Налог на имущество нежилых помещений физических лиц: Ошибка 404 | ФНС России

Освобождение от налога на имущество ИП

Про спецрежимы часто пишут, что они освобождают от множества других налогов — в том числе от налога на имущество. Предприниматели поспешно радуются этой новости и не пытаются узнать больше. В статье мы расскажем, почему освобождение действует не всегда и что будет, если проигнорировать эти нюансы.

Когда действует освобождение от налога

По общему правилу ИП на УСН и патенте действительно освобождены от налога на имущество, которое используется в бизнесе ― п. 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 НК РФ. Плательщики ЕСХН тоже, но с нюансами, о которых мы не будем говорить в этой статье ― п. 3 ст. 346.1 НК РФ.

!

Но есть исключение: освобождение не действует, если налог считают по кадастровой стоимости. Каждый регион составляет перечень подобных объектов — помещений под офисы, торговые точки и бытовое обслуживание ― п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Если владеете нежилым помещением, обязательно проверьте его в местном перечне. 

Бывает, что помещение используется под склад, под производство или как гараж, но вдруг оказывается в перечне торгово-офисных помещений — явно по ошибке. Если ИП не согласен, он может обратиться в суд. 

Правительство Москвы включило помещение в перечень, но собственница не согласилась и обратилась в суд. Суд установил, что спорное здание не предназначено для размещения торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания — оно для размещения гаражей и автостоянок. Пункт перечня был признан недействующим. 

Дело № N 5-АПА19-185

Иногда в перечень не включено  помещение, но включено здание, в котором оно находится. В таком случае ИП тоже не получит освобождение от налога.

Инспекция отказала ИП на УСН в освобождении от налога на имущество. ИП обратился в суд, где заявил, что помещения в перечне нет, поэтому он имеет право на льготу. Суд сказал: зато в перечень входит здание, а правомерность его включения в перечень надо оспаривать отдельно. 

Дело № А27-29802/2018

И, конечно, по объектам, которые не используются в бизнесе, предприниматель должен платить налог в обычном порядке. Например, нельзя воспользоваться льготой, чтобы перестать платить налог за свою квартиру.  

Как получить освобождение 

В последних разъяснениях налоговая служба сообщила, что если ИП не представит заявление о предоставлении льготы, то инспекция может предоставить ее и без заявления, на основании сведений, которые у нее имеются ― п. 6 ст. 407 НК РФ, Письмо ФНС России от 11.05.2021 № БС-4-21/6433@.

Но вдруг налоговая не получит информацию из реестра или будет сомневаться, что имущество используется в бизнесе? Советуем подстраховаться и поступать, как раньше: отправлять в инспекцию заявление с подтверждающими документами. Это могли быть документы, в которых помещение фигурирует как место приема-отпуска товаров или трудовые договоры, в которых указано место работы сотрудника  ― Письмо Минфина России от 26.04.2018 г. N 03-05-06-01/28324.

По заявлению ИП инспекция может сделать перерасчет налога и за предыдущие периоды. Перерасчет может быть сделан не более чем за 3 года, предшествующих году обращения и не ранее даты, когда у ИП возникло право на льготу ― Письмо ФНС России от 01. 06.2020 № БС-4-21/8972@. То есть в 2021 году ИП может потребовать вернуть налог за 2020, 2019 и 2018 годы.

Если ИП сдает в аренду квартиру

Сдавать квартиру в аренду ИП может и как физлицо, и как предприниматель. 

В первом случае с доходов от аренды квартиры придется платить 13% НДФЛ и освобождения от налога на имущество не будет. Чтобы инспекция расценила сдачу квартиры в аренду как предпринимательскую деятельность, у ИП должен быть код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.

Если сдавать квартиру как ИП, можно воспользоваться освобождением. Для этого советуем предоставить в инспекцию документы, которые подтвердят, что квартира используется в бизнесе, например, договор аренды и расписки о получении арендной платы ― Письмо ФНС России от 06.04.2020 № БС-4-21/5766@.

!

При выборе между двумя вариантами важно учесть нюанс. При получении освобождения от налога на имущество предприниматели теряют право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры. Эти две льготы несовместимы. 

Весь полученный от продажи доход предприниматель должен будет умножить на свою обычную ставку, а если закроет бизнес — на 13% НДФЛ. После закрытия бизнеса льгота не вернётся: налоговая будет считать её необоснованной налоговой выгодой.

Если ИП временно не использует помещение в бизнесе

У ИП бывают периоды, когда имущество не используется в бизнесе. Например, старый договор аренды закончился, а новый пока не заключили, или в помещении ведется ремонт. 

Освобождение от налога на имущество всё равно будет действовать. Потому что к предпринимательской деятельности относится не только получение доходов, но и весь подготовительный процесс: ремонт, найм новых сотрудников и поиск контрагентов. Хотя желательно сохранять документы на ремонтные работы — вдруг налоговую заинтересуют причины простоя и уменьшения налогооблагаемой базы вашего бизнеса ― Письмо Минфина РФ от 12.05.2014 № 03-11-11/22083.

🎁

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Статья актуальна на 15. 09.2021

Опубликованы ставки налога на имущество физлиц на 2021 год – Spot

Ставки, действовавшие в 2020 году, проиндексированы в 1,15 раза.

Фото: Евгений Сорочин / Spot

В статью 422 Налогового кодекса внесены изменения, согласно которым установлены ставки налога на имущество физических лиц на 2021 год.

Ставки, действовавшие в 2020 году, проиндексированы в 1,15 раза. Это обусловлено тем, что для физических лиц сохраняется размер кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговая база), определенный органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в 2018 году.

Ставки:

№	Объекты налогообложения	Налоговые ставки, в процентах
1.	Жилые дома и квартиры, дачные строения (с общей площадью до 200 кв.м включительно), машино-место, неразрывно связанное с многоквартирным домом, а также иные строения, помещения и сооружения	0,23
2.	Жилые дома и квартиры, расположенные в городах, с общей площадью:
	свыше 200 кв.м до 500 кв.м	0,3
	свыше 500 кв.м	0,4
3.	Жилые дома и квартиры, дачные строения, расположенные в прочих населенных пунктах площадью свыше 200 кв.м	0,3
4.	Объекты налогообложения, используемые для предпринимательской деятельности, либо при сдаче их в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, а также объекты недвижимого имущества нежилого назначения, предназначенные для предпринимательской деятельности и (или) извлечения доходов	2

Ранее Spot писал о машино-месте на примере. Это не будет распространяться на физических лиц, которые решили во дворе своего жилого дома благоустроить место под свои машины.

ставки в Москве и изменения в законе

С 2015 года компании на «упрощенке», а также индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы («упрощенку» или патентную систему налогообложения), будут обязаны уплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Речь идет о коммерческой недвижимости, включенной в специальный перечень.

Речь идет об административно-деловых и торговых центрах, а также о нежилых помещениях, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, включенных в специальный перечень.

Для Москвы этот перечень утвержден Правительством г. Москвы в Постановлении от 28.11.2014г. №700-ПП и включает в себя следующие категории объектов:

Категория объекта	Площадь
Административно-деловые и торговые центры	>3000 м 2
Отдельно стоящие нежилые здания делового, административного или коммерческого назначения	2000 м 2
Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах и фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и/или бытового обслуживания	3000 м 2

При этом платить налог придется и в том случае, если единый объект разделен между собственниками на меньшие площади: главное, чтобы он в принципе соответствовал категории, указанной в таблице выше, и был включен в Перечень объектов. В данном случае каждый собственник будет платить налог, исходя из своей доли в кадастровой стоимости всего объекта.

