовой почве.Это было примерно в то время, когда Джеймс превратил Contortions в Джеймса Уайта и Блэков, что было своего рода свободным джаз-диско-слиянием, гарантированно оттолкнувшим всех, кроме самых отчужденных из отчужденных. Alienate People, теперь на Blu-ray и DVD, мы объединились с Paramount Home Entertainment, чтобы подарить 40-дюймовый ЖК-телевизор Sony, проигрыватель Blu-ray и домашнюю развлекательную систему. Те, кто менее знаком с его работой, могут насладиться ее тайной. собственное право, которое никогда не бывает настолько научным, чтобы оттолкнуть слушателей.«Казалось, что каждая женская футбольная команда изо всех сил старалась отчуждать себя от [лесбийских фанаток], потому что они боялись», — сказал Коул. Я был потрясен, обнаружив статью, которая так явно оттолкнула бы людей в этой стране, которые обычно интересовались бы Вот еще один отличный пример: решиться на нежелательную тему, оттолкнуть большое количество людей, которых нужно убеждать, без надобности разделить геев и посвятить энергию и ресурсы предмету, далекому-далекому от проблема равноправия геев.Каждый родитель мог отчуждать сумму, известную как tercio, которая составляла одну треть его или ее состояния, в наследство наследнику по своему выбору.

Отчуждение собственности — Academike

Риа Джайн, UILS, Университет Пенджаба

Примечание редактора: Многие гражданские дела, поступающие сегодня в суды, связаны со спорами относительно собственности и ее отчуждения. Понятно, что с каждым вопросом закон становится все сложнее.Эта статья представляет собой удобный справочник по прецедентным законам.

Отчуждение означает передачу собственности, например, подарков, продаж и ипотеки. Отчуждение имеет дополнительное значение в индуистском праве, поскольку, как правило, ни Карта, ни какие-либо другие партнеры по отдельности не обладают полной властью отчуждения в отношении совместной семейной собственности или в отношении своей доли в совместной семейной собственности, хотя в школе Даябхага имеет второй родитель. право отчуждения своей доли в совместной семейной собственности.Отчуждение отдельной собственности индусом, независимо от того, управляется ли она школой Митакшара или какой-либо из ее подшкол или школой Даябхага, имеет над ней полную и абсолютную власть. Такие отчуждения регулируются Законом о передаче собственности.

Отличительной чертой этой власти является то, что она традиционно давалась только отцу или Карте, но сама власть близка к автократии, поскольку позволяет им продавать, дарить или закладывать всю совместную семейную собственность без согласия любой сопарсентер, поэтому в древних текстах указано несколько условий, которые сами по себе оправдывали бы такие действия управляющего.Эти условия менялись на протяжении веков, чтобы идти в ногу с меняющимися условиями, и древние правила были изменены Тайным советом в соответствии с принципами равенства, справедливости и доброй совести.

В этом проекте предмет, т.е. отчуждение, обсуждался под следующими заголовками:

• Отчаяние силы отчуждения
• Отчуждающая сила Карты
• Копарснеровская сила отчуждения
• Единственная выжившая соучастница отчуждения
• Права и средства правовой защиты

Была предпринята попытка составить полный список различных точек зрения и критически проанализировать их в свете старых традиций и новых правовых принципов.Отчуждение имеет огромную практическую пользу, поскольку дает возможность использовать совместную семейную собственность для общего пользования всей семьей и является классическим примером уникального положения индуистской совместной семьи, которая всегда готова помочь своим членам во времена нуждаются и работают вместе для общего блага

Отец обладает большей властью даже, чем Карта, поскольку бывают ситуации, в которых только отец имеет право на отчуждение. В школе Даябхага отец наделен абсолютными полномочиями в отношении отчуждения, т.е.е. он может отчуждать как отдельное, так и наследственное имущество, в том числе движимое и недвижимое, по своему желанию. Поскольку сыновья не получают права на собственность по рождению в школе Даябхага, отцу не требуется согласие сыновей для целей отчуждения.

Отец обладает абсолютной властью, которая дает ему право отчуждать собственность, даже если нет моральных оправданий. В деле Рамкумар против Кишенкункара [i] Суд Внезапного суда постановил, что дар отцом всего его состояния младшему сыну при жизни старшего был действительным, хотя и аморальным; однако дарение всей наследственной земельной собственности было запрещено.

Согласно Закону Митакшары, хотя это было устоявшимся законом, что отец имел полную власть распоряжаться своим отдельным движимым имуществом, наши суды придерживались противоречивых мнений относительно права отца на отчуждение его отдельного недвижимого имущества. Полемика была прекращена Тайным советом в 1898 году в деле Рао Балвант Сингх против Рани Кишори [ii] , в котором он постановил, что отец имел полную власть отчуждать свое отдельное имущество, как движимое, так и недвижимое.

Что касается совместной или неделимой собственности, было установлено, что отец может отчуждать неделимую совместную семейную собственность только в следующих двух случаях:

• Дар любви и привязанности
• Отчуждение в счет погашения своих личных долгов

Дары любви и привязанности

Отец имеет право сделать подарок любви и привязанности небольшой части движимого совместного семейного имущества. Такие подарки он может делать своей жене, зятю, дочери и т. Д.

Два дара необходимы для того, чтобы такие дары действовали:

1. Это должен быть дар любви и привязанности, то есть отец должен поддерживать отношения привязанности к одаряемому.
2. В дар должна быть небольшая часть движимого совместного семейного имущества.

В деле Basho vs. Mankore Bay [iii] , подарок, сделанный дочери в размере 20000 рупий, был признан Тайным советом действительным, поскольку общая стоимость поместья составляла 10-15 лакхи.

В деле Суббарами против Раммаммы [iv] был установлен важный принцип, согласно которому такие подарки не могут быть сделаны по завещанию, поскольку, как только копартер умирает, он теряет свой интерес к совместной собственности, которую он не может впоследствии отчуждать.

Подарки недвижимого имущества

Такие подарки не могут быть сделаны из недвижимого имущества, хотя в деле Guramma v. Malappa [v] , подарок недвижимого имущества дочери, сделанный отцом после того, как ее брак был признан действительным.

Утверждается, что подарки любви и привязанности недвижимого имущества не могут быть сделаны сыновьям или, в этом отношении, любому члену совместной семьи. Верховный суд ограничил это правило дарения недвижимого имущества только дочери.

Отчуждение для погашения его личных долгов

Отец имеет право отчуждать семейную собственность для погашения его предшествующих долгов, которые не являются аморальными или незаконными, и сыновья обязаны их погасить благочестиво.

Отец может отчуждать семейное имущество в счет погашения личных долгов, если выполняются два следующих условия:

1. Задолженность является предшествующей.
2. Долг не должен быть авьявахариком, то есть в неэтичных или аморальных целях.

