Объект оценки – 5. /

Объект оценки

Объекты оценки – это некоторые материальные объекты (имущество или результат деятельности), объекты интеллектуальной и творческой собственности, права владения, объекты права требования, долговые обязательства, услуги и работы, информационная собственность, а также любые другие объекты, относящиеся к области гражданского права.

 

Полный перечень объектов, которые могут участвовать оценке, указаны в законодательстве РФ. Оценочную деятельность регулирует Федеральный закон № 135.

 

Гражданский кодекс предлагает следующее разделение объектов оценки на группы:

 

1) Имущество и право владения имуществом

2)  Услуги и работы, иная оплачиваемая деятельность

3)  Нематериальные блага

4)  Интеллектуальная и творческая деятельность и ее результат

 

Методика оценки

 

В процессе оценки задействованы непосредственно объект оценки и некий субъект. В качестве субъекта выступают физические лица, организации, а также представители государственных структур или независимые организации оценщиков. Таким образом, субъектом оценки являются заказчики процесса оценки, эксперты, проводящие оценку, и специалисты, контролирующие оценку. К субъектам можно отнести любого потребителя услуги оценки.

К каждому объекту оценки применяются специальные технологии и методы. Специализация оценочных работ – это область, в которой оценка производится определенным методом.

 

По специализации объекты оценки делят на несколько категорий:

 

  • оборудование (производственная техника)
  • транспортные средства
  • нематериальные ценности
  • результаты интеллектуального и творческого труда
  • земельные участки и недвижимость
  • бизнес

 

Распределение оценочных услуг на рынке

 

Можно сказать, что на территории РФ наблюдается равномерное распределение объектов оценки. Наиболее востребованы оценка бизнеса и недвижимости. На втором месте стоит оценка транспорта и оборудования. Наименьшей популярностью пользуется оценка результатов деятельности и интеллектуальной собственности – она составляет менее шестой части рынка.

utmagazine.ru

Объект оценки — это… Что такое Объект оценки?


Объект оценки
Объект оценки — движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия.

Словарь терминов антикризисного управления. 2000.

  • Объявление конкурса
  • Объем работы

Смотреть что такое «Объект оценки» в других словарях:

  • Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке. См. также: Оценка имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • объект оценки — к ним относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,… …   Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Объект оценки качества — подлежащий оценке поставщик, группа поставщиков или некоторое множество единиц изделий, объединенных в однородную совокупность… Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ ОАО РЖД от 13.03.2008 N 493р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ КАЧЕСТВА РЕМОНТА ГРУЗОВЫХ… …   Официальная терминология

  • объект оценки соответствия

    — 3.3 объект оценки соответствия (object of conformity assessment): Конкретный материал, продукция (включая услуги), установка, процесс, система, лицо или орган, к которым применима оценка соответствия. Примечание Адаптированное определение, взятое …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • объект — 3.14 объект (object): Элемент, который может быть охарактеризован посредством измерения его атрибутов. Источник …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов …   Википедия

  • Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества. См. также: Процедуры оценки имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Объект мониторинга — природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа и оценки происходящих в ней… …   Словарь черезвычайных ситуаций

  • Объект мониторинга — природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов …   Финансовый словарь

  • объект мониторинга — Природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов …   Справочник технического переводчика

Книги

  • Методология оценки и прогноза оползневой опасности, В. В. Пендин, И. К. Фоменко, В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с… Категория: Учебники для ВУЗов Издатель: ЛЕНАНД, Производитель: ЛЕНАНД, Подробнее  Купить за 943 грн (только Украина)
  • Методология оценки и прогноза оползневой опасности, Пендин В.В., В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с… Категория: Геология Серия: — Издатель: URSS, Подробнее  Купить за 729 руб
  • Мониторинг и оценка риска систем защита — объект — среда, Есипов Ю.В., Самсонов Ф.А., Черемисин А.И., В настоящей книге представлены результаты исследования коллектива авторов в области моделирования и количественной оценки, в первую очередь, свойства`безопасность — опасность`сложных и (или)… Категория: Научная и техническая литература Издатель: ЛКИ, Производитель: ЛКИ, Подробнее  Купить за 538 грн (только Украина)
Другие книги по запросу «Объект оценки» >>

dic.academic.ru

Объект оценки — это… Что такое Объект оценки?


Объект оценки
Объект оценки
Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

Финансовый словарь Финам.