В 2015 году при расчете налога на имущество будут применяться следующие налоговые ставки:

• для юридических лиц – 1,2% от установленной кадастровой стоимости
• для физических лиц и /или индивидуальных предпринимателей – 2% от установленной кадастровой стоимости

Однако к 2018 году планируется уровнять ставки для всех налогоплательщиков.

Год	Юридические лица		Физические лица
	Ставка для Москвы	Ставка для Московской области	Ставка для Москвы	Ставка для Московской области
2015	1,2%*	1,5%	2%	**
2016	1,5%	2%	2%	**
2017	1,8%	2%	2%	**
2018	2%	2%	2%	**

*в соответствии с НК РФ предельный уровень ставки для Москвы на 2015 г. – 1,7%, однако эта ставка применяться не будет и все ограничится региональной ставкой в 1,2%
**размер ставки определяется каждым муниципальным образованием в пределах, установленных НК РФ (при этом предельный уровень ставки для Московской области устанавливается на уровне 2%).

К сожалению, отныне кадастровая стоимость объектов недвижимости приближена к рыночной стоимости (либо даже ее превышает). И на данный момент судебная практика не утешительна: суды по оспариванию кадастровой стоимости длятся долго и безрезультатно.

Встает вопрос: можно ли уменьшить этот налог в принципе? Ответ — нет, поскольку к объектам недвижимости, указанным в перечне, льготы не применяются. Так что теперь арендодателям придется учитывать этот налог при определении арендной платы (другими словами – «перекладывать» его на плечи арендаторов коммерческой недвижимости).

Итак, если раньше было выгодно регистрироваться как ИП со специальным налоговым режимом (УСН, патент), тем самым избегая уплаты налога на имущество, то с 2015 года рекомендуется всем фактическим собственникам коммерческой недвижимости переводить собственность на юридическое лицо. В этом случае налоговую нагрузку по налогу на имущество удастся снизить на 40%. Правда эта мера будет действовать только пока ставки не будут уравнены.

Как перевести имущество с физ. лица на организацию, избежав налоговых последствий?

Подготовим налоговую стратегию для вашего бизнеса

Это можно сделать следующими способами:

• Вход физического лица в существующее юридическое лицо (либо учреждение нового юр.лица) с уставным капиталом, внесенным в виде необходимого имущества
• Дарение физическим лицом имущества организации, в случае если физическое лицо является учредителем этой организации с долей более 50%.

Тем самым новым собственником недвижимости окажется организация, а налоговых последствий не возникнет.

Если Вы хотите понимать, как Вам работать дальше (на УСН или общей системе), мы можем в индивидуальном порядке провести для Вас налоговое планирование: определить кол-во юридических лиц, их взаимосвязи между собой, системы налогообложения и построить модель работы таким образом, чтобы это было выгодно с точки зрения налогов.

Связаться с экспертом

Хотите читать советы налоговых экспертов и главных бухгалтеров?

Подпишитесь на обновления блога

Подписаться

Поделиться статьей

Иностранцы-нерезиденты Недвижимое имущество, расположенное в США

Общее правило

Как правило, доход от недвижимого имущества, находящегося в Соединенных Штатах и ​​принадлежащего иностранцу-нерезиденту, облагается налогом по ставке 30% (или ниже по договору), если он не связан с торговлей или бизнесом в США. Дополнительную информацию см. в разделе «Фиксированный, определяемый, годовой или периодический (FDAP) доход».

Внеочередные выборы

Если вы, иностранец-нерезидент, имеете доход от недвижимого имущества, находящегося в Соединенных Штатах, которым вы владеете или имеете долю и владеете для получения дохода, вы можете выбрать в соответствии с разделом 871 (d) Налогового кодекса для учета всех доходов. от тебя.S. недвижимое имущество как эффективно связанный доход с торговлей или бизнесом в Соединенных Штатах. Выбор распространяется на все доходы от недвижимого имущества, расположенного в Соединенных Штатах и ​​предназначенного для получения дохода, а также на все доходы от любого интереса к такому имуществу. Сюда входят доходы от арендной платы, роялти от добычи полезных ископаемых, нефтяных или газовых скважин или других природных ресурсов. Он также включает прибыль от продажи или обмена недвижимого имущества и от продажи или обмена древесины, угля или местной железной руды с сохраненным экономическим интересом.

Вы можете сделать это выбор  только для дохода от недвижимости, который иным образом не связан с вашей торговлей или бизнесом в США.

Если вы делаете выбор, вы можете требовать вычетов, связанных с доходом от недвижимости, и ваш чистый доход от недвижимости облагается налогом по дифференцированным ставкам.

Эти выборы не рассматривают иностранца-нерезидента, который иным образом не занимается торговлей или бизнесом в США, как занимающегося торговлей или бизнесом в Соединенных Штатах в течение года.

Выборы. В соответствии с Положением Министерства финансов 1.871-10(d)(1), сделайте первоначальный выбор, приложив заявление к своей налоговой декларации или налоговой декларации с поправками за год выборов. Включите в свое заявление следующее.

1. Что вы делаете выборы.
2. Находится ли выбор в соответствии с разделом 871(d) Налогового кодекса (объяснено выше) или налоговым соглашением.
3. Полный список всего вашего недвижимого имущества или любых долей в недвижимом имуществе, титульным или фактическим владельцем которого вы являетесь и которое находится в Соединенных Штатах. Укажите юридическую идентификацию древесины, угля или железной руды США, в которых вы заинтересованы.
4. Степень прямого или бенефициарного права собственности на каждый такой объект недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе.
5. Местонахождение имущества или интереса к нему.
6. Описание любых значительных улучшений любого такого свойства.
7. Даты, когда вы владели недвижимостью.
8. Ваш доход от собственности.
9. Подробная информация об идентификации налогового года(ов), в котором ранее имело место аннулирование или новые чистые выборы.

Это решение остается в силе для всех последующих налоговых лет, если вы его не отмените.

Отмена выборов. Вы можете отменить выбор без одобрения IRS, заполнив форму 1040X «Измененная декларация о подоходном налоге с физических лиц в США» за тот год, когда вы сделали выбор, и за последующие налоговые годы. Вы должны подать форму 1040X в течение 3 лет с даты подачи декларации или 2 лет с момента уплаты налога, в зависимости от того, что наступит позже. Если этот срок истек для года выборов, вы не можете отменить выборы в этом году.Вы можете отменить выбор для более поздних налоговых лет, только если у вас есть одобрение IRS. Информацию о том, как получить одобрение IRS, см. в разделе 1.871–10(d)(2) Правил.

Форма

W-8ECI, Заявление иностранного лица о доходах, фактически связанных с ведением торговли или бизнеса в США, должна быть предоставлена ​​НРА любому налоговому агенту или плательщику в течение первого года после выборов IRC 871(d). сделал. Кроме того, НРО должен убедиться, что у любого налогового агента есть обновленная и действующая форма W-8 ECI на все годы, когда действуют выборы IRC 871(d).