Вышеупомянутые два правила, хотя и взятые из древнего Митакшаратекст, были также установлены в случае Бридж Нараин против Мангла Прасад [vi] .

Хотя ни один индивидуальный родитель, включая Карту, не имеет права распоряжаться совместной семейной собственностью без согласия всех остальных, дхарамшатра признает концепцию, согласно которой в определенных обстоятельствах любой член семьи имеет право отчуждать совместную собственность. семейная собственность.

Виджнанешвара признал три исключительных случая, в которых отчуждение совместной семейной собственности могло быть произведено Картой:

• Юридическая необходимость (это включает Апаткале Виджнанешвары, а также часть Кутумбарта, то есть ради членов семьи .)
• Пособие по наследству (сюда входит и другая часть Кутумбарта, т. Е. Ради семейной собственности).
• Обязательные обязанности (включая всю главу Дхарамарта.)

Однако Карта может отчуждать совместное семейное имущество независимо от юридической необходимости или выгоды от имущества с согласия всех совершеннолетних наследников, существующих на момент такого отчуждения. Здесь снова существует различие в праве, преобладающем в разных государствах, в отношении положения в случае, если на отчуждение соглашаются только некоторые из партнеров, а не все. В соответствии с законодательством Бомбея и Мадраса, доли согласившихся партнеров будут связаны. Однако в Западной Бенгалии и Уттар-Прадеше партнер не может отчуждать даже свои собственные интересы без согласия всех других партнеров, и, следовательно, такое отчуждение без согласия всех партнеров не может даже связывать доли согласившихся членов.

ЮРИДИЧЕСКАЯ НЕОБХОДИМОСТЬ

Вообще говоря, юридическая необходимость будет включать все те вещи, которые считаются необходимыми для членов семьи. Термин « Apatkale » при Виджнанешваре может указывать на то, что совместное семейное имущество может быть отчуждено только во время бедствия, такого как голод, эпидемия и т. Д., А не иначе, однако в соответствии с современным законодательством было признано, что необходимость может выходить за рамки что. В деле Дэвулапалли Камешвара Шастри против Полаварапу Вирачарлу [vii] было указано, что необходимость следует понимать не в смысле того, что абсолютно необходимо, а в том смысле, что согласно представлениям объединенной индуистской семьи будет считаться надлежащим и правильным. разумно [viii].Таким образом, юридическая необходимость не означает фактического принуждения; это означает давление на имущество, которое по закону может рассматриваться как серьезное и достаточное. Если будет доказано, что семья нуждалась в определенной вещи и если имущество было отчуждено для удовлетворения этой конкретной потребности, то это является достаточным доказательством наличия правовой необходимости. Следующие вещи были признаны необходимыми для семьи.

• Содержание всех членов Объединенной индуистской семьи, расходы на медицинское обслуживание членов.
• Уплата государственных доходов и государственных налогов и сборов, таких как подоходный налог.
• Выплата долгов по семейным обстоятельствам или семейному бизнесу или декретных долгов
• Проведение необходимых церемоний, шрад и упаньяна.
• Брачные расходы супругов-родственников и дочерей соплеменников.
• Выплата долгов по семейному бизнесу или другой необходимой цели.
• Расходы, понесенные на защиту главы совместной семьи или любого другого члена, причастного к серьезному уголовному обвинению.

В деле Krishandas vs. Nathuram [ix] Тайный совет постановил, что там, где необходимость является лишь частичной, то есть когда деньги, необходимые для удовлетворения потребности, меньше суммы, полученной в результате отчуждения, в таких случаях В любом случае продажа будет действительна только в том случае, если покупатель действует добросовестно и после надлежащего расследования и сможет доказать, что сама продажа оправдана юридической необходимостью.

В данном случае отчуждение производилось за рупий. 3500, и alienee смог доказать юридическую необходимость для рупий.3000, отчуждение признано действительным.

Однако, если управляющий решает собрать деньги с помощью ипотеки семейного имущества, он может занять точную сумму, необходимую в случае необходимости; ипотека остается в силе только в той мере, в которой доказана необходимость.

Отчуждение совместной семейной собственности может производиться также в пользу наследства. Существует также отсутствие единодушия в толковании слов в пользу поместья.

Суды не дали четкого определения этой концепции, несомненно, для того, чтобы ее можно было соответствующим образом изменить и расширить, чтобы включить в нее все действия, которые могут принести пользу семье.

В современном праве первое выражение «в пользу поместья» было обнаружено в деле Паланиаппа против Дейвасикамони [x] . В этом деле судьи отметили: «Ни в одном из них (древних текстах) нет указаний на то, каков в этой связи точный характер вещей, которые должны быть включены в описание« польза для поместья »… Однако сохранение поместья от исчезновения, защита от враждебного судебного разбирательства, затрагивающего его, защита его или его частей от повреждений или ухудшения в результате наводнений, там и тому подобное, очевидно, были бы преимуществами [xi] »

Тайный совет подробно проиллюстрировал относительно того, каковы случаи получения выгоды от недвижимости в деле Palaniappa v.Devsikmony [xii] , он установил, что «сохранение», однако, имущества от исчезновения, защита от враждебного судебного разбирательства, затрагивающего его, защита его или его части от повреждений или ухудшения в результате наводнения, эти и такие как вещи, очевидно, были бы преимуществами. В широком смысле юридическая необходимость включает «выгоду для имущества».

Вследствие этого решения относительно того, что подразумевается под выражением «в пользу наследства», возник конфликт судебных заключений по данному вопросу.Согласно одной точке зрения, выгода от имущества будет иметь только защитный характер, то есть то, что делается для предотвращения серьезной опасности для собственности. Вторая точка зрения состоит в том, что все, что приносит пользу семье, как таковое, разумный хозяин осуществил бы, опираясь на знания, доступные ему в то время.

Позднее Верховный суд добавил свое собственное замечание относительно того, что составляет выгоду, в деле Балмукунд против Камлавати и Орс [xiii] ;

«для того, чтобы сделка считалась выгодной для семьи, она не должна носить защитный характер.Вместо этого в каждом случае суд должен удостовериться в том, что на основании представленных ему материалов оно действительно было предоставлено или ожидалось, что оно принесет пользу семье ».

Таким образом, единственное ограничение, которое может быть наложено на карту, состоит в том, что он должен действовать осмотрительно, а осмотрительность подразумевает осторожность, а также предусмотрительность и исключает поспешное, безрассудное и произвольное поведение [xiv]. Следовательно, Карта, как осмотрительный управляющий, может делать все то, что способствует продвижению семьи или предотвращает возможные потери, при условии, что его действия не носят чисто умозрительного или дальновидного характера [xv].