.

  • Объект обложения налогом доходов от страховой деятельности
  • Объект права собственности

Смотреть что такое «Объект оценки» в других словарях:

  • Объект оценки — движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия …   Словарь терминов антикризисного управления

  • объект оценки — к ним относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,… …   Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • Объект оценки качества — подлежащий оценке поставщик, группа поставщиков или некоторое множество единиц изделий, объединенных в однородную совокупность… Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ ОАО РЖД от 13.03.2008 N 493р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ КАЧЕСТВА РЕМОНТА ГРУЗОВЫХ… …   Официальная терминология

  • объект оценки соответствия — 3.3 объект оценки соответствия (object of conformity assessment): Конкретный материал, продукция (включая услуги), установка, процесс, система, лицо или орган, к которым применима оценка соответствия. Примечание Адаптированное определение, взятое …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • объект — 3.14 объект (object): Элемент, который может быть охарактеризован посредством измерения его атрибутов. Источник …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов …   Википедия

  • Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества. См. также: Процедуры оценки имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Объект мониторинга — природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа и оценки происходящих в ней… …   Словарь черезвычайных ситуаций

  • Объект мониторинга — природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов …   Финансовый словарь

  • объект мониторинга — Природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов …   Справочник технического переводчика

Книги

  • Методология оценки и прогноза оползневой опасности, В. В. Пендин, И. К. Фоменко, В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с… Категория: Учебники для ВУЗов Издатель: ЛЕНАНД, Производитель: ЛЕНАНД, Подробнее  Купить за 943 грн (только Украина)
  • Методология оценки и прогноза оползневой опасности, Пендин В.В., В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с… Категория: Геология Серия: — Издатель: URSS, Подробнее  Купить за 729 руб
  • Мониторинг и оценка риска систем защита — объект — среда, Есипов Ю.В., Самсонов Ф.А., Черемисин А.И., В настоящей книге представлены результаты исследования коллектива авторов в области моделирования и количественной оценки, в первую очередь, свойства`безопасность — опасность`сложных и (или)… Категория: Научная и техническая литература Издатель: ЛКИ, Производитель: ЛКИ, Подробнее  Купить за 538 грн (только Украина)
Другие книги по запросу «Объект оценки» >>

dic.academic.ru

объект оценки — это… Что такое объект оценки?


объект оценки
к ним относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ. О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. 2008.

  • Объединение участков недвижимости
  • Объекты инвестиционной деятельности

Смотреть что такое «объект оценки» в других словарях:

  • Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке. См. также: Оценка имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Объект оценки — движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия …   Словарь терминов антикризисного управления

  • Объект оценки качества — подлежащий оценке поставщик, группа поставщиков или некоторое множество единиц изделий, объединенных в однородную совокупность… Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ ОАО РЖД от 13.03.2008 N 493р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ КАЧЕСТВА РЕМОНТА ГРУЗОВЫХ… …   Официальная терминология

  • объект оценки соответствия — 3.3 объект оценки соответствия (object of conformity assessment): Конкретный материал, продукция (включая услуги), установка, процесс, система, лицо или орган, к которым применима оценка соответствия. Примечание Адаптированное определение, взятое …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • объект — 3.14 объект (object): Элемент, который может быть охарактеризован посредством измерения его атрибутов. Источник …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов …   Википедия

  • Объект сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества. См. также: Процедуры оценки имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Объект мониторинга — природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа и оценки происходящих в ней… …   Словарь черезвычайных ситуаций

  • Объект мониторинга — природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов …   Финансовый словарь

  • объект мониторинга — Природный, техногенный или природно техногенный объект или его часть, в пределах которого по определенной программе осуществляются регулярные наблюдения за окружающей средой с целью контроля за ее состоянием, анализа происходящих в ней процессов …   Справочник технического переводчика

