Основания возникновения права муниципальной собственности: ЗК РФ Статья 39.1. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности / КонсультантПлюс

Земли государственной и муниципальной собственности

Законодательно определено, что все территории РФ могут быть поделены на разные группы в зависимости от своих параметров и местонахождения. Утвержденная классификация выделяет такие категории земель, как государственные и муниципальные.

В статье 17 и статье 18 Земельного кодекса РФ перечислены основания, при наличии которых площади могут быть переданы в распоряжение РФ или ее субъектов, в частности:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу.

• имеются законодательные акты, которые регламентируют данный вопрос;
• земли переходят государству (или субъектам) в рамках процесса разграничения госсобственности;
• земли приобретены на общепринятых гражданско-правовых началах
• в отношении земель заключен договор безвозмездной передачи из федеральной собственности в распоряжение субъекта РФ (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на получение земли бесплатно]).

В свою очередь,

• при наличии федеральных или региональных законодательных актов;
• в процессе разграничения земель государства;
• в результате проведения правовых сделок, регламентированных гражданским кодексом РФ;
• в случае безвозмездной передачи земель в собственность городских властей.

Права на каждый из видов собственности регистрируются в официальном порядке.

Основания возникновения прав на земли государственной и муниципальной собственности

В статье 39.1 ЗК РФ обозначены основания, при которых возникают права

• решение уполномоченного ведомства о передаче земель в собственность на бесплатной основе или в постоянное бессрочное пользование;
• купчая, при предоставлении территории за плату;
• соглашение об аренде, если надел передается во временное пользование с условием периодической оплаты;
• договор безвозмездного пользования, если участок передан на таком основании.

Земельное законодательство не предусматривает возможности реализации земель, являющихся государственной или муниципальной собственностью, кроме оговоренных в ст.

39.3 ЗК РФ случаев, а также при проведении аукционов.

Ответственные органы

Поскольку земли являются государственной или муниципальной собственностью, то решение о передаче территорий в пользование третьим лицам принимают:

• органы государственной власти;
• местная администрация.

Обозначенные инстанции оформляют специальное решение, на основании которого и производится передача прав. Регистрирование прав на земельный участок проводится в Росреестре.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд выводов:

1. Все земли Российской Федерации делятся на группы в зависимости от принадлежности, параметров и местонахождения.
2. Законом выделяются такие категории площадей, как государственные и муниципальные.
3. Государственные земли возникают в процессе разграничения, при совершении правовых сделок, в результате безвозмездной передачи прав.
4. Муниципальные появляются также при определении границ, в рамках гражданско-правовых отношений, на основании безвозмездной передачи.
5. Права на каждый из участков также регистрируются в установленном порядке и закрепляются в виде официальных документов.
6. Основания возникновения прав на землю обозначены в земельном кодексе РФ и представляют собой положения, при которых территории могут быть отданы в распоряжение третьих лиц.
7. Такими основаниями могут являться: купчая, соглашение аренды, договор о безвозмездной передаче прав на землю, решение уполномоченного ведомства о передаче постоянных прав на землю.
8. Решение о передаче земель в распоряжение третьих лиц принимается уполномоченным органом, в роли которого могут выступать: исполнительные органы государственной власти или органы муниципалитета.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по основаниям возникновения прав на предоставленные земельные участки государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Наталья. Год назад

я купила у администрации города на торгах земельный участок в своем микрорайоне, чтобы в дальнейшем построить на нем дом. У меня имеется купчая, однако, недавно, после того как я обратилась в Росреестр для регистрации прав собственности, возникла проблема.

Как сказала сотрудница регистрирующего органа, общие положения земельного кодекса указывают на отсутствие оснований для регистрации моих прав только при наличии договора купли-продажи и, якобы на проведение регистрации требуется официальное разрешение администрации.

Подскажите пожалуйста, является ли данное требование законным, и могу ли я зарегистрировать свои права на участок без такого документа?

Ответ: Здравствуйте, Наталья. Прежде всего, вам следует знать, что действия сотрудницы Росреестра не имеют под собой никаких законных оснований, поскольку купчая – это один из тех документов, который является основанием для регистрации прав собственности на земельный участок. Более того, данный порядок описан в ст. 39.3 ЗК РФ.

Соответственно, вы можете обратиться к руководству регистрирующего органа с жалобой на неправомерные действия со стороны их сотрудника и потребовать произвести регистрацию ваших прав на основании договора купли-продажи территории.

Если такое обращение не принесет желаемых результатов, то единственный вариант, который поможет вам отстоять свою позицию – это обращение в суд.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»

Принят Государственной Думой 4 июля 2001 года

     Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).

     Статья 1. Правовое регулирование отношений в области разграничения государственной собственности на землю

     Правовое регулирование отношений в области разграничения государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

     Настоящий Федеральный закон применяется в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

     Статья 2. Возникновение права собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю

     1. Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

     2. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

     Статья 3. Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности

     Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

     земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

     земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

     земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

     Статья 4. Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности

     1. Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

     земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

     земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

     фонда перераспределения земель;

     земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением основания, указанного в абзаце четвертом статьи 3 настоящего Федерального закона.

     2. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанных субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является также основание, указанное в пункте 1 статьи 5 настоящего Федерального закона.

     Статья 5. Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности

     1. Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

     земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

     земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения;

земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, указанных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения;

     земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

     2. Основание передачи земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в муниципальную собственность устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации.

     Статья 6. Порядок разграничения государственной собственности на землю

     Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке:

     специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в статьях 3, 4, 5 настоящего Федерального закона, подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

     подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством Российской Федерации;

     сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством Российской Федерации.

     Статья 7. Разрешение споров о разграничении государственной собственности на землю

    1. Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур.

     2. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

     Статья 8. Введение в действие настоящего Федерального закона

     1. Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования.

     2. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

     3. Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

     По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Президент
Российской Федерации
В. ПУТИН