В отличие от Высокого суда Аллахабада, коллегия Высокого суда Мумбаи в полном составе в деле Хем радж против Натана [xvi] высказала промежуточную точку зрения и постановила, что «собственность не может быть отчуждена только с целью повышения ее стоимости, хотя в то же время было бы неправильно сказать, что никакая сделка не может быть в пользу наследственного имущества, если она не носит защитного характера ».

Приведенные ниже иллюстрации дадут представление о случаях, когда суд признал отчуждение в пользу имущества: —

In, Hari Singh vs.Умрао Сингх [xvii] , когда земля, не приносящая прибыли, была продана, а земля, приносящая прибыль, была куплена, сделка считалась выгодной.

В деле Галламуди против Indian Overseas Bank [xviii] , когда было произведено отчуждение для проведения ремонта в отеле, который был семейным бизнесом, это было сочтено выгодным.

Обязательные обязанности

Третье основание, на котором основаны полномочия Karta по отчуждению совместной семейной собственности, — там, где это необходимо.Термин « обязательных обязанностей » подразумевает выполнение тех действий, которые являются религиозными, благочестивыми или благотворительными [xix]. Виджнанешвара привел один пример Дхармамартхе, а именно, поклонения отцу и добавил «или тому подобное». Фраза «и тому подобное» относится к ежегодным шраддхам, церемонии упанаянам, браку родственников и девочек, рожденных в семье, и всем другим религиозным церемониям. Помимо таких обязательных церемоний, дар в разумных пределах может быть сделан в благочестивых целях, например; небольшая часть собственности может быть отчуждена семейному идолу или идолу в общественном храме.

Основным делом в этом отношении является дело Ганги Редди против Тамми Редди [xx] , , в котором Судебный комитет постановил, что: —

«Посвящение части семейной цели религиозной благотворительной организации. может быть законно Karta без согласия всех владельцев, если выделенная собственность невелика по сравнению с общими средствами семьи. Он также устанавливает принцип, согласно которому отчуждение должно производиться менеджером inter vivos, а не de futuro по завещанию [xxi] ».

В историческом деле Hanoomaprasad vs. Babooee [xxii] было установлено, что бремя доказательства того, совершается ли сделка по юридической необходимости, для выгоды или для выполнения обязательной обязанности, лежит на других лицах.

Однако то, что должен доказать псевдоним, это то, что либо существовала реальная потребность, либо он произвел надлежащие и разумные расследования относительно наличия потребностей и действовал честно. Ему не обязательно доказывать, что все выдвинутые им соображения действительно были применены для удовлетворения правовой необходимости.Короче говоря, бремя может быть снято с лица посредством:

1. Доказательства фактической необходимости или
2. Доказательства того, что он сделал надлежащие и добросовестные запросы о существовании юридической необходимости и что он сделал все, что было разумно, чтобы удовлетворить себя как на наличие юридической необходимости.

Субъект можно разделить на две части:

1. Вынужденное отчуждение.
2. Добровольное отчуждение.

Вынужденное отчуждение

Вынужденное отчуждение означает отчуждение безраздельного интереса в исполнительном производстве.В 1873 году Тайный совет урегулировал закон, постановив, что покупатель неделимого интереса при продаже с исполнением в течение жизни должника по его отдельному долгу приобретает свою долю в таком имуществе с правом выяснения и реализации его путем раздела. Ограничение этого правила состоит в том, что такое постановление не может быть исполнено в отношении родственника после его долга. Но если его проценты были прикреплены при жизни, они могут быть проданы в суде после его смерти.

Добровольное отчуждение

После того, как было признано, что безраздельный интерес копарсера может быть закреплен и продан во исполнение денежного декрета против него, это было следующим логическим шагом к распространению принципа на добровольное отчуждение.Когда собственник передает имущество добровольно, это добровольное отчуждение. Когда компаньона можно заставить сделать это, ему также должно быть разрешено делать это самому, и каким-то образом этот принцип был распространен на добровольное отчуждение.

Добровольное отчуждение может быть осуществлено в следующих формах:

Подарки

Это хорошо установленный закон, согласно которому передача наследником в семье Митакшара его безраздельного интереса полностью недействительна. Сопровождающий не может подарить свою безраздельную заинтересованность в семейной собственности ни незнакомцу, ни родственнику, за исключением целей, предусмотренных специальными текстами.В деле Радхакант Лал против Назмы Бегум [xxiii], дарение части совместного семейного имущества индусом в пользу двух его наложниц дочери одного из них было признано недействительным по сравнению с его сыновьями и внуками даже в уважение его собственных интересов [xxiv].

Продажа и ипотека

По мнению Высоких судов Бомбея, Мадраса и Мадхья-Прадеша, сопарсент имеет право продавать ипотеку или иным образом отчуждать свою безраздельную долю без согласия других партнеров.В остальной части юрисдикции Митакшары такое отчуждение не разрешено, и партнер не имеет полномочий отчуждать скрытые безраздельные интересы путем продажи или ипотеки без согласия других партнеров [xxv].

Отказ

Сопарсер имеет право отказаться от своей доли в совместной семейной собственности. Дар от одного из родителей всей его безраздельной доли в пользу другого партнера или партнеров будет действительным независимо от того, считается ли он подарком, сделанным с согласия одного или других лиц, или как отказ в пользу всех.Отказ с условием выплаты ему содержания действителен. Но дарение или отказ от своей доли одним из соисполнителей в пользу его одного из нескольких партнеров недействительны.

В деле Аллури Венкатапатхи Раджу против Венкатнарасимхи Раджу [xxvi] Тайный совет постановил, что отказ наследника от своего интереса просто погашает его интерес в совместном имуществе, и его единственный эффект заключается в сокращении числа лиц, которым акции будут распределены, если и когда произойдет раздел имущества.

Сила отчуждения единственного выжившего копарсенера

Когда совместная семейная собственность переходит в руки единственного выжившего копарсенера, она принимает характер отдельной собственности, пока у него нет сына, с единственной обязанностью на нем должно быть содержание женщин-членов (вдов) семьи.

Таким образом, исключая долю вдов, он может отчуждать другое имущество как свое отдельное имущество. Однако это неверно, если во время отчуждения в вомбате присутствует другой родственник.Но если после сделки рождается сын, то он не может оспаривать отчуждение.

