На какой срок может быть заключен договор коммерческого найма: ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения / КонсультантПлюс

Заканчивается срок действия договора найма арендного жилья, заключенного с работником организации на 5 лет. Допускается ли законодательством при переоформлении договора найма на новый срок предоставление арендного жилья в бессрочное пользование?

Порядок предоставления арендного жилья регламентирован главой 17 (ст.ст. 110–114 ЖК и Положением о порядке предоставления арендного жилья, утв. постановлением Совмина от 31.12.2014 № 1297 (в ред. постановления от 02.07.2020 № 391).

На основании п. 2 ст. 113 ЖК договор найма арендного жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет, если иное не установлено законодательными актами.

Согласно п. 3 ст. 113 ЖК с нанимателем арендного жилья (за исключением нанимателя, с которым договор найма арендного жилья заключен на период трудовых (служебных) отношений), надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, по истечении срока действия договора найма арендного жилья заключается договор найма на новый срок.

Что касается предоставления арендного жилья в бессрочное пользование, то такие договоры найма (жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда) заключались не при предоставлении гражданам в установленном порядке незаселенных жилых помещений, а при включении заселенных ранее соответствующих жилых помещений государственного жилищного фонда в состав жилых помещений коммерческого использования (с 1 января 2020 г. – арендное жилье).

Так, например, на основании решений о включении  жилых помещений государственного жилищного фонда (наниматели которых по подп. 2.4  п. 2 от 16.12.2013 № 563 имели право обратиться до 1 июля 2016 г. с заявлением об их приватизации, но не изъявили такого желания) в состав жилых помещений коммерческого использования с нанимателями либо с совершеннолетними членами, бывшими членами семьи выбывших (умерших) нанимателей жилых помещений, договоры найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключались на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а если в этих договорах срок не был указан, а также при отсутствии указанных договоров – бессрочно.

В данном случае может рассматриваться вопрос о заключении в установленном порядке договора найма арендного жилья на новый срок, не превышающий 5 лет.

Автор публикации:

Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме

УДК 347. 254 

Страницы в журнале: 71-76

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e-mail: [email protected]

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.

Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.

The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form

Kirichenko O.

Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.

Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.

Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ[1], кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным[2].

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения   условий договора.

Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта[3].

При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.

Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд)[4].

К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.

На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010—2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.

Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:

— проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;

— суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками[5]. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок — 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.

Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.

В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.

Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.

Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора — п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.

На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.

Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».

Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения[6]. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по  закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.

Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя — от его принятия.

При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.

В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю — необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.

Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье — все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.

Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.

Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.

В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам — юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.

По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1—3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.[7]

Библиография

1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42—43.

2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34—38.

3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6—7. С. 21.

4 URL: www.vn-nn.ru (дата обращения: 21.07.2011).

5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).

6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.

7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

• Исследование — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, домовладельца, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
• Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну единовременную ежемесячную выплату.
• Укажите подробные сведения о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
• Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса.Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим заключительным шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам придется тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера.«Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых оговорках о неудобствах в вашем договоре аренды. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичные методы коммерческой аренды различаются в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места.Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, что создает долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия.Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель сдает арендатору помещения в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться в коммерческих целях.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Как правило, они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости схожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в крупные накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может быть контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность для конкурирующих продаж», — сказал Ханна. «Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Исследование участка, арендодателя и деталей аренды

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, выбирая подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса.Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце.Вы вступаете в деловое партнерство вместе, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и получают ли они свои платежи.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи собственнику здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк.Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, относящиеся к компании с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета.Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что они могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери.Во многих договорах аренды есть много вопросов, касающихся шума, запахов и оборудования. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «оговорку о неприятных запахах».

«Строительные правила не говорят об отсутствии неприятных запахов», — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем подписывать что-либо, — сказал Гумерселл.Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды произведите должную осмотрительность в отношении собственности. Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды.Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите возможность краткосрочной аренды по сравнению с долгосрочной. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежа, так и со сроком, убедитесь, что вы точно понимаете, что вам грозит каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

• Страхование
• Налоги на недвижимость
• Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
• Ремонт
• Безопасность
• Парковка
• Местные законы о неудобствах (шум или запах)
• Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
• Изменения (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру цен и сроков, пришло время погрузиться в некоторые из менее очевидных Детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

• Структура передачи. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
• Личное воздействие. В некоторых случаях от вас могут потребовать подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваша организация или юридический бизнес взяли на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
• Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект до 125%.
• Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое перешло в собственность здания у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с поверенным, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь оговаривать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в соглашении о коммерческой аренде, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате, и это значение может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно сохранить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата ввода в эксплуатацию. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Расширение. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, установленный в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. Также в нем описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Коммерческая аренда Часто задаваемые вопросы

Коммерческая аренда может быть сложной.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает залог и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить целый ряд существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированный договор аренды может быть либо валовым, либо нетто-арендой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка будет лучшим вариантом. Если нет, то лучше всего будет пойти в лизинг.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует домовладельцам достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде домовладельцы часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость намного больше денег, чем в жилую недвижимость.

Выбор правильного срока коммерческой аренды

Из множества решений, связанных с поиском новых офисных помещений — от самого поиска до переговоров по аренде и плавного перехода между старыми и новыми помещениями, — выбор наиболее подходящей продолжительности срока аренды является наиболее подходящим. среди самых важных, но их часто упускают из виду.

Основываясь на нескольких различных факторах, включая бюджетные ограничения и прогнозируемый рост, необходимо внимательно рассмотреть срок аренды, чтобы убедиться, что это не препятствует потоку денежных средств, но при этом оставляет достаточно места для расширения.

Учитывая эти важные и различные факторы, TenantBase собрала подробный список плюсов и минусов для вариантов краткосрочной, стандартной и долгосрочной аренды, чтобы организациям было легче решить, какой из трех сроков наиболее подходит для их конкретных условий. потребности и ожидания.

Благодаря нашему абсолютному опыту в этой области, а также нашей команде консультантов TenantBase, обладающих детальным пониманием, которое поможет вам принимать наилучшие решения для вашей организации, TenantBase может быть бесценным партнером в поиске и переговорах о офисных помещениях, которые могут помочь вам. компания достигла своих целей и потенциала.

Краткосрочная аренда, от 1 до 3 лет

Как правило, краткосрочная аренда на срок от одного до трех лет имеет определенные сильные и слабые стороны для компаний. Самый редкий из трех вариантов, поскольку многие арендодатели не желают подписывать краткосрочные договоры аренды, компаниям следует тщательно сбалансировать свои плюсы и минусы, чтобы принять полностью обоснованное решение, которое в конечном итоге служит их выгоде, а не препятствует их прогрессу. Кроме того, краткосрочная аренда не снижает требования арендодателя проверять финансовое состояние арендатора.

Плюсы

Для предприятий, которые ожидают значительного роста в относительно ближайшем будущем — как с точки зрения численности сотрудников, так и производства — краткосрочная аренда обеспечивает максимальную гибкость, которая позволяет компании соответствующим образом разворачиваться, когда они перерастают пространство. Стартапы, в частности, привлекаются к краткосрочной аренде именно из-за этой гибкости, что дает им возможность действовать и реагировать на изменчивый рынок, который может обеспечить либо астрономический рост, либо катастрофический сбой за очень короткий промежуток времени.