Arizona Revised Statutes

Сессия: 2022 г. — Пятьдесят пятая сессия Законодательного собрания — Вторая очередная сессия 2021 г. — Пятьдесят пятая сессия Законодательного собрания — Первая специальная сессия 2021 г. — Пятьдесят пятая сессия Законодательного собрания — Первая очередная сессия — Первая очередная сессия 2018 г. — Пятьдесят третья законодательная сессия — Первая специальная сессия 2018 г. — Пятьдесят третья законодательная сессия — Вторая очередная сессия 2017 г. — Пятьдесят третья законодательная сессия — Первая очередная сессия 2016 г. — Пятьдесят вторая законодательная сессия — Вторая очередная сессия 2015 г. — Пятьдесят вторая законодательная сессия — Первая специальная сессия 2015 г. — Пятьдесят вторая сессия — Первая очередная сессия2014 — Пятьдесят первая сессия — Вторая очередная сессия 2014 — Пятьдесят первая сессия — Вторая очередная сессия 2013 — Пятьдесят первая сессия — Первая очередная сессия 2013 — Пятьдесят первая сессия — Первая очередная сессия2012 — Пятидесятая сессия — Вторая очередная сессия Session2011 — Пятидесятая законодательная сессия — Четвертая специальная сессия2011 — Пятидесятая сессия ature — Третья специальная сессия 2011 г. — Законодательный орган пятидесятого созыва — Вторая специальная сессия 2011 г. — Законодательный орган пятидесятого созыва — Первая специальная сессия 2011 г. — Законодательный орган пятидесятого созыва — Первая очередная сессия 2010 г. — Законодательный орган 49-го созыва — Специальная девятая сессия 2010 г. — Законодательный орган 49-го созыва — Восьмая специальная сессия 2010 г. — Законодательный орган 49-го созыва — Седьмая специальная сессия 2010 г. — Сорок девятая законодательная сессия — Шестая специальная сессия 2010 г. — Сорок девятая законодательная сессия — Вторая очередная сессия 2009 г. — Сорок девятая законодательная сессия — Пятая специальная сессия 2009 г. — Сорок девятая законодательная сессия — Четвертая специальная сессия 2009 г. — Сорок девятая законодательная сессия — Третья специальная сессия 2009 г. — Сорока Законодательный орган девятого созыва — Вторая специальная сессия 2009 г. — Законодательный орган 49-го созыва — Первая специальная сессия 2009 г. — Законодательный орган 49-го созыва — Первая очередная сессия 2008 г. — Законодательный орган 48-го созыва — Вторая очередная сессия 2007 г. — Законодательный орган 48-го созыва — Первая очередная сессия 2006 г. Специальная сессия 2006 г. — Сорок седьмая сессия Законодательного собрания — Вторая очередная сессия Сессия 2005 г. — Сорок седьмая сессия Законодательного собрания — Первая очередная сессия 2004 г. — Сорок шестая сессия Законодательного собрания — Вторая очередная сессия 2003 г. — Сорок шестая сессия Законодательного собрания — Вторая специальная сессия 2003 г. — Сорок шестая сессия Законодательного собрания — Первая специальная сессия 2003 г. — Сорок шестая сессия Законодательного собрания — Первая очередная сессия 2002 г. — Сорок пятая сессия Законодательный орган — Шестая специальная сессия 2002 г. — Сорок пятый законодательный орган — Пятая специальная сессия 2002 г. — Сорок пятый законодательный орган — Четвертая специальная сессия 2002 г. — Сорок пятый законодательный орган — Третья специальная сессия 2002 г. — Сорок пятый законодательный орган — Вторая очередная сессия 2001 г. — Сорок пятый законодательный орган — Вторая специальная сессия 2001 г. — Сорок пятая законодательная сессия — Первая специальная сессия 2001 г. — Сорок пятая законодательная сессия — Первая очередная сессия 2000 г. — Сорок четвертая законодательная сессия — Седьмая специальная сессия 2000 г. — Сорок четвертая законодательная сессия — Шестая специальная сессия 2000 г. — Четвертая специальная сессия, 2000 г. — Сорок четвертая сессия Законодательного собрания — Вторая очередная сессия, 1999 г. — Законодательный орган сорок четвертого созыва — Третья специальная сессия 1999 г. — Законодательный орган сорок четвертого созыва — Вторая специальная сессия 1999 г. — Законодательный орган сорок четвертого созыва — Первая специальная сессия 1999 г. — Законодательный орган сорок четвертого созыва — Первая очередная сессия 1998 г. — Пятая специальная сессия 1998 г. — Сорок третья законодательная сессия — Четвертая специальная сессия 1998 г. — Сорок третья законодательная сессия — Третья специальная сессия 1998 г. — Сорок третья законодательная сессия — Вторая очередная сессия 1997 г. — Сорок третья законодательная сессия — Вторая специальная сессия 1997 г. Сорок третья сессия — Первая очередная сессия, 1996 г. — Сорок вторая сессия — Седьмая специальная сессия, 1996 г. — Сорок вторая сессия — Шестая специальная сессия, 1996 г. — Сорок вторая сессия — Пятая специальная сессия, 1996 г. — Сорок вторая сессия — Вторая очередная сессия, 1995 г. — Сорок вторая сессия — Четвертая специальная сессия 1995 г. — Сорок вторая сессия Законодательного собрания — Третья специальная сессия 1995 г. — Forty-Se cond Законодательный орган — Вторая специальная сессия 1995 г. — Сорок вторая сессия Законодательного собрания — Первая специальная сессия 1995 г. — Сорок вторая сессия Законодательного органа — Первая очередная сессия 1994 г. — Сорок первая сессия Законодательного органа — Девятая специальная сессия 1994 г. — Сорок первая сессия Законодательного органа — Восьмая специальная сессия 1994 г. — Сорок первая сессия Законодательного органа — Вторая очередная сессия Сессия 1993 г. — Сорок первая сессия Законодательного собрания — Седьмая специальная сессия 1993 г. — Сорок первая сессия Законодательного собрания — Шестая специальная сессия 1993 г. — Сорок первая сессия Законодательного собрания — Пятая специальная сессия 1993 г. — Сорок первая сессия Законодательного собрания — Четвертая специальная сессия 1993 г. — Сорок первая сессия Законодательного собрания — Третья специальная сессия 1993 г. — Сорок первая сессия Законодательный орган — Вторая специальная сессия1993 г. — Сорок первая Законодательная власть — Первая специальная сессия 1993 г. — Сорок первая Законодательная власть — Первая очередная сессия 1992 г. — Сороковая законодательная власть — Девятая специальная сессия 1992 г. — Сороковая законодательная власть — Восьмая специальная сессия 1992 г. — Сороковая законодательная власть — Седьмая специальная сессия 1992 г. — Сороковая законодательная власть — Пятая специальная сессия Session1992 — Сороковой Законодательный орган — Шестая Специализированная l Сессия 1992 г. — Сороковая сессия — Вторая очередная сессия 1991 г. — Сороковая сессия — Четвертая специальная сессия 1991 г. — Сороковая сессия — Третья специальная сессия 1991 г. — Сороковая сессия — Вторая специальная сессия 1991 г. — Сороковая сессия — Первая специальная сессия 1991 г. — Сороковая сессия — Первая очередная сессия 1990 г. — Тридцать девятая сессия — Пятая специальная сессия 1990 г. — Законодательный орган тридцать девятого созыва — Четвертая специальная сессия 1990 г. — Законодательный орган тридцать девятого созыва — Третья специальная сессия 1990 г. — Законодательный орган тридцать девятого созыва — Вторая очередная сессия 1989 г. — Законодательный орган тридцать девятого созыва — Вторая специальная сессия 1989 г. — Законодательный орган тридцать девятого созыва — Первая специальная сессия 1989 г. — Тридцать -девятый Законодательный орган — Первая очередная сессия

Основы землепользования и зонирования

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости.Наиболее распространенной формой регулирования землепользования является зонирование. Положения и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ. С тех пор, как Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании в 1916 году, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования состоит в том, чтобы разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в пределах каждого района является достаточно единообразным. В пределах этих трех основных типов округов, как правило, будут дополнительные ограничения, которые могут быть довольно подробными, в том числе следующие:

• Особые требования к разрешенным типам зданий
  
• Расположение инженерных коммуникаций
• Ограничения на вспомогательные постройки, отступы от улиц и другие границы
• Размер и высота зданий
• Количество комнат
  

Эти ограничения могут также распространяться на фасад участков; минимальная площадь участка; передние, задние и боковые дворы; внеуличная парковка; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенном районе.Правила могут ограничивать площади домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Положение о разработке

Правила землепользования не ограничиваются управлением существующими зданиями и их использованием; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к разработке комплексного или генерального плана, а в некоторых штатах — к созданию официальной карты муниципалитета.Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулирование застройки, планы улиц, планы общественных объектов и строительные нормы. Будущие застройщики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все большее внимание уделяется региональному и общегосударственному планированию. Признавая, что действия одного муниципалитета сильно повлияют на соседние города, иногда противоречивым и противоречивым образом, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает единое всеобъемлющее видение и один набор правил.

Ограничения по Постановлению о зонировании

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они могли бы (и часто хотели бы) в противном случае, они иногда вызывают споры. Кроме того, объем и пределы способности правительств регулировать землепользование трудно определить с точностью. Суды постановили, что регулирование зонирования допустимо, если оно разумно и не произвольно; если это имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, нравственности и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что есть много возможностей для разногласий, а иногда и для судебных разбирательств. Один чрезвычайно сложный вопрос, возникающий в этой области права, заключается в том, насколько далеко могут зайти правила землепользования, не наткнувшись на конституционный запрет на изъятие частной собственности для общественного пользования без справедливой компенсации.

Проблемы с правилами зонирования

Существует множество других ограничений полномочий правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил. Постановления о зонировании должны быть разумными и основываться на всех задействованных факторах, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; местоположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость вовлеченного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование отдельных участков собственности способом, отличным от окружающего имущества, прежде всего в личных интересах собственника зонированного таким образом имущества, может быть оспорено, если нет разумных оснований для выделения участка из окружающего посылки.Ограничения, основанные исключительно на расе или принадлежности к собственности, не допускаются, а классификация, дискриминирующая расовую или религиозную группу, может поддерживаться только в том случае, если государство демонстрирует подавляющий интерес, который не может быть удовлетворен никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные органы создали апелляционные советы по зонированию для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания с показаниями свидетелей под присягой и решения которых подлежат судебному пересмотру.Учитывая как сложность закона о зонировании, так и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, который оспаривает требование о зонировании, не рекомендуется пытаться отстаивать свое дело без юридической помощи.

Негосударственные ограничения: ограничительные соглашения и сервитуты

Не все ограничения на землепользование устанавливаются правительствами. Застройщики земли могут также включать ограничения в свои застройки, чаще всего посредством использования ограничительных условий и сервитутов:

Ограничительные условия — это положения договора, ограничивающие использование имущества и запрещающие определенные виды использования.Ограничительные соглашения обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров дома, линий отступа и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервитуты — это права на использование имущества другого лица для определенных целей. Сервитуты также теперь используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может запретить кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и, таким образом, сохраняет открытое зеленое пространство на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к вашей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, адвокат должен быть в состоянии помочь. Свяжитесь с ближайшим к вам юристом по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в ваших начинаниях с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов о землепользовании/зонировании.

Краткое изложение Закона о конфликте интересов для муниципальных служащих

Это краткое изложение не заменяет юридическую консультацию и не упоминает все аспекты права, которые могут применяться в конкретной ситуации. Муниципальные служащие могут получить бесплатную конфиденциальную консультацию по вопросам закона о конфликте интересов в юридическом отделе Комиссии на нашем веб-сайте, по номеру телефона и адресу, указанному выше. Муниципальный советник также может дать совет.

Закон о конфликте интересов направлен на предотвращение конфликтов между частными интересами и общественными обязанностями, укрепление добросовестности на государственной службе и укрепление доверия общества к этой службе путем введения ограничений на то, что муниципальные служащие могут делать на работе, в нерабочее время и после ухода с государственной службы, как описано ниже.Разделы, указанные ниже, являются разделами G.L. c. 268А.

Когда Комиссия определяет, что закон о конфликте интересов был нарушен, она может наложить гражданский штраф в размере до 10 000 долларов США (25 000 долларов США в случаях взяточничества) за каждое нарушение. Кроме того, Комиссия может приказать нарушителю возместить любую экономическую выгоду, полученную им в результате нарушения, и возместить убытки пострадавшим третьим лицам. Нарушения закона о конфликте интересов также могут преследоваться в уголовном порядке.

Чтобы считаться муниципальным служащим в связи с конфликтом интересов, не обязательно быть штатным оплачиваемым муниципальным служащим. Любое лицо, оказывающее услуги городу или населенному пункту или занимающее муниципальную должность, оплачиваемую или неоплачиваемую, включая муниципальных служащих, работающих полный и неполный рабочий день, выборных должностных лиц, волонтеров и консультантов, является муниципальным служащим в соответствии с законом о конфликте интересов. Сотрудник частной фирмы также может быть муниципальным служащим, если у частной фирмы есть контракт с городом или городом, и сотрудник является «ключевым сотрудником» по контракту, то есть город специально заключил контракт на ее услуги. Закон также распространяется на частных лиц, которые вступают в недопустимые отношения с муниципальными служащими, например предлагают взятки или незаконные подарки. Члены городского собрания и члены уставной комиссии не являются муниципальными служащими в соответствии с законодательством о конфликте интересов.