Ссылки/Связанные темы

Примечание: На этой странице содержится одна или несколько ссылок на Налоговый кодекс (IRC), Положения Министерства финансов, судебные дела или другие официальные руководства по налогам. Ссылки на эти юридические органы включены для удобства тех, кто хотел бы прочитать технические справочные материалы. Чтобы получить доступ к соответствующим разделам IRC, Положениям Министерства финансов или другим официальным руководствам по налогообложению, посетите страницу Налогового кодекса, правил и официальных указаний.Чтобы получить доступ к любым решениям налогового суда, вынесенным после 24 сентября 1995 г., посетите страницу поиска мнений Налогового суда США.

Нежилая недвижимость

Нежилая недвижимость

Что такое нежилая недвижимость?

Нежилая недвижимость для целей Гербового сбора включает:

• земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения
• участков (кроме участков, приобретенных по связанному договору на строительство дома или квартиры)
• коммерческие или деловые помещения, включая офисы, фабрики, магазины и трактиры
• создание или передача опционов на землю
• право собственности на землю (например, пропуски или другие права на прокладку кабелей, труб, проводов или других каналов)
• сервитуты (право на чью-либо собственность, например право проезда)
• создание или передача права собственности
• создание или передача остаточной доли участия
• бизнес-активы, такие как деловая репутация или балансовая задолженность
• акции, акции и обращающиеся ценные бумаги
• полиса страхования.

Покупка сайта

Участок является нежилым помещением. Вы платите гербовый сбор со стоимости сайта.

Вы можете потребовать возмещения части уплаченного гербового сбора. Для получения дополнительной информации см. «Схема возмещения гербового сбора за жилищное строительство».

Однако, если вы покупаете участок со связанным соглашением о строительстве на нем жилой недвижимости, этот участок является жилой собственностью.

Если вы покупаете участок с договором на связанное строительство за:

• производственное здание
• или
• коммерческое здание

вы платите гербовый сбор на стоимость участка и стоимость здания.Эти расходы не включают НДС.

Документ (письменный документ) о передаче участка может содержать право проезда к участку. После того, как вы уплатили гербовый сбор за инструмент, гербовый сбор не взимается отдельно на полосе отчуждения.

Соглашения или контракты на покупку недвижимости, расположенной в Ирландии

Гербовый сбор, как правило, не взимается с письменных соглашений или контрактов на покупку недвижимости. Есть некоторые исключения из этого. Гербовый сбор взимается с некоторых письменных:

• соглашения о покупке коммерческих активов (раздел 31 Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.)
• Соглашения об условиях «договора» (Раздел 31A Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.)
• лицензионных соглашения (раздел 31B Закона о консолидации гербовых сборов 1999 г.).

Передача имущества, стоимость которого определяется недвижимым имуществом

См. Определенное имущество, стоимость которого определяется недвижимым имуществом.

Уступка (передача) полисов (жизни и не жизни) страхования

Если риск, к которому относится полис, находится в Ирландии, вы платите гербовый сбор по письменному назначению полиса.

• Пример 1

  ABC Ltd продает страховку с расширенной гарантией.

  Г-н Мерфи, розничный торговец, действует как посредник для ABC Ltd, продавая полисы лицам, покупающим у него товары.

  Если эти лица (страхователи) обычно проживают в Ирландии, риск находится в Ирландии. Гербовый сбор является платным.

• Пример 2

  DEF — голландская компания с головным офисом в Нидерландах.

  DEF заключает полис гражданской ответственности с британской страховой компанией через ирландского страхового брокера.

  Политика касается возможной ответственности в случае получения травм клиентами DEF во время ярмарки, которую DEF организует в Дублине.

  Риск находится за пределами Ирландии: DEF, страхователь, является юридическим лицом с головным офисом за пределами Ирландии. Гербовый сбор не взимается. Вы не подаете декларацию о гербовом сборе.

• Пример 3

  GHI — немецкая компания со штаб-квартирой в Берлине.

  Имеет филиал в Дублине.

  Филиал в Дублине принимает политику гражданской ответственности в отношении причинения вреда любым представителям общественности, посещающим его офис в Дублине.

  Риск находится в Ирландии, поскольку страхователь, к которому относится полис, находится в Ирландии. Гербовый сбор является платным.

Возможно, вы получаете кредит на покупку недвижимости. Условием кредитного предложения может быть следующее:

• вы берете страхование жизни
• и
• назначить страховой полис кредитору в качестве обеспечения кредита.

Если вы назначаете полис страхования жизни в качестве обеспечения кредита, гербовый сбор не взимается. Вы не подаете декларацию о гербовом сборе. Это относится к инструментам, исполненным 7 декабря 2006 года или позднее.

Далее: Определенное имущество, стоимость которого определяется недвижимым имуществом

Налоговые льготы — Служба технической охраны, Служба национальных парков

20% Налоговый кредит

Скидка по подоходному налогу в размере 20% предоставляется для восстановления исторических, приносящих доход зданий, которые министр внутренних дел определяет через Службу национальных парков как «сертифицированные исторические сооружения». Государственное управление по сохранению исторических памятников и Служба национальных парков проверяют восстановительные работы, чтобы убедиться, что они соответствуют стандартам восстановления, установленным министром. Служба внутренних доходов определяет квалифицированные расходы на реабилитацию, на которые может быть получен кредит. Жилая недвижимость, занимаемая владельцем, не имеет права на получение федеральной налоговой льготы на восстановление. Узнайте больше об этом кредите, прежде чем подавать заявку.

Каждый год Служба технической консервации утверждает около 1200 проектов, ежегодно привлекая почти 6 миллиардов долларов частных инвестиций в восстановление исторических зданий по всей стране.Узнайте больше об этом кредите в разделе «Налоговые льготы для сохранения исторического наследия».

10% налоговый кредит

ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ , что Публичный закон № 115-97 (22 декабря 2017 г.) отменил налоговый кредит в размере 10%.

Налоговый кредит в размере 10% предоставляется на восстановление неисторических зданий, введенных в эксплуатацию до 1936 года. Здание должно быть реконструировано для нежилого использования. Чтобы претендовать на налоговый кредит, реабилитация должна соответствовать трем критериям: не менее 50% существующих наружных стен должны оставаться на месте в качестве наружных стен, по крайней мере 75% существующих наружных стен должны оставаться на месте либо как внешние, либо внутренние стены и не менее 75% внутреннего структурного каркаса должны оставаться на месте.Не существует формального процесса проверки восстановления неисторических зданий.

Налоговые льготы для сервитутов по сохранению исторического наследия

Сервитут о сохранении исторического наследия — это добровольное юридическое соглашение, обычно в форме акта, которое обеспечивает постоянную защиту исторической собственности. Посредством сервитута владелец собственности накладывает ограничения на развитие или изменение исторической собственности, а затем передает эти ограничения организации по сохранению или сохранению. Владелец исторической собственности, который жертвует сервитутом, может иметь право на налоговые льготы, такие как вычет федерального подоходного налога. Правила сервитута сложны, поэтому владельцы недвижимости, заинтересованные в потенциальных налоговых преимуществах пожертвования сервитута, должны проконсультироваться со своим бухгалтером или налоговым юристом. Узнайте больше о сервитутах в разделе Сервитуты для защиты исторической собственности: полезный инструмент сохранения исторической собственности с потенциальными налоговыми льготами.

Жилая аренда | Департамент доходов штата Аризона

Вниманию владельцев недвижимости и компаний по управлению недвижимостью: помните, даже если вы не арендовали недвижимость на период подачи документов, вы все равно должны подать налоговую декларацию TPT в размере 0 долларов США.