Точно так же компании, которые не требуют особой настройки помещения — если вообще не требуют такой настройки, — предпочитают краткосрочную аренду из-за своей готовности к переезду. Если в длительной, затяжной перепланировке и капитальном ремонте офиса нет необходимости, гораздо меньше стимулов для подписания долгосрочного договора аренды, поскольку помещение полностью функционально и готово к работе, как только появится новый арендатор.

Аналогичным образом, краткосрочная аренда также дает компаниям возможность быстро увеличивать или уменьшать масштаб в соответствии с требованиями рынка, никогда не укоренившись в каком-либо конкретном месте, если потребуется еще один шаг.Эта способность особенно важна для временных или всплывающих организаций, которые хотят испытать воду на определенном рынке, прежде чем полностью погрузиться в бассейн.

Минусы

И наоборот, если ваша компания намеревается настроить новое офисное пространство в соответствии с вашими конкретными потребностями — даже если это будут лишь незначительные изменения, такие как цвет краски или другие косметические улучшения, — арендодатель, скорее всего, не предложит более краткосрочное соглашение об аренде, поскольку они будут переговоры с новыми арендаторами на те же площади всего за несколько лет.Любая значительная настройка пространства потребует от арендатора больше времени.

На самом деле, индивидуальный дизайн — не единственное преимущество, которое арендодатель вряд ли сможет заключить в рамках краткосрочной аренды. Цена аренды, надбавки и различные льготы, такие как зарезервированные парковочные места и месяцы бесплатной аренды, также являются условиями контракта, от которых арендодатель не отступит, если он знает, что пространство снова станет вакантным через короткий промежуток времени. Проще говоря, такие функции не имеют финансового смысла с точки зрения арендодателя, когда речь идет о краткосрочной аренде.

Конечно, арендодатели — не единственная сторона, которая сталкивается с препятствиями при краткосрочной аренде. Как арендатор, ваша организация будет повторять трудоемкий и трудоемкий процесс поиска, переговоров и переезда в новое офисное помещение в относительно ближайшем будущем. Как вы уже знаете, этот процесс поглощает и без того ограниченные ресурсы, которые в противном случае можно было бы направить на рост и постановку целей. Работа с вашим консультантом по TenantBase, безусловно, снижает затраты времени, однако вам потребуется пунктуальное внимание вдали от вашего основного бизнеса.

Помимо очевидного, к другим сбоям относятся изменение физического адреса предприятия, уведомление всех клиентов и поставщиков о переезде, обновление вашего города, штата и федерального агентства в списке Google и другие различные детали, которые требуют пристального внимания. Эта деятельность может привести как к денежным затратам, так и к значительным временным затратам. Поскольку процесс исследования и аренды должен начаться за шесть месяцев до предполагаемой даты переезда, это не оставляет много времени, чтобы насладиться новым офисным помещением, прежде чем начнутся поиски следующего.

При таком количестве факторов, которые могут отрицательно повлиять на них, многие арендодатели будут предлагать договоры аренды только на срок от 3 до 5 лет. Часто, если вы можете подписать краткосрочный договор аренды, скорее всего, вы будете пересматривать его с более высокими затратами после истечения первоначального контракта. Это обеспечивает некоторую финансовую защиту управляющих недвижимостью от рисков, которые они принимают на себя, в первую очередь предлагая краткосрочную аренду.

По этим причинам гораздо труднее планировать и координировать будущее, когда вы подписываете краткосрочный договор аренды.Расходы не так стабильны, поскольку будущие арендные платежи неопределенны и, что, возможно, более важно, ваша возможность продления в том же месте никогда не гарантируется.

Стандартный срок аренды, от 3 до 5 лет

Обычно сроком от 3 до 5 лет стандартные договоры аренды представляют собой компромисс в гибкости и предсказуемости между их краткосрочными и долгосрочными аналогами. Однако, в отличие от узких рамок договорных условий аренды в более коротких договорах, арендаторы, которые выбирают стандартные договоры аренды, по крайней мере, имеют некоторые льготы, доступные им.

Плюсы

Срок действия стандартного договора аренды составляет от трех до пяти лет, чтобы обеспечить некоторую гибкость в переговорах и заинтересовать арендодателя в вас как в жизнеспособном потенциальном арендаторе. В отличие от краткосрочной аренды, стандартный срок аренды дает арендатору достаточно рычагов, чтобы подтолкнуть арендодателя к пособиям на улучшение или даже договориться о цене аренды на основе квадратных метров.

Аналогичным образом, стандартная долгосрочная аренда обычно означает, что арендодатель более склонен использовать договоренность «под ключ», которая включает улучшения арендатора — при условии, что эти улучшения находятся в разумных пределах.Хотя крупные и радикальные изменения в дизайне по-прежнему, вероятно, недостижимы, арендодатель должен быть более склонен вести переговоры об ограниченных изменениях в офисных помещениях в соответствии с пожеланиями нового арендатора, чем дольше будет заключаться договор аренды.

В этих случаях наличие консультанта TenantBase особенно важно, поскольку он работает от имени вас, арендатора, и знает, каких улучшений можно разумно ожидать в зависимости от срока действия договора аренды и местного рынка коммерческой аренды.Например, вместо того, чтобы вести переговоры о конкретной надбавке на улучшение и нанимать собственного подрядчика для выполнения ремонта, консультант TenantBase может договориться о соглашении «под ключ», чтобы арендодатель самостоятельно выполнял все улучшения в рамках самого договора аренды.

С финансовой точки зрения, стандартные сроки аренды выгодны по сравнению с более краткосрочными соглашениями, поскольку арендаторы не облагаются ценовой надбавкой, обычно включаемой в более короткие договоры аренды. Конечно, это также значительно упрощает прогнозирование бюджета для вашей организации, поскольку стоимость аренды гораздо более предсказуема.Точно так же перспектива повторного переезда в кратчайшие сроки эффективно устраняется, создавая еще один источник финансовой стабильности, поскольку исключаются временные и денежные затраты, связанные с переездом.

Минусы

Несмотря на преимущества, которые арендатор может получить, подписав стандартный договор аренды, им не хватает гибкости, чем краткосрочная аренда. Поэтому, если ваш бизнес кардинально изменится — либо с точки зрения использования, либо с точки зрения потребностей — вам, возможно, придется рассмотреть вопрос о сдаче помещения в субаренду, чтобы выполнить договор аренды, но при этом найти подходящее офисное пространство для ваших конкретных потребностей.Если вы переросли свое пространство, и у арендодателя есть доступное пространство большего размера, он может договориться о чем-то, выходящем за рамки условий аренды, однако неамортизированные расходы арендодателя будут учтены, а также другие соображения.

Хотя условия субаренды в контрактах, как правило, довольно стандартны, убедитесь, что у вас есть варианты, прежде чем пытаться сдать помещение в субаренду и потенциально подвергнуть вашу компанию штрафам или даже судебному иску.