(а) Взятки. Просить и брать взятки запрещено. (см. раздел 2)

Взятка – это что-либо ценное, полученное муниципальным служащим коррупционным путем в обмен на влияние на служащего в его служебных действиях.Дача, предложение, получение или просьба о взятке являются незаконными.

Взятки более серьезны, чем незаконные подарки, потому что они связаны с коррупционными намерениями. Другими словами, муниципальный служащий намеревается продать свою должность, согласившись совершить или не совершить какое-либо официальное действие, а даритель намеревается повлиять на него, чтобы он это сделал. Взятки любой стоимости незаконны.

(b) Подарки и чаевые. Запрещается просить или принимать подарок из-за вашего официального положения или из-за того, что вы можете сделать или сделали в своем официальном положении.(См. Разделы 3, 23(b)(2) и 26)

Муниципальные служащие не могут принимать подарки и вознаграждения на сумму 50 долларов и более, предоставленные для оказания влияния на их служебные действия или из-за их служебного положения. Принятие подарка, предназначенного для поощрения прошлых официальных действий или побуждения к будущим официальным действиям, является незаконным, как и дарение таких подарков. Принятие подарка, сделанного вам из-за занимаемой вами муниципальной должности, также является незаконным. Еда, билеты на развлекательные мероприятия, гольф, подарочные корзины и оплата дорожных расходов могут быть незаконными подарками, если они предоставляются в связи с официальным действием или положением, как и все, что стоит 50 долларов или более.Несколько небольших подарков общей стоимостью 50 долларов и более также могут нарушать эти разделы.

Пример нарушения : Администрация города принимает от застройщиков сниженные арендные платежи.

Пример нарушения : Застройщик предлагает поездку на лыжах сотруднику школьного округа, который курирует работу застройщика в школьном округе.

Регулятивные исключения . Бывают ситуации, когда получение муниципальным служащим подарка не представляет реального риска конфликта интересов и может фактически способствовать общественным интересам.Комиссия ввела исключения, разрешающие дарить и получать подарки в таких ситуациях. Одно из широко используемых исключений позволяет муниципальным служащим принимать оплату командировочных расходов, если это преследует общественные цели. Еще одно распространенное освобождение позволяет муниципальным служащим принимать оплату расходов, связанных с посещением программ обучения и обучения. Другие исключения перечислены на веб-сайте Комиссии.

Пример отсутствия нарушения : Производитель пожарных машин предлагает оплатить путевые расходы начальника пожарной охраны на торговую выставку, где начальник может осмотреть различные виды противопожарного оборудования, которое город может закупить. Начальник заполняет форму раскрытия информации и получает предварительное одобрение от назначающего органа.

Пример отсутствия нарушения : Городской казначей посещает двухдневную ежегодную школу, включающую несколько основных семинаров по вопросам, касающимся казначеев. Ежегодная школа частично оплачивается банками, которые ведут дела с городскими казначействами. Казначей обязан раскрывать информацию только в том случае, если один из банков-спонсоров ведет официальные дела до нее в течение шести месяцев до или после ежегодной школы.

(c) Злоупотребление служебным положением. Использование своего служебного положения для получения чего-либо, на что вы не имеете права, или для получения кем-либо чего-либо, на что они не имеют права, запрещено. Заставлять кого-либо делать эти вещи также запрещено. (См. Разделы 23(b)(2) и 26)

Муниципальный служащий не может использовать свое служебное положение для получения чего-либо на сумму 50 долларов или более, что не было бы должным образом доступно другим лицам, находящимся в аналогичном положении. Точно так же муниципальный служащий не может использовать свое служебное положение, чтобы получить для кого-то что-то на сумму 50 долларов или более, что не было бы должным образом доступно другим лицам, находящимся в аналогичном положении.Заставлять кого-либо делать эти вещи также запрещено.

Пример нарушения : Штатная городская служащая пишет роман в рабочее время, используя офисный компьютер и поручая своему секретарю вычитывать черновик.

Пример нарушения : Член городского совета приказывает своим подчиненным отвезти жену советника в продуктовый магазин и обратно.

Пример нарушения : Мэр избегает штрафа за превышение скорости, спрашивая останавливающего его полицейского: «Вы знаете, кто я?» и показывая его муниципальный И.Д.

(d) Самодеятельность и кумовство. Запрещается участвовать в качестве муниципального служащего в делах, в которых вы, ваши ближайшие родственники, ваша бизнес-организация или ваш будущий работодатель имеют финансовый интерес.

Муниципальный служащий не может участвовать в каком-либо конкретном деле, в котором он или его ближайший родственник (родители, дети, братья и сестры, супруг, а также родители, дети, братья и сестры супруга) имеют финансовый интерес. Он также не может участвовать в каком-либо конкретном деле, в котором потенциальный работодатель или коммерческая организация, директором, должностным лицом, доверенным лицом или сотрудником которой он является, имеет финансовый интерес.Участие включает в себя обсуждение вопроса, а также голосование по нему и делегирование вопроса другому лицу.

Финансовый интерес может создать конфликт интересов независимо от того, большой он или небольшой, положительный или отрицательный. Другими словами, не имеет значения, много денег вложено или мало. Также не имеет значения, кладете вы деньги в карман или достаете их. Если вы, ваши ближайшие родственники, ваш бизнес или ваш работодатель имеет или имеет финансовую заинтересованность в каком-либо вопросе, вы не можете участвовать. Финансовый интерес должен быть прямым и непосредственным или разумно предсказуемым, чтобы создать конфликт. Финансовые интересы, которые являются отдаленными, спекулятивными или недостаточно идентифицируемыми, не создают конфликтов.

Пример нарушения : Жена члена школьного комитета работает учителем в муниципальных школах города. Член школьного комитета голосует по бюджетной статье заработной платы учителей.

Пример нарушения : Член городского комитета по доступному жилью также является директором некоммерческой корпорации жилищного строительства.Некоммерческая организация подает заявку в комитет, и член/директор участвует в обсуждении.

Пример : Член совета по планированию живет по соседству с домом, где застройщик планирует построить новое здание. Поскольку член совета по планированию владеет прилегающей собственностью, предполагается, что он имеет финансовую заинтересованность в этом вопросе. Он не может участвовать, если не предоставит Государственной комиссии по этике заключение квалифицированного независимого оценщика о том, что новое строительство не повлияет на его финансовые интересы.

Во многих случаях, когда участие не требуется иным образом, муниципальный служащий может соблюдать закон, просто не участвуя в конкретном вопросе, в котором он имеет финансовую заинтересованность. Ей не нужно объяснять причину своего неучастия.

Есть несколько исключений из этого раздела закона. Назначенный муниципальный служащий может подать письменное заявление о финансовой заинтересованности в назначающий его орган и запросить разрешение на участие, несмотря на конфликт.Назначающий орган может дать письменное разрешение, если он решит, что рассматриваемый финансовый интерес не настолько существенен, чтобы это могло повлиять на добросовестность его услуг в муниципалитете. Участие без раскрытия финансового интереса является нарушением. Избранные сотрудники не могут использовать процедуру раскрытия информации, поскольку у них нет полномочий на назначение.

Пример отсутствия нарушения : Назначенный член консультативного комитета по городскому зонированию, который будет рассматривать и рекомендовать изменения в городском уставе в отношении коммерческого района, является партнером компании, владеющей коммерческим недвижимость в районе.Прежде чем участвовать в каких-либо обсуждениях комитета, член подает заявление в апелляционный совет по зонированию, который назначил его на эту должность, и этот совет дает ему письменное определение, разрешающее его участие, несмотря на финансовый интерес его компании. Нарушения нет.

Существует также исключение как для назначенных, так и для избранных сотрудников, если задачей сотрудника является решение вопроса общей политики, а финансовые интересы сотрудника разделяются со значительной частью (обычно 10% или более) населения города, например, например, финансовая заинтересованность в ставках налога на недвижимость или муниципальных тарифах на коммунальные услуги.

Регулятивные исключения . В дополнение к только что упомянутым законодательным исключениям, Комиссия ввела несколько нормативных исключений, позволяющих муниципальным служащим участвовать в определенных вопросах, несмотря на наличие финансового интереса в определенных очень конкретных ситуациях, когда разрешение им делать это способствует достижению общественной цели. Существует исключение, позволяющее членам школьного комитета участвовать в установлении платы за обучение, которая повлияет на их собственных детей, если они предварительно раскроют информацию в письменной форме.Существует исключение, позволяющее городским клеркам выполнять функции, связанные с выборами, даже если они или их ближайшие родственники включены в бюллетени для голосования, поскольку функции клерков, связанные с выборами, широко регулируются другими законами. Существует также исключение, разрешающее лицу, работающему в качестве члена муниципального совета в соответствии с юридическим требованием о том, чтобы совет состоял из членов с определенной принадлежностью, чтобы полностью участвовать в определении общей политики совета, даже если организация, с которой он состоит аффилированное лицо имеет финансовую заинтересованность в этом вопросе. Другие исключения перечислены в правилах Комиссии, доступных на веб-сайте Комиссии.

Пример отсутствия нарушений : Муниципальный консультативный совет по моллюскам был создан для консультирования Совета избранных по вопросам политики, связанным с ловлей моллюсков. Консультативный совет должен состоять из членов, которые в настоящее время являются коммерческими рыбаками. Член правления, являющийся коммерческим рыбаком, может участвовать в решениях общей политики, в которых он имеет финансовый интерес, общий для всех коммерческих рыбаков, но не может участвовать в решениях, в которых он один имеет финансовый интерес, например, расширение его собственного индивидуальные разрешения или договоры аренды.