В случае, если вдова усыновляет ребенка после смерти мужа, будет ли такой ребенок оспаривать отчуждение, то есть может ли в таких случаях применяться доктрина родства. Высокий суд Майсура по делу Махадеваппавов. Чандабасаппа [xxvii] постановил, что такой ребенок действительно может оспорить отчуждение, совершенное единственным выжившим родственником, поскольку он будет иметь интерес в совместной семейной собственности.Это контрастирует с позицией, занятой Высоким судом Бомбея в делах Бхимджи против Хануманта Рао [xxviii] и Баброндавс. Anna [xxix] , где было постановлено, что впоследствии приемный сын не может лишить единственного выжившего наследника своих прав на совместную собственность и, следовательно, не может оспаривать любое отчуждение, сделанное им.

Право сопарсера на оспаривание отчуждения

Если отец, Карта, сопарситель или единственный оставшийся в живых сопарснер превысит свои полномочия в совершении отчуждения, это может быть оспорено и отменено любым другим сопарсером, имеющим интерес в собственности, с момента, когда он узнает об этом, до момента прекращения подачи иска из-за ограничения.

Статья 126 Закона об исковой давности Индии 1908 года устанавливает срок исковой давности для иска сына, оспаривающего отчуждение, сделанное отцом, равным 12 годам, статья 144 устанавливает срок для отчуждения, произведенного Картой, как 12 лет, в случае простого заявления срок 6 лет.

Бремя доказательства лежит на псевдониме, чтобы доказать, что это было сделано для законной цели. Установлено, что в случае, если отчуждение совершается отцом для выплаты его долгов, бремя доказывания лежит на отчуждении, чтобы доказать, что он приложил достаточно усилий, чтобы определить, что это было сделано для выплаты долга.Сыновья могут опровергнуть это предположение, только доказав, что долг был авьявахариком, то есть аморальным, в таком случае бремя доказательства того, что долг был испорчен, лежит на сыне.

Отчуждение в случае юридической необходимости

В деле Hunooman Persaud он установил, что в случае, если отчуждение было произведено Картой по юридической необходимости, псевдоним снова должен доказать, что он проявил достаточную осторожность при обнаружении вне, если сделка была по необходимости или нет, однако, как только было доказано, что он проявил должную осторожность, фактическое наличие или отсутствие такой необходимости не имеет значения.

Достопочтенный Верховный суд в деле Сунил Кумар против Рама Пракаша [xxx] постановил, что партнер не имеет права добиваться постоянного судебного запрета против Карты, чтобы предотвратить его отчуждение совместной семейной собственности, поскольку у него есть средство от оспаривания того же.

Отчуждение без необходимости недействительным или недействительным

Вопрос о том, является ли отчуждение, совершенное отцом или другим руководителем не по юридической необходимости или не для погашения предшествующего долга, недействительным или аннулируемым, вызвал противоречивые судебные заключения.

Дебаты были прекращены Верховным судом в деле Р. Рагхубанши Нараин Сингх против Амбики Прасад [xxxi] , , где было установлено, что отчуждение, совершенное без юридической необходимости, не является недействительным, а просто аннулируется.

Право существующего соисполнителя на оспаривание отчуждения

Установлено, что неправомерное отчуждение может быть оспорено всеми или кем-либо из соучредителей, существовавших на момент отчуждения.

В Бомбее и Мадрасе, когда партнер оспаривает отчуждение, оно будет отложено только в той степени, в которой они заинтересованы в совместной семейной собственности.В соответствии с этими школами партнер имеет право отчуждать свой безраздельный интерес путем продажи или ипотеки.

В случае исков, поданных соучредителями, Высокий суд Мадраса установил некоторые важные правила:

В случае Перманаякам против Шивараммы [xxxii] , , где было сочтено, что

1. Если отчуждение сделано только для частичной необходимости, его можно отложить.
2. Если отчуждение — это всего лишь способ отличить подарок, другие партнеры не теряют интереса к собственности или праву наследования.

Наконец, в деле Сунил Кумар против Рам Пракаша [xxxiii] было установлено, что компаньон не может требовать судебного запрета на отчуждение на том основании, что это не является юридической необходимостью.

Копарцер, находившийся в утробе во время отчуждения;

Так как по индуистскому закону зачатый сын во многих отношениях равен рожденному сыну, то родственник, который находится в утробе матери во время отчуждения, может избавиться от отчуждения после его рождения.

После рождения Копарснер:

В деле Шиваджи против Мурлидхара [xxxiv] , отчуждение, совершенное отцом, имеющим мужские проблемы, и прежде, чем все сыновья умрут, у него родился еще один сын, тогда даже после смерти всех сыновей, существовавших на момент отчуждения, впоследствии родившийся сын может оспорить отчуждение при условии, что это право не ограничивается ограничением. Пересечение жизней дает ему это право, необходимо, чтобы во время его зачатия у других соучредителей должно было существовать неистекшее право оспаривать отчуждение.

Усыновленный сын:

Уполномоченный по налогу на дарение против Теджанат [xxxv] , было установлено, что сын, усыновленный после отчуждения, не имеет права оспаривать отчуждение, даже если отчуждение было недействительным в то время когда это было сделано.

Отчуждение Карта

В случае, если отчуждение является действительным, проблем не возникнет, так как лицо, которому принадлежит залог, автоматически получит все права залогодержателя по отношению к залогодателю.

Однако, если отчуждение объявлено недействительным, его ситуация очень неясна — В штатах Махараштра, Мадхья-Прадеш и Мадрас, где отчуждение откладывается только в пределах доли неотчужденного партнера, нет права собственности, дающей право алиене. на возмещение пропорциональной части суммы покупки в отношении этих акций.

В деле Narayan Pd против Sarmam Singh [xxxvi] Тайный совет постановил, что в штатах, где отчуждение может быть полностью отменено, алиени не будет иметь собственного капитала в отношении его покупной суммы.

В деле Hasmat v. Sundar [xxxvii] , Высокий суд Калькутты постановил, что если отчуждение, произведенное отцом, было отложено, то сумма становится долгом отца, который должен быть оплачен сыновьям, поэтому они не могут отложить отчуждение без возмещения покупной цены, однако это решение подверглось критике, поскольку этот принцип нарушает предыдущее правило.

Отчуждение Coparcener и Alienee

Если продажа сопутствующей собственности или доли в ней находится в компетенции иностранца, она не может быть отменена, и алиени получает определенные права в отношении этой собственности.В случае продажи всей совместной собственности, положение покупателя регулируется общим законом. Он является полноправным владельцем собственности, имеет право владеть ею и изгнанием членов совместной семьи. Здесь не возникает вопроса об индуистском законе. Но когда человек приобретает безраздельную долю наследника в совместной семейной собственности, возникают некоторые важные вопросы личного индуистского права. Обычно здесь правило индуистского права заключается в том, что покупатель, будь то на частной продаже или на аукционе, проданном судом, выступает в роли продавца, но это не означает, что он становится членом совместной семейной собственности, как его продавец

Когда на практике это дает ему следующие права:

Право на раздел

В настоящее время установленный закон, что лицо имеет право разделить и вырвать свою долю.Если родственник отчуждает свою долю в совместной семейной собственности в какой-то конкретной собственности, может ли супруга подать иск о разделе только определенной собственности, а не о общем разделе? Мнения различных высоких судов по этому вопросу расходятся:

Согласно Высоким судам Бомбея и Мадраса, покупатель не может требовать именно то имущество, которое было продано ему. Он может только попросить об общем разделе интересов своего пришельца. Причина в том, что из-за единства владения копарценационной собственностью иностранец-копарцер не может считаться имеющим право на конкретную собственность, за исключением других копарценеров.

