Объект договора аренды: Понятие предмета (объекта) договора аренды

Содержание

Понятие предмета (объекта) договора аренды

Договоры аренды

Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды.

Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл.34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК РФ.

Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды

. Согласно ему предметом договора аренды являются:

Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды , а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Статья 607 Гражданского кодекса РФ. Действующая редакция на 2021 год, комментарии и судебная практика

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к ст. 607 ГК РФ

1. По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?

Прежде всего, это должна быть вещь (п. 1 коммент. ст.). Из этого факта следуют, как минимум, два вывода. Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположенное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала. К подобным терминам следует относиться лишь как к сугубо условным. Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды. Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды.

Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (см. коммент. к ст. 656 ГК). Впрочем, на практике еще встречается такое понятие, как договор аренды земельных долей.

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, — это не что иное, как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 16 Закона в случае, если договоры аренды земельных долей в течение шести лет со дня вступления Закона в силу не приведены в соответствие с правилами ГК и Закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Следует только приветствовать подобное стремление «очистить» законодательный словарь от некорректных терминов.

2. В силу прямого указания п. 1 коммент. ст. предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость — это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно, потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.

) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров — займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные — в том же количестве.

Впрочем, нет препятствий для признания предметом аренды и потребляемых вещей, однако при условии, что их использование не будет связано с употреблением и они индивидуализированы (например, горюче-смазочные материалы в специальной таре становятся предметом аренды в целях экспонирования на профессиональной выставке).

3. В аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 коммент. ст.). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения.

Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (п. 38 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами.

В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

4. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 коммент. ст.). Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию. Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).

5. Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных (п. 3 коммент. ст.). Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т. п. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

6. Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. Коммент. ст. и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос. Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 письма ВАС N 66).

Судебная практика по статье 607 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 304-ЭС18-24426 по делу N А27-5459/2017

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 328, 432, 433, 606, 607, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу техники во владение ответчика, а также использование ее ответчиком в спорный период, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.

Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 N 304-ЭС19-5 по делу N А67-9880/2017

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 606, 607, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из доказанности фактического пользования предпринимателем в спорном периоде земельным участком, выходящим за пределы, предоставленного по договору аренды, а также площади самовольно используемого участка, правомерности представленного истцом расчета неосновательного обогащения в той части исковых требований, в отношении которой не пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Определение Верховного Суда РФ от 29.08.2019 N 309-ЭС19-13999 по делу N А76-36793/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 24.12.2010 N 14 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа», решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 25.11.2011 N 9 «О внесении изменений в решение Собрания депутатов Миасского городского округа от 24. 12.2010 N 14 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа», решением Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 23.06.2017 N 5 «Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа», разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив, что Общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по оплате пользования арендованным публичным земельным участком, пришли к выводу об обоснованности требований Администрации о взыскании с Общества испрашиваемой арендной платы, которая является регулируемой и подлежит определению в соответствии с нормативными правовыми актами муниципального образования, и начисленных на сумму долга пеней за нарушение срока внесения арендной платы.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.

09.2019 N 5-КГ19-144

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что подлежащее передаче в пользу ответчика помещение не индивидуализировано (в качестве предмета передачи в безвозмездное пользование ответчику указана часть комнаты N 4, общей площадью 34,2 кв. м, расположенная на 9-м этаже многоквартирного дома по указанному выше адресу) входит в противоречие со ст. 607 ГК РФ согласно которой в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Это положение Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 302-ЭС19-14957 по делу N А19-22640/2018

Отказывая в удовлетворении иска и признавая отказ администрации от продления договора аренды земельного участка правомерным, суды руководствовались положениями статей 432, 450. 1, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.1, 39.6, 39.8, 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и исходили из отсутствия оснований для продления договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов; ранее заключенный договор аренды от 18.10.2007 N 794-ВС прекратил свое действие 24.08.2017 в связи с односторонним отказом администрации от его исполнения на основании пункта 2.2.2 договора (уведомление от 13.07.2017 N 1880-71-2958/17) и не действовал на дату подачи предпринимателем заявления о продлении срока действия этого договора.

Определение Верховного Суда РФ от 23.

10.2019 N 308-ЭС19-18509 по делу N А01-2452/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 14.04.2008 N 1 и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 607, 609, 610, 614, 622, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Республики Адыгея при рассмотрении спора N А01-184/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя (арендатора) в пользу Общества (арендодателя) задолженности по арендной плате, поскольку факт использования предпринимателем в декабре 2016 года арендованного помещения по возобновленному на неопределенный срок договору от 14.04.2018 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 306-ЭС19-19646 по делу N А57-11464/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета спорных договоров аренды земельных участков, учитывая, что данные договоры исполнялись, суд, руководствуясь статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 12, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17. 11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу об отсутствии оснований для признания вышеуказанных договоров незаключенными и взыскания с кооператива неосновательного обогащения.

Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 309-ЭС19-21066 по делу N А60-53063/2018

Определение Верховного Суда РФ от 22.11.2019 N 306-ЭС19-20901 по делу N А12-32718/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 333, 421, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая экспертное заключение, произвели перерасчет задолженности по арендной плате.

Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2019 N 301-ЭС19-21407 по делу N А43-47791/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17. 11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что сторонами в договоре аренды установлены необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры, в том числе графическое изображение границ арендуемой части нежилого здания, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Возможна ли аренда части объекта недвижимости?

Договор аренды недвижимости является одной из самых распространенных сделок с объектами недвижимого имущества. Иногда возникают ситуации, когда арендаторы готовы арендовать не весь объект недвижимости, а только лишь его часть и в связи с этим, у многих граждан возникают вопросы о том, возможно ли заключить договор аренды лишь на часть объекта недвижимости. Нормы действующего законодательства и сложившаяся судебная практика говорят о том, что заключение договора аренды части объекта недвижимого имущества является возможным и законным.

Однако при заключении такого договора часто возникают вопросы: как правильно определить предмет сделки, и каким критериям должна отвечать часть объекта недвижимости, чтобы стать предметом договора аренды? В подобных случаях арендатору и арендодателю важно заключить правильно составленный договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Исходя из части 1 статьи 15 Закона о регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет в связи с образованием части помещения и государственная регистрация аренды осуществляются на основании заявления собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости.

Если сведения о части помещения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), государственная регистрация ограничения осуществляется без государственного кадастрового учета. В таком случае, в соответствии с частью 1 статьи 51 Закона о регистрации недвижимости, принимая во внимание часть 3 статьи 15 Закона о регистрации недвижимости, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться правообладатель объекта недвижимости и (или) одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

О предмете договора аренды | Арбитражные адвокаты Москвы

Арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора, если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу. (Определение ВАС РФ от 20.09.2010 N ВАС-12532/10 по делу N А40-101596/09-113-789)
В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки
В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.
Несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора. В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, которые расположены на упомянутых земельных участках. Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд может признать договор аренды заключенным, если расхождение характеристик фактически переданного объекта и характеристик, указанных в договоре (акте приема-передачи), произошло в результате технической ошибки.
Если фактически передан не тот объект, который был указан в договоре и акте приема-передачи, но подписано приложение к договору, в котором указаны характеристики фактически переданного объекта, то договор считается заключенным в отношении фактически переданного объекта
Договор аренды не может быть признан недействительным как сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), если до его заключения арендатор пользовался предметом аренды и знал о его характеристиках, несмотря на их неверное описание в договоре.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»:
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, которое передается в аренду. Однако само описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора.
Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.
Несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета. Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, суды могут исходить из того, что у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество, или из того, что расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.
Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор. Несоответствие характеристик объекта аренды, указанных в конкурсной документации, характеристикам, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не является основанием для признания договора аренды недействительным по иску арендатора как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета (ст. 178 ГК РФ), если арендатор мог узнать о состоянии объекта аренды до заключения договора. При этом момент передачи имущества во владение арендатора не имеет значения.

Ст. 607 ГК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Комментарий к Ст. 607 ГК РФ

1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).

2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.

3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации .

———————————
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Нужна ли арендодателю собственность на предмет договора аренды?

С любезного разрешения редакции Журнала РШЧП выкладываю свою заметку из последнего номера журнала.

Нужна ли арендодателю собственность
на предмет договора аренды?

Постановление Пленума ВАС № 73, посвященное аренде, во многом примечательно. Оно окончательно закрепило возможность аренды части вещи[1], поставило точку в вопросе о значении государственной регистрации для договора аренды, и даже разрешило старый вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может в принципе рассматриваться как вещь.

Оно примечательно еще и тем, что – вопреки сложившейся в аппарате Высшего Арбитражного Суда традиции – разработчики этого постановления не подготовили развернутый комментарий к принятому судьями тексту, хотя по всем основным ключевым разъяснениям ВАС такие комментарии периодически готовились и публиковались (как правило, в Вестнике ВАС). Быть может, именно с этим связано то, что не все правовые идеи, заложенные в этом постановлении, получили такое широкое принятие и признание как правовые позиции из иных разъяснений, в отношении которых проводилась масштабная просветительная работа[2].

Во всяком случае, по состоянию умов в отечественном юридическом сообществе заметно, что идея о том, что для заключения (и даже для исполнения) договора аренды арендодателю вовсе не нужно быть собственником имущества, являющегося предметом договора аренды, далеко не всем известна. А если даже и известна – совершенно не очевидно, что российские юристы эту идею воспринимают как верную. Поэтому задачей этой небольшой заметки я вижу разъяснение и популяризацию идей, заложенных в п. 10 Пленума № 73.

Итак, начну издалека. Пункт 2 ст. 455 Кодекса устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть имущество как принадлежащее продавцу на праве собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Иными словами, законодатель в этой норме подтверждает, что российское право привержено принципу разъединения обязательственной сделки и распоряжения вещью: купля-продажа порождает обязательство продавца (но не переносит собственность) совершить распоряжение вещью; собственно распоряжение (передача движимости, регистрация перехода права на недвижимость по заявлению продавца) изменяет принадлежность вещи, она становится собственностью покупателя. Таким образом, для того чтобы заключить договор купли-продажи по действующему российскому праву, собственность продавцу не нужна. Она нужна ему только в момент, когда он изъявляет волю на передачу права собственности покупателю (то есть, когда он распоряжается вещью), в этот момент он должен быть собственником – ведь nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet.

Непонимание этих принципов устройства нашей купли-продажи приводит к выводам о ничтожности продажи чужой вещи, недопустимости заключения договора купли-продажи в ситуации отсутствия у продавца права собственности в момент заключения договора, и порождает сонмы юридических чудищ вроде договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных контрактов.