Долгосрочная аренда

Обладая ограниченной гибкостью, но с максимальными возможностями, долгосрочная аренда — это договоры на срок не менее пяти лет, которые лучше всего подходят для организаций с четким видением своего будущего.Будучи по-своему ограничительными и гибкими, долгосрочная аренда вознаграждает за долговечность, но может быть наказанием в случае непредвиденных обстоятельств.

Плюсы

Большинство выгод от долгосрочной аренды основано на преимуществах стандартной срочной аренды, особенно в форме расширенных концессий, положений о финансовой аренде, скидок или месяцев бесплатной аренды. Точно так же домовладельцы будут готовы выделить больше средств на обустройство помещений. Фактически, для более крупных строительных проектов, а также для любого предприятия розничной торговли или ресторана потребуется аренда минимум на пять лет.

Поскольку арендодатели отдают предпочтение долгосрочной аренде из-за ее предсказуемости, большинство доступных площадей будет жизнеспособным вариантом для вас, арендатора, даже если это оболочка помещения. В таких случаях вы, вероятно, сможете договориться о большинстве желаемых изменений и улучшений.

Хотя долгосрочным договорам аренды не хватает гибкости для переезда в короткий промежуток времени, если это необходимо, арендаторы часто обнаруживают, что арендодатели гораздо более приспособлены к другим условиям аренды, включая положения об исключительности и расширенные возможности субаренды.

Кроме того, характер самого договора аренды снижает вероятность того, что вы снова переедете в новое офисное помещение в любой момент в ближайшем будущем. Это, конечно, также делает бюджетные прогнозы намного проще и надежнее благодаря финансовой устойчивости долгосрочной аренды.

Минусы

Несмотря на то, что долгосрочная аренда может быть приемлемой для переговоров об аренде, удобной для арендаторов, у них все же есть свои недостатки. На самом деле, сами переговоры могут быть очень продолжительными и затяжными из-за сложного характера, который часто замедляет весь процесс.

Даже после согласования условий аренды долгосрочная аренда также представляет собой значительные финансовые обязательства для арендатора, что может быть особенно рискованным для компании, которая участвует в нестабильной отрасли, такой как начинающие технологические фирмы. Вы, арендатор, должны будете показать финансовую отчетность, чтобы подтвердить арендодателю, что вы являетесь жизнеспособным арендатором для внесения арендной платы на длительный период времени. Финансовые показатели должны показывать стабильность внутри компании.

Воплощение хорошей проблемы: иногда даже рост может быть проблематичным, если вы заключены в долгосрочную аренду, поскольку теряете гибкость для выхода на другие рынки или расширения в новое место.Чтобы предоставить некоторую свободу действий в таких ситуациях, некоторые арендодатели будут предлагать варианты перерыва в определенные моменты в течение периода аренды, чтобы дать арендатору возможность переехать в случае необходимости. Кроме того, в зависимости от наличия в портфеле домовладельца они могут быть готовы работать с вами, чтобы расширить пространство в здании или в одном из своих мест.

Переезд в новое офисное помещение для вашей организации — слишком важный момент, чтобы не обращать пристального внимания на детали.Выбор наиболее подходящей продолжительности срока аренды с учетом конкретных потребностей вашей компании и ожидаемого роста может быть сложной задачей, но, если вы тщательно планируете и ведете переговоры, срок аренды может стать для вас мощным преимуществом, а не помехой. Как всегда, TenantBase здесь, чтобы поделиться своим опытом не только в поиске подходящего места для вашего бизнеса, но и в согласовании условий, которые работают для вас и ваших целей.

Договоры коммерческой аренды: все, что вам нужно знать

Независимо от того, подписываете ли вы свой первый договор аренды или готовитесь к переезду или продлению, вам необходимо иметь полное представление о коммерческой аренде.В отличие от аренды жилья, коммерческая аренда — это «покупатель, остерегающийся». Ваши права точно такие, как указано в договоре аренды, практически без каких-либо других средств защиты.

Оглавление

Что такое коммерческая аренда?

Договор коммерческой аренды — это договор компании об аренде офисных помещений или другой коммерческой недвижимости у арендодателя. Термин «коммерческий» просто означает, что аренда предназначена для коммерческой деятельности, а не для жилья.Коммерческим арендатором может быть любой человек, от индивидуального предпринимателя с небольшим растущим бизнесом до крупной транснациональной корпорации.

Чем коммерческая аренда отличается от аренды жилого помещения?

Хотя основные концепции и условия коммерческой аренды аналогичны договору аренды, который вы, возможно, подписали для квартиры, все же существуют различия между коммерческой и жилой арендой, о которых вам необходимо знать. Аренда жилья часто строго регулируется некоторыми условиями, которые не могут быть изменены законом, даже если обе стороны соглашаются отказаться от этих условий.С другой стороны, коммерческая аренда практически не имеет ограничений, помимо основного договорного права.

Кроме того, коммерческая аренда стала намного более гибкой. Хотя в большинстве договоров аренды жилья используется практически идентичный шаблонный язык, вы должны тщательно обсудить и изучить коммерческий договор аренды, чтобы убедиться, что он включает в себя все, что, по вашему мнению, он делает.

Получают ли коммерческие арендаторы какую-либо правовую защиту помимо договора аренды?

Различия между коммерческой и жилой арендой также учитываются при разрешении споров.Арендатор жилья может полагаться на местные жилищные законы и меры защиты потребителей, чтобы защитить права арендаторов. С другой стороны, коммерческий арендатор обычно не имеет никаких прав, кроме тех, которые прямо указаны в договоре аренды.

В некоторых штатах действительно есть ограниченный список раскрытия информации о арендодателе или других требуемых условий аренды. Как правило, они ограничиваются основными вопросами общественного здравоохранения и безопасности, такими как предупреждения об асбесте или использование собственности для незаконной деятельности.

Каковы общие виды коммерческой аренды?

Помимо простой ежемесячной или годовой аренды квартиры, существует несколько типов коммерческой аренды.

• Чистая аренда — Арендатор полностью или частично оплачивает налоги, страхование или расходы на содержание, которые в противном случае понес бы арендодатель в дополнение к заявленной арендной плате.
• Двойная чистая аренда — Арендатор платит налоги, страховку, арендную плату.
• Тройная аренда — Арендатор платит налоги, страхование, содержание и аренду.
• Процентная аренда — Арендная плата основана на указанном проценте от продаж или прибыли арендатора.
• Аренда с полным обслуживанием — Арендная плата включает в себя коммунальные и другие услуги, которые арендатор обычно оплачивает отдельно (обычно в офисных зданиях с несколькими арендаторами).

В договоре аренды должны быть указаны вид аренды и основа для расчета арендной платы. Вышеупомянутые условия являются стандартными, но, как и другие части коммерческой аренды, подлежат согласованию.

Каковы другие важные условия коммерческой аренды?

Есть и другие предметы, которые обычно включаются в коммерческую аренду.Хотя большинство из них являются стандартными, они применяются только в том случае, если они включены в договор аренды во время переговоров с арендодателем.

