Недвижимость суть: Зачем нам понятие «недвижимость»

Зачем нам понятие «недвижимость»

Я, как юрист, большую часть профессиональной деятельности проработавший в строительном бизнесе, очень часто сталкивалась со сложностями в определнии того, является ли объект движимым или нет. Причем со спорами о признании того или иного объекта недвижимым я столкнулась сразу при начале практической деятельности. Сколько разных споров было и корректировок в законодательстве и правоприменительной практике относительно зеленых насаждений (объект недвижимости до 2006г.), железнодорожных путей (разнополюсная практика в начале 2000-х), дорог, заборов (практика сложилась в начале 2010-х как часть земельного участка), мелиоративных систем, скважин. Если вспомнить начало 2000-х, когда велась активная работа на предприятиях по регистрации прав собственности на все, что оставалось после разрухи 90-х, то регистрировали как объекты недвижимости все, что плохо, или точнее хорошо, стояло: столбы, заборы, линейные объекты, сырьевые эстакады, даже галерею, висящую в воздухе, между частями здания удалось зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Да, ст.130 ГК содержит описание объекта недвижимости, но описание термина неопределенно, так содержит два  критерия, имеющих оценчную категорию: все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Обратите внимание, что в данном определении критерий прочности связи с землей (который сам по себе является оценочным и субъективным) раскрывается через критерий несоразмерности ущерба при перемещении, то есть прочность связи с землей = несоразмерность ущерба при перемещении (оценочный критерий, так как несоразмерность каждым из нас в разной ситуации будет оценена по-разному).

В современных условиях, когда дома, мосты двигают и переносят, разбирают и строят на наземных опорах, когда корабли льют из композитных материалов (видимо, и дома тоже скоро смогут в формах отливать), когда возможно строительство с использованием 3D-принтеров и т. д. критерий прочности связи с землей совершенно не отражает факт возможности или невозможности передвижения какого-то объекта. При этом необходимо отметить, что ст.130 не содержит исчерпывающего перечня примеров таких объектов: в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. То есть , видимо, это могут быть еще какие-то объекты??

Очень частно можно встретить представление, особенно в среде технических специалистов — строителей, что слово «капитальный объект» или «объект капитального строительства» = объекту недвижимости. Но это совсем не так. ОКС — это объект для создания или изменения (вплоть до уничтожения) которого требуется соблюдение определенных процедур, установленных Градостроительным законодательством, в частности получение или неполучение резрешения на строительство, ввод в эксплуатацию или отсутствие такой необходимости, оформление прав на землю или без оформления прав и т.д. ГрК установлены , например, исключения, когда для создания объекта недвижимости (в классическом понимании), например, жилого дома, производственного помещения до 1,5 тыс кв м, не требуется получение разрешения на строительство, не требуется экспертиза, ввод и т.

д., но от этого эти объекты не перестают быть ни ОКС, ни объектом недвижимости. Либо наоборот, для строительства линейного объекта требуется как для ОКС получение разрешения на строительство, но при этом такой линейный объект может вовсе не быть объектом недвижимости.

В этом смысле примечательно, что определение ОКС в ГрК дано через перечисление незакрытым перечнем: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

Если взять предлагаемые ст.130 ГК и ст.1 ГрК примеры объектов, которые вроде и ОКС, и объекты недвижимости: здания, строения, сооружения, то если мы посмотрим определения данных объектов, то поймем, что ситуация становится еще более запутанной.

В частности, в соответствии со ст.2 Тех регламента о безопасности зданий и сооружений  здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую

надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Особенно трогательным кажется укзанаие на цель использования здания — для содержания животных. В принципе после слов «деятельности людей» можно было, на мой взгляд, поставить точку. Если без шуток, то из данного определения следует, что здание может не иметь подземной части или состоять только из подземной части, и если нет сетей, то это не здание!

Определение термина сооружение еще прекраснее именно для целей запутать все окончательно: сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Смешалось все, «люди, кони». Одназначно понятно только одно, что в сооружении постоянно находиться человеку нельзя, жить, например, 24 часа, 7 дней в неделю, 365 дней в году.

На мой взгляд, даже определения ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» выглядят более понятными:

объект (капитального) строительства (construction works): Здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

сооружение (civil engineering works): Объекты завершенного строительства, включающие в себя такие сооружения, как плотина, мост, дорога, железная дорога, взлетная полоса, системы водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, трубопровод, систему канализации, или результат операций, например земляные работы, геотехнические процессы, но исключая жилые здания и связанные с ними работы на строительной площадке.

здание (building): Объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта.

И обратите внимание, что сооружением может быть и результат процесса, например, выкопанный котлован, а определение здания никак не связано с наличием у него подземной или наземной части, наличием сетей — только функционал пребывания людей и пространственная отдельность являюся критерием, что понятно, так как любой объект конечен, даже метро:)

К сожалению, проект изменений в ГК никак не решает проблему определения понятия недвижимости, так как оставляет критерий прочтности связи с землей: Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены.

Этот критерий используется и для того, чтобы определить здания, сооружения и иные объекты составными частями земельного участка. Несмотря на общую идею признать объектом недвижимости только земельный участок (которая мне близка), разработчики проекта изменений оставляют такие объекты недвижимости, как помещения и машино-место. Что никак не вносит ясности в общую картину.

После такого длинного вступления встает вопрос, зачем вообще нужен термин «НЕДВИЖИМОСТЬ»? Что его наличие решает? Разве не проще просто установить перечень объектов, сделки с которыми  и права на которые подлежат регистрации в государственном реестре, как собственно сделано с самолетами, кораблями и т.п.

Или давайте введем уже какой-то объективный технический критерий прочности связи с землей, например, углубление основания здания, сооружения более, чем на 50 см ниже уровня ?

Что такое оценка недвижимости? В каких случаях она нужна?

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Содержание:

1. Оценка квартиры — что это такое?
2. Для чего нужна оценка недвижимости?
3. Виды оценки
4. Методы оценки недвижимости
5. Как происходит оценка?

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

• Оформление ипотечного кредита;
• Купля-продажа квартиры;
• Обмен жилья;
• Судебные разбирательства;
• Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

1. Сравнительный;
2. Доходный;
3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. Главная задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Титульное страхование недвижимости – что это и зачем страховать титул?

Что такое титульное страхование?

Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.

Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Такие собственники еще в течение многих лет после совершения сделки могут претендовать на восстановление статуса собственника. Для этого им достаточно обратиться в суд. Если это произойдет, покупатель будет абсолютно бессилен что-либо сделать, если конечно он своевременно не оформил страхование титула.

В этом случае страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.

---

Кто такие скрытые собственники?

Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.

Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.

Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.

Наконец, скрытыми собственниками также могут оказаться несовершеннолетние дети, имеющие право на долю в собственности на квартиру. Оно может возникнуть, если родители использовали при покупке жилья средства материнского капитала, но не оформили долю в собственности ребенку.

---

На какую недвижимость можно оформить титульное страхование?

Титульное страхование можно оформить на любую разновидность недвижимости, в том числе на квартиру, дом, земельный участок или нежилые помещения.

---

Что нужно для оформления страховки?

Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.

Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).

---

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

При оформлении ипотеки обязательным является только страхование приобретаемого объекта недвижимости. Остальные виды страхования добровольны. Если вы откажетесь от страхования титула банк не откажет в выдаче кредита, но он может посчитать вас более рискованным клиентом увеличить ставку по кредиту. Как правило, такого рода условия применяются банками только при покупке дома или квартиры на вторичном рынке, когда существует реальная опасность утраты титула.