Переносимся в аренду.

Действует ли здесь такой же принцип, как и в купле-продаже? Ведь договор аренды – это (как и купля-продажа) консенсуальный договор, и если уж Кодекс прямо допускает возможность принятия несобственником на себя обязательства передать еще несуществующую или даже чужую вещь в собственность другому лицу, то, исходя из принципа a fortiori, принятие на себя несобственником обязательства передать вещь в пользование другого лица тем более должно быть допущено.

Однако все карты спутывает ст. 608 ГК, которая гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику». Из этого положения в течение длительного времени делался вывод о невозможности заключения договора аренды лицом, не обладающим правом собственности на предмет договора аренды в самый момент заключения договора. А раз в Кодексе это невозможно, то соответствующие сделки ничтожны по статье 168 ГК.

Я хорошо помню рассказ одной из судей первой инстанции (который она поведала мне в рамках курсов по повышению квалификации судей арбитражных судов) о целой серии дел по взысканию арендной платы по договору аренды секций в торговом центре, который на момент заключения соответствующих договоров еще строился, в итоге был построен и передан арендаторам, платившим некоторое время арендную плату вполне аккуратно, но потом ставшим допускать просрочки. Она рассказала, что взыскала и арендную плату, и неустойку за просрочку, отвергнув аргумент ответчиков (арендаторов) о ничтожности договоров по ст.ст. 168 и 608 Кодекса. Ее аргумент был таков: несмотря на то, что на момент заключения договоров аренды арендодатель еще не был собственником предмета, сделки (ведь право на торговый центр еще не было зарегистрировано за арендодателем в реестре), этот дефект сделки не должен приниматься во внимание, ведь впоследствии арендатор все же собственником торгового центра стал. Однако апелляция ее не поддержала, признав все сделки ничтожными и отказав в исках (кажется, судья, которая рассказывала мне об этой истории, больше расстраивалась о том, что получила плохую статистику из-за большого количества отмен, но не из-за того, что арендодатель не смог получить защиту в суде).

Понятно, что истории, подобные этой – это та тяжкая плата, которую мы все несем из-за неправильного понимания положений ст. 608 Кодекса. В идеале, было бы лучше, если бы она была сформулирована в том же ключе, что и п. 2 ст. 455 ГК: предметом договора аренды может быть как имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности, так и имущество, которое будет создано либо приобретено им в будущем.

Это было бы очень разумно с точки зрения того, что представляет собой договор аренды как обязательственная сделка: заключая договор аренды, арендодатель принимает на себя обязательство предоставить предмет в аренду, а арендатор принимает на себя обязательство взять его в аренду, пользоваться им надлежащим образом и уплачивать арендную плату. Как и в случае с куплей, для того чтобы принять на себя обязательство передать предмет договора контрагенту, право собственности стороне такого договора (арендодателю), в общем-то, не нужно. Достаточно лишь, чтобы такое обязательство было не запрещено законом, не было объективно невозможным, и чтобы обязывающийся юридически имел возможность принимать на себя такие обязательства (например, был дееспособным и проч.).

Еще раз повторюсь: я отказываюсь понимать, чем обязательство передать в собственность покупателю вещь, которая в момент принятия продавцом на себя такого обязательства, отличается от обязательства передать в аренду вещь, которая в момент заключения договора аренды не принадлежит арендодателю. Но! Как я уже упомянул, для купли-продажи принципиально, чтобы в момент, когда продавец совершает действие, влекущее за собой переход права собственности на предмет купли-продажи (то есть собственно распоряжается ею), продавец был собственником этой вещи. Может быть, и для аренды важно лишь, чтобы в момент передачи вещи арендатору, арендодатель был её собственником…

Можно ли увидеть в положениях статьи 608 ГК именно такой смысл? Кажется, при определенных усилиях это вполне возможно. Кодекс говорит о праве сдачи имущества в аренду. Обращает на себя внимание употребленное законодателем слово «сдача», которое вполне родственно слово «передача». Кажется, вполне можно интерпретировать эту норму так: право передавать вещь в аренду принадлежит собственнику. Но передача вещи в аренду – это физическое вручение вещи арендатору; мы же обсуждаем сейчас вопрос о возможности принять на себя обязательство передать вещь в аренду в будущем!

Таким образом, если понимать положения ст. 608 ГК в том смысле, что они требуют, чтобы в момент передачи вещи арендатору арендодатель был собственником вещи, то искомое толкование обнаруживает себя: оказывается, закон вовсе не запрещает договор аренды будущей вещи, устанавливая лишь, что в норме арендодатель должен быть собственником соответствующего имущества.

Именно об этом и идет речь в п. 10 постановления № 73:

«Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору»

Однако ВАС пошел еще дальше:

«Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию».

Иными словами, с точки зрения юриспруденции ВАС РФ, даже собственность, в общем-то арендодателю особо не нужна: для того, чтобы исполнить договор аренды, достаточно простого владения.

Почему так? Потому что аренда (по крайней мере, такая, при которой арендатор рассматривается лишь как простой пользователь вещи, но не ее владелец) это договор, устанавливающий обязательственные отношения, но не порождающий ограниченное вещное право. Но ведь, как известно, именно для того, чтобы установить ограниченное вещное право, лицо, устанавливающее такое право, должно обладать более полным вещным правом (собственностью). Несобственник же не может установить ипотеку, сервитут, право застройки[3]. Но заключить обязательственный договор, по которому лицо примет на себя обязательство обеспечить другому лицу спокойное пользование вещью, может и тот, кто не является собственником соответствующей вещи. И при этом совершенно не важно, почему вдруг арендатор полагает, что арендодатель сможет исполнить обязательство и обеспечить такое пользование.

Но что же тогда означает ст. 608 Кодекса? Неужели это просто ошибочная норма, которую ВАС своей практикой просто дезавуировал. Нет, это не так. Значение статьи 608 ГК раскрывается в делах, в которых собственник истребует свое имущество из чужого незаконного владения третьих лиц, причем это имущество находится в аренде. Соответчиками по такому иску будут арендодатель и арендатор. В случае если иск собственника будет удовлетворен, возникает вопрос: вправе ли собственник на основании ст. 303 ГК взыскать с арендатора, которому имущество было передано в аренду несобственником и который исправно вносил арендную плату арендодателю, плату за пользование истребованной вещью?

Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Это связано с тем, что пользование вещью не осуществлялось арендатором за счет собственника (ведь арендатор платил арендную плату), оно не было экономически неосновательным. Не было оно и юридически неосновательным (основанием для пользования был договор аренды). Но кто тогда должен возмещать собственнику, истребовавшему вещь, неполученные доходы? Разумеется, это будет арендодатель. И обоснованием такого решения (помимо собственно общих положений ст. 303 Кодекса) будет ст. 608 ГК о том, что именно собственник вправе извлекать выгоду из сдачи своего имущества в аренду, но никто более.

Оборотной стороной такого подхода является то, что арендатор, который пользовался вещью, в случае возникновения спора между ним и арендодателем из-за неуплаты арендной платы, не может ссылаться на то, что арендодатель не обладает правом собственности на вещь, ведь последний свои обязательства перед арендатором исполнил, обеспечив тому спокойное пользование.

Именно такой подход и занял ВАС в п. 12 постановления № 73 (абз. 3 – 6):

«При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ)»

Таким образом, кажется, все встает на свои места. Заключать и даже исполнять договор аренды может любой, кто готов обеспечить спокойное пользование вещью; арендатор должен платить арендодателю не потому что тот – собственник, а потому что арендодатель исполнил свои обязательства по обеспечению спокойного пользования. Если же выяснится, что собственником вещи является иное (чем арендодатель) лицо и оно истребует вещь, то арендодатель должен возместить собственнику все, полученное от арендатора; последний же не должен оплачивать пользование второй раз, так как он платил арендодателю по действительному договору.

Теперь мне осталось рассмотреть, как эти принципы были реализованы Президиумом ВАС в конкретных делах.

Президиум ВАС впервые столкнулся с проблемой квалификации договора аренды, заключенного арендодателем, не являющимся собственником предмета аренды, в 2009 г. в деле ИКЕА МОС против общества Премьер[4]. В этом деле нижестоящие суды признали ничтожным договор, поименованный сторонами как «предварительный договор аренды недвижимости», по той причине, что его сторона – будущий арендодатель – в момент подписания договора не обладал правом собственности на предмет договора:

«Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору».

Совершенно очевидно, что это рассуждение не основано ни на догме, ни на действующем законе, ни даже на здравом смысле. Президиум ВАС, отменяя судебные акты по делу, отметил:

«Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора».

Очевидно, что договор, заключенный сторонами в этом деле, не является предварительным договором. Он был назван ими так в связи с тем, что в период его заключения (2004 год) господствовал взгляд на регистрацию договора аренды как на конститутивный акт, который порождает действительный договор (доктрина непротивопоставимости третьим лицам незарегистированного договора аренды начала складываться лишь в 2011 году), а в отсутствии права собственности у арендодателя на предмет сделки зарегистрировать такой договор совершенно невозможно. Выходя из этого юридического тупика, участники соответствующих сделок были вынуждены оформлять свои договоренности об обязанности передачи в аренду будущей вещи соглашениями, именуемыми ими «предварительные договоры»[5].

Но, так или иначе, возможность принятия несобственником на себя обязательства передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена им в будущем, была признана высшей судебной инстанцией.

Следующий шаг был сделан ВАС РФ в деле Галиуллин против Автошколы Всероссийского общества автомобилистов[6]. В этом деле нижестоящие суды посчитали ничтожным договор аренды, в момент подписания которого арендодатель не был собственником предмета аренды; впоследствии (к моменту государственной регистрации договора аренды) арендодатель приобрел собственность на недвижимость, переданную впоследствии в аренду. Любопытно, что в этом деле арендодатель взыскивал с неисправного арендатора арендную плату и неустойку за просрочку, а аргумент о ничтожности договора был защитой арендатора против предъявленного договора. В постановлении по делу Президиум ВАС обратил внимание на то, что к моменту государственной регистрации договора аренды арендодатель был зарегистрированным собственником предмета сделки, поэтому сделка не может быть признана ничтожной по причине несоответствия ее положениям ст. 608 ГК.