Основные условия включают следующее:

• Срок аренды — Каков срок аренды? Закончится ли он в установленный день или при определенных условиях? Есть ли у арендодателя или арендатора возможность продлить его или отменить досрочно?
• Аренда — Сколько стоит базовая арендная плата? Увеличивается ли она в установленные периоды времени? Какие еще расходы включены в арендную плату?
• Прочие расходы — Кто оплачивает такие статьи, как страхование здания, налоги на имущество и текущее обслуживание?
• Залог — Сколько он стоит и когда домовладелец может удержать его?

В договоре аренды также могут быть указаны разрешенные виды использования собственности.

• Разрешенное использование — Аренда предназначена только для определенной коммерческой деятельности. Арендатор не вправе заниматься другими видами хозяйственной деятельности без разрешения арендодателя.
• Эксклюзивное использование — Арендатор получает исключительные права на выполнение определенных действий в более крупной собственности с большим количеством арендаторов. Например, кофейня в торговом центре или налоговый бухгалтер в офисном парке могут вести переговоры об исключительном использовании, чтобы не допустить въезда конкурентов в соседний дом.

Техническое обслуживание и ремонт

При коммерческой аренде арендодатель обычно несет ответственность за текущее обслуживание, такое как ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или благоустройство территории. Однако договор аренды может полностью или частично возложить эту ответственность на арендатора.

Одна важная вещь, которую следует учитывать, — это услуги по уборке. Это баланс удобства — особенно в офисной башне, где арендодатель предоставляет услуги по уборке всем арендаторам — по сравнению с возможными проблемами безопасности, связанными с привлечением внешнего персонала в бизнес.Конечно, включение этого срока в договор аренды помогает избежать споров.

Положения о ремонте также распространены при коммерческой аренде. Арендаторам офисов может потребоваться перенести стены, ресторанам может потребоваться определенная планировка, а производителям может потребоваться привезти специальное оборудование. Арендатор должен иметь на это разрешение по договору аренды. В договоре аренды также должно быть указано, кто будет платить за ремонт. Это обычная концессия на аренду, когда домовладелец платит за первоначальный ремонт, чтобы сделать недвижимость подходящей для долгосрочного арендатора.

Страхование

Поскольку домовладелец владеет зданием, он часто застрахован на случай пожаров, наводнений или других стихийных бедствий. Однако в некоторых случаях коммерческой аренды эти расходы перекладываются непосредственно на арендатора, а не включаются в арендную плату.

Арендаторы, как правило, хотят получить для себя защиту ответственности и личного имущества. В некоторых случаях домовладелец потребует эту политику для защиты арендодателя от включения в иск против арендатора.

Внешний вид

В договоре аренды также должны быть прописаны вывески и аналогичные права.

• Разрешено ли арендатору установить вывеску и кто оплачивает расходы?
• Имеет ли арендатор право быть включенным в директорию здания?
• Что произойдет, если домовладелец решит изменить или удалить каталог или внешние знаки?

Закон об американцах с ограниченными возможностями

Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) требует, чтобы рабочие места, открытые для общественности, были доступны для людей с ограниченными возможностями.Требования закона зависят от размера бизнеса, типа бизнеса и возраста здания или времени с момента последнего ремонта.

Арендаторы несут основную ответственность за обеспечение соответствия своего бизнеса требованиям ADA. Тем не менее, они могут пожелать заключить договор аренды, по которому домовладелец должен выполнять обновления ADA или поддерживать соответствие ADA, например, постоянный доступ к лифту.

Персональная гарантия

Даже если у арендатора есть корпорация или ООО, арендодатель может потребовать, чтобы арендатор лично гарантировал договор аренды в качестве условия подписания.Если арендатор принимает это условие, он несет личную ответственность за любую арендную плату или другие сборы, которые корпорация или ООО не могут заплатить, даже если они прекратят свою деятельность.

Прочие условия

Договор коммерческой аренды может содержать практически любые другие условия, с которыми согласны и арендодатель, и арендатор. Как правило, все, что входит в коммерческую аренду, подлежит принудительному исполнению, если оно не является незаконным или термин слишком расплывчатый, чтобы суд мог его принудить.

Что делать, если арендодатель хочет изменить договор аренды?

Арендодатель обычно не имеет права вносить изменения в договор аренды самостоятельно.Чтобы внести изменения, им обычно нужно дождаться следующего обновления или предложить арендатору что-то, чтобы заставить их согласиться с изменениями.

Основное исключение будет, если сама аренда содержит какую-то опцию. Например, домовладелец может включить пункт, позволяющий расторгнуть договор аренды, если они продадут недвижимость.

Короче говоря, любые изменения должны иметь подпись арендатора либо в качестве поправки, либо в качестве опции, на которую они согласились в рамках первоначального договора аренды.

Что делать, если арендатор хочет изменить договор аренды или выйти из него?

Точно так же, как арендаторы имеют право ожидать, что их арендодатель будет соблюдать договор аренды, арендодатель также имеет право ожидать, что арендодатели будут соблюдать договор аренды. Конечно, есть исключения из правил.

Расторжение договора аренды

Если бизнес испытывает трудности или ему необходимо переехать в другое помещение, арендатор может рассмотреть возможность расторжения договора аренды. Если они это сделают, домовладелец может иметь право подать иск против арендатора в отношении оставшейся суммы арендной платы, причитающейся по договору аренды.В некоторых штатах у арендодателя может быть обязанность по смягчению последствий, которая требует, чтобы он попытался повторно арендовать помещение и компенсировать полученную арендную плату за ущерб, который должен нанести арендатор.

Юридические обязательства арендаторов могут различаться в зависимости от того, как они подписали договор аренды. Например, индивидуальный предприниматель может нести полную личную ответственность, в то время как, если аренда заключена в рамках несостоявшейся корпорации, арендодатель сможет предъявить иск только в отношении любых оставшихся корпоративных активов.

Коммерческая субаренда

Арендаторы также могут иметь право сдать коммерческую площадь в субаренду новому арендатору.Первоначальный договор аренды может запрещать или ограничивать субаренду. В противном случае арендаторам обычно разрешается сдавать в субаренду.

В соответствии с большинством договоров аренды первоначальные арендаторы несут ответственность за любые условия первоначальной аренды, не охваченные новым арендатором, а также за любые невыполнения обязательств этим новым арендатором. То есть, если субарендатор не платит арендную плату, первоначальный арендатор должен будет платить арендодателю.

Другой вариант — передать аренду новому арендатору и получить согласие арендодателя на освобождение первоначального арендатора.Это более сложный процесс, потому что арендодатель захочет более тщательно проверить нового арендатора, прежде чем отказаться от любых будущих обязательств.

Изменение

Если арендатор и арендодатель могут прийти к взаимовыгодному соглашению, арендаторы также могут изменить существующий договор аренды. По сути, это новый договор аренды, хотя измененный договор аренды может относиться к первоначальному договору аренды.

Что будет, если возникнет спор об аренде?

В случае спора по аренде процесс разрешения зависит от типа спора.