При оформлении ипотеки на новостройки страхование титула применяется достаточно редко. Здесь страховым случаем могут стать действия недобросовестного застройщика, например, попытка продать одну квартиру нескольким покупателям. На практике с распространением электронных сделок с недвижимостью и при достаточно высокой степени контроля, такие ситуации фактически исключены.

---

От чего защищает титульное страхование?

Страхование титула защищает от потери денежных средств при признании сделки купли-продажи недействительной и утрате права собственности на недвижимость. В этом случае человек получает денежную компенсацию от страховой компании, которая причитается ему по договору (может быть равна или больше стоимости квартиры).

Полис не предотвратит потерю квартиры, но по крайней мере он убережет от потери денежных средств и позволит приобрести новую недвижимость.

---

Сколько стоит титульное страхование?

Стоимость страхования титула зависит от рыночной цены недвижимости. Она может варьироваться в зависимости от различных обстоятельств, которые страховая компания посчитает весомыми, например, наличие сделок с квартирой в прошлом, состав собственников, основания вступления в право собственности предыдущих владельцев.

В среднем стоимость полиса может стоить от 0,3 до 1% от цены объекта недвижимости.

---

Что не является страховым случаем?

При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.

Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.

---

Какие выплаты можно получить?

Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться. 

Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.

---

На какой срок оформляется страхование титула?

Обычно договор страхования титула заключается на срок не более трех лет. После этого периода в случае необходимости он может быть продлен.

---

Что делать, если наступил страховой случай?

Обратиться в страховую компанию необходимо до начала судебного разбирательства сразу же после получения претензии от третьих лиц. После этого менеджеры примут решение о том, является ли сложившаяся ситуация страховым случаем и проинструктируют относительно дальнейших действий.

---

Участвует ли страховая компания в судебном процессе?

Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.

---

Что будет с недвижимостью?

Все зависит от решения, которое принимает суд. Он может оставить недвижимость в собственности ответчика полностью или частично. В этом случае страховая компания не назначит выплату.

Альтернативным вариантом является признание предшествовавшей разбирательству сделки недействительной. Тогда клиент получит от страховой компании выплату, а недвижимость перейдет к новому владельцу.

Не исключено, что страховая компания продолжит участие в судебных тяжбах, но это уже не отразится на компенсации.

---

В каких случаях имеет смысл оформить титульное страхование?

Оформлять страхование титула имеет смысл, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке (в особенности, если вы делаете это с помощью ипотеки). Перед покупкой квартиры следует внимательно изучить документы, на основании которых продавец получил ее в собственность. Если она получена в наследство или приобретена во время брака, стоит насторожиться. Если вы все же готовы рискнуть, лучше рассмотреть возможность оформления страховки для того, чтобы в будущем обезопасить от риска утраты принадлежащих вам объектов недвижимого имущества.

Доверительное управление недвижимостью: суть услуги | ООО «ГОРОД»

Доверительное управление недвижимостью — достаточно новая для российского рынка услуга, которая пока еще не слишком активна среди частных клиентов. Но с каждым годом все большее число людей выбирают управление недвижимостью для контроля над собственными квартирами и домами, если они проживают за рубежом.

Доверительное управление недвижимостью: суть услуги

Доверительное управление недвижимостью суть услуги

Доверительное управление недвижимостью — это передача прав управления объектом специализированной компании. Передача прав собственности не происходит: владелец остается тот же. И он может в любой момент продать недвижимость, если у него возникнет такая необходимость.

Управление недвижимостью — это комплекс услуг, которые необходимы для содержания объекта, его модернизации и увеличения прибыли. Вы можете заказать доверительное управление недвижимостью на любой срок и заранее ограничить объем возможных изменений.

Управление недвижимостью ставит своей целью превращение объекта из расходного в доходный. Например, у вас есть квартира, которую вы не хотите продавать. Сами заниматься ее сдачей в аренду вы не можете. У вас есть два варианта:

• вы платите коммунальные за квартиру и фактически содержите убыточный объект;
• вы заказываете управление и получаете с объекта прибыль.

Совершенно необязательно превращать квартиру в хостел или мини-отель. Можно обойтись минимальным ремонтом, чтобы объект можно было сдавать. Все эти нюансы решаются на начальном этапе сотрудничества с компанией. В идеале разрабатывается бизнес-план для продвижения объекта на рынке, определяется наиболее подходящий формат для повышения его прибыльности. И только потом начинаются работы по реконструкции, поиск арендаторов, расчеты с ними, перечисление дохода клиенту.

Кому нужно доверительное управление недвижимостью?

Услуга доверительного управления недвижимостью необходима многим государственным организациям, которые получают квартиры и дома в счет долгов своих клиентов. Они могут продавать такие объекты или передавать на доверительное управление.

Также услуга актуальна для всех частных собственников, которые работают или живут в других странах. Чтобы сэкономить свои деньги и время, они передают квартиры и дома на доверительное управление. Цена доверительного управления недвижимостью достаточно невысокая, и прибыль получается неплохая. Гораздо лучше, чем убыток на содержание объекта.

Управление недвижимостью — это выгодный вариант для тех, кто самостоятельно не может продвигать объект. Он просто платит за это компании, а сам получает доход. Это удобно и безопасно. Правда, сама прибыль может отличаться в зависимости от состояния рынка. Но в любом случае у вас не будет убытка с квартиры или дома, в котором вы не живете.

Доверительное управление недвижимостью: частые вопросы

Доверительное управление недвижимостью частые вопросы

Доверительное управление недвижимостью пока для многих клиентов является чем-то малопонятным. Не все понимают юридические нюансы сделок и не знают обо всех возможностях управления недвижимостью.

К наиболее частым вопросам клиентов относятся:

• Можно ли ничего не делать с моей квартирой, а просто начать ее сдавать? — Да, можно. Но после хорошего ремонта вы сможете сдавать ее дороже.
• Зачем нужен бизнес-план для доверительного управления недвижимостью? — Это необязательная услуга, но она будет полезна для оценки потенциала объекта и расчета ожидаемой прибыли.
• Насколько большой будет прибыль? — Это зависит от типа объекта, его расположения, состояния, инвестиций в развитие. Прибыль может колебаться в разные месяцы. Она рассчитывается после вычета всех расходов на содержание квартиры или дома.
• Можно ли экстренно приостановить управление, если нужно срочно продать объект? — Да, такая возможность предусмотрена в договоре.
• Несу ли я, как собственник, какие-либо риски, если с объектом что-то случится? — Нет, при доверительном управлении весь ущерб компенсирует виновная сторона. Все проблемы с арендаторами решает управляющая компания. Клиент ничем не рискует.

Также многих интересует проблема финансирования и вложений на начальном этапе при реконструкции объекта. Если у клиента нет средств, мы можем найти выгодные инвестиционные программы, кредитные предложения, которые будут возмещаться из получаемой прибыли в процессе эксплуатации объекта.

Экономика недвижимости — концепция, суть понятия и основные черты

Содержание:

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве при Петре I в указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования движимого и недвижимого имущества». Недвижимое имущество включало в себя земли, участки, дома, заводы, фабрики и магазины. Недвижимое имущество также включает в себя минералы, расположенные в земле и различные структуры, построенные как над и под землей, такие как: Мины, мосты и плотины.

Концепция, сущность и основные черты недвижимости

В советском гражданском праве (ГК РСФСР — ст. 21 1922 г.) было установлено, что в связи с упразднением частной собственности на землю, было отменено разделение имущества на движимое и недвижимое.