(e) Ложные заявления. Запрещается предъявлять вашему работодателю ложные требования о выплате или льготе, а также запрещается принуждать к этому кого-либо другого. (См. Разделы 23(b)(4) и 26)

Муниципальный служащий не может предъявлять своему работодателю ложное или мошенническое требование о выплате или льготе на сумму 50 долларов или более или принуждать к этому другое лицо.

Пример нарушения : Директор общественных работ поручает своему секретарю заполнить табели рабочего времени, чтобы показать его присутствие на работе в дни, когда он катался на лыжах.

(f) Внешний вид конфликта. Запрещается вести себя так, что разумный человек может подумать, что на вас можно оказать неправомерное влияние. (См. Раздел 23(b)(3))

Муниципальный служащий не может действовать таким образом, который может заставить здравомыслящего человека подумать, что он проявит благосклонность к кому-либо или что на него можно оказать неправомерное влияние. Раздел 23(b)(3) требует, чтобы муниципальный служащий рассмотрел вопрос о том, могут ли его отношения и связи помешать ему действовать справедливо и объективно при выполнении своих обязанностей в городе.Если она не может быть справедливой и объективной из-за отношений или принадлежности, она не должна выполнять свои обязанности. Однако муниципальный служащий, избранный или назначенный, может избежать нарушения этого положения путем публичного раскрытия фактов. Назначенный сотрудник должен сообщить об этом в письменной форме назначившему его должностному лицу.

Пример отсутствия нарушения : Застройщик, являющийся двоюродным братом председателя комиссии по консервации, подал заявление в комиссию.Разумный человек мог бы заключить, что кресло может быть благосклонно к ее двоюродному брату. Председатель подает письменное заявление в назначающий орган с объяснением ее отношений с двоюродным братом до встречи, на которой будет рассматриваться заявление. Нарушения п.п. нет. 23(б)(3).

(ж) Конфиденциальная информация. Ненадлежащее раскрытие или личное использование конфиденциальной информации, полученной в ходе вашей работы, запрещено. (См. Раздел 23(с))

Муниципальные служащие не могут ненадлежащим образом разглашать конфиденциальную информацию или использовать в личных целях закрытую информацию, полученную ими при исполнении служебных обязанностей, для продвижения своих личных интересов.

(a) Запрещается устраиваться на вторую оплачиваемую работу, которая противоречит обязанностям вашей муниципальной работы. (См. Раздел 23(b)(1))

Муниципальный служащий не может принимать другую оплачиваемую работу, если обязанности по совместительству несовместимы с его или ее муниципальной работой.

Пример : Сотрудник полиции не может работать оплачиваемым частным охранником в городе, где он служит, потому что требования его частной занятости противоречат его обязанностям полицейского.

(б) Разделенная лояльность. Запрещается получать оплату от кого-либо, кроме города или поселка, за работу по делу, связанному с городом или поселком. Выступать в качестве агента или поверенного для кого-либо, кроме города или города, в делах, связанных с городом или городом, также запрещено, независимо от того, платят вам или нет. (см. раздел 17)

Поскольку города и поселки имеют право на безраздельную лояльность своих служащих, муниципальный служащий не может получать оплату от других людей и организаций в связи с вопросом, если город или поселок заинтересованы в этом вопросе. Кроме того, муниципальный служащий не может действовать от имени других лиц и организаций или выступать в качестве поверенного для других лиц и организаций, в которых город имеет интерес. Выполнение функций агента включает обращение в муниципалитет лично, по телефону или в письменной форме; выступая в качестве связного; предоставление документов в город или населенный пункт; и выступает в качестве официального представителя.

Муниципальный служащий всегда может представлять свои личные интересы, даже в своем муниципальном органе или совете, на тех же условиях, что и другим представителям общественности, находящимся в аналогичном положении.Муниципальный служащий также может подавать заявки на получение разрешений на строительство и связанные с ним разрешения от имени другого лица и получать за это оплату, если только он не работает в органе, выдающем разрешения, или в органе, который регулирует деятельность агентства, выдающего разрешения.

Пример нарушения : Медицинский работник, работающий полный рабочий день, представляет план септической системы, который она подготовила для частного клиента, в городской отдел здравоохранения.

Пример нарушения : Член совета по планированию представляет частного клиента перед советом избранных по просьбе городского собрания рассмотреть вопрос о перезонировании собственности клиента.

В то время как многие муниципальные служащие зарабатывают себе на жизнь муниципальными работами, некоторые муниципальные служащие добровольно помогают городу или получают небольшие стипендии. Другие, такие как частный поверенный, который оказывает юридические услуги городу по мере необходимости, могут занимать должности, на которых они могут иметь другую личную или частную работу в обычное рабочее время. В знак признания необходимости необоснованно ограничивать возможности городских волонтеров и служащих, занятых неполный рабочий день, зарабатывать на жизнь, закон менее ограничителен для «особых» муниципальных служащих, чем для других муниципальных служащих.

Присвоение муниципальной должности статуса «специального» муниципального служащего осуществляется голосованием избирательной комиссии, городского совета или аналогичного органа. Должность может быть обозначена как «специальная», если она неоплачиваемая, или если она неполный рабочий день, и работнику разрешено иметь другую работу в течение обычного рабочего времени, или если работнику не платили за работу более 800 часов. в течение предшествующих 365 дней. Именно должность определяется как «особая», а не лицо или лица, занимающие эту должность.Избранные в городах с населением 10 000 человек или меньше автоматически становятся «особенными»; selectman в больших городах не может быть «особым».

Если муниципальная должность была обозначена как «особая», служащий, занимающий эту должность, может получать оплату от других, действовать от имени других и выступать в качестве поверенного других в отношении вопросов, рассматриваемых муниципальными советами, помимо его собственных, при условии, что он официально не участвовал в этом деле, и это дело не находится сейчас и в течение последнего года в его официальной ответственности.

Пример : Член школьного комитета, назначенный специальным муниципальным служащим, предстает перед советом здравоохранения от имени клиента своей частной юридической практики по вопросу, в котором он не участвовал и за который не нес ответственности в качестве члена школьного комитета. Конфликта нет. Однако он не может выступать перед школьным комитетом или школьным департаментом от имени клиента, поскольку он несет официальную ответственность за любой вопрос, который рассматривается школьным комитетом.Это остается в силе, даже если он отказался от участия в деле в своем официальном качестве.

Пример : Член, который является заместителем в комиссии по сохранению, является специальным муниципальным служащим. По городским законам он несет официальную ответственность только за порученные ему дела. Он может представлять резидента, который хочет подать заявление в природоохранную комиссию, если дело не возложено на него и он не будет в нем участвовать.

(c) Внутренняя гусеница. Запрещается получать оплату от вашего города, прямо или косвенно, по какой-либо второй договоренности в дополнение к вашей работе, если только не применяется исключение. (см. раздел 20)

Муниципальный служащий, как правило, не может иметь финансовой заинтересованности в муниципальном контракте, включая вторую муниципальную работу. Муниципальному служащему также, как правило, запрещается иметь косвенную финансовую заинтересованность в контракте, заключенном городом или городом с кем-либо еще. Это положение предназначено для того, чтобы муниципальные служащие не имели «внутреннего пути» к дополнительным финансовым возможностям.

Пример нарушения : Юрисконсульт городского жилищного управления становится исполняющим обязанности исполнительного директора управления и получает оплату за обе должности.

Пример нарушения : Селекционер покупает лишний грузовик у городского DPW.

Пример нарушения : Секретарь отдела здравоохранения, работающий полный рабочий день, хочет найти вторую оплачиваемую работу, работающую неполный рабочий день в городской библиотеке. Она нарушит Раздел 20, если не сможет выполнить требования освобождения.

Пример нарушения : Член городского совета хочет работать в некоммерческой организации, которая получает финансирование по контракту с ее городом. Если она не может удовлетворить требования освобождения в соответствии с разделом 20, она не может принять работу.

Существует множество исключений. Муниципальный служащий может занимать несколько неоплачиваемых или выборных должностей. Некоторые льготы распространяются только на специальных муниципальных служащих. Конкретные исключения могут касаться работы в качестве неоплачиваемого волонтера во втором городе, льгот, связанных с жильем, должностей в сфере общественной безопасности, определенных выборных должностей, небольших городов и других конкретных ситуаций.Пожалуйста, позвоните в юридический отдел Комиссии по этике, чтобы получить консультацию по конкретной ситуации.

(a) Вечный бан. После того, как вы уволитесь с муниципальной работы, вы никогда не сможете работать на кого-либо, кроме муниципалитета, по делу, над которым вы работали в качестве муниципального служащего.

Если вы участвовали в каком-либо деле в качестве муниципального служащего, вам не может быть заплачено вознаграждение за работу над этим же вопросом для кого-либо, кроме муниципалитета, и вы не можете действовать в интересах кого-либо еще, независимо от того, платно это или нет. Цель этого ограничения состоит в том, чтобы запретить бывшим работникам продавать в частные руки свое знакомство с фактами конкретных вопросов, которые постоянно беспокоят их бывшего муниципального работодателя. Ограничение не запрещает бывшим муниципальным служащим использовать опыт, приобретенный на государственной службе, в последующей частной деятельности.

Пример нарушения : Бывшая сотрудница школьного отдела работает на подрядчика по контракту, который она помогла составить и контролировать для школьного отдела.

(b) Один год периода обдумывания. В течение одного года после того, как вы уволитесь с муниципальной работы, вы не можете участвовать ни в каких делах, за которые вы официально отвечали в течение последних двух лет вашей государственной службы.

Бывшим муниципальным служащим запрещается в течение одного года после того, как они покидают муниципальную службу, лично выступать перед любым учреждением муниципалитета в связи с вопросами, входившими в их компетенцию на их прежних муниципальных должностях в течение двух лет, предшествовавших их увольнению.