 

Жилая аренда — это аренда недвижимого имущества на период 30 или более дней подряд только для проживания, а не для коммерческих целей. Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, также облагается налогом, известным как налог на привилегии при совершении сделок (TPT), и взимается при ведении бизнеса в соответствии с классификацией аренды жилья в соответствии с Налоговым кодексом Образцового города. Некоторые города, но не все, предпочитают облагать налогом доход от аренды жилья.

TPT налагается, когда арендаторы или компании по управлению недвижимостью занимаются бизнесом в соответствии с классификацией аренды жилья согласно Налоговому кодексу Модельного города.Индивидуальные владельцы налогооблагаемой сдаваемой в аренду недвижимости по закону обязаны получить лицензию TPT в ADOR независимо от того, арендуют ли владельцы недвижимость сами или нанимают компанию по управлению недвижимостью (PMC). Лицензия требуется только для городов, которые облагают налогом деятельность по аренде жилья. Чтобы определить, требуется ли лицензия на городской налог, налогоплательщики могут использовать Матрицу лицензирования аренды жилья.

Для получения дополнительной информации см. Какой доход от аренды жилья облагается налогом?

 

---

Информация и ресурсы

 

Глоссарий терминов:

 

ADOR: Департамент доходов Аризоны
 

PMC: Компания по управлению имуществом
 

PO: Владелец собственности
 

Доверенность: Доверенность — Доверенность учреждает ЧВК в качестве уполномоченного лица, действующего от имени Доверенного лица во всех вопросах, касающихся сбора и перевода TPT.Этот документ должен быть заполнен и храниться в файле PMC.
 

TPT: Налог на привилегию транзакции

Engage: когда PMC добавляет владельцев собственности к своей лицензии на управление недвижимостью AZTaxes, чтобы подавать и платить от их имени.

 

Разъединение: когда PMC удаляет владельца собственности из своей лицензии на управление собственностью AZTaxes, чтобы разорвать отношения.

 

Связывание: процесс, в котором PMC связывает учетные записи привилегий/использования транзакций, удержания или корпоративного налога со своей учетной записью AZTaxes.

 

---

Для получения дополнительной информации и ресурсов по аренде жилья перейдите по следующим ссылкам:

 

 

Если вам нужна дополнительная помощь, позвоните по телефону (602)716-RENT(7368) или напишите по электронной почте [email protected].

 

---

Вы можете зарегистрироваться, подать и оплатить онлайн на сайте www.AZTaxes.gov. Это быстро и безопасно.

Примечание: В соответствии с A.R.S. § 42-6013, ADOR разработала новую сводную декларацию, в которой отдельно указаны валовой доход и отчисления для каждого местоположения собственности владельца.

Pages — Home Owners Gude

I. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО:

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Законодательство штата предусматривает, что все недвижимое имущество облагается налогом на имущество. Собственник недвижимости будет ежегодно получать счет по налогу на имущество. По квалификации имущество, которое принадлежит и используется религиозными, благотворительными или образовательными организациями; или имущество, принадлежащее федеральным, государственным или местным органам власти, освобождается от налога на имущество.

Счета о налоге на имущество выпускаются в июле/августе каждого года 23 округами штата Мэриленд и городом Балтимор, а также 155 муниципальными образованиями в штате Мэриленд.Налоговые квитанции представляются за предстоящий финансовый год и вступают в силу с 1 июля.

Свяжитесь с финансовым отделом или казначейством вашего местного юрисдикции для получения информации, касающейся выставления счетов и сбора налога на имущество.

ДОХОД

Налог на имущество в основном является доходом местного правительства. Округа и муниципалитеты зависят от налога на имущество и части подоходного налога для формирования своих бюджетов. Правительство штата в основном финансируется за счет подоходного налога и налога с продаж.

 

II. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО: ИСЧИСЛЕНИЕ И НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

НАСЧЕТ, умноженный на НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ, равно НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ

Сумма налогового счета определяется двумя факторами: (1) суммой налога и (2) ставкой налога на имущество для каждой юрисдикции (штата, округа и муниципалитета). Оценки основаны на справедливой рыночной стоимости имущества и выдаются Департаментом оценки и налогообложения, агентством правительства штата. Ставки налога на имущество устанавливаются каждой единицей государственного управления (штатом, округами и муниципалитетами).

ОЦЕНКА

Переоценка недвижимости проводится раз в три года, и владельцы собственности уведомляются о любых изменениях в своей оценке в конце декабря. Округа содержат 3 области переоценки (циклов), что позволяет переоценивать примерно 1/3 счетов собственности каждый год.

Оценочная стоимость имущества заверяется Департаментом оценки и налогообложения местным органам власти, а затем преобразуется в счета за налог на имущество с применением ставок налога на имущество в этой юрисдикции.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

Ставки налога на недвижимость сильно различаются. Штат не налагает ограничений на налоги на недвижимость, что дает городам и округам право устанавливать налоговые ставки на уровне, необходимом для финансирования государственных услуг. Эти ставки могут увеличиваться, уменьшаться или оставаться неизменными из года в год. Если предлагаемая налоговая ставка увеличивает общий доход от налога на имущество, руководящий орган должен объявить об этом факте и провести публичные слушания по новой налоговой ставке. Это называется процессом фиксированной ставки налога на прибыль.

Эффективная налоговая ставка представляет собой комбинацию государственных, окружных и муниципальных налоговых ставок. Ставки налога на имущество выражены в виде суммы в долларах на каждые 100 долларов оценки. Например, для имущества со справедливой рыночной стоимостью 100 000 долларов налог на имущество будет рассчитываться путем деления оценки на 100 и умножения произведения на ставку налога на имущество. Используя эффективную налоговую ставку в размере 1,08 доллара США за 100 долларов США для этого примера (1,00 доллара США местного налога на имущество плюс 0,08 доллара США налога на имущество штата), сумма подлежащего уплате налога на имущество будет рассчитываться следующим образом: 100 000 долларов США, разделенные на 100, умноженные на 1 доллар США.08, что равняется 1080,00 долларов США.

III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

СПРАВЕДЛИВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ

Статья 15 Декларации прав Конституции штата Мэриленд требует, чтобы вся собственность оценивалась и облагалась налогом одинаково. Законодательство штата конкретно требует, чтобы все налогооблагаемое имущество оценивалось на основе его справедливой рыночной стоимости. Суды также истолковали это требование как означающее, что оценки должны основываться на справедливой рыночной стоимости имущества.

ПОДХОДЫ К ЦЕННОСТИ

Оценка основана на оценке справедливой рыночной стоимости имущества. Оценка – это определение стоимости. Оценщики — это оценщики, которые оценивают стоимость имущества для целей налогообложения. Оценщиков обучают использовать стандартные подходы и методы оценки для определения оценки. Существует три общепринятых подхода к оценке рыночной стоимости: (1) подход продаж, (2) подход затрат и (3) подход доходов. Несмотря на различия в методах расчета, каждый подход предназначен для указания справедливой рыночной стоимости имущества.

ЭТАП ОЦЕНКИ

Для любого увеличения полной денежной стоимости имущества закон штата требует, чтобы увеличение стоимости по сравнению со старой оценкой было «поэтапным» в течение следующих трех лет. Используйте, например, новую оценку в 130 000 долларов по сравнению со старой оценкой в ​​100 000 долларов. В этом примере новая оценка на 30 000 долларов выше старой оценки. Это увеличение на 30 000 долларов «поэтапно» в равной степени в течение следующих трех лет: 1-й год, 110 000 долларов; 2-й год, 120 000 долларов; и 3-й год — 130 000 долларов.