В ходе экономических реформ в России было восстановлено разделение собственности на движимое и недвижимое имущество. С 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, подземные участки, изолированные водные объекты и все, что прочно прикреплено к земле, т. е. объекты, которые не могут быть перемещены без непропорционального ущерба для их назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». Недвижимость также включает в себя воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Права собственности и другие имущественные права на недвижимое имущество, ограничения таких прав, их создание, передача и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. В случаях, установленных законом, помимо государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или бухгалтерский учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности — это совокупность правовых норм, устанавливающих и защищающих право собственности на материальные блага для определенного субъекта.

Суть понятия «недвижимость»

Недвижимость — это вид недвижимости, который по закону объявлен недвижимым.

В зависимости от их происхождения, недвижимость включает в себя:

• Участки земли.
• Участки минералов.
• Все объекты работы, которые постоянно размещаются в одном месте (их перемещение может привести к значительным повреждениям или совершенно невозможно). К таким объектам относятся строения, здания, объекты на стадии строительства.

В России существует еще одна юридически определенная категория недвижимости, к которой относятся морские и воздушные суда, а также суда для движения по рекам.

Недвижимость относится к правовой сфере передачи собственности. Сделки с недвижимостью осуществлялись еще в Древнем Риме, а именно: передача прав собственности, создание сервитута или оформление ипотеки. В то время соглашение было устным. Позже сделки с недвижимостью усложнились.

Недвижимость используется для хозяйственной деятельности, личных нужд и пассивных доходов. Оценка его стоимости находится на переднем плане. Как правило, для более точного определения реальной цены определяется несколько типов значений. К ним относятся рыночная стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения и восстановительная стоимость. Наиболее точной является рыночная стоимость, которая учитывает как текущие рыночные условия, так и уровень спроса. В идеале, рыночная стоимость удовлетворяла бы и продавца, и покупателя. Она отражает фактическую цену, по которой сделка может быть завершена. При расчете стоимости недвижимости учитываются экономические факторы, объем и доступность банковского кредита, ограничения предложения и предложения, инфраструктура, социальные и психологические факторы.

Стоимость недвижимости в экономике

Недвижимость — это экономический актив. Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на многие процессы в национальной экономике. Дело в том, что собственность является одним из факторов производства, который позволяет создавать, распространять или продавать продукты и услуги. Он также может служить источником дохода для физических лиц. Участие собственности в экономике определяется следующими элементами:

Степень развития объекта недвижимости зависит от взаимодействия факторов производства — земли, капитала, труда.
Объект недвижимости принадлежит коллективу или физическому лицу.
Недвижимость может функционировать как товар или как прибыльный капитал.
Эффективность использования недвижимости в экономике зависит от ее характеристик, качества и способности удовлетворить и удовлетворить потребности покупателей. Стоит отметить, что недвижимость всегда неотделима от земли, поэтому последняя влияет на ее характеристики, особенно на стоимость недвижимости и эффективность ее использования.

Поскольку недвижимость не может быть перемещена, право собственности на нее передается через правовой механизм собственности. Недвижимость в силу своих характеристик подвержена влиянию транзакционных издержек. Передача права собственности требует участия третьей стороны, что способствует легитимизации сделок по передаче права собственности из одной руки в другую. Стороны несут дополнительные затраты времени и денег.

Отрасль недвижимости

Рынок недвижимости является частью национальной экономики страны и одним из ее рынков. К нему могут быть применены экономические методы, а также учтены закономерности явлений, характерные для других структур рынка. Рынок недвижимости описывает, объясняет и прогнозирует тенденции цен, а также спрос и предложение.

Одной из прикладных дисциплин является жилищная экономика. Он изучает рынки жилой недвижимости. Как рынок недвижимости, так и жилищная отрасль сбалансированы:

• Экономика города.
• Пространственная экономика.
• Организация финансов.
• Психологические ожидания покупателей.

Рынки недвижимости включают в себя пользователей, владельцев, арендаторов, девелоперов, реконструкторов и посредников. Покупатели — это актеры, которые могут выступать в роли арендаторов и собственников. Владельцы являются частными инвесторами, так как получают от этого доход в виде арендной платы. Арендаторы являются нетто-потребителями недвижимости. Строительные компании, также известные как девелоперы, привлекают инвестиции и занимаются строительством объектов недвижимости. Существуют также строительные компании и другие ремонтные организации, которые осуществляют различные этапы строительства. Рынок обслуживается агентами по недвижимости, банками, брокерами, юристами и другими компаниями, которые предоставляют дополнительные услуги по сделкам.

Особенностями рынка недвижимости являются долговечность объектов, их неоднородность. Высокие транзакционные издержки характеризуют особенности сделок, которые необходимо учитывать при выходе на рынок недвижимости. Рыночная деятельность может быть связана с высокими затратами.

Спрос на недвижимость напрямую зависит от демографической ситуации в стране. Аналогичный эффект оказывают экономическая стабильность, уровень цен, доступность кредитов, психологические ожидания и предпочтения потребителей. Регулирование рынка недвижимости основано на механизме корректировки, который соотносит существующий фонд и поток нового строительства. Как правило, имеющийся запас во много раз превышает объем строительства. Это связано с тем, что строительство достаточно дорогостоящее и трудоемкое.

Таким образом, отрасль недвижимости следует тем же законам, что и другие рынки, но с учетом специфики базового имущества.

Приобретаем недвижимость: варианты финансирования — НБРБ. Единый портал финансовой грамотности

Большинство людей для приобретения недвижимости прибегают к дополнительному финансированию. Рассмотрим основные варианты финансирования покупки жилья.

Собственная квартира или дом – очень дорогое приобретение. Хорошо, если материальное положение позволяет просто выбрать и купить понравившийся вариант жилья. Однако такие возможности есть далеко не у всех.

Кредит

Безусловно, кредит – самый популярный способ приобрести жилье. В этом случае недостающую для покупки сумму вам одолжит банк. Условия по кредитам на недвижимость могут отличаться в разных банках, но есть некоторые общие черты и правила:

• Сумма кредита, как правило, не может покрывать полную стоимость жилья. Как минимум 10-20% покупки придется оплатить самостоятельно.
• Кредиты на недвижимость отличаются долгими сроками – до 20-25 лет. Это позволяет снизить нагрузку на семейный бюджет. Если есть возможность, желание и предусмотрено договором – кредит можно погашать досрочно.
• Поскольку суммы таких кредитов велики, банку может потребоваться дополнительное обеспечение: поручители или залог приобретаемой недвижимости. Кредит под залог квартиры называется ипотека, и если ваша недвижимость в залоге у банка – вы не сможете продать ее, сдать в аренду или даже сделать там перепланировку без согласия банка.
• Чтобы получить большой кредит на недвижимость, нужен высокий доход. Банки позволяют суммировать доходы кредитополучателя и его близких родственников для того, чтобы была возможность кредитоваться.
• После оформления кредита банк переведет деньги сразу на счет продавца. Не придется получать в кассе наличные и перевозить крупную сумму с места на место.
• Процентная ставка по долгосрочным кредитам, как правило, является плавающей. Обычно она привязана к ставке рефинансирования и меняется вместе с изменением этого показателя. В зависимости от этих изменений будет меняться и сумма ежемесячного платежа.

Многие банки имеют партнерские программы с компаниями-застройщиками. И если вы покупаете жилье у компании-партнера, можно рассчитывать на более выгодные условия – например, пониженную процентную ставку в первые годы кредитования или даже на протяжении всего срока кредита. Если вы хотите приобрести жилье в новостройке, обязательно обратите внимание на такую возможность.