Но, с другой стороны, Высокие суды Аллахабада и Калькутты считают, что в общем разделе нет необходимости. Покупатель может потребовать раздела доли иностранца в приобретенном им указанном имуществе. Причина частичного раздела заключается в том, что покупатель не может предъявить иск о разделе имущества, в котором он не имеет никакого интереса. Неотчужденный партнер также может предъявить иск покупателю за частичный раздел переданной собственности. Ему не нужно просить общего раздела.

Считается, что покупатель может требовать раздела не только в течение жизни продавца, но и после его смерти.

Право на получение прибыли

В настоящее время установлен закон, согласно которому лицо не имеет права на получение прибыли от имущества со дня покупки до дня подачи иска о разделе. В деле Сидхешвар Мукерджи против Бхубнешвара Прасада Нараинсингха [xxxviii] , Верховный суд постановил, что покупатель при аукционной покупке доли сопарсера во исполнение денежного постановления против него не имеет права на получение прибыли с даты его покупки. .

Алиени принимает собственность, являющуюся предметом участия в капитале

Алиени совместного семейного участия сопарсера принимает имущество с учетом всех сборов, обременений и обязательств, подтверждающих совместное семейное имущество или интересы совладельца.

Право на обжалование предыдущего отчуждения

Покупатель совместной собственности в сделке купли-продажи, которая была санкционирована, может оспорить ранее не санкционированное отчуждение.Это происходит в трех случаях:

• Когда он наследует имущество наследодателя по завещанию или по наследству

• Когда имущество, отчужденное без полномочий, позже отчуждается с полномочиями другому лицу, более поздний алиене может бросить вызов предыдущему отчуждению. Это право предоставлено ему с целью защиты приобретенного им интереса.
• Покупатель при исполнительной продаже имущества, которое уже было отчуждено без разрешения, может оспорить ранее совершенное отчуждение [xxxix].

Право совместного владения

По вопросу о том, имеет ли псевдоним право совместного владения определенной собственностью, отчужденной ему до обращения за патицией, закон не является хорошо урегулированным, различные высокие суды выразили противоречивые мнения по этому поводу. точка.

Положение по закону можно резюмировать следующим образом:

• Согласно Высокому суду Мадраса, поскольку покупатель у сопредседателя не является общим арендатором со своими родственниками в семье, он не имеет права на совместное владение или месне прибыль с другими партнерами.Это правило действует как для частных, так и для судебных продаж. Однако в случае, если алиене перешла во владение, другие партнеры имеют право подать иск о восстановлении права владения всем имуществом.
• Высокий суд Бомбея придерживается другой точки зрения. В деле Бхау против Будхи Манаку [xl] , были изложены три принципа в отношении обсуждаемого выше вопроса.
  1. Если покупатель является незнакомцем и не получил права владения, он не может быть передан во владение другим партнерам, но его следует оставить на его усмотрение в виде иска о разделе.
  2. Если алиене перешло во владение, отчуждающие наследники имеют право на совместное владение с ним. Или они могут подать иск о восстановлении владения всей совместной собственностью.

• Покупателю, находящемуся во владении, необязательно отказываться от иска о восстановлении права владения, предъявленного исключенным сопарсером, но можно заявить, что он имеет право владеть (в ожидании раздела) в качестве общего арендатора с другими партнерами. .

• Когда два незнакомца покупают собственность у разных родственников совместной семьи, они не могут претендовать на совместное владение этой собственностью.
• При наличии действующего договора об отчуждении совместной семейной собственности супруга может подать иск о конкретном исполнении договора.

Вопрос поступил на рассмотрение Верховного суда в M.V.S. Manikayala Rao v. M. Narasimhaswami [xli] , в котором суд постановил, что покупатель в таком случае не может требовать передачи в совместное владение с другими совладельцами. Он имеет только право требовать общего раздела совместной собственности.

По общему правилу, лицо, подавшее иск о разделе для реализации своего права, не может утверждать, что на его долю должно быть передано конкретное имущество, которое было ему отчуждено. Но у него есть справедливое требование, и обычно суд может передать это самое имущество на его долю, если это может быть сделано без несправедливости по отношению к другим партнерам.

Однако в случае, если суд не наделил его этим имуществом, возникает вопрос, может ли он иметь что-то другое взамен отчуждаемого ему имущества? Это известно как «подмененная безопасность».Суды признали, что это возможно. Этот принцип был установлен в деле Padmanabh v. Abraham [xlii] , в котором говорилось, что, хотя по справедливости следует иметь в виду, что alienee получает долю, которую он купил, но ему может быть предоставлена ​​другая доля если это причиняет несправедливость другим партнерам. Следует отметить, что это соответствует принципу Митакшары, согласно которому «ни один член не имеет права без явного согласия требовать свою определенную часть; то же самое относится к alienee, поскольку он вступает на место компаньонов. Poti, J. в деле Venkatammal vs. Simma [xliii] , отметили, что «доктрина замещенной безопасности» будет применяться не только тогда, когда неразделенная доля наследника во всех объектах совместной собственности или неразделенная доля наследника во всех объектах, находящихся в совместном владении, отчуждается, но также и тогда, когда конкретный объект собственности отчуждается таким наследником, и в конечном итоге выясняется, что отчуждающему наследнику выделяется какой-либо другой объект в разделе.Доктрина будет применяться независимо от вопроса о том, передается ли право совладельца путем частной продажи или по суду ».

Высокие суды Бомбея, Мадраса и Андхра-Прадеша постановили, что принцип «замещающее обеспечение» не применяется к судебным продажам, в то время как Высокий суд Кералы постановил, что этот принцип применим и к судебным продажам.

Под редакцией Дришти Даса

[i] (1812) 2 SD 42 (52)

[ii] (1928) 30 BOMLR 1331

[iii] (1907) 34 IA 107

[iv ] (1920) 43 Mad 824

[v] 1964 AIR 510, 1964 SCR (4) 497

[vi] (1924) 26 BOMLR 500

[vii] (1911) ILR 34 Mad 422

[viii] Мисра Ранганатх Дж.Индусское право и использование (15 ^th edn., 2003), p.805

[ix] 1927 P.C. 37

[x] 1917 P.C. 68.