IV. ЖИЛАЯ ОЦЕНКА

ЭКСПЕРТ

В Мэриленде зарегистрировано более 2,3 миллиона счетов за недвижимость. Департамент оценки и налогообложения должен проводить оценку каждого из этих объектов недвижимости один раз в три года. Для выполнения этой задачи Департамент нанимает и обучает оценщиков для проверки, анализа рынков и оценки недвижимости. Оценщики обучены и обучены надлежащим подходам и методам оценки и должны быть знакомы с местными характеристиками собственности, влияющими на стоимость.

Оценщики используют два подхода к оценке справедливой рыночной стоимости жилой недвижимости: (1) подход продаж и (2) подход затрат. Доходный подход, упомянутый в предыдущем разделе, подходит для объектов недвижимости, которые приносят доход от аренды или договоров аренды.

ПОДХОД К ПРОДАЖАМ

Предпосылка подхода продаж заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данного имущества (называемого оцениваемым имуществом) может быть определена путем изучения цен продажи сопоставимых объектов. Если аналогичная недвижимость продается примерно за 100 000 долларов, вы можете предположить, что другие сопоставимые объекты будут продаваться в диапазоне 100 000 долларов. Ключом к подходу к продажам является сопоставимость и наличие достаточного количества данных.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данного имущества равна общей сумме затрат на строительство аналогичного улучшения за вычетом любой амортизации из-за возраста и состояния, а также цены земли. Например, если стоимость строительства ранчо площадью 1800 квадратных футов составляет 70 000 долларов, затратный подход предполагает, что потенциальный покупатель не заплатит более 70 000 долларов плюс стоимость земли за уже построенный дом.Если бы существующий дом не был новым, его можно было бы продать менее чем за 70 000 долларов. Как правило, чем старше дом, тем больше потеря стоимости из-за амортизации. Дом, которому 10 лет, обычно продается дешевле, чем сопоставимый дом, построенный недавно.

Оценщики в Мэриленде используют сочетание продажного и затратного подходов к оценке жилой недвижимости. Стоимость земли основана на подходе к продаже. Однако при наличии ограниченных данных о продаже земли можно использовать метод распределения или процента.Стоимость жилья оценивается с использованием затратного подхода с поправочным коэффициентом для района. Поправочный коэффициент соседства создается путем анализа продаж аналогичных смоделированных жилищ в аналогичных рыночных районах.

V. ПОНИМАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ (ОЦЕНКИ)

УВЕДОМЛЕНИЕ О ОЦЕНКЕ

Уведомление об оценке, выданное Департаментом оценки и налогообложения, информирует владельцев собственности о соотношении между старой и новой рыночной стоимостью. Из всех цифр в уведомлении самая важная цифра — это общая новая справедливая рыночная стоимость.Это новая оценочная смета как земли, так и зданий (улучшений). Новая справедливая рыночная стоимость, указанная в уведомлении, может быть обжалована. Сроки обжалования и инструкции предоставляются вместе с уведомлением.

СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Местоположение земли является основным фактором, определяющим ее стоимость. Например, земля, расположенная у воды, как правило, более ценна, чем земля, расположенная внутри суши. Точно так же земля, расположенная недалеко от городского центра, обычно более ценна, чем земля, расположенная за много миль от него. Продажи земли проверяются и анализируются оценщиками для определения факторов местоположения.При отсутствии достаточной информации о продаже земли оценщики оценивают стоимость земли, используя распределенный или процентный метод. В этом методе используется оценка всей собственности с использованием продажи аналогичных домов, а затем разделение стоимости земли и улучшений на основе процентной доли от общей суммы для каждого компонента. В зависимости от размера и/или типа участка земля отражается в квадратных футах, акрах или количестве строительных площадок.

 

VI. ОЦЕНОЧНЫЙ ЛИСТ

Клиент может в любое время получить копию рабочего листа своего имущества в местном офисе оценки.В листе собственности подробно описаны улучшения и земля, которые находятся на учете в офисе оценки. Рабочий лист собственности также содержит информацию, включая описание собственности, а также расчеты, сделанные для получения оценочной стоимости.

 

СТАВКИ НА ЗЕМЛЮ

В листе собственности указан способ расчета стоимости земли, указан размер участка и используемые ставки. Как правило, одинаковая ставка используется для минимального размера участка под застройку для аналогичных участков.Цены могут варьироваться в зависимости от размера, местоположения и зонирования. Участок, превышающий минимальный размер участка под застройку, требуемый зонированием, будет оцениваться более чем по одной ставке. Одна ставка будет за минимальную площадь, необходимую для строительства дома, а другая ставка (-ы) будет за площадь земли, превышающую то, что необходимо для строительства. Первая ставка известна как «основная» ставка и дает базовую ценность домашнего сайта. Дополнительные ставки за «избыточную землю», как правило, ниже, чем «основная» ставка, и иногда они снижаются по мере увеличения размера участка.

 

УЛУЧШЕНИЯ

Рабочий лист собственности включает административные данные и детали жилища; включая информацию о годе постройки, качестве, состоянии, размере и дополнительных элементах, таких как палубы, ванные комнаты, камины или кондиционеры. В рабочем листе собственности указаны базовые ставки за квадратный фут или любые фиксированные платежи, используемые для каждого компонента здания (улучшение). Также перечислены мультипликаторы, коэффициенты, амортизация и другие корректировки.

Общие коэффициенты, перечисленные в рабочей таблице, описаны ниже:

«Множитель округа», указанный в рабочей таблице, представляет собой региональный множитель, который применяется к стоимости.Это объясняет региональные различия в стоимости и рынке в Мэриленде.

«Фактор качества», указанный в рабочем листе , представляет собой индекс, применяемый на основе выбора качества жилья. Выбор качества основан на числовой шкале от 1 до 9. Количество настроек и функций в жилище; дизайн и архитектура жилища; а строительные материалы и методы, используемые при строительстве жилища, — это лишь некоторые из соображений, которые помогают в определении качества выбора.

«Корректировка соседства», указанная в рабочем листе (ранее известная как Индекс рыночной стоимости или MVI), представляет собой сочетание подходов продаж и затрат, отмеченных ранее. «Корректировка соседства» позволяет применять рыночные факторы и влиять на стоимость жилья. Этот поправочный коэффициент предусматривает корректировку на основе таких элементов, как рыночное положение жилья в пределах юрисдикции, спрос на типовой тип дома и рынок жилья в целом.
 Анализ продаж района(ов) и модели(ей) жилья выполняется в каждом цикле переоценки, чтобы определить корректировку района. Например, предположим, что затратный подход указывает стоимость жилья в 70 000 долларов. Однако анализ продаж в этом районе показывает, что эта конкретная модель жилья была привлекательной на рынке недвижимости в последние годы и фактически продается за 77 000 долларов плюс стоимость земли. «Корректировка соседства» + 10% будет использоваться для корректировки стоимости до рыночной стоимости в 77 000 долларов.«Корректировка соседства» выражается в виде десятичной дроби (70 000 долл. США x 1,10 = 77 000 долл. США). «Корректировка соседства» также используется для уменьшения оценки стоимости, если анализ продаж показывает, что рынок меньше, чем оценка стоимости. Если бы анализ рынка показал, что жилье продавалось примерно за 63 000 долларов, то требовалось бы значение MVI, равное 0,90 (70 000 долларов x 0,90 = 63 000 долларов).