Лизинг

Лизинг – это финансовая аренда с правом выкупа. Суть заключается в том, что лизинговая компания по поручению клиента покупает конкретный товар (в данном случае квартиру) и передает ее клиенту в личное пользование. Клиент регулярно осуществляет лизинговые платежи – примерно по той же логике, что и платежи по кредиту – и до того момента, как долг не будет погашен полностью, квартира остается собственностью лизинговой компании. То есть клиент ее арендует, но с правом выкупа. Когда все необходимые платежи будут выплачены в полном объеме, квартира перейдет в собственность клиента.

Обратите внимание, что стоимость предмета лизинга определяется по согласованию между лизинговой компанией и клиентом и может отличаться от стоимости квартиры. Так, в стоимость предмета лизинга могут быть включены расходы по страхованию квартиры, ее ремонту, комиссии за оформление сделки и другие возможные расходы.  

Лизинг недвижимости по сравнению с кредитованием имеет следующие преимущества:

• Требования к лизингополучателю обычно менее жёсткие, чем требования, предъявляемые банками к потенциальным кредитополучателям
• В договоре лизинга можно предусмотреть более гибкие условия расчёта по лизинговым платежам, а процедура внесения изменений в график является более простой, чем при кредитовании
• Имущество, приобретенное на условиях лизинга, не является собственностью лизингополучателя и не может быть объектом для ареста или изъятия в случае чего
• Ставки по лизинговым сделкам нередко ниже, чем по кредитам

Конечно, есть и некоторые недостатки:

• По сравнению с кредитом, ежемесячные платежи могут быть выше, поскольку сроки лизинга могут быть более короткими, чем сроки кредитования
• Договоры лизинга могут заключаться в иностранной валюте, а значит, клиент будет нести валютные риски
• В отличие от кредита, при лизинге квартира будет являться собственностью лизинговой компании, пока клиент ее полностью не выкупит
• При лизинге можно столкнуться с дополнительными платежами и комиссиями, не очевидными на первый взгляд

Рассрочка

Рассрочка – это услуга, которую вам может предложить компания-застройщик. В данном случае вы не берете ни у кого денег в долг, но берете на себя обязательство в установленные сроки заплатить застройщику определенную сумму денег.

Рассрочка может предоставляться как на строящееся жилье (например, до сдачи дома осталось 2 года, и за этот период вам нужно полностью рассчитаться), так и на готовые квартиры (в этом случае можно сразу съехать и жить, а полностью расплатиться за покупку – через несколько лет).

 

Все ключевые условия рассрочек определяют сами компании-застройщики. Здесь, как и при кредитовании, тоже потребуется первоначальный взнос, а остаток будет равными долями распределен на несколько лет.

 

Плюсы рассрочки:

• минимальный пакет документов и его быстрое рассмотрение
• возможность купить жилье с небольшими накоплениями и при этом не влезать в долги
• небольшая по сравнению с кредитом переплата или даже ее отсутствие

Минусы рассрочки:

• короткие сроки – обычно всего 2-3 года
• количество предложений ограничено – не все застройщики предлагают такую услугу, и воспользоваться ей можно, только если вы покупаете новостройку

 

Что выбрать?

Чтобы понять, какой инструмент вам больше подходит, оцените свои финансовые возможности.

Если вам по силам заработать недостающую сумму на жилье за несколько лет – присмотритесь к рассрочкам. Здесь не выйдет большой переплаты, а жилищный вопрос будет полностью закрыт в максимально короткие сроки. Если же для полного расчета за жилье вам нужно 10 и более лет, стоит обратить внимание на кредитование и лизинг. Здесь вы сможете надолго растянуть платежи, ну а если вдруг появится возможность досрочно закрыть долг – в большинстве случаев вы сможете беспрепятственно это сделать.

Закон 5600 — что будет с ценами на недвижимость и налогами для фермеров

Новый способ оплатить «Большое строительство». Украинцам повысили налоги через законопроект № 5600

112ua.tv

Власть гордо называет принятый сегодня во втором чтении законопроект № 5600 антиолигархическим, хотя за этим названием прячется жесткое повышение налогов, которое коснется и рядовых граждан, не имеющих в своем распоряжении карьеров и заводов. Изменения коснутся агропромышленности, среднего бизнеса, недвижимости и даже автомобилей

Еще недавно за снятие этого закона с рассмотрения проголосовали 314 депутатов, а Федерация работодателей Украины официально выражала надежду на то, что к этому законопроекту уже не вернутся. Однако на пике войны власти с Ринатом Ахметовым Офису президента в это верилось слабо: людей готовили к тому, что 5600 неотвратим. Сегодня его проголосовали в целом, и президент его подпишет в ближайшее время.

Впрочем, «очень полезный для государства законопроект» (цитата главы Комитета по финансам Гетманцева) все-таки смягчили, видимо, опасаясь народного бунта. О том, кого решили пощадить и кому повезло меньше — в материале 112ua.tv.

Бомба на рынке недвижимости пока не разорвется

Из законопроекта убрали скандальный вопрос об уплате НДС в 20% при каждой покупке квартиры у юрлиц. Если бы этого сделано не было, жилье могло бы стать еще более недостижимым для граждан, подорожав, по оценкам экспертов, почти на треть.

Налог из своего кармана оплачивали бы не только украинцы, которые приобретали бы недвижимость у юрлиц, но и, по сути, все остальные граждане, ведь рынок постепенно подтянулся бы к новым ценам. С учетом, что в 2021 году стоимость жилья увеличилась на 20-30%, новый рост цен мог бы быть просто убийственным.

Однако другую норму по недвижимости все-таки оставили. Касается она ужесточения налогообложения чистого дохода от третьего и каждого последующего объекта недвижимости, проданного за год. Исключение – продажа имущества, полученного по наследству.

Фактически это налог на богатство, ведь сложно представить, что простой украинец продаст три квартиры в год. «Вдогонку» к нему другая норма законопроекта: если ваше авто «младше» 5 лет и стоит более 1,3 млн гривен, придется заплатить почти тысячу долларов налога.

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, успокаивает: критичного влияния на рынок не будет.

«Принятие законопроекта 5600 в части налогообложения объектов недвижимости особо не отразится на ценах на жилье. Речь идет о наиболее сознательном варианте нового налогообложения: НДФЛ в 18% будет облагаться разница между ценой покупки и продажи. До настоящего времени третья за год сделка облагалась налогом в 5%, но с общей суммы продаж. То есть, иными словами, теперь налог будет действовать более точечно: его размер будет напрямую зависеть от разницы между покупкой и продажей. И чем больше эта разница, тем больше будет налог. Однако новое налогообложение коснется лишь 5-7% сделок на рынке, что не составит «угроз» к росту стоимости жилья», — комментирует Юрий Пита для 112ua.tv.

Есть в экспертной среде и более негативное мнение. Директор Института экономики и прогнозирования НАН Украины Валерий Геец считает, что даже в таком виде законопроект является серьезным ударом по рынку недвижимости, а вышеуказанная норма приведет к росту цен на недвижимость в 3-4%.

Новости по теме

Эксперты Главного научно-экспертного управления Рады достаточно осторожны в своих выводах: они считают, что для добросовестных налогоплательщиков создается новое препятствие.

«В определенной степени соглашаясь с указанными изменениями, что будет способствовать ликвидации некоторых схем минимизации налогов на рынке жилой недвижимости, обращаем внимание, что в отношении добросовестных налогоплательщиков такой подход может выступать существенным препятствием, например, для покупки ими другого (большего и/или лучшего) жилья путем продажи принадлежащих ему нескольких объектов недвижимости», — указано в выводе к законопроекту.