Пример : Помощник городского управляющего заключает трехлетний контракт с компанией. Городской менеджер, который руководил помощником и нёс официальную ответственность за контракт, но не участвовал в его переговорах, увольняется со своей работы, чтобы работать в компании, с которой был присуждён контракт. Бывший руководитель не может звонить или писать в город в связи с работой компании по контракту в течение одного года после отъезда из города.

Бывший муниципальный служащий, участвовавший в качестве такового в общем законодательстве о расширении игорного бизнеса и связанных с ним вопросах, не может становиться должностным лицом или сотрудником или приобретать финансовую заинтересованность в соискателе игорной лицензии или игорном лицензиате в течение одного года после его общественная деятельность прекращается.

(с) Партнеры. На ваших партнеров будут распространяться ограничения, пока вы будете служить муниципальным служащим, а также после окончания вашей муниципальной службы.

На партнеров муниципальных служащих и бывших муниципальных служащих также распространяются ограничения в соответствии с законодательством о конфликте интересов. Если муниципальный служащий участвовал в деле или если он несет официальную ответственность за дело, то его партнер не может действовать от имени кого-либо, кроме муниципалитета, или предоставлять услуги в качестве адвоката кому-либо, кроме города или поселка, в отношении дела. иметь значение.

Пример :  Во время работы в комиссии по историческому району города архитектор рассмотрел заявку на получение зданию статуса памятника архитектуры. Его партнеры в его архитектурной фирме не могут подготавливать и подписывать планы для владельца здания или иным образом действовать от имени владельца в отношении заявки на получение статуса достопримечательности. Кроме того, поскольку архитектор несет официальную ответственность в качестве уполномоченного по каждому вопросу, рассматриваемому комиссией, его партнеры не могут общаться с комиссией или иным образом действовать от имени любого клиента по любому вопросу, рассматриваемому комиссией, в течение времени, когда Архитектор входит в комиссию.

Пример : Бывший городской советник становится партнером юридической фирмы. Поскольку она вела судебный процесс в пользу города, ее новые партнеры не могут представлять интересы частных клиентов в судебном процессе в течение одного года после того, как ее работа в городе закончилась.

* * * * *

Это краткое изложение не предназначено для использования в качестве юридической консультации, и, поскольку оно является кратким, в нем не упоминаются все положения коллизионного права, которые могут применяться в конкретной ситуации.Наш веб-сайт www.mass.gov/state-ethics-commission содержит дополнительную информацию о том, как закон применяется во многих ситуациях. Вы также можете связаться с юридическим отделом Комиссии через наш веб-сайт, по телефону или письмом. Наша контактная информация находится вверху этого документа.

Версия 7: изменено 14 ноября 2016 г.
 

Экстерриториальная юрисдикция по планированию и развитию

 David W. Owens

Gladys Hall Coates Профессор публичного права и управления
Школа государственного управления Университета Северной Каролины в Чапел-Хилл
© 2020 9003

Город не может распространять свои регулирующие или полицейские полномочия за пределы города без специального законодательного разрешения.В 1894 году Верховный суд штата постановил, что город Вашингтон не имеет полномочий регулировать выброс мертвой рыбы с пирса в реку Памлико. ^[1] Граница города простиралась только до межени реки, поэтому часть причала над самой рекой не входила в юрисдикцию города. Поскольку законодательный орган не предоставил расширенной юрисдикции полиции, город не мог обеспечить соблюдение своего постановления за пределами своей городской черты.Однако суд отметил, что юрисдикция полиции города может, с одобрения законодательного органа, быть установлена ​​за пределами города:

на середину реки или на противоположный берег, и . . . следствием этого было бы расширение границ осуществления делегированных городу полномочий по запрещению беспорядков через прилегающее русло реки, в то время как территориальные ограничения его полномочий для всех целей, кроме осуществления полицейских полномочий, были бы отметка отлива на северном берегу. ^[2]

Концепция государственно-санкционированного муниципального регулирования экстерриториальных территорий в целях охраны здоровья и безопасности населения широко распространена и имеет значительную родословную. За последние пятьдесят лет штаты начали расширять эту идею, чтобы разрешить экстерриториальное планирование и регулирование землепользования.

Суд поддержал такое законодательное предоставление экстерриториальной власти в 1912 году в деле State v. Rice . ^[3] Специальное законодательство предоставило городу Гринсборо полномочия вводить санитарные правила на расстоянии до одной мили за чертой города. Город, действуя в соответствии с этой властью, принял постановление, запрещающее держать свиней в городе или в пределах четверти мили от корпоративных границ. При рассмотрении вопроса об оспаривании постановления суд пришел к выводу, что законодательный орган имеет «непререкаемые полномочия» предоставлять городу экстерриториальную юрисдикцию. Это экстерриториальное право на одну милю в отношении санитарных постановлений было расширено на весь штат в 1917 году, ^[4] и GS 160A-193, теперь позволяет городам в суммарном порядке устранять нарушения общественного здравоохранения и безопасности в пределах одной мили от их корпоративных границ. ^[5]

Главной проблемой при предоставлении муниципалитетам экстерриториальной власти было отсутствие политического представительства для экстерриториальных жителей. Юридические аспекты этой проблемы, если не связанные с ней политические и политические соображения, были в значительной степени решены, когда Верховный суд США пришел к выводу, что федеральные конституционные гарантии надлежащей правовой процедуры и равной защиты не нарушаются, когда штаты предоставляют муниципалитетам экстерриториальную юрисдикцию без расширения права голоса. на муниципальных выборах экстерриториальных жителей. ^[6]

В деле Rice Верховный суд штата рассмотрел это утверждение. Поскольку полицейская власть была государственной властью, суд отклонил жалобу. ^[7] Суд пришел к такому же выводу в 1957 году в отношении постановления об экстерриториальном зонировании, принятого Роли в соответствии со специальными полномочиями, предоставленными местным законодательством. ^[8] В отсутствие особого предоставления экстерриториальных полномочий города не имеют присущей им экстерриториальной власти.Дело 1955 года, State v. Owen , ^[9] , касалось попытки Winston-Salem применить свое постановление о зонировании экстерриториально. Суд постановил, что общее предоставление экстерриториальной юрисдикции в одну милю в уставе города 1927 года распространяется только на полицию и правоохранительные органы. Суд также постановил, что последующее предоставление полномочий по экстерриториальному зонированию не имело обратной силы, постановив, что местный закон 1953 года, который предоставил три мили юрисдикции по экстерриториальному зонированию, не подтвердил законность постановления о зонировании, принятого городом в 1948 году.

Поскольку зонирование и другие правила землепользования впервые получили широкое распространение в Северной Каролине, эта деятельность была почти исключительно муниципальной заботой. В то время как большинство городов любого размера приняли зонирование, только несколько округов сделали это. Когда начался бум развития после Второй мировой войны, большая часть застройки происходила на окраинах городов, часто в нерегулируемых районах сразу за пределами городских корпораций, и часто в том, что в то время характеризовалось как «относительно хаотическая мода. ^[10] В результате в Северной Каролине, как и во многих штатах, было разрешено городское «зонирование по периметру», которое теперь известно как муниципальная экстерриториальная юрисдикция (часто именуемая ETJ ).

В 1949 году Роли, Чапел-Хилл, Гастония и Тарборо были предоставлены полномочия на принятие постановлений о зонировании на территории в одну милю, окружающей город. ^[11] санкционирование экстерриториального зонирования. ^[12]

Исследовательская комиссия муниципалитета рассмотрела этот вопрос в 1958 году и пришла к следующему выводу:

Комиссия признает, что муниципалитеты проявляют особый интерес к территориям, непосредственно прилегающим к их границам. Эти районы, при нормальном ходе событий, когда-нибудь будут присоединены к городу, принеся с собой любые проблемы, вытекающие из хаотичного и неорганизованного развития. Даже до этого времени они влияют на город. Проблемы со здоровьем и безопасностью, возникающие за пределами города, не всегда выходят за пределы города по мере их распространения .. . . Подразделения земли за пределами города обычно желают подключиться к городским системам водоснабжения и канализации. Новое промышленное и коммерческое развитие может по разным причинам происходить за пределами корпоративных границ. Посетители города получают первое впечатление от этих окраин. ^[13]

Исследовательская комиссия рекомендовала, чтобы всем городам с населением 2500 человек и более была предоставлена ​​зона ETJ в одну милю. Комиссия отметила озабоченность по поводу того, что жители этих районов не имели права голосовать на городских выборах, и рекомендовала обязательное представительство экстерриториальных жителей в городских плановых советах и ​​советах по урегулированию, «[чтобы] удовлетворить это возражение практическим и в то же время законным образом.” ^[14] Далее комиссия рекомендовала, чтобы городам с большим населением было предоставлено до пяти миль ETJ при условии согласия округа. В 1959 году законодательный орган принял большую часть рекомендаций исследовательской комиссии и предоставил полномочия по муниципальному экстерриториальному регулированию землепользования на уровне штата. В 1961 году население, необходимое для осуществления этой власти, было сокращено до 1250 человек. ^[16] В 1965 г. в статут был внесен ряд технических поправок, включая разрешение межместных соглашений об экстерриториальных границах. ^[17] Текущая установленная законом схема, многоуровневый ETJ от одной до трех миль в зависимости от населения города, была принята в 1971 году. исключение существовало для зонирования графства. Исключение для фермерских хозяйств в экстерриториальной зоне городов было исключено при рекодификации 1971 года, но вновь включено в устав в 2011 году. ^[19] Последующие поправки включали:

• положение об основных правах при смене юрисдикции, ^[20]
• разрешение на ежегодные обновления для использования при определении населения города, ^{693 903}
• уточнение процедуры принятия округом власти в экстерриториальных районах
  , когда город отказывается от юрисдикции, ^[22] и
• удаление положений, разрешающих отдельный консультативный совет экстерриториальных жителей вместо расширения совет по планированию и совет по корректировке, чтобы включить экстерриториальное представительство. ^[23]

В 1996 году в статуты были внесены поправки, требующие уведомления по почте затронутых владельцев собственности всякий раз, когда юрисдикция зонирования распространялась на экстерриториальную территорию. Эти поправки также добавили требование о пропорциональном представительстве экстерриториальных жителей в советах по городскому планированию и советах по регулированию. ^[24]

Когда город принимает постановление об экстерриториальных границах, город приобретает юрисдикцию в отношении всех своих постановлений, принятых в соответствии с главой 160D, а округ теряет свою юрисдикцию в отношении того же ряда постановлений. ^[25] Это включает в себя не только постановления о зонировании и подразделении, но также жилищные и строительные нормы и правила, касающиеся исторических районов и исторических достопримечательностей, открытых пространств, развития сообщества, борьбы с эрозией и наносами, паводков, горных хребтов и проезжих коридоров. Город не приобретает и округ не теряет юрисдикцию в отношении постановлений, принятых в соответствии с общими постановлениями GS 160A-174, таких как постановление о неприятных участках, списанных автомобилях или постановлении о шуме.Это может привести к путанице, поскольку некоторые правила могут быть приняты как часть постановления о зонировании или как общее постановление. Например, если положения о знаках являются частью постановления о зонировании города, они применяются в экстерриториальной зоне; однако, если они являются частью отдельного постановления о знаках, они этого не делают.