Кажется, в этом постановлении аргументация Президиума ВАС не так хороша, как могла бы быть. В частности, Президиум явно намекает на то, что до государственной регистрации договора аренды нет, поэтому нет и нарушения ст. 608 Кодекса. Понятно, что сегодня такая аргументация выглядит устаревшей, после того как идея о том, что государственная регистрация договора аренды нужна лишь для того, чтобы противопоставлять права арендатора третьим лицам, окончательно закрепилась в российской юриспруденции. Но в 2010 году правовая позиция по этому делу выглядела вполне себе прогрессивно.

Наконец, наиболее примечательными выглядят рассуждения Президиума ВАС в деле РАМИРЕНТ против СтройИнвест-114[7]. В этом деле истец – арендодатель – предъявил иск о взыскании арендной платы и сумм санкций за нарушение договора аренды арендатором. Защищаясь против иска, ответчик выдвинул такой аргумент: истец не доказал, что он является собственником предмета аренды, потому договор является ничтожным на основании ст. 168 и 608 ГК. Суд первой инстанции счел, что материалами дела наличие права собственности у истца подтверждено; но с ним не согласились апелляционная и кассационная инстанции, который признали договор аренды ничтожным и отказали арендодателю в иске.

Президиум ВАС отменил постановления апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции, отметив, что ответчик

«сам не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях общество «РАМИРЕНТ» предоставило имущество в аренду. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо общества «РАМИРЕНТ» лицам, в деле отсутствуют».

Из этого высшая судебная инстанция делает по сути вывод о том, что обсуждение наличия или отсутствия права собственности на предмет аренды не входит в состав правовых интересов арендатора, который осуществлял спокойное пользование вещью в течение срока действия договора аренды.

В налоговом споре ИКЕА МОС против налоговой инспекции (о взыскании недоимки по налогу на прибыль, образовавшейся, по мнению налоговой инспекции, вследствие осуществления будущими арендаторами неотделимых улучшений в помещениях торгового центра, принадлежащего истцу; налоговая инспекция сочла договоры аренды будущей недвижимости ничтожными), рассмотренном Президиумом ВАС в 2013 году[8], высшая судебная инстанция признала, что

«договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке, – договор аренды будущей вещи – не противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Выводы налогового органа о наличии у собственника торгового центра внереализационного дохода были признаны не основанными на законе.

Наконец, в интереснейшем споре Министерства земельных и имущественных отношений Башкирии против общества Бизнес-ресурс[9]. Президиум ВАС окончательно закрепил идею о том, что договор аренды, заключенный не собственником, действителен в его отношениях с арендатором, даже несмотря на то что собственник может виндицировать предмет аренды из владения арендатора:

«Заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними. Вместе с тем в отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду (статья 608 Кодекса), а арендатор по такому договору аренды в свою очередь — правомочие аренды недвижимого имущества. Таким образом, правомочие сдачи пионерского лагеря в аренду у доверительного управляющего 11.06.2012 (момент заключения договора аренды) отсутствовало, а с 10.07.2011 (момент окончания доверительного управления) у названного общества имелась обязанность вернуть спорный объект министерству. В связи с этим общество «Бизнес-Ресурс» не получило от общества «Центр малого бизнеса» правомочие аренды пионерского лагеря по договору аренды и его владение спорным объектом неправомерно».

Верховный Суд также присоединился к выводу о том, что при заключении договора аренды арендодателю не обязательно обладать правом собственности на предмет сделки. Правда, этот вывод был сделан гражданской коллегией этого суда на основе … гражданского законодательства Украины. В деле № 12-КГ16-6 от 27.09.2016 коллегия признала, что по смыслу ст. 761 ГК Украины (которая аналогична ст. 608 нашего ГК)

«…отсутствие у арендодателя регистрации права собственности на объект аренды на момент подписания договора аренды само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным».

Подводя итог написанному, я хотел бы выразить уверенность в том, что очередная темная страница истории русского гражданского права окончательно перевернута, а неправильная и вредная идея о том, что договор аренды, заключенный несобственником, является ничтожным, отправилась на свалку истории, где ей самое место!

[1] См. об этом мою колонку в Журнале РШЧП, 2018, № 1.

[2] Это не касается разве что идеи о том, что незарегистрированный договор аренды недвижимости связывает стороны, подписавшие его. Но здесь исключительно важную роль сыграло то, что эта правовая позиция в 2015 году стала нормой закона (см. п. 3 ст. 433 ГК).

[3] Я бы хотел здесь оговориться: в связи с тем, что я рассматриваю строительную аренду как паллиатив права застройки, все мои рассуждения не применимы к договору аренды земельного участка для целей строительства. В связи с тем, что такой договор порождает у арендатора-застройщика право на горизонтальное разделение (юридическое отделение здания от земельного участка путем регистрации права собственности арендатора, возведшего здание на чужой земле, на это здание), стороной, передающей земельный участок под застройку, должен быть только собственник участка.

[4] Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09.

[5] Впоследствии возможность квалификации судом договора о будущей вещи, поименованнного как предварительный, в качестве соответствующего обязательственного договора была признана ВАС РФ в 2011 году в знаменитом постановлении Пленума № 54 о продаже будущей недвижимой вещи.

[6] Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10.

[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № 13898/11.

Кстати, не могу не обратить внимание читателей на то, что все три дела для пересмотра в Президиум ВАС передал судья А. М. Хачикян. Это наблюдение довольно много говорит о правовых взглядах этого судьи и его стремлении исправить ту несправедливость, к которой приводило господствовавшее в то время понимание ст. 608 ГК.

[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 3589/13.

[9] Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 5257/13.

3. Предмет (объект) аренды

В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.

Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом — оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества в аренду — например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.

4. Субаренда

В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

Договор субаренды как производный от основного, не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости, досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

Определение договора аренды

Что делает вас арендатором? Аренда

Аренда — это договор, в котором изложены условия, на которых одна сторона соглашается сдавать в аренду собственность, принадлежащую другой стороне. Он гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование актива и гарантирует арендодателю, собственнику недвижимости или арендодателю регулярные платежи в течение определенного периода в обмен. И арендатор, и арендодатель несут ответственность за невыполнение условий договора. Это форма бестелесного права.

Общие сведения об аренде

Аренда — это юридические и обязательные договоры, в которых изложены условия договоров аренды недвижимости, а также недвижимого и личного имущества. В этих контрактах оговариваются обязанности каждой стороны по выполнению и поддержанию соглашения, и каждая сторона подлежит исполнению. Например, аренда жилой недвижимости включает в себя адрес собственности, обязанности арендодателя и обязанности арендатора, такие как сумма арендной платы, требуемый гарантийный депозит, срок оплаты аренды, последствия нарушения договора, срок аренды, политика в отношении домашних животных. , и любую другую важную информацию.

Не все договоры аренды одинаковы, но есть некоторые общие черты: сумма арендной платы, срок платежа, арендатор и арендодатель и т. Д. Арендодатель требует, чтобы арендатор подписал договор аренды, тем самым соглашаясь с его условиями, прежде чем занять недвижимость. С другой стороны, договоры аренды коммерческой недвижимости обычно заключаются в соответствии с конкретным арендатором и обычно составляют от одного до 10 лет, при этом более крупные арендаторы часто заключают более длительные и сложные договоры аренды. Арендодатель и арендатор должны хранить копию договора аренды для своих записей.Это особенно полезно при возникновении споров.

Ключевые выводы

Аренда — это договор, в котором изложены условия, на которых одна сторона соглашается сдавать в аренду имущество, принадлежащее другой стороне.
Договор аренды гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование актива и гарантирует арендодателю, собственнику недвижимости или арендодателю регулярные платежи в обмен на определенный период.
Аренда — это юридические и имеющие обязательную силу договоры, в которых изложены условия договоров аренды недвижимого, недвижимого и личного имущества.
Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты.

Расторжение договора аренды

Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты. Арендатор, который расторгает договор аренды без предварительных переговоров с арендодателем, сталкивается с гражданским иском, уничижительной отметкой в его кредитном отчете или и тем, и другим. В результате расторжения договора аренды арендатор может столкнуться с проблемами при аренде нового жилья, а также с другими проблемами, связанными с наличием отрицательных записей в кредитном отчете.Арендаторам, которым необходимо разорвать договор аренды, часто приходится вести переговоры со своими арендодателями или обращаться за помощью к юристу. В некоторых случаях поиск нового арендатора для собственности или лишение гарантийного депозита побуждает арендодателей разрешить арендаторам разорвать договор аренды без каких-либо дальнейших последствий.

Условия аренды не подлежат принудительному исполнению автоматически, поэтому пункт, позволяющий арендодателю входить в помещение в любое время без предварительного уведомления, или пункт, который в судебном порядке дает домовладельцу право взыскать сумму, превышающую установленные законом пределы, не подлежит исполнению.

Некоторые договоры аренды содержат положения о досрочном расторжении, которые позволяют арендаторам расторгать договоры на определенных условиях или в случае невыполнения их арендодателями своих договорных обязательств. Например, арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не произведет своевременный ремонт собственности.

Аренда коммерческой недвижимости

Арендаторам, которые сдают в аренду коммерческую недвижимость, доступны различные типы аренды, каждая из которых структурирована таким образом, чтобы возложить на арендатора больше ответственности и обеспечить большую первоначальную прибыль арендодателю.Некоторые договоры коммерческой аренды требуют, чтобы арендатор платил арендную плату плюс эксплуатационные расходы арендодателя, в то время как другие требуют, чтобы арендаторы платили арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку. Четыре наиболее распространенных типа аренды коммерческой недвижимости включают:

Аренда с одной сеткой: В этом виде аренды арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
Аренда с двойной сеткой: Эти договоры аренды возлагают на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
Тройная аренда: арендаторы, подписывающие эти договоры аренды, уплачивают налоги на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание.
Аренда с брутто: арендаторы платят арендную плату, в то время как арендодатель несет ответственность за другие расходы.

Аренда

: что это такое?

Аренда — это договор между арендодателем, которому принадлежит недвижимость, и арендатором, который платит за временное владение или использование этой собственности. Этот контракт создает соглашение, которое обе стороны должны соблюдать.

Узнайте, как работает аренда и зачем она вам нужна.

Что такое аренда?

Аренда — это договор, позволяющий арендатору использовать имущество арендодателя в обмен на определенные платежи и в соответствии с определенными правилами.И правила, и платежи указаны в договоре аренды.

Один из наиболее распространенных типов договоров аренды заключается между арендодателем и арендатором. Что включается в аренду, будет варьироваться в зависимости от типа аренды и потребностей как арендодателя, так и арендатора.