Пускай и для обеспеченных граждан, а «слуги» все-таки перекрывают кислород в инвестирование средств. В условиях низкой прибыльности депозитов и высокой инфляции приобретение жилья было едва ли не единственным способом сохранить ресурсы. Новация невыгодна не только для банальных спекулянтов, но и для тех, кто зарабатывает на покупке квартир на фундаменте: вкладывает деньги на этапе строительства, приобретает несколько квартир и потом их перепродает или сдает их в аренду.

Налогообложение разницы между ценой покупки и ценой продажи может попросту привести к тому, что при оформлении продажи квартир цену продажи будут в договоре ставить на уровне цены покупки, чтобы данная разница была «нулевая». Остальная часть стоимости сделки будет в «тени». По такой схеме, фактически, заплатить придется только за продажу второй квартиры. Все остальное — по «льготе». 

К слову, как будут администрировать новый налог — непонятно.

Огородников пожалели, а фермеров — нет

Несмотря на то, что 5600 ассоциируется в основном с недвижимостью, законопроект называют возможностью для «справедливого налогообложения сверхбольшого бизнеса». Действительно, бизнес Рината Ахметова станет чуть менее прибыльным. Платить в бюджет придется больше – миллионов на 60, долларов, но пока цена руды упала до менее 100 долларов, этот эффект будет не таким уж жестким.

Неожиданно также появилась норма о налогообложении марганцевой руды, которая сейчас растет. Игорь Коломойский должен будет заплатить около 25 центов за каждый процент марганца в добытой его предприятиями тонне руды.

На практике 5600 — законопроект, во главе угла которого стоит и не недвижимость, и не рента на руду. До второго чтения предполагалось, что фермеры и землевладельцы принесут в бюджет почти в 2,5 раза больше налогов, чем государство может получить за счет изменения модели ренты. После второго голосования соотношение если и изменилось, то, похоже, не слишком существенно.

Фото из открытых источников

Изначально украинцев, участки которых превышают 0,5 га, хотели обязать платить государству вне зависимости от того, обрабатывают они свой пай или нет. Даже если вы владеете большим огородом, нужно уплатить налог. Такой вот нехитрый способ, как вернуть стоимость земли, которую когда-то выделили как условно бесплатную в виде паев.

Ко второму чтению «налог на огород» отменили. Однако 5% от нормативной оценки земли, налог примерно в 1,5 тыс. гривен, который устанавливает данный закон, оставили для всех, у кого пай больше этих 0,5 га.

Второй удар по фермерам нанесли нормой о 18% налога с продукции (плюс 1,5% военного сбора) на сумму более 72 тысяч гривен в год, произведенной на участке. Получается, 3 тыс. долларов их дохода — это тот самый «сверхбольшой бизнес»?

Президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины Иван Томич подчеркивает, что речь идет о категории собственников земельных паев, которые работают самостоятельно, зарабатывают бюджет для семьи и дают продукты на рынок для украинцев. Условно, если человек на своих 2 га производит 10 тонн пшеницы, он попадает под эту категорию налогообложения.

«Смысл большой части моей жизни был в борьбе за создание такой свободной прослойки хозяйственников. Эта категория сначала была 600 тысяч человек, а на сегодня — около 300 тысяч», — говорит эксперт в комментарии 112ua.tv.

Для большинства из 300 тысяч семей, то есть около миллиона граждан, урон будет непосильным, так как 72 тысячи в законе — это не чистая прибыль.

«Посмотрите, какие цены на минеральные удобрения. Они космические, выросли в 4 раза. Энергоносители растут. Разделите эти 72 тыс. (78 — с нового года) на 12 месяцев, вычтите траты, и у вас получится мизер, которого хватит для жизни только на грани выживания. Авторы закона — люди далекие от реального состояния жизни мелких производителей, жизни в селе», — комментирует он.

Томич ожидает два главных последствия этой ситуации, которые будут иметь крайне затяжной, практически непреодолимый эффект.   

С одной стороны, фермеры будут избавляться от своей земли за бесценок, лишь бы не иметь обременения для оплаты налогов. Снова будет расти миграция, которая и так уже критична в Западной Украине. С другой — обострится рост цен на потребительском рынке Украины. А ведь в стране уже наблюдается крайний дефицит животного происхождения, а цены на продукты уже выше, чем во многих других странах. 

Новости по теме

Все эти новшества отразятся на стоимости сельскохозяйственной продукции — налог просто переложат на плечи покупателя. Наиболее значительно, помимо зерна, могут подорожать мясо и яйца.

Кроме роста стоимости продуктов питания, стоит приготовиться к подорожанию спиртного (благодаря другой норме закона 5600 об увеличении ставки акцизного налога на алкогольные напитки). Это может привести к сокращению производства пива и росту цен на него до 5-6 гривен на каждый литр.

К слову, платить простому украинцу придется больше и за связь. Увеличение ренты, которую платят операторы интернета за радиочастотный ресурс, заложат в цену конечной услуги для украинцев. Кроме того, это негативный сигнал для инвесторов, потому что операторы мобильной связи, подписывая с правительством меморандум, ждали стабильности на налоговом фронте.

Слово и дело

Бизнес заплатит за «Большое строительство»

«Зрада» закона – еще и в расширении полномочий налоговиков. Однако она осталась замеченной разве что в узких профессиональных кругах. А ведь теперь они смогут при желании направить запрос на предоставление информации в какое угодно предприятие, и мотив для этого не понадобится. После таких запросов логически последуют проверки — новый этап давления на бизнес во время пандемии.

При этом другая норма инициативы внедряет запрет на выезд за границу директорам малых и средних предприятий, если у их компаний будет хоть какой-то налоговый долг. Даже если этот долг окажется фиктивным, директор предприятия будет невыездным. Правда, сама норма выписана так, что бизнес может невыездных руководителей просто заменять на новых, формальных.

Тот факт, что налоговики могут взыскать налоговый долг за счет наличности или средств на счетах в банке без обращения в суд наталкивает на мысль, что налоговая попросту получит механизмы для шантажа бизнеса. А это в свою очередь чревато ухудшением бизнес-климата и сокращением количества рабочих мест, которых и так в пандемию не хватает. Так что и в Европейской Бизнес Ассоциации, и в Федерации работодателей Украины выступают против законопроекта 5600.

«С принятием законопроекта мы прогнозируем усиление давления на легальный бизнес, создание предпосылок для тенизации предпринимательской деятельности, потери рабочих мест и оттока инвестиций. Однако, несмотря на все аргументы добросовестных налогоплательщиков ведущих отраслей экономики страны, призывы к Верховной Раде Украины по поводу недопустимости таких решений, в частности, во время кризиса, вызванного всемирной пандемией, их мнение услышано не было», — говорят в ФРУ.

Эксперты уверены, что предложенные изменения не подкреплены никакими экономическими расчетами и являются хаотичным набором разнообразных инициатив, а значит, не принесут ничего хорошего экономике.

У самурая, как известно, нет цели, только путь. Но если ты камикадзе, цель все же есть. До второго чтения закона 5600 министр финансов Марченко говорил, что его реализация позволит наполнить бюджет дополнительно на 25-35 млрд гривен. После принятия инициативы глава финансового комитета Рады Гетманцев заявил уже о 18 млрд гривен доходов.

Впрочем, цели, на которые собирались потратить налоги украинцев, не изменились. Шкуру неубитого бизнеса поделили при проектировании бюджета-2022, заложив деньги на:

11,8 млрд гривен – обновление железнодорожной инфраструктуры, строительство аэропортов и ремонт судоходных шлюзов;

4,7 млрд гривен – «Большую стройку» и «Большую реставрацию» в сфере культуры, украинские фильмы;

4 млрд гривен – строительство и ремонт 200 спортивных объектов;

4 млрд гривен – развитие медицинской инфраструктуры;

3,9 млрд гривен – финансирование космической и авиастроительной отраслей;

1,3 млрд гривен – перепись населения;

0,5 млрд гривен – цифровизацию.