 

VII. ОБЖАЛОВАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ

(см. также процесс апелляции)

ФОКУС ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

Уведомление содержит форму апелляции и инструкции, которые необходимо подать в местный отдел оценки в течение 45 дней для подачи апелляции. При рассмотрении вопроса об обжаловании оценки основное внимание следует уделять общей новой справедливой рыночной стоимости и тому, были ли допущены какие-либо ошибки в улучшении характеристик объекта.

ПЕРВЫЙ ШАГ — УРОВЕНЬ РУКОВОДИТЕЛЯ

Каждый покупатель имеет право обжаловать уведомление об оценке своего имущества в течение 45 дней с даты уведомления.

Первый шаг в процессе апелляции известен как уровень апелляции надзорного органа и предоставляет клиенту время для обсуждения оценочной стоимости с оценщиком — лично, в письменной форме или по телефону.Затем местный офис уведомит клиента о запланированной дате, времени и месте слушания (если применимо). Чтобы помочь в подаче апелляции, до запланированной даты подачи апелляции бесплатно предоставляется дополнительный рабочий лист собственности и список продаж площадей. За разумную плату клиент также может получить копии рабочих листов запрашиваемой сопоставимой недвижимости. Эти листы собственности должны быть идентифицированы заказчиком.

Целью апелляции на уровне супервайзера является обмен информацией.Это возможность для клиента узнать как можно больше о том, как была сделана оценка. Кроме того, клиент должен отметить любые факторы, которые могут повлиять на стоимость обжалуемого имущества. Вопрос апелляции — справедливая рыночная стоимость имущества. После того, как вся информация, представленная на слушании, будет рассмотрена, клиенту будет отправлено «окончательное уведомление». В «окончательном уведомлении» указывается результат апелляции на уровне Супервайзера.

 ВТОРОЙ ЭТАП — АСПЕЦИОНАЛЬНЫЙ СОВЕТ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО

В окончательном уведомлении содержится заявление о том, что покупатель имеет право обжаловать оценку в местную апелляционную комиссию по налогу на имущество в течение 30 дней с даты уведомления.Апелляционные советы расположены в каждой из 24 юрисдикций. Эти советы состоят из местных жителей юрисдикции, которых рекомендует местное правительство и назначает губернатор. Они являются отдельным и независимым органом от Департамента. Апелляция, поданная в Апелляционный совет по оценке налога на имущество (PTAAB), приведет к слушанию в Совете. Заказчику и оценщику будет предоставлена ​​возможность представить свои аргументы в отношении справедливой рыночной стоимости обжалуемого имущества.Апелляция является неофициальной, и клиент не обязан быть представлен адвокатом. После того, как Правление рассмотрит информацию, представленную на слушании, обеим сторонам будет направлено письменное уведомление о решении. Апелляция в Совет также может быть подана в письменной форме, что устраняет необходимость присутствовать на слушании.

ТРЕТИЙ ЭТАП — НАЛОГОВЫЙ СУД МЭРИЛЕНДА

Решение Апелляционного совета по оценке налога на имущество может быть обжаловано любой из сторон в Налоговом суде Мэриленда. Эта апелляция должна быть подана в письменной форме и в течение 30 дней с даты принятия решения PTAAB.Налоговый суд штата Мэриленд (MTC) является независимым органом, назначаемым губернатором. Хотя разбирательство в MTC является более формальным, чем слушание PTAAB, оно по-прежнему считается неофициальным административным слушанием. Плата за подачу документов не взимается, и адвокат не требуется. Заказчику и оценщику предоставляется возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости имущества. Решение выносится обеим сторонам в апелляции. Это последний административный шаг в процессе обжалования.Любая дальнейшая апелляция должна быть подана в Окружной суд. Апелляция в окружной суд является формальной, и суд изучает записи, сделанные в налоговом суде Мэриленда, чтобы определить, допустила ли MTC ошибку с точки зрения закона.

   

VIII. БИЛЛЬ О ПРАВАХ ВЛАДЕЛЬЦА СОБСТВЕННОСТИ

Клиенты имеют различные права, доступные им на протяжении всего процесса оценки и апелляции. Билль о правах собственника обобщает многие разделы статьи о налогах и имуществе, которые касаются с апелляциями, уведомлением об оценке и публичной информацией.Чтобы получить брошюру, в которой перечислены эти права, обратитесь в местный отдел оценки или зайдите на наш веб-сайт по адресу www.dat. maryland.gov в разделе «Недвижимость».

 

IX. МЕРЫ ПО ПОЛОЖЕНИЮ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО

Департамент оценки и налогообложения осуществляет ряд программ по освобождению от уплаты налога на имущество, которые специально разработаны для предоставления необходимых льгот определенным группам владельцев собственности.

Дополнительную информацию об этих программах можно получить, позвонив в Отдел обслуживания налогоплательщиков Департамента по телефону (410) 767-4433 (район Балтимора) или 1-800-944-7403 (звонок бесплатный) в штате Мэриленд.

ПРОГРАММА КРЕДИТНЫХ НАЛОГОВ НА ИМУЩЕСТВО ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ

Программа налоговых кредитов на имущество домовладельцев (автоматический выключатель) является крупнейшей и наиболее важной программой, поскольку она предоставляет ежегодные налоговые кредиты на недвижимость домовладельцам, которые соответствуют требованиям по причине

доход. Эта финансируемая государством программа предоставляет более 58 миллионов долларов необходимой помощи домовладельцам, которые соответствуют критериям приемлемости, независимо от возраста.

Эти налоговые льготы не предоставляются автоматически. Домовладелец должен каждый год повторно подавать заявление и предоставлять информацию об общем валовом доходе семьи за предыдущий календарный год.Подача

Крайний срок

— 1 сентября.

Налоговый кредит определяется в соответствии с соотношением между доходом домовладельца и фактическим налогом на недвижимость, взимаемым с основного места жительства владельца недвижимости. Налоговые кредиты

рассчитывается по скользящей шкале, что приводит к уменьшению налогового кредита по мере увеличения валового дохода домохозяйства.

ПРОГРАММА НАЛОГОВОГО КРЕДИТА НА УСАДЬБЫ

Еще одной программой налоговых льгот является Налоговый кредит на усадьбы.Впервые принятая в 1977 году, программа с тех пор была изменена таким образом, что домовладельцы могут иметь право на получение государственного налогового кредита, если оценка основного места жительства, занимаемого их владельцем, увеличилась более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Закон штата требует, чтобы органы власти округа и муниципалитета устанавливали процентную ставку кредита на усадьбу от 0% до 10% для целей местного налогообложения собственности. Начиная с 2008 года домовладельцы обязаны подавать единовременное заявление на налоговый кредит.

ОТСРОЧКА ПО НАЛОГУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Эта программа позволяет владельцам недвижимости в возрасте 65 лет и старше выбрать отсрочку увеличения своего счета по налогу на недвижимость.Каждое местное самоуправление должно сначала принять программу. Затем местное правительство имеет право в соответствии с законодательством штата налагать ограничения на доход и размер процентной ставки. Отсроченные налоги становятся залогом имущества и должны быть погашены при передаче имущества. Округ Монтгомери предоставляет эту программу отсрочки домовладельцам всех возрастов, которые соответствуют определенным требованиям к месту жительства и доходу.