Аренда предназначена для защиты обеих сторон, позволяя каждой из сторон знать свои обязанности и обязательства. Законы, регулирующие аренду, различаются от штата к штату.

Как работает аренда

Договоры аренды могут быть неофициальными документами, составляемыми между арендодателем и арендатором.Однако большинство договоров аренды представляют собой стандартные юридические документы.

Каждый договор аренды должен включать в себя определенные основы, например:

Срок действия договора
Ежемесячная или годовая арендная плата
Порядок взыскания данного платежа
Пени за просрочку или невыплату
Обязательства арендатора при сдаче имущества в аренду
Обязательства арендодателя по содержанию или ремонту имущества
Условия, при которых договор аренды считается расторгнутым
Подписи всех участников

Многие договоры аренды также включают ограничения на использование собственности.Например, аренда автомобиля ограничивает количество миль, которые автомобиль может проезжать в год. Аренда квартиры может ограничить использование собственности для бизнеса или розничной торговли.

Разделы, требуемые в договоре аренды, будут различаться в зависимости от типа договора аренды и требований государства, в котором он подписан. Также будут оговорки, которые одни арендодатели считают важными, а другие опускают.

Аренда может быть от одной до двадцати страниц, в зависимости от объема охваченной информации.Чем глубже ваш договор аренды, тем лучше вы будете защищены, хотя его продолжительность не гарантирует, что договор аренды будет хорошо написан или исчерпывающим.

Если арендодатель или арендатор нарушает какой-либо срок аренды, договор аренды теряет силу. Нарушившая сторона может быть подвергнута судебному иску и денежному штрафу за нарушение контракта.

В случае аренды недвижимости договор аренды должен быть подписан арендодателем или его агентом, а также всеми арендаторами старше 18 лет.В противном случае стороны, не подписавшие договор аренды, могут утверждать, что они не обязаны соблюдать его условия.

Если вы арендодатель, составляющий договор аренды, вам следует проконсультироваться со своим юристом по недвижимости и использовать свой предыдущий опыт при оформлении договора аренды. Если вы являетесь арендатором, вы должны знать местные законы, регулирующие аренду и соглашения между арендодателем и арендатором, чтобы знать свои права.

Виды аренды

Арендаторам могут сдаваться разные виды недвижимости.

Аренда жилья, например квартир или домов
Аренда коммерческих помещений, например торговых или офисных помещений
Аренда автомобилей
Аренда промышленных предприятий или земли, включая места для вышек сотовой связи, парковочные места или сельхозугодья
Аренда рекламных площадей, например рекламных щитов

Потребительская аренда также попадает в одну из двух широких категорий.

Аренда с открытым концом : Аренда, при которой сумма задолженности по окончании аренды основана на остаточной и реализованной стоимости имущества.Если реализованная стоимость меньше остаточной стоимости, от арендатора может потребоваться оплатить всю или часть разницы. Если реализованная стоимость превышает остаточную стоимость, арендатор может иметь право на возмещение.
Аренда с закрытым концом : Любая аренда, кроме бессрочной аренды.

Аренда против договора аренды

Хотя эти два термина часто используются как синонимы, договор аренды и договор аренды не являются одним и тем же типом договора.

Аренда	Договор аренды
Соглашение на определенный срок, обычно один год	Краткосрочный контракт, часто 30 дней
Исходные условия не могут быть изменены без согласия обеих сторон	Условия могут быть изменены любой стороной, предоставив письменное уведомление об изменении
Без автоматического продления	Автоматически продлевается, если не прекращено в письменной форме любой из сторон для предотвращения продления
По истечении срока может стать помесячным или может потребовать подписания нового договора аренды	Обычно требуется уведомление об изменении условий за 30 дней.

Нужна ли мне аренда?

Договор аренды защищает как арендодателей, так и арендаторов, определяя их обязательства и ответственность по отношению друг к другу и к собственности.Без формального договора аренды может быть сложно получить юридическую защиту в случае споров, ущерба, выселения, неуплаты или других конфликтов.

Например, во многих штатах действуют законы о защите арендаторов, если собственность арендодателя переходит в залог. Но эти законы могут не применяться, если между арендодателем и арендаторами нет официального договора аренды.

Любой, кто участвует в аренде собственности в качестве арендодателя или арендатора, должен иметь подписанный договор аренды, чтобы защитить себя.

В Интернете доступно множество форм аренды, которые могут служить отправной точкой для составления документа. Тем не менее, в каждом штате есть особые законы для всего, от справедливого жилищного строительства до гарантийных депозитов, которые необходимо точно соблюдать.

Вам следует попросить адвоката изучить ваш существующий договор аренды или помочь вам подготовить новый. Тщательный и юридически точный договор аренды убережет вас от недоразумений и споров.

Ключевые выводы

Аренда — это соглашение между арендодателем, которому принадлежит недвижимость, и арендатором, который платит за временное проживание или использование этой собственности.
Этот договор позволяет арендатору использовать имущество арендодателя в обмен на определенные платежи и в соответствии с определенными правилами.
Договор аренды предназначен для защиты обеих сторон, позволяя каждой из сторон знать свои обязанности и обязательства. Без формального договора аренды может быть сложно получить юридическую защиту в случае споров, ущерба, выселения, неуплаты или других конфликтов.
Договоры аренды должны быть составлены в соответствии с законами и требованиями государства, в котором они вступили в силу.

Аренда — арендатор, арендодатель, аренда и имущество

Договорное соглашение, по которому одна сторона передает имущество в собственность другой стороне на ограниченный период на различных условиях в обмен на что-то ценное, но при этом сохраняет право собственности.

Договор аренды может включать любое имущество, владение которым не является незаконным. Обычные договоры аренды включают договоры аренды недвижимости и квартир, производственного и сельскохозяйственного оборудования, а также потребительских товаров, таких как автомобили, телевизоры, стереосистемы и бытовая техника.

Аренда регулируется законодательными актами и общим законом или прецедентными прецедентами. Большинство договоров аренды регулируются законами штата, но договоры аренды с участием правительства США регулируются федеральными законами. В целом федеральные законы об аренде аналогичны законам штата.

Договор аренды создается, когда владелец собственности (оферент) делает предложение другой стороне (адресату оферты), а адресат оферты принимает это предложение. Предложение должно разрешать адресату оферты владеть и использовать собственность, принадлежащую оференту, в течение определенного периода времени без получения права собственности.Аренда также должна содержать возмещение, что означает, что адресат оферты должен дать оференту что-то ценное. Возмещение обычно состоит из денег, но оференту могут быть переданы и другие ценные вещи. Наконец, оферент должен передать собственность адресату оферты или сделать ее доступной для адресата оферты. При заключении договора аренды собственник имущества называется арендодателем, а пользователь имущества — арендатором.

Как правило, договор аренды может быть письменным или устным, но договор аренды на определенные виды собственности должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами.Например, если арендатор хочет сдать в аренду недвижимое имущество (землю или здания) на срок более одного года, договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Некоторые договоры аренды должны быть написаны, подписаны и внесены в реестр договоров. Такая аренда обычно касается недвижимого имущества, которое будет сдаваться в аренду на срок более трех лет.

Срок аренды начинается с момента получения арендатором копии договора аренды. Однако нет необходимости передавать аренду непосредственно арендатору; достаточно, чтобы арендатор знал, что договор аренды находится в руках третьего лица, действующего от имени арендатора.Договор аренды также может вступить в силу, когда арендатор принимает на себя контроль над имуществом.

Образец договора аренды

ввел в действие раздел 2A ЕДИНОГО КОММЕРЧЕСКОГО КОДЕКСА , который представляет собой набор образцовых законов, сформулированных Национальной конференцией уполномоченных по единообразным законам штатов и Американским юридическим институтом.Законы, регулирующие коммерческую аренду, не применяются к договорам аренды недвижимости, которые подпадают под действие законов АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА .

Во всех штатах суд может аннулировать договор аренды НЕПОСОБИЕ . Аренда является недобросовестной, если одна сторона неоправданно отдает предпочтение другой. Например, предположим, что владелец малого бизнеса арендует недвижимость на 30 лет, чтобы управлять заправочной станцией. В договоре аренды содержится пункт о том, что арендодатель может расторгнуть договор без объяснения причин и без предварительного уведомления.Если арендатор выполняет свои обязательства по договору аренды, но арендодатель аннулирует договор аренды без уведомления, пункт, разрешающий прекращение договора без уведомления, может быть сочтен недобросовестным. Решение о недобросовестности выносится судьей или присяжными на основании фактов дела. Специалист по установлению фактов может учитывать такие факторы, как относительная переговорная сила сторон, другие условия аренды, цель аренды и потенциальные убытки для любой из сторон в результате условий аренды.

Коммерческая аренда должна содержать определенные гарантии. В противном случае суд может зачитать им гарантии. Одной из таких ГАРАНТИИ является гарантия товарной пригодности. Как правило, данная гарантия требует, чтобы вся сдаваемая в аренду собственность была пригодна для общего назначения. Например, если пассажирское транспортное средство, арендованное для перевозки, не работает, этот отказ может быть нарушением ПОДРАЗУМЕВАЕМОЙ ГАРАНТИИ , и арендатор может предъявить иск арендодателю о возмещении ущерба, понесенного в результате этого.

Другая гарантия, подразумеваемая при коммерческой аренде, — это гарантия пригодности для определенной цели. Эта гарантия применяется только в том случае, если арендодатель знает, как арендатор планирует использовать недвижимость, и что арендатор полагается на опыт арендодателя при выборе лучших товаров или услуг.

Арендатор может передать договор аренды третьему лицу или правопреемнику. Уступка передает все права по договору аренды цессионарию на оставшийся срок аренды, и цессионарий принимает на себя договорные отношения с первоначальным арендодателем.Однако, если арендодатель не договорится об ином, первый арендатор по-прежнему сохраняет первоначальные обязанности по договору аренды до истечения срока аренды. Как правило, уступка действительна, если она не запрещена арендодателем.

Уступка отличается от субаренды. В случае субаренды первоначальный арендатор передает временные права по договору аренды третьей стороне, но третья сторона не принимает на себя договорных отношений с арендодателем. Первоначальный арендатор сохраняет те же права и обязанности по договору аренды и формирует вторые договорные отношения с субарендатором.Как и уступки, субаренда обычно действительна, если она не запрещена арендодателем.