В стандарт ETJ были внесены поправки с принятием главы 160D, чтобы обеспечить определенную степень гибкости для применения правил развития округов в экстерриториальных районах. Город с экстерриториальной территорией может принять решение о распространении некоторых, но не всех правил застройки на экстерриториальную территорию.Например, город может применять свои правила зонирования и подразделения в районе ETJ, но решить применять свой жилищный кодекс только в пределах корпоративных ограничений. Это разрешено законом, поскольку город не обязан применять все свои правила развития на экстерриториальной территории. В этой ситуации и город, и округ могут иметь жилищный кодекс, но если город решит не применять его в ETJ, а округ не имеет на это юрисдикции, собственность в ETJ не будет подпадать под действие ни города, ни округа. жилищный кодекс.GS 160D-202(b) решает эту проблему, устанавливая, что, если город не распространяет определенный тип правил развития на ETJ, округ может принять решение о применении этого правила развития в ETJ. Округ не уполномочен делать это, но запрет на это снят, что дает округу возможность применять свои правила там, если это необходимо.

Большинство городов Северной Каролины, особенно с населением более 2500 человек, воспользовались установленными законом полномочиями по регулированию экстерриториального землепользования.Опрос, проведенный Лигой муниципалитетов Северной Каролины в 1995 году, показал, что 64,5 процента всех муниципалитетов, принявших участие в опросе, приняли экстерриториальное зонирование. ^[26] Опрос, проведенный Школой государственного управления в 2005 г., показал, что в следующем десятилетии мало что изменилось, поскольку 62% опрошенных муниципалитетов приняли экстерриториальное зонирование. ^[27] К 2012 году количество муниципалитетов, сообщивших об использовании экстерриториального зонирования, немного увеличилось до 65 процентов. ^[28] Согласно отчету Школы государственного управления за 2012 год, около 500 000 человек проживали в муниципальных экстерриториальных районах. ^[29] Все опросы показывают, что более крупные города гораздо чаще используют ETJ. Опрос, проведенный Школой государственного управления в 2018 году, показал, что эти показатели остаются стабильными, поскольку 66 процентов опрошенных городов сообщили, что они применяли ETJ. ^[30]

В дополнение к этому общему разрешению ETJ существуют специальные положения, применимые к отдельным юрисдикциям, которые были приняты местным законодательством. Среди них следует отметить соглашение муниципалитетов округа Мекленбург о выделении экстерриториальных территорий на основе согласованных сфер влияния для будущей аннексии; ^[31] территория совместного планирования и распределение будущей юрисдикции между Чапел-Хилл, Каррборо и округом Ориндж; ^[32] и значительное количество местных законопроектов, влияющих на географический охват экстерриториальных территорий для определенных юрисдикций. ^[33]

Полномочия законодательного органа вносить индивидуальные локальные изменения в ETJ были оспорены городом Бун, когда он был лишен разрешения ETJ в 2014 году. ^[34] В деле Town of Boone v. State , ^[35] суд постановил, что, поскольку конституция штата наделяет штат полномочиями обеспечивать «организацию». . . и установление границ» местных органов власти, ^[36] , это позволило Генеральной Ассамблее установить корпоративные ограничения и границы ETJ (если таковые имеются). Суд также постановил, что Генеральной Ассамблее было разрешено изменять это разрешение местным законом в каждом конкретном случае для удовлетворения потребностей различных сообществ.Хотя статья II, раздел 24 конституции Северной Каролины, запрещает Генеральной Ассамблее принимать местные законы, касающиеся здравоохранения и санитарии, она не запрещает Генеральной Ассамблее устанавливать границы, в которых могут осуществляться эти полномочия. ^[37]

G.S. 160D-202 [160A-360] предоставляет муниципалитетам право применять ETJ и включает конкретные стандарты для определения географической зоны ETJ.Единая граница должна использоваться для всех экстерриториально-земельных полномочий города. ^[38]

Максимальный размер ETJ определяется его населением. GS 160D-202(a) предусматривает, что экстерриториальная зона может простираться до одной мили от городской черты для городов с населением менее 10 000 человек. Если одобрение округа получено, город с населением 10 000–25 000 человек может расширить свою юрисдикцию на расстояние до двух миль; город с населением более 25000, до трех миль.Максимальные площади экстерриториального зонирования приведены в таблице 5.2. Кроме того, город может решить осуществлять только часть своей потенциальной юрисдикции.

Опрос, проведенный в 2005 году Школой государственного управления, показал, что большинство муниципалитетов осуществляют эту юрисдикцию только в пределах одной мили от городской черты. Из 195 городов, сообщивших об использовании ETJ, в 85 процентах ETJ составляла одну милю или меньше, в 10 процентах — от одной до двух миль и только в 5 процентах — от двух до трех миль. ^[39] Г.S. 160D-202(e) предусматривает, что выбранная территория должна основываться на «существующей или проектируемой городской застройке и районах, представляющих критическую важность для города, о чем свидетельствуют официально принятые планы его развития». ^[40] Насколько это возможно, границы района должны определяться «географическими особенностями, идентифицируемыми на земле», но не выходить за установленные законом максимальные расстояния. Границы обычно следуют линиям собственности, но не обязательно. У городов есть возможность исключить районы в другом округе, районы, отделенные от города барьерами для роста, или районы, где рост окажет минимальное влияние на город.Ни постановление о границе, ни общественное уведомление о слушании постановления о границе не должны основываться на подробном юридическом обзоре. Однако граница должна быть описана с достаточной точностью, чтобы землевладельцы могли определить, охвачены ли их владения, не нанимая геодезиста.

Три случая в Северной Каролине иллюстрируют степень точности, необходимой для определения экстерриториальных границ. В деле Sellers v. City of Asheville, ^[41] применение постановления Эшвилла о зонировании к экстерриториальной территории было признано недействительным отчасти из-за неадекватного описания экстерриториальной территории. Формулировка в постановлении выделяла «территорию за корпоративными пределами на расстоянии одной мили во всех направлениях», но на карте были показаны только широкие изгибы. Суд постановил, что цель установленного законом мандата в GS 160D-202(e) заключалась в том, чтобы определить границы «насколько это возможно, чтобы владельцы собственности за пределами города могли легко и точно установить, находится ли их собственность в пределах территории, превышающей которым город осуществляет свои полномочия по экстерриториальному зонированию». ^[42] То, что владелец мог нанять геодезиста для измерения одной мили от корпоративных границ, было сочтено недостаточным для удовлетворения установленных законом требований.Использование очень общей карты также было признано неадекватным в деле Town of Lake Waccamaw против Savage . ^[43] Тамошний суд установил, что «крутые кривые, очерченные вокруг озера и города, никоим образом не поддаются определению. На карте не показаны расстояния, а сами линии не совпадают ни с одним географическим объектом на земле». ^[44] In re Raynor ^[45] представляет собой пример публичного описания экстерриториальной территории, которое было сочтено адекватным.В этом уведомлении этот район характеризовался как охватывающий «примерно 1 милю в ширину, окружающую нынешний Гарнер [ETJ] между Джонс-Сосидж-роуд на восток и юг через США 70 и Уайт-Оук-роуд до NC 50». В уведомлении далее «примерно описывались» границы с использованием дорог в качестве ориентиров. ^[46]

Что касается присоединения территорий, не прилегающих к городу (часто называемых дополнительными присоединениями ), GS 160A-58.4 позволяет применять зонирование в них, как и во всех других частях города. .Однако город не может расширять ETJ на землю, прилегающую к этим районам, за исключением случаев, когда эта земля находится в пределах экстерриториальной зоны, разрешенной для основных корпоративных границ города. ^[47]

Когда ETJ двух городов перекрываются, граница каждого из них устанавливается в средней точке, если города не договорились об ином. ^[48]

GS 160D-202 также включает подробный процесс, которому должен следовать город при создании ETJ.Эти требования сведены в Таблицу 5.3.

GS 160D-202(e) требует, чтобы экстерриториальная территория была установлена ​​постановлением, принятым городским управляющим советом. Это постановление о границе подлежит обязательному уведомлению в газете, отправлению по почте и проведению публичных слушаний.