Книги

  • Методология оценки и прогноза оползневой опасности, В. В. Пендин, И. К. Фоменко, В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с… Категория: Учебники для ВУЗов Издатель: ЛЕНАНД, Производитель: ЛЕНАНД, Подробнее  Купить за 943 грн (только Украина)
  • Методология оценки и прогноза оползневой опасности, Пендин В.В., В книге на основе оригинальных исследований авторов и обширного опубликованного отечественного и зарубежного материала рассматриваются теоретические и практические аспекты оползневедения с… Категория: Геология Серия: — Издатель: URSS, Подробнее  Купить за 729 руб
  • Мониторинг и оценка риска систем защита — объект — среда, Есипов Ю.В., Самсонов Ф.А., Черемисин А.И., В настоящей книге представлены результаты исследования коллектива авторов в области моделирования и количественной оценки, в первую очередь, свойства`безопасность — опасность`сложных и (или)… Категория: Научная и техническая литература Издатель: ЛКИ, Производитель: ЛКИ, Подробнее  Купить за 538 грн (только Украина)
Другие книги по запросу «объект оценки» >>

real_estate_management.academic.ru

Объект оценки — это… Анализ объекта оценки

Для того чтобы произвести оценку, необходимо определить категорию объекта, к которой он принадлежит. Это является самым первым этапом, без которого невозможна дальнейшая работа. Существует несколько групп предметов, для которых необходимо применять специальные методы.

Что такое объект оценки

Объекты оценки – это материальные предметы из определенной категории (например, недвижимого имущества), результаты интеллектуальной, научной и творческой деятельности. К ним относятся также и права собственности или владения, обязательства, по которым необходимо выплатить долг, различные услуги и работы, а также любые другие объекты, которые являются собственностью в сфере права граждан.

Группы объектов оценки

Основные объекты оценки, а также их подгруппы регламентируются законодательством Российской Федерации. В нем отражен полный перечень предметов, которые могут участвовать в процессе оценивания.

Процесс оценки сотрудниками соответствующих организаций также регламентируется Федеральным законом в статье номер 135.

Согласно гражданскому кодексу, принято разделение объектов оценки на эти группы:

  • движимое и недвижимое имущество, а также право владения и собственности на него;
  • оплачиваемая деятельность в виде оказываемых услуг или выполняемой работы;
  • различные нематериальный блага, право владения, на которые также может быть регламентировано;
  • результаты научной, творческой деятельности, а также сам процесс достижения результата.

Методика оценки

Процесс оценки осуществляется при наличии объекта и субъекта. Субъект – это физическое или юридическое лицо, представители государственной или негосударственной организации, а также члены независимых компаний по проведению оценки. Таким образом, эксперты по проведению оценивания, контролирующие процесс специалисты, а также лица, заказавшие данный вид услуг могут являться субъектами проведения оценки. Кроме того, к ним можно причислить любого потребителя, пользующегося результатом проведенной работы.

Так как основными объектами оценки выступают объекты из различных категорий, то для каждой из них сотрудники организаций применяют соответствующие методики и технологии. Имеет место такое понятие, как «специализация оценки», согласно которому для каждой подгруппы предметов устанавливаются определенные способы проведения работ.

По специализации проведения процесса все объекты делятся на следующие несколько категорий:

  • оценка собственности интеллектуального труда: разработки программы, плана, стратегии, товарного знака и т. д.;
  • находящихся в собственности ценных бумаг: акций, векселей;
  • недвижимого имущества: жилого комплекта, производственного помещения, других зданий и сооружений, земли, помещений на этапе незавершенного строительства;
  • нанесенного ущерба: материальных убытков, неполученной выгоды;
  • инструментов и оборудования;
  • транспорта и машин: морских и речных судов, самолетов, вертолетов, автомобилей, строительной специальной техники;
  • накопленных запасов;
  • финансовых и прочих долгов;
  • величины ставки на оплату аренды;
  • проектов с вложением инвестиций.

Распределение оценочных услуг на рынке

Можно сказать, что на рынке России устанавливается тенденция к равномерному распределению проведения оценки по специализациям. Тем не менее, на данный момент анализ объектов оценки показывает, что наиболее востребованным на рынке является оценивание недвижимого имущества и бизнеса. Также потребители часто заказывают оценку транспортных средств. Реже всего проводят оценку результатов творческой или интеллектуальной деятельности. От общего числа оказанных услуг она составляет около 10-15 %.

Имущество

Это собирательное понятие, поэтому для проведения оценивания необходимо точно понять его содержание по отношению к правоотношениям, которые рассматриваются в процессе.

На сегодняшний день имущество в области гражданского права – это вещь или их совокупность, которая является предметом владения лица. Для проведения общей денежной оценки все имеющиеся у собственника вещи объединяют. Право владения имуществом передается законным наследникам – лицам, которые были указаны наследодателем в завещании, или близким родственникам. Кроме того, имуществом называют в широком смысле слова совокупность вещей, прав и обязанностей, которые есть у собственника.