Невыплата

Если арендатор не платит арендную плату или вносит оплату с опозданием, арендодатель, как правило, может принять меры по взысканию налога или начать процедуру выселения. Арендаторы должны знать, что коммерческое выселение часто происходит намного быстрее и имеет меньшую защиту, чем аренда жилья. Кроме того, арендодатель может иметь право поменять замки до обращения в суд, если арендатор не внес арендную плату.

Споры об условиях аренды

Споры об условиях аренды часто возникают, когда арендодатель и арендатор не могут договориться о том, кто несет ответственность за конкретный объект.Часто это происходит, когда положение в договоре аренды было слишком расплывчатым или явно не включало то, что, по мнению стороны, было включено.

Многие договоры коммерческой аренды включают арбитражную оговорку для разрешения подобных споров. Арбитражная оговорка требует от сторон использовать и принять решение арбитра, а не возбуждать судебное разбирательство.

Как заключить договор коммерческой аренды

Хотя в коммерческую аренду уходит много вещей, вам не нужно изобретать велосипед.Щелкните здесь, чтобы заключить договор коммерческой аренды и приступить к его адаптации к вашим потребностям.

Что происходит по истечении срока коммерческой аренды?

24 апреля

Любое коммерческое здание, будь то офис, магазин или ресторан, требует коммерческой аренды между арендодателем и арендатором.

Если срок вашего договора коммерческой аренды подходит к концу, а ваши арендаторы желают остаться, рекомендуется знать о конкретных правах арендатора в отношении его продления.

Какое законодательство определяет, что происходит, когда истекает срок коммерческой аренды?

Закон 1954 года о арендодателе и арендаторе гласит, что арендатор может автоматически продлевать договор аренды на аналогичных, но обновленных условиях. Этот закон обеспечивает гарантии владения недвижимостью, то есть вы можете восстановить право владения недвижимостью только в том случае, если:

1. Вы требуете, чтобы недвижимость была освобождена в личное владение
2. Вам необходимо освободить собственность для развития
3. Коммерческий арендатор имеет историю невыплаты арендной платы
4. Арендатор нарушил условия аренды
5. Имущество было разделено на отдельные единицы, которые в случае субаренды имели бы более высокую арендную плату, чем одна аренда

Что такое защищенная аренда?

Защищенный договор коммерческой аренды дает арендатору законное право запросить новый договор аренды на условиях, аналогичных условиям существующего договора аренды.Они также не обязаны освобождать помещение.

Для защиты аренды должны быть соблюдены определенные критерии:

1. Арендатор должен занимать помещение исключительно для служебного пользования
2. Арендатор должен иметь исключительное право владения помещением
3. Аренда должна быть предоставлена ​​на определенный срок

Если вы предоставили своему коммерческому арендатору защищенную аренду, вы не можете изменить согласованную сумму арендной платы без согласия арендатора.

Какие контракты?

Как арендодатель, вы можете исключить коммерческую аренду из-под защиты, «заключив договор».Перед заключением договора аренды необходимо соблюдать строгую процедуру, но после ее завершения арендатор обязан освободить коммерческое помещение по истечении срока, указанного в договоре аренды. Арендатор также не имеет автоматического права продлевать договор аренды.

Если договор аренды заключен, по истечении срока вы можете возобновить договор аренды на основе пересмотренных условий, таких как увеличение арендной платы. Затем арендатор принимает эти условия и подписывает новый договор аренды.

Что делать, когда истекает срок коммерческой аренды

Независимо от того, является ли аренда обеспеченной или необеспеченной, вам следует рассмотреть возможность продления примерно за 18 месяцев до даты истечения срока. Юрист-специалист по коммерческой недвижимости может проконсультировать вас по любым вопросам аренды, если это необходимо.

Если у вашего арендатора есть гарантированное владение и он просит продлить договор аренды, у вас есть 2 месяца, чтобы оспорить этот запрос. Если вы решите удовлетворить запрос, вы сможете начать переговоры о новых условиях.Если применимо, для определения новой арендной платы потребуется независимая оценка.

Арендатор имеет право оставаться в собственности в соответствии с условиями существующего договора аренды, пока согласовываются новые условия, если он имеет защищенный договор аренды.

Если ваш арендатор имеет необеспеченное владение недвижимостью, по достижении конечной даты существующего договора аренды арендатор не имеет права на занятие, и вы можете потребовать, чтобы он немедленно освободил недвижимость.

Если вам нужен совет или дополнительная информация относительно управления коммерческой недвижимостью или услуг арендодателя и арендатора, свяжитесь с нашей командой экспертов, которые будут более чем рады помочь вам.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Объявите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1641442762.a3cea408

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Стандарты уступки и согласия в коммерческой аренде

Условия переуступки в коммерческой аренде являются предметом интенсивных переговоров и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде как офисной, так и торговой.

Условия переуступки в коммерческой аренде являются предметом интенсивных переговоров и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. Когда доля арендатора в аренде переуступается, арендатор передает всю свою долю владения и 100% арендованных помещений третьей стороне на весь оставшийся срок аренды.Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка, и повышенную гибкость для будущих потребностей. Для арендодателя задание обеспечивает большую безопасность потока доходов и, как мы надеемся, избежание банкротства или дефолта арендатора, сохраняя при этом его здание занятым. Стремление арендатора к гибкости и потребность арендодателя в контроле — вот что является предметом переговоров. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия.Стандарт арендодателя по предоставлению согласия на запрос о переуступке будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предлагаемый язык.

Что делать, если в договоре аренды нет условия уступки?

Закон традиционно способствует свободному отчуждению собственности. Следовательно, в соответствии с законодательством почти каждого штата, если в договоре аренды не указывается, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю.Это верно для Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Учитывая этот исходный уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, описывающее процесс уступки. Однако обратите внимание, что в большинстве штатов коммерческая аренда может иметь прямой запрет на уступку прав. Такое положение, вероятно, не станет отправной точкой для самых искушенных арендаторов.

Что означает разумное?

Если договор аренды просто предусматривает, что арендатор требует согласия арендодателя на уступку, но не включает стандарт для предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано.Исторически это была точка зрения меньшинства, при этом историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине. Подразумеваемая обязанность разумности теперь стала больше нормой, так как все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует конкретная прецедентная практика, устанавливающая эту норму, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов домовладельцу предоставляется исключительное право предоставлять или отказывать в своем согласии, если в договоре аренды четко указано, что в договоре аренды должно быть прямо указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или отказано в предоставлении согласия по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению. арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

Большинство договорных договоров аренды вместо этого будут содержать положение, требующее, чтобы согласие арендодателя на уступку было обязательным, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, скорее всего, также попытается включить в обязательство арендодателя необоснованно не откладывать и не обусловливать свое согласие. Короткая оговорка без дальнейшего определения того, что составляет «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при разумном решении, давать ли согласие на уступку.Без такой конкретности определение «разумного» затруднительно, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и это может быть оставлено как фактический вопрос, который будет решаться в судебном процессе. Типичным определением (изложенным в Пересчете (второй) собственности) будет определение разумно осмотрительного человека в положении арендодателя, выполняющего разумную коммерческую ответственность.