Несколько дел касались деталей, требуемых в уведомлении о слушании. В деле Sellers, применение постановления города о зонировании к экстерриториальной территории было признано недействительным отчасти из-за недостаточного публичного уведомления.В газетном сообщении не упоминалось, что предлагаемое постановление было первоначальной попыткой города осуществить свою экстерриториальную прерогативу в этом районе. Суд счел уведомление слишком расплывчатым, чтобы дать каким-либо добросовестным землевладельцам разумные основания подозревать, что постановление затронуло их имущество. Точно так же в деле Town of Swansboro v. Odum, ^[49] попытка города распространить свое зонирование на экстерриториальную территорию была признана недействительной по нескольким основаниям. ^[50] Во-первых, в публичном уведомлении о слушании по поводу экстерриториального постановления просто говорилось: «Цель слушания состоит в том, чтобы ответить на вопросы и получить информацию об экстерриториальной юрисдикции, как это разрешено GS 160A- 360». Во-вторых, необходимые публичные слушания были проведены в январе, но постановление не было принято до сентября следующего года. Суд постановил:

Его уведомление о  . . . публичное слушание не уведомило ответчиков — или любых других владельцев собственности в пострадавшем районе — о характере и характере предлагаемых действий, не дало никакого описания рассматриваемого района и не соответствовало четким требованиям Г. S. § 160A-364 в том смысле, что он не был опубликован в течение двух последовательных календарных недель. Кроме того, постановление истца было принято в ходе судебного разбирательства, проведенного более чем через восемь месяцев после его первоначального слушания, и без каких-либо дополнительных публичных слушаний или уведомления. Наконец, истец так и не записал описания границ, как того требует § 160A-360(b) G.S. ^[51]

Постановление было признано недействительным и, таким образом, недействительным в отношении ответчика.

Если юрисдикция зонирования распространяется на экстерриториальную территорию, необходимо отправить уведомление затронутым владельцам собственности по почте. ^[52] GS 160D-202(d) предписывает отправить письмо по почте за тридцать дней до даты слушания по пограничному постановлению. В этом уведомлении должны быть указаны последствия расширения юрисдикции, сообщено владельцам слушаний о предложении и их праве участвовать в слушаниях, а также сообщено владельцам об их праве добиваться назначения в качестве экстерриториальных членов городского совета по планированию и совета по корректировке. . Отдельные общественные слушания могут быть проведены, но не требуются, когда юрисдикция фактически расширяется и в карту зонирования города вносятся изменения, чтобы применить зонирование города к новой территории.Опубликованное и отправленное по почте уведомление также требуется для изменения зонирования. GS 160D-602(a) разрешает, но не требует проведения одного слушания по поправке к границам ETJ и поправке к зонированию. Если используется комбинированное слушание и уведомление, уведомление должно быть отправлено по почте не менее чем за тридцать дней до даты слушания.

В некоторых случаях для осуществления экстерриториальных полномочий город должен получить разрешение округа. GS 160D-202(a) требует одобрения округа всякий раз, когда город с населением более 10 000 человек пытается расширить свой ETJ за пределы первоначально предоставленной мили.GS 160D-202(c) требует, чтобы округ получил разрешение на расширение ETJ города на любую территорию, где округ обеспечивает соблюдение правил зонирования, подразделений и Строительного кодекса штата. Это включает в себя территорию в одну милю, прилегающую к городу. ^[53] Постановления округа по всем трем регулирующим функциям должны действовать в пострадавшем районе, чтобы инициировать требование об утверждении.

В большинстве случаев применение этих законов ясно. Однако для тех округов, в которых зонирование округа отсутствует или зонирование осуществляется только частично, возникает вопрос, может ли какое-либо постановление, отличное от традиционного постановления о зонировании, привести к требованию утверждения округом.В деле Town of Green Level против округа Аламанс, ^[54] округ, который не принял общего постановления о зонировании, попытался заблокировать расширение ETJ на город. В 2003 году город предложил принять экстерриториально-пограничное постановление о расширении своего зонирования. Округ утверждал, что его постановление 1997 года о водоснабжении и водоразделе было «постановлением о зонировании» и, таким образом, требовало от города получения одобрения округа на предложенный ETJ. Город не согласился и начал процесс принятия постановления об экстерриториально-граничных границах.Затем округ быстро внес поправки в постановление о водоразделе от 19 апреля 2004 г., чтобы применить «сельский район сообщества» к спорной территории. Город принял постановление об экстерриториальных границах 22 апреля 2004 г. Затем город подал декларативный иск, чтобы определить, вступило ли в силу постановление города. Суд постановил, что водосборно-критические районы и баланс водосборных бассейнов, изображенные на водоразделе 1997 года, не распространялись на спорную территорию. Хотя в этом постановлении также говорилось о «буферах ручьев», округ не наносил на карту ручьи в этой области, и округ не вводил никаких требований к буферам в этом районе.Таким образом, постановление не могло считаться районным зонированием территории. Далее суд постановил, что поправка округа 2004 года была произвольной и капризной, поскольку она была принята для того, чтобы заблокировать юрисдикцию города, а не для обеспечения законных целей в области здравоохранения, безопасности или социального обеспечения. В отчете указано, что округ не упомянул комплексный план при его принятии, не содержал ссылок на защиту качества воды и разрешил различные виды промышленного использования, несовместимые с сельским сообществом.

G.S. 160D-202(h) требует, чтобы одобрение округа, а также любой другой запрос, одобрение или соглашение в отношении ETJ со стороны города или округа устанавливались официально принятой резолюцией управляющего совета. Закон не устанавливает каких-либо стандартов для одобрения или неодобрения округа, поэтому разрешение муниципалитету расширять свою экстерриториальную территорию в этих ситуациях остается на усмотрение совета уполномоченных округа. ^[55] В законе также ничего не говорится о сроках получения требуемого одобрения округа; он может быть обеспечен в любое время до предполагаемой даты вступления в силу принятия или изменения экстерриториального постановления.

GS 160D-202(e) требует, чтобы принятая карта границ была зарегистрирована в реестре сделок любого затронутого округа и чтобы карта постоянно хранилась в офисе городского клерка.

В тех случаях, когда имело место существенное соблюдение положений об уведомлении в отношении создания экстерриториальной зоны, и затронутые лица получили фактическое уведомление о слушании, технические сбои в процессе усыновления не делают постановление недействительным. В году Поттер против.Город Гамлет , ^[56] истец оспорил принятие ETJ примерно четырьмя годами ранее на том основании, что карта границ не была подана в окружной регистр документов. Суд отметил, что о слушании было надлежащее уведомление в газете, что предшественник истца по праву собственности получил уведомление о слушании по почте, что фактически было проведено несколько слушаний, что к постановлению было приложено описание границ и границ, и что карта района была вывешена в офисе городского клерка.Таким образом, суд пришел к выводу, что город в основном выполнил требования об уведомлении, и непредставление копии в реестр сделок не лишает законной силы принятие экстерриториальной зоны. ^[57]

Другим важным требованием для города, осуществляющего экстерриториальные полномочия, является то, что состав его совета по планированию, совета по корректировке и любого совета, выполняющего свои функции на экстерриториальной территории, должен быть расширен за счет включения экстерриториального представительства.Г.С. 160Д-307 требует назначения в оба органа пропорционального числа жителей экстерриториальной территории. ^[58] Например, если в городе с населением 5000 человек есть совет по планированию, состоящий из пяти человек, на каждую 1000 экстерриториальных жителей требуется один экстерриториальный член. Если количество жителей самой экстерриториальной территории недостаточно, могут быть назначены другие жители уезда. ^[59] В законе не указано, как следует подсчитывать численность населения экстерриториальной территории для выполнения этого расчета. ^[60] В отсутствие конкретной директивы было сочтено, что механика того, как это достигается, оставлена ​​на усмотрение города, и суды не будут вмешиваться, если выбранные средства явно не будут неразумно и угнетающе. ^[61]

Совет окружных уполномоченных каждого пострадавшего округа назначает экстерриториальных членов в муниципальный совет по планированию и совет по корректировке. Если совет окружных уполномоченных не производит назначения в течение девяноста дней после получения резолюции от городского управляющего совета с просьбой о проведении назначений, городской управляющий совет может произвести назначения.

Экстерриториальные члены действуют только по вопросам, касающимся экстерриториальной территории, если городской указ специально не предоставляет им равные полномочия по вопросам внутри города. ^[62] Подавляющее большинство городов Северной Каролины с ETJ — более 90 процентов — позволяют экстерриториальным членам голосовать по всем вопросам, рассматриваемым советами. ^[63]

Важно отметить, что процесс установления экстерриториального зонирования состоит из двух этапов, и они могут выполняться одновременно или по отдельности. Первым шагом является создание ETJ, как обсуждалось выше. Второй этап – собственно зонирование экстерриториальной территории. Это должно быть достигнуто путем внесения поправок в карту зонирования города, чтобы включить ETJ. GS 160D-202(g) предусматривает шестидесятидневный переходный период, в течение которого прежнее зонирование округа остается в силе и подлежит исполнению.

Аналогичным образом, необходимо внести поправки в другие постановления о землеустройстве, применяемые в экстерриториальной зоне, для обеспечения того, чтобы их положения, касающиеся охватываемой географической зоны, включали экстерриториальную территорию.В опросе 2005 года, проведенном Школой государственного управления, 99 процентов муниципалитетов Северной Каролины, осуществляющих экстерриториальные полномочия, сообщили о применении зонирования в этой области. К другим часто применяемым постановлениям о землеустройстве относятся положения о подразделении (92 процента), регулировании промышленных парков (88 процентов), регулировании вывесок (87 процентов), регулировании телекоммуникационных вышек (74 процента), зонировании поймы (69 процентов), взрослом возрасте. — регулирование мест развлечений (69 процентов), регулирование свалок (54 процента), регулирование защиты водоразделов (50 процентов), регулирование управления ливневыми стоками (45 процентов), регулирование наносов и эрозии (37 процентов) и историческое — районное регулирование (17%).Пятьдесят девять процентов также сообщили, что город применяет Государственный строительный кодекс на экстерриториальной территории (и 32 процента применяли свои жилищные кодексы в этой области).