Если арендодатель не выполняет свои обязательства по аренде, арендатор может предъявить иск арендодателю о возмещении ущерба. Размер ущерба может быть разным. Если арендодатель нарушает договор аренды, отправляя несоответствующие товары или товары, которые не были заказаны арендатором, арендатор может отклонить товары, отменить договор аренды и предъявить иск арендодателю о взыскании любых уже уплаченных денежных средств и за ущерб, причиненный отгрузкой несоответствующий товар.Если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель может аннулировать договор аренды, приостановить или отменить поставку товаров или сдать товары в аренду другой стороне и взыскать с первоначального арендатора любую разницу между суммой, которую арендодатель получил бы в соответствии с условиями договора аренды. первоначальный договор аренды и сумму, которую арендодатель получает от нового договора аренды.

Одна спорная аренда — аренда с правом владения. По такому договору аренды арендатор платит определенную сумму денег за определенный период времени, и в конце периода арендатор получает полное право собственности на арендованный объект.Аренда с выкупом часто связана с потребительскими товарами, такими как телевизоры, стереосистемы, бытовая техника и транспортные средства. Многие договоры аренды с правом владения предусматривают, что арендодатель может восстановить владение и право собственности на имущество, если арендатор не выполнит свои обязательства. Такие положения были признаны недобросовестными, если они выполняются после того, как арендатор заплатил сумму, превышающую рыночную стоимость арендованного объекта.

Например, предположим, что группа арендует телевизор стоимостью 300 долларов. Договор аренды обязывает арендатора производить платежи в размере 50 долларов в месяц в течение одного года.В конце срока аренды арендатор заплатит за телевизор 600 долларов. Сумма общей оплаты не может быть необоснованной, потому что арендатор получает телевизор, не производя одного крупного платежа. Однако, если арендатор не выполняет свои обязательства после внесения 550 долларов платежа, и арендодатель возвращает телевизор в собственность, суд может признать действия арендодателя недобросовестными и приказать вернуть телевизор арендатору.

Арендодатель против арендатора — что нужно знать о том, как работает аренда

Что такое арендодатель или арендатор?

В договоре аренды участвуют две основные стороны, и каждый финансовый профессионал, аналитик и аналитик, становится аналитиком FP&A в корпорации.Мы опишем зарплату, навыки, личность и обучение, необходимые для работы FP&A и успешной финансовой карьеры. Аналитики, менеджеры и директора FP&A несут ответственность за предоставление руководителям анализа и информации, которая им необходима, чтобы знать, как отличить арендодателя от арендатора. Классификация аренды Классификация аренды включает в себя операционную аренду и капитальную аренду. Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией с целью получения права на использование актива. При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив.представляет собой договорное соглашение, в котором одна сторона, называемая арендодателем, предоставляет актив Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и внеоперационные. Правильная идентификация и для использования другой стороной, именуемой арендатором, на основе периодических платежей в течение согласованного периода. Арендатор платит арендодателю за использование актива или имущества.

Аренда актива часто является более экономичным вариантом, чем покупка самого актива, поскольку требует гораздо меньших денежных затрат.Арендодатель против арендатора — соглашение между этими двумя сторонами заключается в договоре аренды Договор аренды оборудования Договор аренды оборудования представляет собой договорное соглашение, по которому арендодатель, являющийся владельцем оборудования, разрешает арендатору использовать оборудование, что является договорным документом. подписано обеими сторонами.

Роли арендодателя и арендатора

В договоре аренды есть две основные стороны.

Арендодатель

Арендодатель является законным владельцем актива или собственности, и он дает арендатору право использовать или занимать актив или имущество в течение определенного периода.В течение срока действия договора арендодатель сохраняет право собственности на недвижимость и имеет право получать периодические платежи от арендатора на основании их первоначального соглашения. Он также должен получить компенсацию за любые убытки, понесенные во время контракта из-за повреждения или неправильного использования данного актива. Если актив продается, арендодатель должен разрешить такую сделку и имеет право на получение любой финансовой прибыли в результате продажи.

Хотя арендодатель сохраняет право собственности на актив, он пользуется ограниченными правами на актив в течение срока действия договора.Одно из этих ограничений заключается в том, что владелец, учитывая его ограниченный доступ к активу, может получить доступ только с разрешения арендатора. Он должен проинформировать арендатора о любом техническом обслуживании актива или собственности до фактического времени посещения.

Однако, если арендатор причиняет ущерб активу или использует актив для совершения незаконных действий, то арендодатель оставляет за собой право выселить арендатора или иным образом расторгнуть договор аренды без уведомления. По истечении срока действия договора и в зависимости от состояния актива актив или имущество возвращается арендодателю, хотя у арендатора может быть опцион на покупку актива.

Арендатор

Арендатор — это сторона, которая получает право использовать актив в течение определенного периода и производит периодические платежи арендодателю на основании их первоначального соглашения. Продолжительность периода аренды часто зависит, по крайней мере частично, от типа актива или собственности. Например, аренда земли для открытия производственного предприятия может быть на более длительный срок, чем аренда оборудования или транспортного средства.

В течение срока аренды арендатор несет ответственность за уход за активом и проведение регулярного технического обслуживания по мере необходимости.Если предметом аренды является квартира, арендатор не вправе вносить какие-либо конструктивные изменения без разрешения арендодателя. Любые повреждения собственности должны быть устранены до истечения срока действия контракта. Если арендатор не производит необходимый ремонт или не заменяет сломанное оборудование, арендодатель имеет право взимать с арендатора сумму ремонта в соответствии с договором аренды.

Арендодатель против арендодателя

Договор аренды — это договор между арендодателем и арендатором на использование актива или собственности.В нем изложены условия контракта и установлены юридические обязательства, связанные с использованием актива. Обе стороны подписали соглашение и обязаны соблюдать его правила. Если одна из сторон нарушает условия договора аренды, договор может быть расторгнут.

Например, если арендатор ведет незаконную деятельность на территории арендодателя, последний имеет право расторгнуть договор и выселить арендатора из собственности. Некоторые договоры аренды включают возможность приобретения арендатором арендованного актива или недвижимости в конце периода аренды.

Типы договоров аренды

Ниже представлены три типа договоров аренды:

Капитальная аренда

Капитальная аренда, капитальная аренда и операционная аренда Разница между капитальной и операционной арендой — А аренда капитала (или финансовая аренда) рассматривается как актив компании, также называемая финансовой арендой, представляет собой аренду, при которой арендатор приобретает полный контроль над активом и право собственности на него и несет ответственность за все техническое обслуживание и другие расходы, связанные с актив.GAAP требует, чтобы этот тип договора аренды отражался в балансе арендатора как актив с соответствующим обязательством.

Проценты отражаются отдельно в отчете о прибылях и убытках. Арендатор принимает на себя как риски, так и выгоды от владения активом. Капитальная аренда — это долгосрочная аренда, охватывающая большую часть срока полезного использования актива.

Операционная аренда

Операционная аренда — это вид аренды, при котором арендодатель сохраняет все преимущества и обязанности, связанные с владением активом.Арендодатель отвечает за покрытие повседневных операционных расходов (например, на покупку чернил для принтера). Арендатор использует актив или оборудование в течение фиксированной части срока службы актива и не несет затрат на техническое обслуживание. В отличие от договора аренды капитала, арендатор не регистрирует актив в балансе.

Продажа с обратной арендой

Продажа с обратной арендой — это тип соглашения, по которому одна сторона покупает актив или недвижимость у другой стороны и немедленно сдает их в аренду продавающей стороне.Продавец становится арендатором, а компания, покупающая актив, становится арендодателем.

Этот тип соглашения реализуется на основе понимания того, что продавец немедленно вернет актив в аренду у покупателя при условии согласованной ставки оплаты и периода платежа. Покупателем в сделке этого типа может быть лизинговая компания, финансовая компания, страховая компания, индивидуальный инвестор или институциональный инвестор.

Другие ресурсы

CFI является официальным поставщиком глобальной программы финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ®, чтобы помочь любому стать финансовым специалистом мирового уровня. аналитик.Для продолжения карьерного роста вам пригодятся следующие бесплатные ресурсы CFI:

Предоплаченная аренда Предоплаченная аренда Предоплаченная аренда (или операционная аренда) — это договор на приобретение использования материальных активов, в том числе заводов, оборудования и недвижимости.
Учет аренды Учет аренды Руководство по бухгалтерскому учету. Аренда — это контракты, по которым владелец собственности / актива разрешает другой стороне использовать собственность / актив в обмен на деньги или другие активы. Двумя наиболее распространенными видами аренды в бухгалтерском учете являются операционная и финансовая (капитальная аренда).Преимущества, недостатки и примеры
Основные средства (Основные средства) Основные средства (Основные средства) Основные средства (Основные средства) (Основные средства) являются одним из основных внеоборотных активов, отражаемых в балансе. На основные средства влияют капитальные затраты,
Прогнозирование статей баланса Прогнозирование статей баланса Прогнозирование статей баланса включает анализ оборотного капитала, основных средств, долевого капитала и чистой прибыли. В этом руководстве подробно рассказывается, как рассчитать

Аренда Юридическое определение аренды

Аренда

Договорное соглашение, по которому одна сторона передает имущество в собственности другой стороне на ограниченный период на различных условиях в обмен на что-то ценное, но при этом сохраняет право собственности.

Аренда регулируется статутами и общим правом или прецедентными делами. Большинство договоров аренды регулируются законами штата, но договоры аренды с участием правительства США регулируются федеральными законами. В целом федеральные законы об аренде аналогичны законам штата.

Аренда создается, когда владелец собственности (оферент) делает предложение другой стороне (адресату оферты), а адресат оферты принимает это предложение. Предложение должно разрешать адресату оферты владеть и использовать собственность, принадлежащую оференту, в течение определенного периода времени без получения права собственности. Аренда также должна содержать возмещение, что означает, что адресат оферты должен дать оференту что-то ценное. Возмещение обычно состоит из денег, но оференту могут быть переданы и другие ценные вещи.Наконец, оферент должен передать собственность адресату оферты или сделать ее доступной для адресата оферты. При заключении договора аренды собственник имущества называется арендодателем, а пользователь имущества — арендатором.

Как правило, договор аренды может быть письменным или устным, но договор аренды на определенные виды собственности должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Например, если арендатор хочет сдать в аренду недвижимое имущество (землю или здания) на срок более одного года, договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Некоторые договоры аренды должны быть написаны, подписаны и внесены в реестр договоров.Такая аренда обычно касается недвижимого имущества, которое будет сдаваться в аренду на срок более трех лет.

Срок аренды начинается, когда арендатор получает копию договора аренды. Однако нет необходимости передавать аренду непосредственно арендатору; достаточно, чтобы арендатор знал, что договор аренды находится в руках третьего лица, действующего от имени арендатора. Договор аренды также может вступить в силу, когда арендатор принимает на себя контроль над имуществом.