[xi] http://www.scribd.com/doc/68527077/Alienation-Under-Hindu-Law.

[xii] Supra Note 10

[xiii] 964 AIR 1385, 1964 SCR (6) 321.

[xiv] J. Hindu Law and Usage (15 ^th edn., 2003), p.805.

[xv] Там же.

[xvi] (1935) 37 BOMLR 427.

[xvii] 1979, All. 65.

[xviii] 1978 A.P. 37.

[xix] http: // www.lawyersclubindia.com/articles/Concept-of-Karta-in-Joint-Hindu-Family-4678.asp#.Ux4svz-SySo.

[xx] (1927) 29 BOMLR 856

[xxi] http://www.scribd.com/doc/68527077/Alienation-Under-Hindu-Law.

[xxii] 1856 6 MIA 393

[xxiii] (1918) 20 BOMLR 724.

[xxiv] Примечание выше. 6. С. 825.

[xxv] Диван доктора Пара, Современное индуистское право, 22 ^nd Edn. 2013, стр.331

[xxvi] (1936) 38 BOMLR 1238

[xxvii] AIR 1965 My. 15

[xxviii] Стрела AIR 1950.271

[xxix] Стрела AIR 1968. 8

[xxx] 1988 SC 576

[xxxi] AIR 1971 SC 776, (1970) 3 SCC 350, 1971 III UJ 132 SC

[xxxii] AIR 1952 Mad 435

[xxxiii] Supra Note 17.

[xxxiv] (1954) Bom. 386 (F.B.)

[xxxv] (1972) I.T.R. 452

[xxxvi] 1917 P.C. 41

[xxxvii] (1885) ILR 11 Cal 396

[xxxviii] 1953 AIR 487, 1954 SCR 177

[xxxix] http://www.lawteacher.net/property-trusts/essays/hindu-law- и-эссе-закона-передачи-собственности-закона.php

[xl] 96 IndCas 166

[xli] AIR 1966 SC 470

[xlii] AIR 1954 SC 177

[xliii] 1975 Mad 316 (где обсуждается весь случай)

HOMESTEAD, вы можете владеете им, но это не значит, что вы контролируете их.

Физические лица обычно считают, что, если они владеют недвижимостью, они могут продать ее, когда захотят, передать ее кому захотят или разработать ее в своих документах по планированию недвижимости, как они захотят. Но это не всегда так, если у владельца есть супруг (а) и / или несовершеннолетние дети, когда речь идет о недвижимости во Флориде, которая соответствует определению приусадебной собственности .Концепция усадьбы и то, как она облагается налогом, освобождается от уплаты налогов, передается, разрабатывается и иным образом обрабатывается, является одной из самых сложных концепций в законодательстве Флориды.
Во-первых, что такое усадьба? Конституция Флориды определяет усадьбу как недвижимость в пределах не более половины акра прилегающей земли в муниципалитете, принадлежащей физическому лицу, и улучшения на ней. Изобразительное искусство. X, §4 (a), Fla. Const. Владелец должен «сделать или намереваться сделать недвижимость своим постоянным местом жительства или резиденцией своей семьи». Аронсон против Аронсона , 81 So.3d 515 (Fla. 3d DCA 2012). Кроме того, не всегда необходимо, чтобы владелец проживал в собственности на момент его или ее смерти, чтобы собственность считалась усадьбой. Это может звучать относительно прямолинейно или нет, но существует обширное прецедентное право о том, что именно представляет собой усадьба, но это выходит за рамки данной статьи. Для целей данной статьи под усадьбой понимается жилище и прилегающая земля, на которой человек или его семья проживают в качестве своего дома.В этой статье основное внимание будет уделено ограничениям, налагаемым Кодексом законов о наследстве Флориды и Конституцией Флориды в отношении приусадебной собственности, чтобы ограничить возможность владельца передавать и разрабатывать собственность, когда они переживаются супругом или несовершеннолетним ребенком.

Незнание об этих ограничениях может привести к обширным судебным разбирательствам по вопросу о том, кому принадлежит усадьба после смерти владельца. Некоторые факты, которые кажутся относительно хорошо установленными, могут быстро стать предметом горячих споров. Такие вопросы, как то, являлась ли собственность усадьбой умершего, отказался ли супруг от своих прав, была ли усадьба заброшена, была ли собственность надлежащим образом передана в течение жизни, и многие другие могут привести к затяжным судебным разбирательствам.Технически имущество усадьбы переходит за пределы завещания «в мгновение ока» надлежащим бенефициарам. Эта цитата взята из дела Aronson , процитированного выше, но владелец собственности умер в 2001 году, и суд окончательно не решил, кто были настоящими владельцами собственности до 2012 года. Таким образом, одиннадцать лет — это «в мгновение ока». »?
Ограничение того, как лицо может передавать или создавать собственное имущество, может показаться плохой концепцией, но существуют также меры защиты приусадебной собственности, предусмотренные Кодексом законов о наследстве и Конституцией.Как защита, так и ограничения направлены на защиту семей путем предоставления освобождения для кредиторов и ограничений на создание и передачу прав, когда у владельца остались супруги или несовершеннолетние потомки.

Вероятно, наиболее распространенная мысль о усадьбе во Флориде связана с льготным налоговым освобождением, предоставляемым домовладельцам. Но есть также исключения для кредиторов и защита от принудительной продажи, в результате чего собственность часто называют «охраняемой усадьбой». Это основано прежде всего на формулировке статьи X, раздела 4 (а) Конституции Флориды.Конечно, есть исключения из этих исключений. Как правило, исключения относятся к обязательствам, связанным с налогами на имущество (например, удержание неуплаченных налогов на имущество), оценками собственности (например, оценками ассоциации домовладельцев) и расходами, связанными с покупкой, улучшением или ремонтом собственности (например, ипотека, кредитная линия или удержание механика). Эти льготы также переходят к пережившей супруге или наследникам владельца после его смерти.