При отсутствии подробного положения, в котором перечисляются критерии, которые домовладелец может учитывать при обоснованном рассмотрении запроса на уступку, домовладелец обычно считается разумным, если он принимает во внимание определенные общие общие факторы.Во-первых, домовладелец рассматривает предполагаемое использование цессионарием. В условиях розничной торговли домовладелец будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает ли существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисных помещениях домовладелец может проверить ожидаемое движение и износ здания. Во-вторых, домовладелец рассмотрит кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захотят быть уверенными в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по договору аренды, а крупный кредитоспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может утверждать, что строгий финансовый тест (например, минимальная чистая стоимость активов) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае неисполнения обязательств. В-третьих, домовладелец рассмотрит опыт и историю цедента. Как упоминалось выше, арендодатели предпочитают подробный список, в котором излагаются многие факторы, которые они могут включить в обоснованное рассмотрение запроса на переуступку аренды.

Без дальнейшего установления критериев арендодатель подвергает себя риску оспаривания арендатором того, что отказ в согласии является необоснованным.

При определении «разумного» суды обычно не разрешают арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку по чисто экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует устоявшаяся прецедентная практика, согласно которой для арендодателя неразумно отказывать в согласии исключительно для получения экономической уступки или улучшения своего экономического положения.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что цессионарий платит значительно увеличенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, арендодателям следует стремиться защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо раздел излишков арендной платы, либо право на возврат.

Каковы типичные положения в статье о переуступке?

Как обсуждалось выше, арендаторы обычно предпочитают положение о краткосрочной уступке, просто требующее, чтобы арендодатель не отказывал необоснованно, не обуславливал или не откладывал свое согласие на уступку.Но большинство договоров аренды составляются арендодателями, и с течением времени положения о передаче права собственности претерпели изменения и стали содержать множество типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующие ниже.

• Разделение сверхнормативной арендной платы. Поскольку многие штаты не разрешают арендодателю обусловливать свое согласие улучшением его экономического положения (например, g. , путем увеличения арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или на часть арендной платы. прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже более широкое толкование с учетом стоимости помещения при продаже бизнеса арендатора. Аргумент арендодателя состоит в том, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить и, конечно же, попытаться снизить долю долей, исключить любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как были сначала вычтены все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой.
• Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой по закону, в большинстве договоров аренды четко указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается переуступкой для целей аренды. Арендатор должен обеспечивать разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также выполнять обычные передачи акций (или других долей собственности) между существующими партнерами или для целей планирования наследственного имущества.Арендодатель, скорее всего, примет разрешенную концепцию передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление и юридическое лицо-преемник станет правопреемником всех активов первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
• Комиссия за рассмотрение задания. Большинство арендодателей включают в свои формы аренды требование о возмещении арендатором юридических и административных расходов, понесенных при рассмотрении запроса о согласии и подготовке уступки. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы оставались разумными и соответствующими требованиям местного рынка.
• Права на повторный захват. Арендодатели любят включать в себя явное право вернуть помещение в случае, если арендатор придет к нему, чтобы запросить согласие на уступку. Оговорка о возвращении позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему необходимо помещение для другого использования. Сложные арендаторы должны отталкиваться здесь настолько, насколько позволяет кредитное плечо, пытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, пытаться получить право аннулировать повторный захват, отозвав свой запрос на согласие.
• Средства правовой защиты арендатора. Чтобы защитить себя от требований о возмещении ущерба со стороны арендатора, если арендодатель отказывает в своем согласии на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на денежный ущерб в такой ситуации и может только добиваться судебного запрета. Арендатор должен попытаться удалить это положение или, по крайней мере, если позволяет рычаг, предоставить право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что домовладелец действовал недобросовестно.

Условия переуступки тщательно согласовываются, и коммерческий арендодатель и арендатор должны знать применимое местное законодательство и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет офисных и торговых арендодателей и арендаторов по всей Вирджинии, Мэриленду и округу Колумбия.) Примеры положений о разумности как для офисного, так и для розничного использования копируются ниже для справки.

Торговая аренда

Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничений, что для Арендодателя будет разумным отказать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: деловой опыт ведения бизнеса того типа, который разрешен по настоящей Аренде, и с качеством, требуемым по настоящей Аренде; (ii) текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует изменений Помещений, влияющих на системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует изменения условий настоящего Договора аренды или приведет к нарушению любых условий Арендодателя в любом другом договоре аренды, страховом полисе, соглашении о финансировании или другом соглашении, относящемся к Торговому центру, включая, помимо прочего, условия соблюдения радиуса действия. , местонахождение, использование и / или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и / или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к снижению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора.

Аренда офиса

Не ограничиваясь другими разумными основаниями для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумным отказать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если применяется одно или несколько из следующих условий: (i) Правопреемник имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Принимающая сторона намеревается использовать Помещения для целей, которые не разрешены по настоящему Договору аренды; (iii) Правопреемник является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Собственный капитал Получателя составляет менее 10 000 000 долларов.00; (vi) Предлагаемая Передача вызовет нарушение или повлечет за собой прекращение другого договора аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Преемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Преемником, (i) занимает место в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде помещения в Здании в это время, или (iii) ведет переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

Перепечатано с разрешения мартовского издания Закона и стратегии о коммерческой аренде © 2020 ALM Media Properties, LLC. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено, свяжитесь с 877-257-3382 или [email protected].

RE31RC09: Коммерческий лизинг и основы лизинга

Цели обучения:

Этот курс специально разработан, чтобы познакомить практикующего специалиста по жилью с основами коммерческой аренды, а также дать опытному коммерческому специалисту возможность освежить некоторые основы.Цель состоит в том, чтобы практикующий специалист получил объективное представление о проблемах и потребностях как арендодателей, так и арендаторов, чтобы лучше понять позицию каждой стороны. Эффективный договор аренды должен учитывать потребности обеих сторон, когда это возможно и практично.

Требования к лицензии:

A. Требуется лицензия (M.G.L. c.112 § 87 PP) см. Определения лицензиатов

B. Специальная лицензия не требуется для сделок с коммерческой недвижимостью. Подтверждение аренды

С.Определение — место для размышлений

D. Создает помещение в аренду

Цель аренды и лизинга:

Создает право аренды и договор.

A. Письмо о намерениях: предшествующим договору аренды является письмо о намерениях. Используйте заявление об отказе от ответственности- Примите следующие меры:

1. Помещение

2. Срок

3. Дата начала деятельности

4. Аренда — На весь период аренды

5. Корректировка или снижение арендной платы

6.Арендованные улучшения (арендодатель) или торговое оборудование (арендатор)

7. Возможности продления

8. Право на расширение или право преимущественного права аренды или покупки, или право преимущественного предложения

9. CAM (обслуживание общего пользования)

10. Обращение к недвижимости

11. ОВК

12. Электроэнергия

13. Парковка

14. Хранилище

15. Залог

16. Брокеры

17. Обязательства арендатора

18.Не имеющая обязательной силы оговорка — обязательная в соответствии с договором аренды. См. «Составление договора аренды в Массачусетсе» — два тома Эдварда М. Блума и др. al.