Безусловно, реновация аэропортов и развитие больниц крайне важны. Но это вовсе не значит, что источником обязательно должен быть рост налогов для бизнеса. Причем экономист Михаил Кухар и вовсе утверждает, что необходимости «выбивать» эти средства нет.

По его мнению, чиновники не смогли адекватно заняться макропрогнозированием. Бюджет в следующем году получит минимум на 50 млрд гривен больше налоговых поступлений, чем это записано в плане. Так что Кухар называет происходящее с законом 5600 антиреформой и готов лично пожать руку каждому депутату, который за него не голосовал.

Анна Пешкова

Все, что вам нужно знать

Пункт «Время имеет решающее значение» в договорах с недвижимостью относится к пункту, который требует от одной стороны договора с недвижимостью выполнения своих обязательств в течение определенного периода времени. 3 мин чтения

1. Что означает фраза «Время имеет значение»?
2. Основные правила для пункта «Время является существенным»
3. «Время является существенным» Письмо

Обновлено 26 октября 2020 г.:

Пункт «Время имеет существенное значение» в договорах с недвижимостью относится к пункту, который требует от одной стороны в договоре с недвижимостью выполнения своих обязательств в течение определенного периода времени.Если сторона не выполняет требуемую задачу вовремя, это расценивается как нарушение договора. Однако правоприменимость положения о времени имеет существенное значение может варьироваться в зависимости от его ясности, проработанности, предоставления уведомления и других факторов.

Что означает фраза «Время имеет значение»?

Термин «время имеет существенное значение» обычно встречается в договорах о недвижимости. Проще говоря, это юридический термин, который служит напоминанием всем сторонам, участвующим в контракте, о том, что время истекает.Юридически он определяется как условие в контракте, в котором говорится, что успешное выполнение одной стороной в течение определенного периода времени необходимо для того, чтобы потребовать исполнения от другой стороны. Неспособность выполнить работу в срок влечет за собой нарушение договора.

Тем не менее, пункт о времени имеет значение, который является слишком широким, может рассматриваться как штрафной пункт, что делает его неисполнимым в суде. Таким образом, важно выделить в контракте задачи, которые особенно важны для выполнения работы в целом, и указать, что данное положение особенно применимо к этим задачам.

Существует ряд элементов производительности, которые зависят от времени, включая временные рамки опциона, доставку документов, уведомления, методы расторжения и дату закрытия. Каждая дата в договоре связана с датой исполнения. Поскольку время имеет решающее значение, несоблюдение этих сроков может иметь серьезные негативные последствия, начиная от нарушения контракта и заканчивая гораздо более серьезными юридическими последствиями.

Основные правила для статьи

Time Is of the Essence

Основные правила, которые применяются к пункту time is of the essential, четко определены и включают:

1. Простое указание даты закрытия в договоре купли-продажи недвижимого имущества не гарантирует, что эта дата будет иметь «существенное значение». Таким образом, обе стороны имеют право на «разумную» отсрочку закрытия.
2. Согласованная дата закрытия «время имеет решающее значение» подлежит принудительному исполнению. Если сторона не закроется в этот день, это будет считаться нарушением контракта.
3. Закрытие может считаться «существенным» при особых обстоятельствах, даже если условие «время существенное» отсутствует в договоре.
4. Если стороны не завершат закрытие «по существу» или не включат его в дату графика, одна из них может выбрать новую дату и сделать это «по существу», направив недвусмысленное уведомление, позволяющее другой стороне закрыть в течение «разумное» время.
5. Если пункт о времени имеет существенное значение нарушен, это можно исправить несколькими способами, включая установление конкретных требований к производительности, удержание первоначального взноса и принудительную передачу права собственности.
6. Попытка стороны обеспечить соблюдение положения о том, что время имеет существенное значение, может быть справедливо предотвращена на основании отказа, подтверждающего поведение, или устного соглашения.

Как правило, договор купли-продажи недвижимости с условием «время имеет существенное значение» обязывает обе стороны выполнить обязательства в течение определенного времени.Невыполнение этого требования любой из сторон приведет к нарушению договора или, возможно, к конфискации первоначального платежа. Кроме того, если одна из сторон намерена сделать пункт о том, что время имеет существенное значение, очевидным, непредоставление другой стороне недвусмысленного уведомления сделает любые формулировки, указывающие на то, что время имеет существенное значение, недействительными.

Время Сущности Письмо

Одна сторона в договоре недвижимости может направить письмо о существенном моменте другой стороне в качестве юридического уведомления.Письмо обычно отправляется после прохождения предварительной даты закрытия, указанной в контракте. В нем указывается время, дата и место закрытия сделки и указывается, что невыполнение требования будет представлять собой нарушение договора.

Сторона, отправляющая письмо, должна позволить другой стороне подчиниться в течение разумного периода времени. Письмо также должно быть отправлено всем другим вовлеченным сторонам, включая агентов по недвижимости и юристов.

Если вам нужна помощь с оговоркой о времени в договорах на недвижимость, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb или от их имени.

Пункт «Время имеет существенное значение» в контрактах на недвижимость в штате Нью-Йорк и Коннектикут

Вопреки тому, во что многие люди могут поверить, дата закрытия контракта обычно является только намеченной датой. Как правило, в отсутствие положения о том, что «время имеет существенное значение», законы Нью-Йорка и Коннектикута дают каждой стороне право отложить дату, указанную в договоре в качестве даты закрытия, на разумный период времени.

Стороны контракта могут принять решение о включении в контракт положения о том, что «время имеет решающее значение» при установлении даты закрытия. Как в Нью-Йорке, так и в Коннектикуте пункт «время имеет существенное значение» в контракте указывает, что незакрытие сделки к указанному времени будет считаться существенным нарушением контракта.

Если договор не содержит оговорки о том, что «время имеет существенное значение», любая из сторон может в одностороннем порядке установить дату закрытия времени по существу, направив другой стороне «четкое и недвусмысленное уведомление» о том, что незакрытие сделки к дате указанное в уведомлении, будет считаться неисполнением обязательств по договору.Законодательство Нью-Йорка и Коннектикута требует, чтобы дата, указанная в уведомлении как дата «время имеет значение», давала другой стороне «разумный» период времени для закрытия, чтобы уведомление вступило в силу. Вообще говоря, суды интерпретируют «разумный» период времени как тридцать (30) дней после даты уведомления. Однако вопрос о том, является ли срок разумным в данных обстоятельствах, зависит от конкретного факта.

В Нью-Йорке уведомление о существенном времени должно быть доставлено после первоначальной даты закрытия, указанной в контракте, в противном случае оно не имеет силы.Напротив, в Коннектикуте уведомление о существенном времени может быть отправлено до даты закрытия, указанной в контракте. Однако законы Нью-Йорка и Коннектикута требуют, чтобы дата закрытия, указанная в уведомлении «время имеет значение», была после первоначальной даты закрытия, указанной в договоре.

Отдел недвижимости и сделок с недвижимостью компании Cuddy & Feder готов ответить на любые ваши вопросы, касающиеся закрытия сделок и продажи недвижимости.

Следующие материалы и все другие материалы на этом веб-сайте предназначены только для информационных целей, не должны рассматриваться как юридическая консультация или реклама Cuddy & Feder LLP или любого из ее адвокатов, а также не создают адвоката-клиента. отношения между вами и Cuddy & Feder LLP. Прежде чем полагаться на какую-либо информацию, содержащуюся в настоящем документе, обратитесь за консультацией к юристу.