Обсуждаемые выше меры защиты и освобождения защищают владельца в течение их жизни, а также переживших супругов и наследников после смерти владельца.Но существуют ограничения на то, что владелец может делать в отношении собственности, которые направлены исключительно на защиту оставшегося в живых супруга и наследников. Эти ограничения изложены в статье X, раздел 4 (c) Конституции Флориды, в которой говорится: Усадьба не подлежит застройке, если у ее владельца остались супруги или несовершеннолетний ребенок, за исключением того, что усадьба может быть передана в собственность супруга владельца, если нет несовершеннолетнего ребенка. Владелец усадьбы, к которой присоединяется супруг, если состоит в браке, может отчуждать усадьбу путем ипотеки, продажи или дарения и, если состоит в браке, может передать право собственности на поместье полностью вместе с супругом.Если собственник или супруг (а) недееспособны, порядок отчуждения или обременения определяется законом. Завещательный кодекс Флориды предлагает некоторые пояснения, определяя определенные термины, которые появляются в ограничениях Раздела 4 (c). Согласно §732.4015 Статута Флориды, термин «владелец» включает лицо, предоставляющее доверительное управление, а термин «разработка» также включает распоряжение имуществом через траст. Эти определения в основном означают, что передача собственности после смерти через завещательный или отзывный траст — это то же самое, что и передача собственности от физического лица, и на нее накладываются те же ограничения.Проще говоря, каковы ограничения на застройку и передачу усадьбы? Это следующие:

1. Если у владельца остался несовершеннолетний ребенок или дети, он не может придумать (передать в случае смерти по завещанию или доверию) усадьбу кому-либо, кроме детей, даже супругу.
2. Если есть выживший супруг, но нет несовершеннолетних детей, усадьба может быть построена только за простую плату (100% владение) супругу.
3. Владелец, состоящий в браке, не может закладывать, продавать или дарить усадьбу кому-либо, кроме своего супруга, или себе и супругу, если супруг (а) также не подписывает договор или ипотеку.Это верно даже в том случае, если супруг (а) не имеет доли владения недвижимостью.

Это ограничения на усадьбу, которые направлены на защиту семьи владельца, но если владелец не состоит в браке (или супруг отказался, отказался от права и т. Д.) И не имеет несовершеннолетних детей, они могут свободно передавать и придумывают собственность, как они хотят.

Конституция Флориды, статья X, раздел 4 устанавливает ограничения на застройку, но не регулирует, как собственность переходит в собственность после смерти владельца или что происходит, если усадьба построена или передана в нарушение ограничений.Эти стандартные положения предусмотрены Завещательным кодексом Флориды в §732.401. Раздел (1) предоставляет пережившему супругу, если таковой имеется, пожизненное имущество в усадьбе умершего, если усадьба не была построена в соответствии с законом и конституцией, а также оставшуюся часть наследства. Это все потомки, независимо от того, являются ли они бенефициарами имущественного плана умершего или нет, поскольку усадьба выходит за пределы поместья. Хотя это может обеспечить защиту некоторым выжившим супругам, для многих это может стать проблемой.Пожизненное имущество возлагает на оставшегося в живых супруга обязанность поддерживать имущество в интересах остальных держателей долей. Он / она будет нести ответственность за все расходы по содержанию собственности. Затем, поскольку единства владения не существует, оставшийся в живых супруг не имеет возможности принудительно продавать имущество посредством раздела. Законодательный орган Флориды недавно попытался решить эту потенциальную проблему, создав раздел (2), чтобы предоставить оставшемуся в живых супругу альтернативу работе с пожизненным имуществом, которое они могут не хотеть или не могут себе позволить.Оставшийся в живых супруг может выбрать пожизненное имущество, предусмотренное в Разделе (1), или половину доли в усадьбе. Выбор оставшимся в живых супруга на получение половины процента дает ей / ему единство владения с потомками, так что становится доступным действие раздела, чтобы заставить проданную собственность. Это также приводит к тому, что оставшийся в живых супруг несет ответственность только за половину затрат на содержание. Хотя эти выборы действительно дают выжившему супругу «выход» и не позволяют ему увязнуть в содержании собственности, которую они не могут себе позволить, есть некоторые минусы.У оставшегося в живых супруга нет защиты, чтобы держать его / ее в доме, поскольку потомки / совладельцы могут заставить продать собственность. Если оставшийся в живых супруг желает остаться дома, это может быть не лучшим выбором.

Хотя эти ограничения предназначены для защиты выжившей семьи, они могут иметь некоторые непредвиденные последствия, которые нарушат намерения человека, если они не были должным образом спланированы. Одним из примеров является то, что если муж и жена разводятся, живут отдельно, но не разводятся, и любой из них покупает дом, они не могут свободно передать этот дом без согласия отчужденного супруга или передать его кому-либо, кроме отчужденного супруга.Это верно независимо от того, как долго пара находится в разлуке. См. Estate of Scholtz, 543 So.2d 219 (Fla. 1989).

Есть способы избежать непредвиденных последствий усадебных ограничений. В соответствии с §732.401 (5) статута Флориды, ограничения / защита усадьбы не применяются к собственности, принадлежащей Уступнику в качестве аренды целиком или в совместной аренде с правом наследования. Это означает, что если лицо владеет своей усадьбой совместно с другим лицом таким образом, что его интересы прекращаются со смертью, совладелец может унаследовать долю умершего независимо от того, был ли у умершего супруг (а) или несовершеннолетний ребенок.Это связано с тем, что защита приусадебных участков применяется только к выгодным интересам в собственности, а права умершего погаснут в случае смерти, поэтому защищать будет нечего. Кроме того, перечисленные выше три ограничения на застройку и передачу усадьбы не включают ограничение на пожизненную передачу усадьбы, если у этого владельца есть несовершеннолетние дети. Это ограничение действует только для супруга. Это полезно, потому что человек может сделать определенные пожизненные переводы в траст, чтобы предотвратить наследование своей собственности бывшим супругом в качестве опекуна несовершеннолетних детей.

Единственными механизмами, позволяющими лицам свободно создавать свое собственное хозяйство, когда они состоят в браке, является отказ супруга до или после брака (до или после брака) или отказ от права собственности после смерти владельца. Отказ супруга от выборной доли, доли без завещания, досрочной доли, приусадебного участка, освобожденного имущества, семейного пособия и предпочтения при назначении в качестве личного представителя регулируется Статутом Флориды 732.702. Отказ должен быть подписан отказавшейся стороной в присутствии двух подписавшихся свидетелей.Справедливое раскрытие информации требуется, если оно подписано после брака, но не требуется раскрытия, если оно подписано до брака.

Однако действительный отказ от ответственности пережившего супруга не «спасет» недействительное устройство. Заявление об отказе от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся интересы всех потомков будут переданы, а не сохранят недействительное устройство. Например, если владелец передает свою усадьбу одной из своих двух дочерей, но у нее остались муж и две дочери, это недействительное решение, поскольку она не могла передать собственность кому-либо, кроме своего супруга.Если супруг отказывается от претензий, имущество не переходит к дочери, которая была передана в собственность по завещанию владельца, а переходит непосредственно к обеим дочерям в равной степени. Заявление об отказе от ответственности приведет только к тому, что оставшиеся проценты перейдут ко всем потомкам, а не «спасут» недействительное устройство.