Во всех штатах аренда коммерческих товаров и услуг строго регулируется законом.Законы о коммерческой аренде регулируют права и обязанности арендодателей и арендаторов при аренде коммерческих товаров. Большинство штатов приняли раздел 2A Единообразного торгового кодекса, который представляет собой набор типовых законов, сформулированных Национальной конференцией уполномоченных по унифицированным законам штатов и Американским юридическим институтом. Законы, регулирующие коммерческую аренду, не применяются к аренде недвижимости, которая регулируется законами об арендодателях и арендаторах.

Во всех штатах суд может аннулировать недобросовестный договор аренды.Аренда является недобросовестной, если одна сторона неоправданно отдает предпочтение другой. Например, предположим, что владелец малого бизнеса арендует недвижимость на 30 лет, чтобы управлять заправочной станцией. В договоре аренды содержится пункт о том, что арендодатель может расторгнуть договор без объяснения причин и без предварительного уведомления. Если арендатор выполняет свои обязательства по договору аренды, но арендодатель аннулирует договор аренды без уведомления, пункт, разрешающий прекращение договора без уведомления, может быть сочтен недобросовестным. Решение о недобросовестности выносится судьей или присяжными на основании фактов дела.Специалист по установлению фактов может учитывать такие факторы, как относительная переговорная сила сторон, другие условия аренды, цель аренды и потенциальные убытки для любой из сторон в результате условий аренды.

Коммерческая аренда должна содержать определенные гарантии. В противном случае суд может зачитать им гарантии. Одна из таких гарантий — гарантия товарного состояния. Как правило, данная гарантия требует, чтобы вся сдаваемая в аренду собственность была пригодна для общего назначения. Например, если пассажирское транспортное средство, арендованное для перевозки, не работает, этот отказ может быть нарушением подразумеваемой гарантии товарной пригодности, и арендатор может предъявить иск арендодателю о возмещении убытков, понесенных в результате.

Одной из спорных форм аренды является аренда с правом владения. По такому договору аренды арендатор платит определенную сумму денег за определенный период времени, и в конце периода арендатор получает полное право собственности на арендованный объект.Аренда с выкупом часто связана с потребительскими товарами, такими как телевизоры, стереосистемы, бытовая техника и транспортные средства. Многие договоры аренды с правом владения предусматривают, что арендодатель может восстановить владение и право собственности на имущество, если арендатор не выполнит свои обязательства. Такие положения были признаны недобросовестными, если они выполняются после того, как арендатор заплатил сумму, превышающую рыночную стоимость арендованного объекта.

Например, предположим, что сторона арендует телевизор стоимостью 300 долларов. Договор аренды обязывает арендатора производить платежи в размере 50 долларов в месяц в течение одного года.В конце срока аренды арендатор заплатит за телевизор 600 долларов. Сумма общей оплаты не может быть необоснованной, потому что арендатор получает телевизор, не производя одного крупного платежа. Однако, если арендатор не выполняет свои обязательства после внесения 550 долларов платежа, и арендодатель возвращает телевизор в собственность, суд может признать действия арендодателя недобросовестными и приказать вернуть телевизор арендатору.

Дополнительная литература

Huddleson, Edwin E., III. 2003. «Лизинг самобытен!» Uniform Commercial Code Law Journal 35 (зима) .Fishbein, Bette K., Lorraine S. McGarry, and Patricia S. Dillon. 2000. Лизинг: шаг к ответственности производителей. Нью-Йорк: ИНФОРМ.

Перекрестные ссылки

Забастовка арендной платы; Субаренда.

аренда

1) н. письменное соглашение, в котором владелец собственности (недвижимого имущества или некоторого объекта, такого как автомобиль) разрешает использование собственности в течение определенного периода времени (срока) для определенных периодических платежей (аренды), а также на других условиях.В договорах аренды недвижимости описываются помещения (часто с указанием адреса), штрафы за просрочку платежа, прекращение действия в случае невыплаты или нарушения каких-либо существенных условий, увеличение арендной платы на основе прожиточного минимума или других стандартов, включение или исключение налогов на имущество и страхование арендной платы, ограничения на использование (для мясной лавки, проживания только для семьи, без домашних животных), сборы за пребывание после истечения срока (удержание), любое право продлить аренду на другой период и / или требование об оплате гонораров адвокатов и расходов в случае необходимости принудительного исполнения договора аренды (включая выселение).Аренда отличается от простой аренды помещения на помесячной основе и не может превышать одного года, если не согласовано в письменной форме. Аренда «тройной нетто» включает в себя как налоги, так и страховку. 2) v. Сдача в аренду недвижимого имущества или объекта по письменному соглашению. (См .: аренда, аренда, недвижимость, выселение, незаконное задержание, статус мошенничества, тройная чистая аренда)

аренда

предоставление в пользование земельного участка (или другого объекта) на определенный срок.В отношении земли грант предоставляет право исключительного владения на «срок или годы», как правило, в обмен на периодическую выплату суммы (рента) или основной суммы (премия) или того и другого. Арендатор может «сдать в субаренду» субарендатору, , который затем получит право исключительного владения по отношению к арендатору, который получит право на получение арендной платы, предусмотренной в субаренде. Аренда может быть юридической или справедливой. Юридическая аренда иногда упоминается как бессрочная аренда. Юридическая аренда на срок более трех лет должна быть оформлена на основании документа. Та же основная идея применяется в Шотландии, но правила совсем другие.

Термин «аренда» также используется в связи с контрактами на аренду оборудования или другого имущества на определенный период. Что касается оборудования и оборудования, существует два различных типа лизинга, а именно финансовый лизинг, и операционный лизинг. Финансовая аренда — это аренда в течение большей части срока экономической службы актива, по которой арендодатель ожидает получить свою обычную прибыль от актива, не участвуя в дальнейшей деятельности в отношении этого актива; такие договоры аренды, как правило, не подлежат расторжению или расторжению только после уплаты крупного штрафа.Операционная аренда фактически представляет собой все прочие договоры аренды; они могут быть отменены арендатором в кратчайшие сроки и без значительных штрафов; они представляют собой договоренности, в соответствии с которыми арендодатель рассчитывает освободить или продать актив, получая значительную часть своей общей прибыли по активу от каждой последующей операции. Смотрите HIRE.

АРЕНДА, контракты. Аренда — это договор владения и получения прибыли земли и многоквартирные дома на одной стороне, а также компенсация арендной платы или другого дохода на другой; Bac.Ab. Аренда, в пр .; иначе это передача земель и многоквартирные дома человеку на всю жизнь или годы, или по желанию, с учетом возврат арендной платы или иное вознаграждение. Раскопки Круза. синица. Аренда. В документ в письменной форме также известен под названием аренды; и это слово иногда означает срок или время, в течение которого он должен был работать; Например, владелец земли, на которой находится карьер, сдает карьер в аренду на десять лет, и затем передает землю, «резервируя карьер до конца аренды»; в в этом случае оговорка оставалась в силе до истечения десяти лет, хотя договор аренды был расторгнут по обоюдному согласию в пределах десяти.годы. 8 Выбирать. Р. 3 3 9.
2. Для заключения такого договора должен быть арендодатель, способный предоставить земля; арендатор, способный принять грант, и объект, способный быть предоставленным. См. Арендодатель; Арендатор.
3. Этот договор напоминает несколько других, а именно: продажу ,, составляют то, что должна быть продана вещь, цена, по которой она продается, и согласие сторон в обоих случаях. Итак, в договоре аренды должен быть вещь сдаваемая в аренду, цена или арендная плата, а также согласие сторон по обоим вопросам.Опять же, аренда напоминает договор найма вещи, locatiocondudio рей, где должна быть вещь, которую нужно нанять, цена или компенсация, называется наем, а также соглашение и согласие сторон, уважающих оба. Пот. Bail a rente, n. 2.
4. Прежде чем приступить к исследованию нескольких частей аренды, здесь уместно будет сказать несколько слов, указав на разница между соглашением или обязательством об аренде и арендой сам.Когда договор аренды содержит слова о настоящей кончине, и есть обстоятельства, из которых можно понять, что это имелось в виду что арендатор должен иметь непосредственный юридический интерес в срок, такой договор будет составлять фактическую аренду; но хотя слова настоящего кончина используются, если в целом выясняется, что законный интерес не был намеревался пройти, и что соглашение было лишь подготовкой к будущему сдачи в аренду, строительство будет регулироваться намерением стороны, и договор будет заключен на сумму не более договор аренды.2 T. R. 739. См. Co. Litt. 45 б: Bac. Абр. Аренда, тыс. 15 Вин. Абр. 94, пл. 2; 1 Леон. 129; 1 заусенец. 2209; Cro. Eliz. 156; Идентификатор. 173; 12 Восток, 168; 2 Кэмпб. 286; 10 Иоанна. R. 336; 15 Восток, 244; 3 Джона. Р. 44, 383; 4 Джона. Р. 74, 424; 5 т.р.163; 12 Восток, 274; Идентификатор. 170; 6 Восток, 530; 13 Восток, 18; 16 Esp. R. 06; 3 Насмешка. 65; 5 Б. и А. 322.
5. Сделав эти несколько предварительных наблюдений, предлагается рассмотрим, 1. На каких словах может быть заключен договор аренды.2. Его несколько частей. 3. В формальности, требуемые законом.
6.-1 Слова «кончина, дарить и ферма сдавать» являются техническими словами. хорошо изучены и являются наиболее подходящими для использования при аренде; но какими бы словами ни объяснили намерения сторон, один лишится владения, а другой войдет в него, в течение такого определенного времени независимо от того, работают ли они в форме лицензии, завет или соглашение сами по себе достаточны и будут в строительства закона, равняется аренде на годы с такой же эффективностью, как если бы для этой цели были использованы самые подходящие и уместные слова.4 Burr. 2209; 1 мод. 14; 11 Мод. 42; 2 Мод. 89; 3 Заусенец. 1446; Bac. Абр. Аренда; 6 Вт, 362; 3 M’Cord, 211; 3 Fairf. 478; 5 рандов. 571; 1 Корень, 318.
7.-2. Договор аренды в письменной форме с отступом состоит из следующих части, а именно: 1. Помещение. 2. Хабендум. 3. Тенендум. 4. Группа reddendum. 5. Заветы. 6. Условия. 7. Гарантия. См. Дело.
8.-3. Что касается формы, аренда может быть письменной или не письменной. Видеть Parol Leases.Договоры аренды в письменной форме заключаются либо на основании документа, либо без него; дело это письменная печать, поставленная сторонами, так что договор аренды с печатью аренда по документу. Соответствующие стороны, арендодатель и арендатор, чьи Акт аренды есть, надо скрепить, а теперь в каждом случае его тоже подписывать. В договор аренды должен быть доставлен либо самими сторонами, либо их поверенными, доставка которого выражена в свидетельстве «запломбировано и доставлено в присутствие нас «. Однако почти любое проявление намерений стороны доставить, если он сопровождается актом, импортировавшим такое намерение, будет составляют доставку.1 Вес. младший 206.
9. Договора аренды можно расторгнуть, 1. Поскольку он не является достаточно формальным; и 2. По некоторым причинам, возникшим после его доставки.
10.-1. Этого можно избежать из-за отсутствия любого, 1-го. Правильные вечеринки и правильный предмет. 2г. Написание или печать на пергаменте или бумаге в те случаи, когда закон о мошенничестве требует, они должны быть в письменной форме. 3d. Достаточные и юридические слова правильно расположены. 4-й. Чтение при желании, перед казнью.5-е. Печать, а в большинстве случаев также и подпись; или же, 6-е. Доставка. Без этих необходимых вещей он недействителен с самого начала.
11.-2. Этого можно избежать, если возникнут вопросы после его доставки; в виде, 1-й. Путем стирания, вставки строк или других изменений в любой материальной части; несущественное изменение, сделанное незнакомцем, не нарушает его, но такое изменение, сделанное самой стороной, делает его недействительным. 2г. Нарушая или стирание пломбы, если это не было сделано случайно.3d. Доставив до быть отмененным. 4-й. Несогласием тех, чье согласие нужно; как, муж, когда речь идет о замужней женщине. 5-е. Посредством приговор или постановление судебной инстанции.