Основным объектом оценки предметных результатов являются вещи, находящиеся в материальном виде в любом возможном состоянии. С этой точки зрения к ним можно также отнести электрическую и тепловую энергию. Они рассматриваются в статьях 539-548 Гражданского кодекса РФ в качестве вещей. Целью существования любых вещей является поддержание и удовлетворение потребностей их собственника.

Согласно классификации международного комитета по проведению оценки, все имущество можно разделить на четыре типа:

  • недвижимое;
  • собственный бизнес;
  • движимое;
  • финансовая заинтересованность.

Для каждого из вышеперечисленных видов используют схожие методы оценки, которые заключаются в определении стоимости имущества, рентабельности, перспективного получения дохода.

В юридическом смысле имущество тесно связано с правами и выгодами его собственника. В соответствии с российским законодательством оценку производят согласно традиционному разделению права собственности на три вида полномочий:

  • владение – возможность обладания в собственном распоряжении;
  • распоряжение – возможность вносить изменения, вносить в качестве залога и т. д.;
  • пользование – возможность получения доходов и других необходимых ценностей.

Стоимость бизнеса

Бизнес в качестве объекта оценки – это компания, которая приносит доход своему собственнику. Для определения уровня рентабельности производят оценку эффективности работы, расходы и доходы за последний период времени, а также возможные перспективы совершенствования. Кроме того, необходимо узнать наличие уже имеющегося в собственности имущества и его расценку.

В результате такой оценки можно определить реальную стоимость бизнеса, а также его перспективные возможности в будущем.

Ценные бумаги

По законодательству РФ, ценными бумагами являются различные акции, облигации, векселя, чеки, сберегательные книжки, сертификаты на депозитные вклады, закладные, сертификаты на получение прибыли, а также расписки. Чаще всего в практике встречаются векселя, акции и чековые расписки.

Для оценки ценных бумаг необходимо подробно изучить следующие факторы:

  • спрос и предложение, их взаимное отношение;
  • степень доходности;
  • котировку бумаг, идентичных оцениваемой;
  • возможные риски.

Интеллектуальная собственность

К собственности интеллектуальной деятельности можно отнести научные исследования и работы, произведения литературы, объекты искусства, компьютерные программы, изобретения, достижения в области селекции, секреты специального производства, особенные товарные знаки, зарегистрированные наименования, достижения в области коммерции и т. д.

Стоимость вышеперечисленных объектов оценки – это большая часть общей стоимости компании, которая не регламентирована в документах. Особенно это касается производства в высокоэффективных областях работ. После проведения оценивания интеллектуальной собственности, активы, которые не были зафиксированы в финансовых величинах, можно поместить на бухгалтерский учет. После этого их можно помещать на продажу, вносить в общий капитал и пр.

Инвестиционные проекты

Техническая оценка объектов инвестиционных разработок включает в себя определение стоимости с учетом доходности для потребителя. При этом также учитывают условия рынка и цели, поставленные заказчиком.

Такая оценка может быть необходима для заключения сделок по покупке или продаже одной из частей проекта, увеличению кредитных средств для осуществления и реализации разработанного проекта и т. д.

Стоимость активов

Расценка на чистые активы инвестиционного или акционерного предприятия – это разница между количеством обязательств, которые необходимо выполнить за счет имеющихся во владении компании активов на момент определения, и стоимостью самих активов фонда.

Оценку активов производят регулярно. Это является обязательством любого открытого фонда, согласно законодательству Российской Федерации. При этом стоимость самих активов также находится в открытом доступе. Посмотреть ее имеет право любой желающий.

Таким образом, можно сделать вывод, что определение объекта оценки является важной частью ее процесса. От его правильности зависит дальнейший процесс работы оценивания, а также выбор методики и технологии ее проведения.

fb.ru

Недвижимость как объект оценки в Российской Федерации

Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

  • приватизации;
  • передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
  • использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
  • продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
  • переуступке долговых обязательств;
  • передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  • возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

  • купле-продаже объектов недвижимости;
  • акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
  • ликвидации объектов недвижимости;
  • сдаче недвижимости в аренду;
  • уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
  • страховании объектов недвижимости;
  • кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «недвижимости» следующим образом:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие отдельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Источник: bibliotekar.ru

my-article.net