 

X. ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ

• Программа налоговых кредитов на имущество домовладельцев: Программа льгот по налогу на имущество, которая позволяет предоставлять налоговые кредиты на имущество домохозяйствам, общий валовой доход которых ниже стандарта, установленного законодательным органом.
• Программа налоговых кредитов на недвижимость: программа льгот по налогу на имущество, которая предоставляет налоговый кредит на имущество для основного места жительства владельца недвижимости. После квалификации этот кредит автоматически применяется к налоговому счету, когда оценка увеличивается более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Округа и муниципалитеты имеют возможность установить предел ниже 10% для целей местного налогообложения.
• Доходный подход: один из трех общепринятых подходов к справедливой рыночной стоимости.Он основан на предпосылке, что покупатель коммерческой недвижимости будет платить не больше, чем недвижимость стоит в качестве инвестиции, а продавец примет не меньше, чем она стоит в качестве инвестиции. Этот подход используется только для коммерческой аренды или аренды недвижимости.
• Земельная ставка: курс доллара, который при умножении на площадь земельного участка дает стоимость земли. Ставки получены на основе анализа сопоставимых продаж земли или метода распределения.
• Корректировка соседства: Множитель, используемый для связывания подходов затрат и продаж к стоимости.Он применяется к значению, указанному затратным подходом, для корректировки рыночных условий.
• Множитель округа: Множитель, который используется специально для региона штата, чтобы обновить его стоимость и рыночные факторы в соответствии с текущим временем.
• Коэффициент качества: индекс применяется к жилищу на основании качества его постройки .
• Налоговый суд штата Мэриленд: Апелляционный суд третьего уровня. Суд является независимым органом, назначаемым губернатором.Суд рассматривает и решает переданные ему вопросы по налогу на имущество.
• Поэтапное значение: Увеличение оценки от одной переоценки к другой равномерно распределяется (поэтапно) в течение трехлетнего периода между повторными оценками.
• Апелляционная комиссия по налогу на имущество: Апелляционный совет второго уровня. Каждый совет состоит из трех членов, назначаемых губернатором и выбираемых из списка, составленного местным правительством. Совет рассматривает информацию, предоставленную владельцем имущества и оценщиком, и принимает решение по вопросу оценки, поставленному перед ним.
• Рабочий лист собственности: Карточка регистрации собственности для каждого участка недвижимости. Он содержит информацию о собственности, юридическое описание, оценку земли и здания, а также данные о продажах этого участка.
• Список продаж по районам: документ, который обобщает сопоставимые продажи для определенного района или группы объектов недвижимости, которые использовались при анализе продаж.
• Подход к продажам: один из трех общепринятых подходов к определению справедливой рыночной стоимости. Данные о продажах проверяются и применяются к свойствам для определения справедливой рыночной стоимости.Предпосылка подхода продаж заключается в том, что покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем сумма денег, необходимая для покупки сопоставимой недвижимости.
• Трехлетний цикл оценки: трехлетний цикл переоценки. Ежегодно в каждой юрисдикции проводится переоценка примерно одной трети объектов недвижимости.
• Единообразие: недвижимость в Мэриленде должна оцениваться и облагаться налогом аналогичным образом. Суды постановили, что стандартом единообразия является справедливая рыночная стоимость.

Налог на прирост капитала в отношении коммерческой недвижимости

Налог штата на прирост капитала

В дополнение к федеральным ставкам налога на прирост капитала вы также можете облагаться налогом штата на прирост капитала. За исключением Аляски, Флориды, Невады, Нью-Гэмпшира, Южной Дакоты, Теннесси, Техаса, Вашингтона и Вайоминга, все остальные штаты взимают налог на прирост капитала. Чтобы узнать применимую ставку в вашей юрисдикции, вам следует обратиться в налоговый орган вашего штата.

Дополнительное налогообложение

В дополнение к федеральным налогам и налогам штата на прирост капитала вы также можете облагаться налогом на возврат амортизации. Возврат амортизации — это налог, который, как известно, «вернется, чтобы укусить вас». Если вы можете нести ответственность за уплату налога на возврат амортизации при отчуждении вашей коммерческой недвижимости, вам следует связаться со своим налоговым консультантом до продажи, чтобы ограничить свою подверженность налогу на возврат. В дополнение к налогу на возврат амортизации вы также можете платить налог на чистый доход от инвестиций, который составляет 3,8% налога на определенный пассивный доход. Скажем так, может быть много налогов на этот прирост капитала.

При всей потенциальной подверженности различным налогам, как инвестору, научиться сохранять часть своего прироста капитала необходимо для вашего успеха.

Обмен с отсрочкой уплаты налогов по Разделу 1031

Одной из стратегий экономии налогов, которую многие инвесторы используют для отсрочки прироста капитала до будущих лет, является однородный обмен по Разделу 1031. Аналогичные обмены в соответствии с разделом 1031 используются инвесторами в коммерческую недвижимость, которые продают свою инвестиционную собственность в недвижимость и приобретают другую инвестиционную собственность аналогичного типа. Выполнение обмена по Разделу 1031 — очень сложный и подробный процесс; шаги можно найти здесь. Поскольку процесс включает в себя множество технических шагов, всегда работайте с консультантом при выполнении аналогичного обмена в соответствии с разделом 1031.

Зона возможностей

Еще один инструмент, который также можно использовать для отсрочки уплаты налога на прирост капитала, если у вас есть отвечающая требованиям недвижимость, расположенная в зоне возможностей, соответствующих требованиям, — вы можете инвестировать свой прирост капитала в фонд возможностей, отвечающих требованиям. В настоящее время инвесторам разрешено откладывать получение прибыли с использованием квалифицированного фонда возможностей до 2026 года, поэтому для участия в программе еще достаточно времени. Хотя время еще есть, инвестирование вашего прироста капитала в квалифицированный фонд возможностей требует значительных технических навыков, поэтому вам всегда следует проконсультироваться с консультантом, прежде чем использовать какой-либо из шагов, описанных здесь.

Итоговый результат в миллион акров

Решение об инвестировании в коммерческую недвижимость может оказаться прибыльным делом. Однако, прежде чем принять решение о столь значительных инвестициях, вы должны сначала рассмотреть свои прогнозируемые налоговые обязательства и изучить доступные инструменты, которые ограничат вашу подверженность налогам на прирост капитала. Работа с вашим налоговым консультантом всегда является ключом к вашему финансовому успеху.

Налоги на прирост капитала для инвесторов в многоквартирные дома и коммерческую недвижимость — Многоквартирные дома.займы

Что нужно знать инвесторам о налогах на прирост капитала

Когда дело доходит до инвестиций в многоквартирные дома или коммерческую недвижимость, эффективная налоговая стратегия имеет решающее значение для вашего успеха. В противном случае вы можете увидеть, что большая часть вашей прибыли поглощается огромным налоговым счетом. Из всех налогов, которые инвестору, возможно, придется заплатить в результате своих инвестиций, самым важным является налог на прирост капитала. Налоги на прирост капитала уплачиваются всякий раз, когда налогоплательщик получает прибыль от продажи активов, таких как коммерческая недвижимость, облигации или дорогие предметы коллекционирования.Налог на прирост капитала, как правило, не применяется к обычным личным и деловым доходам или к продаже основного места жительства физического лица.