Юридический словарь, адаптированный к Конституции и законам США. Автор Джон Бувье. Опубликовано 1856 г.

Введение в закон о купле-продаже и аренде и Конвенцию о договорах международной купли-продажи товаров

Сфера применения статей 2 и 2A и определений

При работе с любым статутом, конечно, очень важно понимать сферу действия или сферы действия закона.

Статья 2 регулирует не все коммерческие операции, а только продажу. Он не распространяется на все продажи, только на продажу товаров. Статья 2A регулирует аренду, но только личного имущества (товаров), но не недвижимости. Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров (КМКПТ) — разновидность международной статьи 2 — «применяется к договорам купли-продажи товаров между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся в разных государствах [т. Е. Странах]» (КМКПТ, статья 1 ). Итак, нам необходимо рассмотреть определения продажи , товаров и аренды .

Определение

Продажа

Продажа — договор, согласно которому арендатор переходит в собственность арендованных товаров по истечении срока аренды за небольшое дополнительное вознаграждение. «Заключается в переходе правового титула от продавца к покупателю за определенную цену».

Продажи отличаются от подарков, залога, аренды и сделок с обеспечением. Продажи по статье 2 следует отличать от подарков, залога, аренды и сделок с обеспечением.Подарок — вещь, подаренная другому человеку бесплатно. — это передача права собственности без возмещения, а «контракт» на дарение товаров не имеет исковой силы в соответствии с Единым торговым кодексом (UCC) или иным образом (с некоторыми исключениями). Залог — законное владение товарами одним лицом, а не их владельцем. передача владения, но не права собственности или пользования; парковка вашего автомобиля в коммерческом гараже часто вызывает у владельца гаража залог. Аренда (см. Формальное определение далее в этой главе) — это договор с фиксированным сроком владения и использования чего-либо, например компьютерного оборудования, без передачи права собственности.В обеспеченной сделке — ипотека на личное имущество, с тем чтобы кредитор мог восстановить его в случае неисполнения обязательств должником-владельцем.

Определение

товаров

Даже если сделка считается продажей, все равно остается вопрос, касается ли договор купли-продажи товаров.Статья 2 применяется только к товарам; продажа недвижимости и услуг регулируется законодательством, не связанным с UCC. Раздел 2-105 (1) UCC определяет товары под UCC, все вещи, которые движимы на момент заключения контракта. как «все… которые движимы на момент идентификации в договоре купли-продажи, кроме денег, в которых должна быть уплачена цена». Деньги могут считаться товаром, подпадающим под действие статьи 2, если они являются предметом контракта, например, иностранная валюта.

В некоторых случаях у судов возникают трудности с применением этого определения, поскольку рассматриваемый объект также может рассматриваться как недвижимость или услуга.В большинстве пограничных случаев возникает один из двух общих вопросов:

Это договор купли-продажи недвижимости, или это купля-продажа товаров?
Это договор купли-продажи товаров или услуг?

Недвижимость против товаров

Дилемма такова: землевладелец заключает договор на продажу сельскохозяйственных культур, древесины, полезных ископаемых, нефти или газа. Если предметы уже были отделены от земли — например, древесина была распилена, и продавец соглашается продать бревна, — они являются товарами, и UCC регулирует продажу.Но что, если на момент заключения контракта предметы все еще являются частью земли? Регулируется ли договор купли-продажи необрезной древесины UCC или законодательством о недвижимости?

UCC регулирует одно из двух обстоятельств: (1) если договор требует от продавца разделить товары или (2) если договор требует, чтобы покупатель разделил товары, и если товары могут быть разделены без материального ущерба для недвижимость. Второе положение, в частности, касается выращивания сельскохозяйственных культур и древесины.Напротив, закон о недвижимом имуществе регулирует, если изъятие покупателем предметов нанесет материальный ущерб недвижимому имуществу; например, вывоз полезных ископаемых, нефти, газа и строений покупателем приведет к тому, что закон о недвижимости будет действовать. (См. Рисунок 17.1 «Применимое право».)

Диаграмма 17.1 Применимое право

Товары против услуг

Отличие товаров от услуг — еще одна серьезная трудность, которая возникает при определении характера объекта договора купли-продажи.Проблема: как можно разделить товары и услуги в контрактах, требующих от продавца поставки комбинации товаров и услуг? Этот вопрос рассматривается в Разделе 17.5.1 «Контракты на смешанные товары и услуги: тест на« преобладающий фактор »» ( Pittsley v. Houser ), где суд применил общий «преобладающий фактор» (также иногда «преобладающая цель» или «Преобладающая тяга»), то есть он спрашивал, была ли сделка преимущественно контрактом на товары или на услуги.Однако результаты этого анализа не всегда согласуются. Сравните Epstein v. Giannattasio , в котором суд постановил, что продажа товаров не производилась, потому что истец получил лечение, при котором косметика использовалась лишь случайно, с Newmark v. Gimble’s, Inc. , в котором Суд заявил: «Если бы лосьон для перманентной завивки был продан… для домашнего потребления… несомненно, подразумеваемая гарантия пригодности для этой цели была бы неотъемлемым случаем продажи.Суд Нью-Джерси отклонил довод ответчика о том, что, фактически применив лосьон к голове посетителя, салон уменьшил ответственность, которую он в противном случае имел бы, если бы просто продал ей лосьон.

В двух сферах законодательные органы штатов изъяли вопрос об услугах и товарах из-под контроля судов и разрешили этот вопрос с помощью законодательства. Еда, продаваемая в ресторанах, — это продажа товаров, независимо от того, предназначены ли они для употребления в помещении или за его пределами. Переливание крови (на самом деле продажа крови) в больницах законодательно объявлено услугой, а не продажей товаров более чем в сорока штатах, что избавляет поставщиков и больницы от обременительного бремени ответственности за продажу крови, зараженной неопределяемым гепатитом. вирус.

Определение

Аренда

Раздел 2A-103 (j) UCC определяет договор аренды Передача права владения и использования по цене. как «передача права владения и пользования товарами на определенный срок за вознаграждение». Арендодатель — тот, кто передает во владение предметом лизинга другому лицу за определенную плату. — это тот, кто передает право владения арендатору, который вступает во владение и использует арендованные товары за определенную плату.. Если Алиса арендует навес для вечеринки в «Поставке оборудования», поставщик оборудования является арендодателем, а Алиса — арендатором.

Два типа аренды

ОХК признает два вида аренды: потребительскую аренду и финансовую аренду. Потребительская аренда — аренда товаров арендодателем арендатору для домашнего использования. используется, когда арендодатель сдает в аренду товары «физическому лицу… в основном для личных, семейных или домашних целей», когда общие арендные платежи составляют менее 25 000 долларов США.UCC предоставляет потребителям-арендаторам некоторые особые меры защиты. Финансовая аренда — аренда арендодателем, который покупает или получает товары у поставщика с целью передачи их в аренду коммерческому арендатору. используется, когда арендодатель «приобретает товары или право на [них]» и сдает их арендатору. Лицо, у которого арендодатель приобретает товар, является поставщиком, а арендодатель просто финансирует сделку. Джек хочет арендовать стреловой подъемник (подъемник для персонала, также известный как сборщик вишен) для коммерческого ремонта крыши.First Bank соглашается купить (или взять в аренду) машину у Equipment Supply и, в свою очередь, сдать ее в аренду Джеку. First Bank является арендодателем, Джек — арендатором, а Equipment Supply — поставщиком.

Международные продажи товаров

UCC — это, конечно, американский закон, принятый штатами США. Причина, по которой он был принят, заключается в неудобстве ведения межгосударственного бизнеса, когда в каждом штате был свой закон о продаже товаров.Та же проблема возникает и при международных сделках. В результате Комиссия Организации Объединенных Наций по праву международной торговли разработала международный эквивалент UCC — Конвенцию о договорах международной купли-продажи товаров (CISG), впервые упомянутую в главе 8 «Введение в договорное право». Она была обнародована в Вене в 1980 году. По состоянию на июль 2010 года конвенция (разновидность договора) была принята 76 странами, включая Соединенные Штаты и всех их основных торговых партнеров, кроме Соединенного Королевства.Один комментатор высказал мнение о том, почему Соединенное Королевство является странной страной: «возможно, из-за гордости своим давним правовым империализмом общего права или из-за его давно заветного чувства превосходства английского права над всем остальным, что могло бы даже бросить ему вызов. ”

КМКПТ интересна по двум причинам. Во-первых, если глобализация продолжится, КМКПТ будет приобретать все большее значение во всем мире как закон, регулирующий международные договоры купли-продажи. В его преамбуле говорится: «Принятие единых правил, регулирующих контракты на международную куплю-продажу товаров и учитывающих различные социальные, экономические и правовые системы [будет] способствовать устранению правовых барьеров в международной торговле и будет способствовать развитию международной торговли. торговля.Во-вторых, интересно сравнить правовую культуру, информирующую об общем праве, с правовой культурой, формирующей КМКПТ, которая не соответствует английской традиции общего права. В ходе обсуждения статьи 2 мы будем ссылаться на КМКПТ, полный текст которой доступен в Интернете. Ссылки на КМКПТ выделены жирным шрифтом.