B. Достаточно ли определенны договор аренды? Письменное соглашение об аренде является обязательным только в той мере, в какой оно прямо делегирует условия аренды, которые должны быть выполнены в будущем. Некоторые факторы, которые следует учитывать, если согласия достаточно:

1. Адекватность заявления. Пески против Арруда 359 Масса 591 (1971) 549-95

2.Описание сдаваемого в аренду имущества. Saxton Theater Corp. v Sage, 347 Mass., 666.

3. Кто должен платить за коммунальные услуги? Bridge Enters., Inc. против Futurity Tread Co., Mass App. Кт 243, 247-48

C. Статуты о мошенничестве — G.L. c. 259 § 1. Аренда на срок более одного года должна быть оформлена в письменной форме. G.L. c. 259 § 1, CL5.

D. Аренда по желанию. Устное соглашение на определенный срок может создавать договор аренды по желанию. G.L. c. 183 § 3 Гринштейн против Флэтли, 19 Mass App.Кт. 351, 355. Кроме того, устное продление срока аренды создает условия аренды только по желанию. Условия аренды по желанию могут быть представлены свидетельством об условно-досрочном освобождении.

Может быть прекращено:

1. Подача официального уведомления

2. Сдача

3. Перегородка

4. Смерть

5. Известный домен

Аренда арендодателем (только коммерческий контекст) Продажа помещения МАЙ

Аренда жилого помещения по желанию — не прекращается путем аренды помещения или продажи помещения.G.L. c. 186 § 13.

E. Договор аренды с истекшим сроком действия не может быть продлен устно при более высокой арендной плате — нарушает статут о мошенничестве и не подлежит принудительному исполнению. Chester A. Baker, Inc против Shea Drycleaners, Inc. 322 Mass 311 312.

F. Большинство договоров аренды должны охватывать следующие элементы.

1. Дата аренды

2. ФИО домовладельца и арендатора

3. Описание сдаваемого в аренду помещения

4. Срок аренды и возможные варианты продления

5.Аренда и как рассчитывается

6. Договоры арендодателя и арендатора

7. Положения о несчастных случаях, страховании и выдающихся домах

8. Положения о неисполнении обязательств

9. Обсудите другие положения, которые могут иметь отношение.

10. Подпись арендодателя и арендатора

G. Рассмотрение

1. Обычно поток арендных платежей

2. Может быть достаточно для любого другого договора

H. Намерение сторон — Ключевой арендодатель подписывает и передает договор аренды — может иметь обязательную силу, даже если он не подписан арендатором.Например по арендатору:

1. Плата за аренду

2. Вступление во владение

3. Невозможность возврата аренды

4. Невозможность выразить отказ от обязательств

I. Эффективная доставка

1. Обеспечение юридической силы письменного договора аренды требовало эффективной передачи

2. Поставка предполагается в день аренды.

3. Доставка может быть явной или подразумеваемой

J. Применяются законы агентства — как и в других договорах

К.Аренда не требует подтверждения или засвидетельствования

L. Уведомление об аренде

1. Уведомления об аренде обычно используются таким образом, чтобы детали аренды не раскрывались.

2. Уведомление требуется, если срок аренды превышает семь лет — уведомление должно быть зарегистрировано в реестре или земельном суде. (Следует пояснить, что, если арендодатель не зарегистрирован, договор аренды остается обязательным для арендодателя)

3. Уведомление Исполнено всеми сторонами и подробно: G.L c.183 § 4

а. Дата заключения договора аренды

г.

г.Срок аренды

г. Дата начала

г.

г. Описание сдаваемых в аренду помещений как находящихся в аренде

e. Права на продление и продление, если есть

M. Когда вступает в силу договор аренды

1. Обычно вступает в силу с даты исполнения и доставки — условия обсуждения полностью обсуждаются

2. Подтверждение договоров аренды, заключенных по воскресеньям.

3. Могут быть изменены аналогично другим договорам в письменной форме

4. Однако применяется правило свидетельства об условно-досрочном освобождении — свидетельство об условно-досрочном освобождении допустимо для оспаривания существования самого договора аренды.Экклезиаст 3: 1, Inc против Cambridge Sav. Банк, 10 MASS.App.Lt. 377, 380, 407 NE 2-й 1318, 1320

5. Должен соответствовать Статуту о мошенничестве

N. Стороны и право аренды

1. Перед заключением договора аренды обе стороны должны определить наличие и полномочия друг друга, чтобы избежать потенциальной проблемы, потенциальные арендаторы должны обратить внимание на следующее:

а. Право собственности на сторону, отличную от арендодателя

г.Доказательства обращения взыскания

г. Все с правом собственности только на аренду (если не предполагается передача в аренду или субаренду)

г. Доказательства владения другим арендатором

e. Доказательства неправомерного владения, захвата или использования выдающихся прав.

ф. Лис Пенденс или другой юридический оспаривание права собственности

2. Аренда с:

а. Попечители

г. Личное представительство

г.Стражи

г. Палата

e. Несовершеннолетние

ф. Замужем

г. Человек

ч. Общие арендаторы

я. Совместные арендаторы

Дж. Совместная и раздельная ответственность

к. Пожизненный арендатор

л. Смерть

г. Безумие

п. Частные и государственные предприятия

1. Корпорации / ООО

2. Полное товарищество

3. ТОО

O. Права, предоставляемые арендаторам по договору аренды

1.Характер интересов арендаторов — вид аренды

2. Сдача в аренду по желанию

3. Лицензия

P. Заявления и гарантии арендодателя

1. Спокойное наслаждение

2. Передать арендатору право владения

3. Отсутствие подразумеваемой гарантии на жилье

а. Арендатор берет только «имение»

г. Арендатор должен осмотреть

г. Улучшения домовладельца или арендатора

г. Соответствует законам и без дефектов — при аренде улучшений

4.Арендодатель обнаруживает известные дефекты

а. Опасные условия

г. Нарушения Кодекса

5. Арендодатель по содержанию общих частей

6. Исключительная оговорка — нормально, если мошенничества нет

а. Арендодатель включает пункт «отсутствие гарантий и т. Д.», Кроме тех, которые находятся в аренде

7. Принадлежащее право

а. Свет и воздух

г. Подставка

Q. Защищенные права арендодателя

1.Право на повторный въезд

а. Оплата до востребования

г. Ремонт и предотвращение отходов

г. Обеспечьте безопасные условия

г. Специально зарезервировано

R. Использование обещаний арендаторами

1. Налагается путем аренды, т.е. ограничения или условия

2. Введено законом

а. Лицензии

г. Разрешения

г. Зонирование

S. Срок аренды

1.Достаточно «Арендодатель сдает в аренду» язык

2. Срок гарантии — т.е. срок аренды — от года к году

3. Устно или письменно

4. Незаконность исполнителя — доверительного управляющего

5. Положения о расторжении договора — например, смертью

6. Продление или продление

7. Возможность покупки

8. Переуступка или субаренда

9. Аренда на семь лет — должна быть зарегистрирована G.L. C183 § 4 и G.L. C185 § 5

10. Возможности продления или продления

Т.Типы договоров аренды и связанные вопросы

1. Аренда брутто

2. Чистая аренда

3.% Аренда

4. Невыплата арендной платы

а. Положения об уведомлениях

г. Может повлечь за собой выселение

г. Ускорение за неуплату

5. Держать арендаторов

а. Помещение в собственность

6.Аренда — сезонные продажи% — скорректированный период

7. Определите валовые продажи — обычно меньше: вычеты, исключения и кредит

8. Непрерывная работа арендатором

9. Ограничения на использование

10. Аудит

11. Конфиденциальность со стороны арендодателя — обычно для лиц, не являющихся залогодержателями и покупателями

12. C.A.M — формулировка может включать налог на подоходный налог, уплачиваемый Арендодателем; РЭ налоговые эскалаторы

Базовый год — улучшения G.L. C80, §1; (Канализация, тротуары и т. Д.)