Ставки налога на прирост капитала для коммерческой и многоквартирной недвижимости

Существует два основных вида налога на прирост капитала; краткосрочные налоги на прирост капитала применяются к собственности, удерживаемой менее двенадцати месяцев, в то время как долгосрочные налоги на прирост капитала применяются к собственности, удерживаемой более двенадцати месяцев. Вот почему в целом (по крайней мере, с налоговой точки зрения) «перевернуть» коммерческую недвижимость и продать ее за 12 месяцев или меньше дороже, чем за 1 год.удерживание его в течение более длительного периода времени. Как и подоходный налог, ставки налога на прирост капитала варьируются в зависимости от дохода отдельного налогоплательщика в течение года, в котором он продает недвижимость.

В настоящее время долгосрочные налоги на прирост капитала составляют:

Для сравнения, краткосрочные налоги на прирост капитала основаны на обычной категории налогоплательщика. 2019 Федеральные налога на налогу на налогу для одноподъемников:

• от 0 до $ 9,525: $ 0 до $ 9,525: 10%

• $ 9 526 до $ 38 700: 12%

• $ 3801 до $ 82 500: 22%

• $ 82 5042 $ 82,501o $ 157 500: $ 24%

$ 157 501 до $ 200 000: $ 157 501 до $ 200 000: $ 32%

• $ 200 001 до $ 500 000: 35%

• $ 500,001 +: 37%

для женатых Налогоплательщики, 2019 федеральные подоходные налоги являются:

для совместных филаков:

от 0 до $ 19 050: 10%

$ 19 051 до $ 77 400: 12%

$ 77,401 до $ 165 000: 22%

$ 165 0042 $ 165 001 до $ 315 000: 24%

$ 315 001 до $ 400 000: 32%

$ 400,001 до 600 000 долларов США: 9002 0 35%

$ 600 10042 $ 600,001 +: $ 600 100001 +: 37%

$ 0 до $ 9 525: 10%

$ 9 526 до $ 38 700: 12%

$ 38701 до $ 82500: 22%

$ 82501 до $ 157500: 24%

$ 157501 до $ 200000: 32%

$ 200001 до $ 300000: 35%

$300,001+: 37%

Поскольку в США действует прогрессивная налоговая система, налогоплательщики платят только более высокие ставки налога на свой доход сверх предыдущей ставки налога. Например, налогоплательщик с налогооблагаемым доходом в размере 100 000 долларов США, подающий единую декларацию, будет платить налог по ставке 24% только со своего дохода свыше 82 500 долларов США (т. Е. 17 500 долларов США).

Налоги на прирост капитала и биржи 1031

1031 биржи очень популярны среди инвесторов в многоквартирные дома и коммерческую недвижимость, и на то есть веские причины; они позволяют инвестору отсрочить выплату налога на прирост капитала, «обменяв» свою текущую недвижимость на аналогичную коммерческую недвижимость. Тем не менее, есть несколько правил, которые необходимо соблюдать: новая недвижимость должна стоить как минимум столько же, сколько первоначальная, а личное жилье не подходит.Кроме того, инвесторам не обязательно сразу же приобретать новую недвижимость; они могут использовать нечто, называемое обратным обменом 1031, чтобы отложить покупку собственности на бирже на 180 дней (в некоторых сценариях может быть разрешено дополнительное время, но это выходит за рамки этой статьи). Обмен 1031 также обычно позволяет заемщикам откладывать уплату налогов на возврат амортизации, хотя в какой-то момент им все равно придется их платить.

Еще одно важное соображение: амортизационные отчисления и налог на возврат амортизации

Если вы владеете коммерческой или многоквартирной недвижимостью, эта недвижимость естественным образом стареет, требует ремонта и по своей природе становится менее ценной (т.д., обесцениваются) со временем. К счастью, федеральное правительство позволяет вам вычесть амортизационные отчисления из вашего подоходного налога, чтобы отразить эту потерю в стоимости. Многоквартирные дома обычно амортизируются в течение 27,5 лет, в то время как чисто коммерческая недвижимость обычно амортизируется в течение 39 лет.

Однако, когда инвестор продает недвижимость, он все равно должен будет платить налоги на любые амортизационные отчисления, которые он произвел (но только в том случае, если он продает недвижимость по более высокой сумме, чем остаточная стоимость). Это называется налогом на возврат амортизации (технически называемый прибылью по разделу 1250 и облагается налогом по ставке 25%). Например, если инвестор покупает многоквартирный дом стоимостью 1 миллион долларов и получает 200 000 долларов амортизационных вычетов из своего федерального подоходного налога, он должен будет заплатить налоги с этих 200 000 долларов при продаже собственности (но не в том случае, если он продает ее менее чем за 800 000 долларов).

Инвесторы также должны знать, что, как правило, они могут воспользоваться ускоренными амортизационными отчислениями, заказав исследование разделения затрат, которое определяет части имущества (т.например, ковровое покрытие, изоляция и т. д.), которые могут амортизироваться в течение более короткого периода (например, 5 или 15 лет). Кроме того, временное положение Закона о снижении налогов и занятости от 2017 года позволяет инвесторам получать еще больший вычет на амортизацию в первый год владения недвижимостью (амортизирующая премия). Важно понимать, что эти ускоренные вычеты все равно будут подлежать возврату амортизации позже.

Налоги на прирост капитала и программа зон возможностей

Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года санкционировал новую программу налоговых льгот, именуемую программой зон возможностей, которая позволяет многоквартирным домам и инвесторам в коммерческую недвижимость откладывать уплату налогов на прирост капитала до декабря 31 января 2026 года путем реинвестирования своих активов в Фонд квалифицированных возможностей (QOF).Программа предназначена для оживления переписных районов с самым низким доходом в США путем поощрения дополнительных инвестиций в эти районы.

Хотя отсрочка уплаты налога на прирост капитала на срок до 7 лет — это здорово, программа предлагает некоторые дополнительные стимулы; тем, кто хранит свои деньги в QOF не менее 5 лет до 31 декабря 2026 г., разрешается получить 10% скидку на налог на прирост капитала, в то время как тем, кто хранит свои деньги в QOF не менее 7 лет до декабря 31 декабря 2026 года, им разрешено снизить на 15% свою базу налога на прирост капитала (это означает, что им необходимо будет инвестировать до 31 декабря 2019 года). )

Сбор доходов от прироста капитала и налоговых убытков

Несмотря на то, что биржи 1031 и Зоны возможностей — это отличные способы отсрочить и/или уменьшить ваш налог на прирост капитала, это единственные способы сделать это. Если у вас есть инвестиции, которые вы можете продать с убытком (включая предметы искусства и предметы коллекционирования), вы можете использовать этот убыток для возмещения налога на прирост капитала. Это называется сбором налоговых убытков. Например, если вы продаете многоквартирный дом и получаете налогооблагаемую прибыль в размере 200 000 долларов, но продаете отдельную инвестицию с убытком в 100 000 долларов, это уменьшит ваш счет по налогу на прирост капитала до 100 000 долларов.

Когда речь идет о налогах на прирост капитала, знание — сила

Хотя инвестиции в коммерческую или многоквартирную недвижимость могут быть невероятно прибыльными, это не всегда простой процесс. Знание потенциальных расходов (например, налогов на прирост капитала) на ранней стадии процесса — лучший способ убедиться, что они не съедят вашу прибыль полностью.