Что касается сферы применения КМКПТ, статья 1 КМКПТ предусматривает, что она «применяется к договорам купли-продажи товаров между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся в разных государствах [i.е., страны]; он «регулирует только заключение договора купли-продажи, а также права и обязанности продавца и покупателя, вытекающие из такого договора» и не имеет ничего общего «с действительностью договора или любых его положений или любых использование »(статья 4). Он исключает продажу (а) товаров, купленных для личного, семейного или домашнего использования, если продавец в любое время до или при заключении контракта не знал и не должен был знать, что товары были куплены для любого такого использования; (б) на аукционе; (c) при исполнении или иным образом в силу закона; (d) акций, акций, инвестиционных ценных бумаг, оборотных инструментов или денег; (e) кораблей, судов, судов на воздушной подушке или самолетов; (f) электроэнергии (статья 2).

Стороны могут исключить применение Конвенции или, за ограниченным исключением, изменить действие любого из ее положений (статья 6).

Ключевые вынос

Статья 2 УКК касается продажи товаров. Продажа и товаров имеют определенные значения. Статья 2A UCC касается лизинга товаров. Аренда имеет определенное значение, и UCC признает два типа аренды: потребительскую аренду и финансовую аренду.Схожая по назначению с UCC Соединенных Штатов Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров, которая получила широкое распространение во всем мире.

Упражнения

Почему существует отдельный свод статутного права, регулирующего контракты на продажу товаров, в отличие от общего права, которое регулирует контракты, касающиеся недвижимости и услуг?
Что такое потребительская аренда? Финансовая аренда?
Что такое Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров?

Покупка и продажа на условиях аренды — Wendy Lucas Real Estate

Аренда — это юридический договор.Он не может быть нарушен при обычных обстоятельствах, таких как фактическая или предполагаемая продажа собственности. Однако аренда не запрещает продажу собственности. При продаже аренда переходит к новому владельцу, который по закону обязан соблюдать его условия. По сути, арендатор сохраняет один и тот же набор прав вне зависимости от того, остается ли собственность в той же собственности или нет.

Условия прекращения аренды и другие варианты для целей продажи.

Некоторые договоры аренды включают пункт о прекращении аренды, в котором указываются условия, при которых договор аренды может быть прекращен.Одно из условий, которое может быть включено, — это продажа собственности.

Другие варианты расторжения договора аренды включают выкуп арендатора. Постарайтесь сделать это во время переговоров по соглашению о покупке, а не после того, как вы обговорите это в соглашении о покупке. Это дает вам более сильную позицию на переговорах в отношении вашего арендатора. Если цифры, время или другие факторы не работают для вас, вам не нужно продавать.

Арендодателям, которые намереваются выставить свою недвижимость на продажу в течение срока аренды, следует рассмотреть вопрос о выселении за 30, 60 или 90 дней.С другой стороны, арендаторам следует опасаться положений о выселении, которые не компенсируют им потерю аренды и возможные расходы на переезд и другие расходы.

Эстоппельские соглашения.

Когда действует договор аренды и приобретаемая недвижимость приобретается на условиях аренды, многие покупатели, и все должны, запросить у Продавца свидетельство об эстоппеле или соглашение. Сертификат Estoppel используется в недвижимости для описания текущих условий договора аренды .Он описывает отношения между арендаторами и их арендодателем. Кроме того, он включает любые другие важные сведения о правах нынешних арендаторов, проживающих в арендуемой собственности .

Например, ЗАЯВЛЕНИЕ ESTOPPEL , предлагаемое через ctmecontracts, программу, которую я использую в своей практике в сфере недвижимости, просит Продавца / Арендодателя раскрыть: дату начала аренды, дату прекращения аренды, если есть внесены ли изменения или поправки в договор аренды, суммы авансовых арендных платежей, концессий на аренду и депозитов, размер гарантийного депозита, удерживаемого в соответствии с условиями аренды, если арендодатель и / или арендатор не выполняет обязательства по условиям аренды и Арендодатель должен предоставить верную, правильную и полную копию, включая изменения и дополнения договора аренды.Эта форма подписывается арендатором и продавцом и считается поправкой к договору аренды после его оформления.

Мне также нравится получать от продавца отчет обо всех арендных платежах и о том, когда они были произведены. Это дает мне лучшее представление о качестве арендатора. Я также предлагаю моему покупателю или тому, кто будет использовать его в качестве своей управленческой услуги, если таковая имеется, лично опросить арендатора, чтобы убедиться, что он подходит.

Параграф 11 Комиссии штата Колорадо утвердила ДОГОВОР НА ПОКУПКУ И ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ (ДОХОД — ЖИЛАЯ) охватывает требование Estoppel.

Передача аренды.

Параграф 10.9 Комиссии Колорадо утвердила ДОГОВОР НА ПОКУПКУ И ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ распространяется на существующие договоры аренды; Изменение существующих договоров аренды; и новые договоры аренды. В нем говорится: «Продавец заявляет, что ни один из договоров аренды, передаваемых Покупателю на момент закрытия, не содержит каких-либо льгот по аренде, уменьшения арендной платы или снижения арендной платы, за исключением случаев, указанных в договоре аренды или другом письменном виде, полученном Покупателем. Продавец не будет исправлять, изменять, модифицировать, продлевать или отменять какие-либо Договоры аренды, а также не будет заключать какие-либо новые договоры аренды, влияющие на Имущество, без предварительного письменного согласия Покупателя, в котором не будет необоснованно отказано или задержано.”

Когда Покупатель приобретает недвижимость при закрытии, договор аренды переходит к Покупателю. Теперь покупатель несет ответственность, как если бы он / она изначально подписали договор аренды (могут применяться определенные исключения). Если вы являетесь покупателем, и вам не нравятся некоторые условия аренды, время, чтобы попытаться пересмотреть условия, — это время, когда вы подписываете контракт на покупку недвижимости, когда продавец выполняет некоторую часть работы, а не после того, как вы закрыто. Это подпадает под пункт 16.2 утвержденного Комиссией штата Колорадо ДОГОВОРА НА ПОКУПКУ И ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ .

Что еще говорится в ДОГОВОРЕ ПОКУПКИ И ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Колорадо?

1. Пункт 17. ВЛАДЕНИЕ. Право владения Имуществом будет передано Покупателю в Дату вступления во владение во время владения в соответствии с Договорами аренды, изложенными в § 10.6.1.7. Если Продавец после закрытия не передаст собственность, как указано, Продавец будет подвергнут выселению и будет дополнительно обязан перед Покупателем уплатить

долларов США
2. 10.6.1. Все текущие договоры аренды, включая любые поправки или другие договоры аренды, относящиеся к Собственности.Те договоры аренды или другие договоры аренды, относящиеся к Имуществу, которые остаются в силе после Закрытия, следующие (Аренда):
3. 10.6.2. Рассмотрение и возражение документов Due Diligence. Покупатель имеет право просматривать документы комплексной проверки и возражать против них. Если Документы комплексной проверки не предоставлены Покупателю или являются неудовлетворительными, по единоличному субъективному усмотрению Покупателя, Покупатель может до или до Крайнего срока подачи возражений по Документам комплексной проверки: прекратить действие; Возражать и требовать от Продавца разрешить ситуацию или действовать как есть.
Проставки.
Наконец, пункт 16.2 описывает, как происходит пропорциональное распределение арендной платы при закрытии. В нем говорится: « Арендная плата . Арендная плата основана на фактически полученной или начисленной арендной плате. При закрытии сделки Продавец переведет или зачислит Покупателю гарантийные депозиты по всем назначенным договорам аренды или любой остаток после законных вычетов и письменно уведомит всех арендаторов о такой передаче, а также об имени и адресе получателя. Продавец должен передать Покупателю все Договоры аренды, действующие на момент закрытия, а Покупатель должен принять на себя обязательства Продавца по таким Договорам аренды.”
Несколько напутствий.
Не бойтесь приобретать недвижимость, которая сейчас сдана в аренду. Но будьте осторожны.
Если вы чувствуете, что ситуация над вашей головой, не полагайтесь на своего риэлтора, который позаботится об этом. Это что-то для адвоката.

РубрикаРазное

Объект договора аренды: Понятие предмета (объекта) договора аренды

Понятие предмета (объекта) договора аренды

Статья 607 Гражданского кодекса РФ. Действующая редакция на 2021 год, комментарии и судебная практика

Комментарий к ст. 607 ГК РФ

Судебная практика по статье 607 ГК РФ

Возможна ли аренда части объекта недвижимости?

О предмете договора аренды | Арбитражные адвокаты Москвы

Ст. 607 ГК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

Комментарий к Ст. 607 ГК РФ

Нужна ли арендодателю собственность на предмет договора аренды?

3. Предмет (объект) аренды

4. Субаренда

Определение договора аренды

Что делает вас арендатором? Аренда

Общие сведения об аренде

Ключевые выводы

Расторжение договора аренды

Аренда коммерческой недвижимости

: что это такое?

Что такое аренда?

Как работает аренда

Виды аренды

Аренда против договора аренды

Нужна ли мне аренда?

Ключевые выводы

Аренда — арендатор, арендодатель, аренда и имущество

Арендодатель против арендатора — что нужно знать о том, как работает аренда

Что такое арендодатель или арендатор?

Роли арендодателя и арендатора

Арендодатель

Арендатор

Арендодатель против арендодателя

Типы договоров аренды

Капитальная аренда

Операционная аренда

Продажа с обратной арендой

Другие ресурсы

Аренда Юридическое определение аренды

Аренда

Дополнительная литература

Перекрестные ссылки

аренда

аренда

Введение в закон о купле-продаже и аренде и Конвенцию о договорах международной купли-продажи товаров

Сфера применения статей 2 и 2A и определений

Определение

Определение

Недвижимость против товаров

Товары против услуг

Определение

Два типа аренды

Международные продажи товаров

Ключевые вынос

Упражнения

Покупка и продажа на условиях аренды — Wendy Lucas Real Estate

Добавить комментарий Отменить ответ