Формула цена земли: Земля как актив. Цена земли

V. Нормативная цена земли / КонсультантПлюс

V. Нормативная цена земли

39. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

40. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 13, ст. 1539).

41. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. N 867 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» часть функций упраздненного Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике переданы Федеральной службе земельного кадастра России.

(абзац введен Изменениями и дополнениями N 1, внесенными Приказом МНС РФ от 15.10.2001 N БГ-3-21/410)

42. В соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации средства, поступающие от продажи земли в собственность граждан, а также при продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, зачисляются в доход соответствующих бюджетов по коду 2040000 «Доходы от продажи земли и нематериальных активов».

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ «О федеральном бюджете на 2002 год» средства от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды за вычетом расходов на их продажу по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, зачисляются на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступления между уровнями бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с нормативами, установленными статьей 12 указанного Закона.

(абзац введен Изменениями и дополнениями N 2, внесенными Приказом МНС РФ от 12.04.2002 N БГ-3-21/197)

Министр Российской Федерации

по налогам и сборам

Главный государственный советник

налоговой службы

А.П.ПОЧИНОК

Открыть полный текст документа

О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге»

     
     
     Проект Закона Санкт-Петербурга «О внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее — Проект) предусматривает сохранение дифференцированного подхода определения выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения, для различных категорий лиц, приобретающих данные земельные участки.

     
     Для категорий лиц, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», при приобретении земельных участков цена земли по правилам, установленным в пунктах 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, рассчитывалась до 01.07.2012, в настоящее время применяется норма пункта 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, не может превышать их кадастровую стоимость и до установления уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

     
     После 01.07.2012 приобрести земельные участки по правилам, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25. 10.2001 N 137-ФЗ, могут лица, указанные в пунктах 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
     
     В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» цена продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, как в случаях, установленных в пункте 1, так и в пункте 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ по общему правилу составляла одинаковую величину:
     

________________
      Ставки земельного налога на территории Санкт-Петербурга устанавливаются в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 28.11.2005 N 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах».

     
     
     Проектом предусматривается сохранение действующего порядка определения выкупной цены земельных участков для лиц, указанных в пунктах 2 и 2. 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
     
     При продаже земельных участков в порядке, предусмотренном пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для определения цены земельных участков проектом предусмотрены следующие корректирующие коэффициенты к кадастровой стоимости земельных участков:
     
     — 100% кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков, используемых по сельскохозяйственному назначению;
     
     — 50% кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.
     
     Проектом установлена формула расчета выкупной цены земельных участков:
     
     ,

где: — цена земельного участка,
     
      — значение кадастровой стоимости земельного участка,
     
      — корректирующий коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка.

     
     Предлагаемые коэффициенты учитывают возможность последующего увеличения цены земельных участков в рамках требований пункта 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, не может превышать их кадастровую стоимость.
     
     Учитывая требования статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о необходимости проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в пять лет, приказом КЗРиЗ от 01.06.2012 N 158 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге по состоянию на 15.03.2012.

     
     Решением N 1-ИВ от 13. 09.2012 Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу» внес результаты кадастровой оценки земельных участков, утвержденные приказом КЗРиЗ от 01.06.2012 N 158, в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, с 13.09.2012 в Санкт-Петербурге применяется новая кадастровая оценка земельных участков.
     
     Принятие Проекта не приведет к увеличению расходов бюджета Санкт-Петербурга.
     
     

Член Правительства Санкт-Петербурга,
представитель Губернатора Санкт-Петербурга
в Законодательном Собрании Санкт-Петербурга
М.Н.Бродский

     
     
     
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
рассылка

Как рассчитать цену выкупа земельного участка

1) Если вид разрешенного использования земельного участка ИЖС, ЛПХ, садоводство, дачное строительство и на земельном участке есть объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности, то цена выкупа считается как 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

2) Если вид разрешенного использования земельного участка предполагает сельскохозяйственное использование, и на земельном участке есть объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности, то цена выкупа считается как 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка указана в кадастровом паспорте на земельный участок в строке 13.
3) Если земельного участок имеет вид разрешенного использования коммерческий (магазин, склад, промышленная база), и на земельном участке расположен объект капитального строительства, то цена выкупа считается как 15% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка указана в кадастровом паспорте на земельный участок в строке 13.
4) Особенности расчета стоимости земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения
а) Если земельный участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» (или иной вид, предполагающий ведение сельского хозяйства), то участок можно выкупить по кадастровой стоимости.
Важно! Такой участок можно выкупить только в случае добросовестного использования свыше 3х лет
б) Если земельный участок планирует выкупить сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, которые пользуются такими участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, то цена участка рассчитывается как 15% кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

в) Если у организации, указанной в пункте б), выручка от реализации сельскохозяйственной продукции составляет не менее 50 процентов общей суммы выручки, то такая организация имеет право на приобретение земельного участка по стоимости равной 3% процентам от кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка указана в строке 13 кадастрового паспорта.