Что такое время уведомления о сущности?

Когда объект недвижимости продается, стороны сделки обычно устанавливают дату закрытия сделки.Эта дата часто включается в договор купли-продажи, и обычно не возникает никаких последствий, если одна из сторон не может закрыть сделку в этот день.

Но что произойдет, если одна сторона готова закрыться, а другая сторона делает это невозможным, отказываясь присутствовать на закрытии? В этих ситуациях сторона, желающая принудительно закрыть дело, может вручить другой стороне «уведомление о том, что время имеет существенное значение», в котором устанавливается точная дата закрытия. Как правило, в штате Нью-Джерси дата, указанная в уведомлении о существенном времени, составляет не менее 10 календарных дней с даты предъявления требования.Непредоставление другой стороне надлежащего времени может привести к тому, что существенное уведомление о времени будет признано неисполнимым.

Сторона, которая ищет твердую дату закрытия, должна быть готова фактически закрыться в указанную дату. Например, если продавец стремится закрыть сделку, недвижимость должна быть свободна от всего личного имущества и иметь все документы в порядке. Если покупатель вручил продавцу уведомление о существенном времени, покупатель должен иметь финансирование и быть уверенным, что титульная компания завершила свою часть сделки к этой дате.

Если вы должным образом уведомили другую сторону о важности времени, и вечеринка не закрылась в этот день, вы можете подать иск, чтобы возместить ущерб. По этой причине важно убедиться, что любое время основного уведомления, которое вы направляете другой стороне, соответствует соответствующему закону, а это означает, что любой, кто хочет установить дату закрытия, должен проконсультироваться с опытным юристом.

Позвоните по телефону 201-498-9768 сегодня для получения дополнительной информации.

Купля-продажа недвижимости — дело сложное, и любой, кто участвует в сделке с недвижимостью, должен обратиться за помощью к компетентному юристу. Адвокат из Нью-Джерси Джон Скеттино хорошо разбирается в законодательстве штата Нью-Джерси и может помочь сделать так, чтобы ваше закрытие прошло как можно более гладко. Чтобы получить консультацию у г-на Скеттино, позвоните в наш офис сегодня по телефону 201-498-9768 или отправьте нам электронное письмо через нашу контактную онлайн-форму.

Время всегда имеет значение

Большинство сделок с недвижимостью достаются тем, кто может действовать быстрее всех.К тому времени, когда вы закончите просматривать свои заметки о недвижимости утром, может быть уже слишком поздно делать предложение в тот же день. К тому времени, когда вы соберетесь действовать вместе, может быть несколько предложений на имущество. Если ваше предложение не удивит продавца, вы упустите потенциально большую сделку. Это не означает, что вы должны быть поспешными и небрежными в своих действиях, но вам нужно уметь быстро расшифровывать информацию и быть готовым действовать в соответствии со своими импульсами. В сфере недвижимости время всегда имеет решающее значение .Чем раньше вы это узнаете, тем лучше.

Каждый раз, когда вы думаете, что вам нечего делать в течение дня, подумайте об улучшении своих систем, чтобы их можно было внедрить в кратчайшие сроки. Вы должны иметь возможность быстро получить ответ по рекомендации, которую вы получили от коллеги-инвестора, или по сделке, которую ваш адвокат попросил вас рассмотреть. Есть очень мало исключений, когда вы можете не торопиться и вернуться к продавцу после выходных. Большинство сделок очень чувствительны ко времени и требуют решения как можно быстрее.Чем дольше продавцу приходится ждать, пока вы ему ответите, тем больше вероятность, что он будет искать ответ в другом месте.

Самая большая привлекательность для кредиторов в принятии предложений по низкой цене заключалась не в безопасности закрытия сделки наличными, а в скорости, с которой покупатель смог закрыть сделку. Конечно, предложение наличными было приятным, но не таким привлекательным, как возможность закрытия через неделю. Это позволило кредиторам быстро очистить свои книги от безнадежных долгов и двигаться дальше. Та же теория по-прежнему применима ко многим продавцам и сделкам на текущем рынке.Неважно, делаете ли вы предложение, заключаете сделку или хотите продать недвижимость, инвестор, который быстрее всех справится с этими задачами, либо заключит сделку, либо закроет ее вовремя, либо заработает больше всего денег.

Каждый день, когда вы владеете недвижимостью, не продавая и не сдавая ее в аренду, стоит вам денег. Между налогами, страховкой и расходами на содержание вы теряете деньги на этой собственности каждый день. Один день может показаться не таким уж большим, но один день быстро превращается в конец недели, который превращается в следующую неделю, и довольно скоро у вас появляется дополнительный месяц сборов и расходов.Если вы сделаете это достаточное количество раз с достаточным количеством объектов в течение года, вы легко заработаете тысячи долларов. Вам нужно помнить об этом в следующий раз, когда вы будете небрежны в отношении планирования подрядчиков или ожидания оценки.

Вам не нужно быть деспотичным, пытаясь добиться цели, но вы должны осознавать деликатный характер каждой задачи. Если ваш риелтор не торопится делать предложения, вам следует работать с тем, кто это делает. Если ваш адвокат не может связаться с юристом, занимающимся продажей, вам следует искать возможность вести свой бизнес в другом месте.Некоторые сделки вы можете занять некоторое время, но к тем, которые срочные, нужно подходить с чувством безотлагательности. Сделка может зависеть только от этого.

Закон Эзера Уильямсона – Время имеет значение и выполнение контракта

Время имеет значение и выполнение контракта

Исполнение контракта является одним из основных источников споров по контракту, т.е.д., ситуации, когда имеет место несвоевременное исполнение согласованных условий, неисполнение или исполнение, которое не соответствует надлежащим образом условиям контракта. Как правило, незначительная задержка одной из сторон, которая не оказывает существенного влияния на общий договор или не вызывает существенного нарушения, представляет собой «существенное исполнение» и не освобождает другую сторону от исполнения. Однако важно отметить, что закон Калифорнии обеспечивает соблюдение положений «Время имеет значение». Если в контракте есть этот пункт, и контракт не был выполнен в согласованную дату, будет иметь место нарушение контракта, и другая сторона может быть освобождена от обязательств по исполнению.

Оговорка Time is of the Essence — это условие контракта, определяющее определенное время или дату, когда должно произойти исполнение контракта. В нем подчеркивается, что время и даты, указанные в соглашении, являются жизненно важными и существенными для контракта.

Пункт A Time is of the Essence подлежит исполнению в соответствии с законодательством Калифорнии, если он является справедливым и сформулирован «прямо» и «недвусмысленно». Bisno v. Sax, 346 P.2d 814, 721 ( Cal. Ct. App. 1960) . Сторона, не нарушившая договор, имеет возможность либо отказаться от договора, либо потребовать его сохранения, чтобы они могли предъявить иск о возмещении убытков.

Суды Калифорнии, вероятно, сочтут, что во многих типах договоров, особенно связанных с недвижимостью, строительством, продажей недвижимости или другими подобными услугами, сроки не имеют значения. Обычно суд не присуждает возмещение убытков или не расторгает договор только из-за незначительных отклонений, таких как небольшая задержка в исполнении. Примечательно, что суды считают сроки исполнения более важными в договорах купли-продажи товаров.

Если вы составляете проект контракта, а дата исполнения имеет существенное значение, обязательно включите пункт «Срок действия».Имейте в виду, что, в зависимости от обстоятельств, даже если в договоре есть оговорка «Срок действия», суд может предоставить нарушившей стороне возможность исправить или «устранить» нарушение, прежде чем присудить возмещение убытков или расторгнуть договор.