13. Плата за канализацию и воду

U. Отказ от уплаты арендной платы

1. Независимые стихи зависимые заветы Wesson v. Leone Enterprises, Inc 437 Mass 708 (2002)

2. Конструктивное выселение — Walker Ice co. против AM Steel & Wire Co., 185 Масса 463

3. Недействительные и аннулируемые договоры аренды — i.е. агент нет полномочий действовать

4. Выселение — вмешательство арендодателя, третьего лица или правообладателя

5. Фактическое выселение

6. Дефект в названии

7. Обязанность арендодателя в МА по сдаче помещения — арендатор принимает на себя риск того, что он сможет использовать помещение по назначению.

8. Ремонт, перестройка здания и вывески на случай непредвиденных обстоятельств должен предусматривать арендатор.

9.Сдача помещения — по договоренности — не устраняет нарушений

10. Распределение арендной платы — прекращение аренды в середине или перевод в новую аренду

11. Снижение уровня загрязнения — физический ущерб, пожар или несчастный случай

12. Знаменитый домен

13. Самостоятельная помощь и отправляемся в путь

В. Состояние помещения

1. Предполагается, что арендодатель не должен производить ремонт только на основании заключения договора аренды.

2. Арендатор должен использовать и поддерживать арендованные помещения «как арендатор» — обычно часть под исключительным контролем

3. Дело Хеммингуэя НЕ распространяется на владение коммерческой / промышленной недвижимостью (т. Е. Жилые помещения)

4. Арендодатель, как правило, не несет ответственности за деликтные действия на территориях, находящихся под исключительным контролем арендатора. Арендодатель может нести ответственность за деликтные действия в отношении арендованных помещений или мест общего пользования, находящихся под контролем арендодателя.

5. Обязанность арендодателя проявлять «разумную осторожность» в помещениях, неподконтрольных арендаторам D.Марцо против S&P Realty Corp., 364 Mass 510 306 N.E. 2-й 432 (1973)

6. Помещение можно рассматривать как нечто большее, чем просто арендуемое помещение, т.е. обычное

помещений, таких как ванные комнаты, лифты, коридоры, стоянки и т. Д.

7. Обязанность арендатора — «поддерживать порядок и ремонтировать» — условия аренды имеют решающее значение. Исключения

в дежурную часть:

а. Обычный износ

г. Пожар и несчастный случай

г.Знаменитый домен

г. Действия или бездействие арендодателя

e. Задержки вне контроля арендатора

8. Положение о передаче или отказе от владения — обычно аналогично положениям о содержании арендатора в аренде.

9. Арендодатель — может гарантировать, что помещение соответствует законам на начальном этапе; Арендатор — не использовать помещение незаконным или вредным образом.

10. Экологические проблемы — заявления арендодателя и арендатора и его обязанности.

11.Обсуждение проблем пожара, раненых и выдающихся доменов

W. Улучшения и переделки имущества

1. Арендатор — без обязательств, если не согласовано

2. Арендодатель может вносить свой вклад в работу арендатора

Условия выплаты

а. Вопросы по подоходному налогу

г. Рабочий как

г. Арендодатель расписывается на работе

3. Возмещение арендатором арендодателю работы арендатора

4.Положения об аренде, позволяющие домовладельцу вносить изменения

X. Страхование, суброгация и возмещение убытков

1. Страхование

а. Пожар и пострадавшие

г. Ответственность

г. Страхование аренды и перерыв в работе

г. Страховой интерес

2. Суброгация — домовладелец или арендатор имеет право на взыскание из двух разных источников — причинителя вреда (первичный) и страховщика (вторичный).Страховщик «становится на место» причинителя вреда — т.е. принимает на себя застрахованные права

3. Возмещение — договор (аренда) между арендодателем и арендатором, в соответствии с которым передаются права, связанные с претензиями третьих лиц.

4. Обвинительные оговорки — соглашение, по которому одна сторона по договору избегает ответственности перед другой — типичные договоренности арендатора о защите арендодателя от ответственности — могут быть взаимными.

5. Арендодатель не может передать ответственность арендаторам в связи с упущением, ошибкой, небрежностью или другим неправомерным поведением арендодателя или арендуемого помещения.G.L. C186 § 115.

Y. Передача права аренды арендодателю или арендатору

1. Передача интересов арендатора — Большинство договоров аренды ограничивают возможность арендатора передавать договор аренды; также запрещает уступку или субаренду.

а. Организационные изменения

г. В силу закона

г. Предварительное письменное согласие арендодателя, если оно не получено, может быть условием по умолчанию. В согласии арендодателя отказано без необоснованных причин

г.Сертификат Estoppel для покупателя — Подтверждение деталей аренды со стороны арендатора

e. Договор о невмешательстве

2. Передача доли арендодателя — обычно доля арендодателя в аренде.

а. Может быть передан полностью или частично — с уплатой арендодателю процентов на имущество

г. Может быть присвоен отдельно

г. Может пройти в силу закона

Z. Варианты покупки

1.Разрешение арендатору приобрести либо арендованное помещение, либо собственность, частью которой арендованное помещение является безотзывным вариантом, предлагаемым арендодателем для продажи, должно быть принято арендатором, чтобы стать правовым вариантом.

2. Право первого отказа — только дает правообладателю согласовать предложение в течение определенного периода времени, как было согласовано ранее, — которое может быть принято владельцем собственности.

3. Действительный вариант — применяется статус мошенничества, подлежащего исполнению

4.Срок действия опциона во время продления или продления срока аренды — HLM Realty Corp. v. Morreale, 394 MASS. 714 716 477 N.E. 2-е место, 394,395-396 (1985), то есть внимательно изучите все обстоятельства договора аренды и поведение сторон — тогда просто добавьте слова «продлить или продлить договор».

AA. Аренда земли — сочетание трех отличительных элементов — составляет настоящую аренду земли.

1. Земельный участок

2. Долгосрочные

3.Чистая аренда

ССЫЛКИ:

Дела, упомянутые в документе «Составление плана курса аренды в Массачусетсе», Edward M. Bloom et. al .; Wesson v. Leone Enters, 437 Mass. 708 (2002), Копии LOI и форм коммерческой аренды, Джеймс У. Хакетт и Тимоти М. Смит