Также см. эти сообщения в блоге в канонах Коутса:

Дэвид Оуэнс, Постановления какого города и округа применяются в ETJ? (январь 2013 г.)

NJDEP-Общий доступ-Права публичного доступа штата Нью-Джерси-История и правовые прецеденты

Понимание муниципальной полосы отчуждения: от осевой линии до края (часть 2)

7 ноября 2017 г. от Оскар Рей
Категория: Улицы и тротуары

В своем предыдущем сообщении в блоге я обсуждал основы преимущественного проезда и использования преимущественного проезда для путешествий.Этот пост будет охватывать тротуары, уличные деревья и участки у внешнего края полосы отчуждения. В следующем посте (часть 3) я расскажу об коммунальных услугах, франшизах и разрешениях на право проезда.

Тротуары и парковочные полосы: кто за что отвечает?

Тема тротуаров может быть источником путаницы, потому что это область пересекающейся ответственности. С одной стороны, общие муниципальные обязанности в отношении полосы отвода распространяются на тротуары: муниципалитеты несут ответственность за содержание тротуаров и ремонт дефектных условий, когда они получают фактическое или конструктивное уведомление (Millson v.город Линден). С другой стороны (Birdsall v. Abrams), муниципалитеты могут принять постановления, требующие от собственников прилегающей территории содержать тротуары в чистоте и очищать их от снега, льда и опавших листьев (см. рис. 1).

  Рис. 1. Листья деревьев на тротуаре

Кроме того, в соответствии с законодательством муниципалитеты могут требовать от владельцев примыкающих участков строительства и ремонта тротуаров (дополнительную информацию см. на странице раздела «Строительство, техническое обслуживание и ремонт тротуаров» MRSC).

Однако возможности муниципалитета передавать обязанности по строительству тротуаров соседним владельцам ограничены. В деле Риветт против города Такома Верховный суд Вашингтона отменил постановление, которое, как предполагалось, запрещало соседним владельцам допускать существование опасных условий на тротуаре независимо от того, вызвал ли это состояние соседний владелец. Постановление было признано необоснованным и чрезмерно репрессивным.

Собственники примыкающих участков могут нести ответственность, если они вызвали дефект тротуара или способствовали его возникновению.В соответствии с «доктриной специального использования» владельцы, которые специально используют тротуар, обязаны следить за тем, чтобы они не создавали небезопасных условий для пешеходов. Например, в деле «Стоун против города Сиэтл» суд постановил, что смежный владелец может нести ответственность, если дефект тротуара был вызван тем, что его арендаторы неоднократно переезжали тротуар из-за узкой подъездной дороги. Этот результат не реабилитировал городские власти — он также был ответственен за то, что не устранил дефект тротуара.

В отличие от тротуаров, которые предназначены в первую очередь для пешеходов, парковочные полосы имеют несколько назначений и часто содержат такие элементы, как опоры, пожарные гидранты и элементы ландшафтного дизайна.Хотя можно предвидеть, что парковочные полосы могут использоваться пешеходами, они не обязаны содержаться в том же состоянии, что и тротуары (Hoffstatter v. City of Seattle).

Деревья в плантациях («Уличные деревья»)

Деревья могут сделать улицы похожими на парки, но они также требуют ухода и влекут за собой юридические обязательства (см. рис. 2). Традиционное правило заключается в том, что, поскольку полоса отвода является сервитутом, владелец прилегающей собственности может сажать, поддерживать и удалять деревья на полосе для плантаций, а муниципалитет не может удалять такие деревья, если они не представляют опасности или неудобства (Shaw v. .город Якима).

  Рисунок 2: Корни деревьев на границе участка повреждают тротуар; дерево в кашпо

Однако правила посадки уличных деревьев и ухода за ними со временем изменились. В настоящее время муниципалитеты часто регулируют обрезку и уход за уличными деревьями и требуют разрешения на их удаление. Вот ссылки на примеры таких правил от Edmonds и Grandview. Кроме того, многие юрисдикции требуют, чтобы владельцы примыкающих участков сажали и поддерживали уличные деревья в связи с застройкой.

Наконец, в то время как муниципалитеты обычно требуют, чтобы соседние владельцы поддерживали уличные деревья, есть случаи, когда городские бригады будут поддерживать уличные деревья, например, в исторических районах или центральных деловых районах. Что касается ответственности за уличные деревья, то здесь трудно обобщать, но кажутся уместными два вопроса: (1) кто посадил дерево и (2) кто несет ответственность за его содержание?

Много информации о подходах к регулированию и планам в отношении деревьев улиц можно найти на тематической странице MRSC в разделе «Дерево улиц».

На краю: где полоса отчуждения встречается с примыкающей собственностью

Большинство полос отчуждения имеют ширину 60 футов, и благоустройство улиц часто не занимает всю эту ширину. Назовем крайнюю часть полосы отчуждения «бахромой». Поскольку полоса отвода муниципальных улиц обычно является сервитутом, что происходит на окраинах?

Согласно делу Nystrand v. O’Malley, примыкающая территория может использоваться владельцем примыкающей собственности «любым образом, не противоречащим сервитуту для населения в уличных целях.Таким образом, примыкающий владелец может поддерживать окраины и использовать их иным образом, если это использование совместимо с существующим и планируемым в будущем использованием города в полосе отчуждения.

Однако, если соседний владелец сажает деревья на обочине, что приводит к повреждению корней тротуара (см. рис. 2), владелец может нести ответственность за повреждение тротуара и травмы (Rosengren v. City of Seattle). Аналогичным образом, постоянные конструкции или подпорные стены на окраинах, вероятно, не соответствуют интересам населения в полосе отвода и, кроме того, могут нарушать препятствия.

  Рис. 3. Забор за границей участка

Что касается ограждений (см. рис. 3), то в некоторых юрисдикциях они допускаются на окраинах. Однако в некоторых городах, таких как Береговая линия, требуется разрешение на заборы, подпорные стены, террасы и другие элементы.

Пожалуйста, следите за обновлениями в части 3 этой серии блогов, где я расскажу об коммунальных услугах, франшизах и разрешениях на использование полосы отчуждения!

Вопросы? Комментарии?

Если у вас есть вопросы о полосе отчуждения или других проблемах, связанных с местными органами власти, воспользуйтесь формой «Задать вопрос в MRSC» или позвоните нам по телефону (206) 625-1300 или (800) 933-6772 .Если у вас есть комментарии к этому сообщению в блоге, оставьте комментарий ниже или напишите Оскару по адресу [email protected].

MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая местные органы власти в штате Вашингтон. Правомочные государственные учреждения в штате Вашингтон могут воспользоваться нашей бесплатной услугой «Спросите MRSC один на один», чтобы получить ответы на юридические, политические или финансовые вопросы.

Об Оскаре Рее

ПОСМОТРЕТЬ ВСЕ СООБЩЕНИЯ Оскара Рея

Твердая земля | Среда обитания человечества

Земля – основа жизни.

Глобальная потребность в надлежащем жилье настолько велика, что мы знаем, что должны заниматься не только новым строительством и ремонтом, чтобы помочь нам охватить больше семей.Вот почему в 2016 году Habitat for Humanity запустила Solid Ground, глобальную информационно-пропагандистскую кампанию, направленную на улучшение доступа к земле для жилья. Четырехлетняя кампания, направленная на изменение земельной политики и систем, привела к тому, что более 12,4 миллиона человек получили более широкий доступ к безопасной и надежной земле в более чем 40 странах мира.

Кампания помогла улучшить доступ к земле под жилье по четырем ключевым направлениям:

• Гарантированное владение жильем:   Избавившись от страха выселения, люди с большей вероятностью будут вкладывать средства в свои семьи, дома и будущее.
  Хабитат продемонстрировал модель успешной реформы политики по одному муниципалитету за раз. После взаимодействия с гражданским обществом и местными органами власти в каждом муниципалитете они сформировали комиссию разного профиля для пересмотра существующих политик, разработки рекомендаций, обеспечения утверждения, реализации, мониторинга и оценки. Более 200 из 298 муниципалитетов Гондураса приняли жилищную политику, и Habitat Honduras продолжает применять эту модель по всей стране.
• Гендерное равенство: улучшение прав собственности женщин имеет каталитический эффект, повышая уровень жизни целых сообществ.  
  Habitat Zambia поддержал местных адвокатов в налаживании отношений с муниципальными чиновниками, что привело к развитию посреднических систем для выдачи земельных документов. Благодаря их усилиям около 3 000 домохозяйств, в которых проживает более 15 000 человек, получили выданные государством поземельные карточки.
• Устойчивость к стихийным бедствиям. Устойчивость к стихийным бедствиям позволяет сообществам лучше готовиться к стихийным бедствиям, реагировать на них и восстанавливаться после них, предсказуемых или иных.
  Habitat Nepal оказывал влияние на реализацию государственной земельной и жилищной политики в отношении гарантированного владения недвижимостью, устойчивости к стихийным бедствиям и гендерного равенства.В результате лоббистских и информационно-пропагандистских усилий Habitat Nepal местные и федеральные органы власти выделили землю и предоставили финансирование более чем 10 000 малообеспеченных, уязвимых, безземельных и пострадавших от наводнения людей.
• Благоустройство трущоб:   Повышение стабильности, достигнутое за счет повышения гарантий владения жильем или жизни без страха выселения, обеспечивает цикл инвестиций, который со временем может улучшить поселения в трущобах.
  Хабитат Бангладеш помог 68 500 людям, живущим в неформальных поселениях, собрав данные, которые использовались для улучшения семейных услуг.