Ezer Williamson Law предоставляет широкий спектр транзакционных и судебных услуг физическим и юридическим лицам. Мы успешно преследовали и защищали различные виды деловых и контрактных претензий. Свяжитесь с нами по телефону (310) 277-7747, чтобы узнать, как мы можем помочь вам в решении ваших проблем в области коммерческого права.

Спешите! Время имеет существенное значение. – Адвокат Нэнси Грин

Мы все подписали контракты, в которых определенные вещи должны были произойти к определенным датам. Или они? Что произойдет, если в вашем соглашении нет пункта « время имеет решающее значение»?

В одном случае стороны подписали договор о недвижимом имуществе, согласно которому оплата покупной цены зависела от перезонирования имущества.Звучит безумно, верно? Но окончательная цена покупки рассчитывалась исходя из количества домов, которые можно было построить. Покупатель был ответственен за rezoning. Два года спустя участок не был перепрофилирован, но его стоимость резко возросла. Продавец хотел, чтобы ему заплатили за его имущество или освободили от договора. Расчетная дата в договоре наступала, продлевалась и шла несколько раз. Тем не менее, Продавцу не заплатили. Продавец подал в суд за нарушение договора. Покупатель утверждал, что ему еще не нужно было платить, потому что изменение зонирования не было завершено.

Стороны обратились в суд. Как правило, закон устанавливает «разумный срок» для каждой стороны для выполнения своих обязательств по договору, за исключением случаев, когда имеется пункт о времени, имеющем существенное значение, или стороны рассматривают даты в договоре как твердые, фиксированные даты. В телешоу «Доктор Кто » пункт «время имеет значение» означает, что дата является фиксированным моментом времени и не может быть изменена. В этом договоре не было положения по существу . Суд пришел к выводу, что, поскольку время не имело «существенного значения», ему пришлось рассмотреть вопрос о том, были ли действия Покупателя (или их отсутствие) «разумными». Учитывая сложность процесса повторного зонирования на тот момент, суд признал действия Покупателя разумными, и Покупатель мог заставить Продавца завершить сделку по более низкой цене.

Если бы время имело «существенное значение», Покупатель нарушил бы договор, и Продавец мог бы искать другого покупателя. Одна эта фраза может изменить смысл контракта.

Много.

Когда время имеет существенное значение, лицо, обязанное исполнить договор, должно действовать в течение определенного периода времени или до установленной даты, прежде чем другая сторона сможет выполнить свои обязательства.Если человек не действует в течение требуемого времени, то он нарушил договор. В приведенном выше договоре о недвижимости обязательство Покупателя заплатить за недвижимость к определенной дате зависело от его способности добиться изменения зонирования собственности. Важной датой была не произвольная дата расчета, прописанная в контракте, а дата, когда Покупатель получил изменение зонирования. У покупателя был «разумный» период времени для перезонирования собственности, а затем «разумный» срок после перезонирования для оплаты собственности.

Продавец допустил несколько критических ошибок. Продавец не был представлен адвокатом при заключении договора. Продавец не занимался продажей недвижимости. Покупатель был опытным строителем и инвестором в недвижимость. В результате Продавец не знал, как защитить себя, и не знал, что ему нужен пункт «время имеет решающее значение» или что он является «стандартным» для такого типа соглашения. Покупатель, однако, знал, что он дает себе много места для маневра, не включая этот стандартный пункт контракта в их соглашение.В конце концов, Продавец ждал годы… буквально годы… прежде чем ему заплатили за его имущество.

Означает ли это, что вы можете игнорировать даты, указанные в контракте? Ах, нет. Большинство контрактов будут содержать существенные положения. Те, у кого их нет, будут иметь положения по умолчанию, в которых говорится, что невыполнение платежа, доставка товара или выполнение действий к определенным датам будет нарушением контракта. Но иногда отсутствие указания на то, что «время имеет решающее значение», может привести к неожиданным и негативным результатам.Знайте, когда время имеет решающее значение и как оно может помочь или навредить вам в ваших контрактах.

Беспокоитесь, что ошибка в документах может подорвать защиту вашего бизнеса? Я создал программу, специально предназначенную для помощи в решении этих вопросов соответствия, под названием «Корпоративный щит™», решение «сделано с вами». Перейдите на страницу https://attorneynancygreene.com/corporate-shield/ ПРЯМО СЕЙЧАС, чтобы узнать больше о программе Corporate Shield™ и о том, что она может сделать для вашего бизнеса.

Если у вас остались вопросы, свяжитесь со мной по адресу Land, Carroll and Blair, PC, в Александрии и Фэрфаксе, штат Вирджиния, по телефону:

.

(703) 836-1000

ngreene@landcarroll.ком

http://landcarroll.com

Home

Facebook:        https://www.facebook.com/landcarroll/

https://www. facebook.com/attorneynancygreene/

Twitter:           @attnyNancyGreene

LinkedIn:        https://www.linkedin.com/in/attorneynancygreene/

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ:

Вы знали, что один из них придет, верно? Ведь я адвокат. Ничто в этой статье не является и не должно рассматриваться как юридическая консультация.Эта статья предназначена только для информационных целей. Эта статья не формирует отношений между адвокатом и клиентом. Проконсультируйтесь с юристом по поводу вашей ситуации. МЫ ОСОБЕННО ОТКАЗЫВАЕМСЯ ОТ ЛЮБЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ ИЛИ ГАРАНТИЙ, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, ВКЛЮЧАЯ, ПОМИМО ПРОЧЕГО, ЛЮБЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ИЛИ ГАРАНТИИ КОММЕРЧЕСКОЙ ПРИГОДНОСТИ ИЛИ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕННОЙ ЦЕЛИ. Мы не даем налоговых или инвестиционных советов и не выступаем за покупку или продажу каких-либо ценных бумаг или инвестиций. Всегда обращайтесь за помощью к профессионалу для налоговых, юридических и инвестиционных консультаций.

Недвижимость Время имеет значение

Термин «Время имеет значение» обычно используется в качестве пункта в договорах о недвижимости. Этот юридический пункт служит напоминанием всем сторонам, участвующим в контракте, о том, что время истекает и действия должны быть предприняты вовремя. Неспособность выполнить работу в срок влечет за собой нарушение договора.

Слишком широкая оговорка «Время имеет решающее значение» может рассматриваться как карательная мера, что делает ее неприменимой в суде.важно указать «Время имеет существенное значение» для конкретного требования задачи в соглашении.

Обычно пункт «Время имеет решающее значение» используется для даты завершения договора недвижимости. Существует дополнительное количество элементов производительности, которые связаны со временем, включая уведомления, время опционов, доставку документов и расторжение контракта.

«Время имеет значение» — основные правила

Правила, применимые к пункту «время имеет значение», должны быть четко определены:

• Дата завершения или дата закрытия, указанная в не гарантирует завершение в этот день, и есть много причин, по которым этот день будет отложен. Добавление в соглашение пункта «Время имеет решающее значение» даст обеим сторонам «разумное» время отсрочки окончательной даты закрытия.
• В случае, если сторона не включила пункт «Время имеет значение», одна из сторон может выбрать новую дату для завершения, направив недвусмысленное уведомление, позволяющее другой стороне закрыть сделку в течение нового «разумного» срока.
• Если пункт «Время имеет решающее значение» нарушен, это можно исправить несколькими способами, включая установление конкретных требований к производительности, удержание авансового платежа и принудительную передачу права собственности.

Добавление в договор купли-продажи пункта «Время имеет решающее значение» обязывает обе стороны совершить сделку в течение определенного времени.
A Отказ любой из сторон приведет к нарушению контракта.

.