Хотя ограничения на создание и передачу предназначены для защиты, они также могут привести к нежелательным результатам в отношении распоряжения собственностью человека. Важно подумать о том, что вы хотите делать со своей собственностью как в течение жизни, так и после смерти.Затем вам необходимо определить, позволяют ли ограничения усадьбы распоряжаться своим имуществом так, как вы хотите. Вы хотите воспользоваться этой защитой, но не стать жертвой ограничений, которые могут сорвать ваши намерения.

Передача правового титула на недвижимость

Правовой титул указывает как право собственности на землю, так и предоставляет доказательства этого права собственности. Акт — это печатный документ, подтверждающий право собственности, и инструмент, с помощью которого передается право собственности.Документ должен быть зарегистрирован, как правило, в окружном суде, в котором находится недвижимость.

Право собственности может быть передано другой стороне либо добровольно, обычно в виде продажи, но иногда в качестве подарка, либо принудительно в силу закона.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение — это юридический термин для добровольной передачи правового титула. Если владелец недвижимости все еще жив, то передача осуществляется путем оформления документа о передаче права собственности; в противном случае титул передается через завещание и подлежит завещанию.Добровольное отчуждение, будь то продажа или дар, должно осуществляться с использованием документа о передаче права собственности.

Акт — это письменный документ, подтверждающий передачу права собственности на недвижимость. Статут о мошенничестве требует, чтобы акт был оформлен в письменной форме. Правообладатель , первоначальный владелец земли, передает свои интересы грантополучателю , получателю титула.

Чтобы документ был действительным, он должен соответствовать следующим требованиям:

• Лицо, предоставившее право, должно иметь правоспособность , что означает, что лицо, предоставившее право, находится в здравом уме и имеет законный возраст — в большинстве штатов минимальный возраст составляет 18 лет.Если дело выполнено несовершеннолетним или если лицо, предоставившее право, психически некомпетентно, передача права собственности может быть оспорена, но не недействительна. Однако, если лицо, предоставившее право, объявлено недееспособным, передача права собственности считается недействительной, и в этом случае для передачи права собственности требуется одобрение суда. Имя лица, предоставляющего право, должно быть написано правильно и включать любые прошлые имена, например, девичью фамилию. Например, Мэрилин Смит, бывшая Мэрилин Миллер.
• В акте должно быть достаточно информации, чтобы с достаточной уверенностью идентифицировать получателя гранта .Если право собственности передается более чем одному лицу, необходимо указать форму собственности, например, совместное владение или совместное владение.
• Должен быть пункт о предоставлении , выражающий передачу с намерением передать титул и тип собственности, например, простой сбор или пожизненное имущество. Для предоставления права собственности лицо, предоставившее право, должно иметь как минимум имущественный интерес , который является либо нынешним участием в земле, либо будущим интересом.
• В акте также должно быть указано возмещение — то, что продавец получил за передачу, обычно это сумма уплаченных денег, но, в случае подарка, это может быть любовь и привязанность, или номинальное вознаграждение в размере долларов США. небольшая сумма и другое ценное вознаграждение.
• A юридическое описание , которое точно идентифицирует собственность.
• Любые исключений или оговорки , такие как обременения или ограничения действий; лицо, предоставляющее право, может сохранить определенные права, например сервитут на землю.
• Может быть пункт habendum , который дополнительно ограничивает права собственности, например, запрещает определенные виды деятельности, такие как азартные игры или выпивка.
• Все владельцы собственности должны подписать акт, включая супругов в тех штатах, которые предоставляют супругу супружеские права или права на владение недвижимостью.В некоторых штатах также требуются свидетели. За доверителя может подписать фактический поверенный с доверенностью.
• Подтверждение — официальное заявление перед нотариусом, мировым судьей или другим должностным лицом, назначенным законодательством штата, — что передача является добровольной и что лицо, предоставившее право, имеет право передавать титул. Форма подтверждения должна соответствовать государственному праву государства, в котором находится объект недвижимости. Хотя подтверждение не является обязательным для действительного акта, за исключением случаев, когда этого требует закон штата, оно может не подходить для записи.
• Акт должен быть доставлен и принят получателем гранта; он может быть доставлен лично или третьей стороной , такой как агент условного депонирования (также известный как расчетный агент ). Дата доставки и принятия получателем считается датой передачи, хотя в государствах, использующих систему Torrens, датой передачи считается дата, когда документ был изучен и принят для регистрации.

Вынужденное отчуждение

Вынужденное отчуждение — это передача недвижимого имущества по закону и без согласия собственника.Есть 4 метода, с помощью которых это достигается: лишение права выкупа, выдающееся владение, неправомерное владение и вымогательство.

Выкупа

Выкупа — это юридический процесс, посредством которого недвижимость продается для погашения долга, обычно долга, на который имущество было куплено. Часто недвижимость продается кредитором в счет погашения ипотеки.

Eminent Domain

Иногда правительство или одно из его агентств, коммунальное предприятие или другое частное предприятие забирает собственность, используя свои полномочия выдающегося домена , который является правом организации на приобретение собственности в процессе осуждения , для использования в общественных целях, таких как строительство дороги или школы.Владельцу собственности выплачивается справедливая рыночная стоимость приобретения.

Неблагоприятное владение

Неблагоприятное владение — это претензия на собственность кем-то, кто занимал эту собственность в течение нескольких лет. Чтобы добиться успеха, противный владелец — скваттер — должен постоянно занимать землю в течение, по крайней мере, количества лет, требуемого законодательством штата для успешного требования.

Эта профессия должна удовлетворять 5 требованиям:

1. открытая — то есть легко просматриваемая при осмотре;
2. пресловутый в том смысле, что он был известен другим;
3. непрерывный — без перерывов в использовании;
4. против в собственность зарегистрированного собственника; и
5. враждебный — без согласия собственника.

Продолжительность непрерывного использования, необходимая для установления неправомерного владения, оговаривается законодательством штата и составляет от 5 до 30 лет. Однако непрерывное занятие не обязательно должно выполняться одним и тем же человеком. В соответствии с правовой концепцией , привязанной к , противный владелец может удовлетворить требование по времени, если до него были другие противные владельцы, при этом общее количество времени, в течение которого земля непрерывно была занята, равняется или превышает время, требуемое законодательством штата. .

Истец в отношении собственности, находящейся во враждебном владении, должен подать иск в суд, чтобы получить правовой титул. Если противный владелец не подаст иск в суд, то он получит сервитут по рецепту.

Выкуп

Если землевладелец умирает без завещания и без законных наследников, то собственность возвращается государству через выкупа . Однако, если землевладелец имеет родственников и умирает без завещания (без завещания), то его имущество будет передано родственникам в соответствии с государственным статутом о происхождении и распределении .