ГЛАВА СОРОК ВОСЬМАЯ ТРИЕДИНАЯ ФОРМУЛА. Капитал. Том третий

ГЛАВА СОРОК ВОСЬМАЯ

ТРИЕДИНАЯ ФОРМУЛА

I[142]

Капитал – прибыль (предпринимательский доход плюс процент), земля – земельная рента, труд – заработная плата: вот триединая формула, которая охватывает все тайны общественного процесса производства.

Далее, поскольку процент, как это показано раньше {333}, выступает как специфический, характерный продукт капитала, а предпринимательский доход в противоположность проценту – как независимая от капитала заработная плата, то указанная триединая формула точнее сводится к следующей:

Капитал – процент, земля – земельная рента, труд – заработная плата; в этой формуле прибыль, форма прибавочной стоимости, специфически характеризующая капиталистический способ производства, благополучно устраняется.

При ближайшем рассмотрении этого экономического триединства мы находим следующее:

Во-первых, мнимые источники богатства, которым можно располагать каждый год, относятся к совершенно различным сферам и не имеют ни малейшего сходства между собой. Они относятся друг к другу примерно так же, как нотариальные пошлины, свёкла и музыка.

Капитал, земля, труд! Но капитал – это не вещь, а определённое, общественное, принадлежащее определённой исторической формации общества производственное отношение, которое представлено в вещи и придаёт этой вещи специфический общественный характер. Капитал – это не просто сумма материальных и произведённых средств производства. Капитал – это превращённые в капитал средства производства которые сами по себе столь же являются капиталом, как золото или серебро сами по себе – деньгами. Монополизированные определённой частью общества средства производства, обособившиеся до отношению к живой рабочей силе продукты и условия приведения в действие самой этой рабочей силы, – вот что в силу этой противоположности персонифицируется в капитале. Не только продукты рабочих, превратившиеся в самостоятельные силы, продукты как поработители и покупатели своих производителей, но также и общественные силы и будущая… {?неразборчиво} {334} форма этого труда противостоят им как свойства их продукта. Следовательно, мы имеем здесь определённую, на первый взгляд весьма мистическую, общественную форму одного из факторов исторически сложившегося общественного процесса производства.

А теперь рядом с этим земля, неорганическая природа как таковая, «rudis indigestaque moles» {335}, то есть во всей её первозданности. Стоимость – это труд. Поэтому земля не может создать прибавочной стоимости. Абсолютное плодородие почвы не приводит к чему-либо другому, кроме как к тому, что известное количество труда даёт известный, обусловливаемый естественным плодородием почвы, продукт. Различие в плодородии почвы приводит к тому, что одни и те же количества труда и капитала, следовательно, одна и та же стоимость, выражаются в различных количествах земледельческих продуктов; следовательно, эти продукты имеют различные индивидуальные стоимости. Выравнивание этих индивидуальных стоимостей в рыночные стоимости приводит к тому, что «преимущества более плодородных земель по сравнению с менее плодородными… переходят от земледельца или потребителя к земельному собственнику» (D. Ricardo. «On the Principles of Political Economy, and Taxation». [London, 1821, p. 62]).

И, наконец, в качестве «третьего в союзе» {336} фигурирует простой призрак – труд [ «die» Arbeit], который есть не что иное, как абстракция, и как таковой вообще не существует или, если мы возьмём… {неразборчиво} {337} – производительная деятельность человека вообще, посредством которой он осуществляет обмен веществ с природой, не только лишённая всякой общественной формы и определённого характера, но выступающая просто в её естественном бытии, независимо от общества, отрешённо от каких бы то ни было обществ и, как выражение жизни и утверждение жизни, общая ещё для необщественного человека и человека, получившего какое-либо общественное определение.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Как рассчитать стоимость земли для целей налогообложения | Малый бизнес

Расчет стоимости земли для целей налогообложения может показаться сложным, но это не обязательно. Существует множество способов определения стоимости имущества для целей налогообложения. Но три метода оценки, наиболее часто используемые для расчета текущей рыночной стоимости земли , используют оценочную стоимость, оценочную стоимость и восстановительную стоимость.

Вы можете использовать оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, чтобы помочь вам, но как только вы поймете различные методы, которые правительство, а также большинство оценщиков, налоговых органов и специалистов по недвижимости используют для расчета текущей рыночной стоимости земли , определить стоимость имущества для целей налогообложения или, в более общем плане, стоимость земли для целей налогообложения несложно.

Как рассчитать стоимость земли

Перед расчетом стоимости земли для целей налогообложения важно помнить о нескольких моментах:

• Покупная цена состоит из цены земли и стоимости улучшений, таких как как для дома. Это может не указываться в договоре купли-продажи, потому что на практике продавцы и агенты обычно указывают только окончательную цену закрытия любых договоров с недвижимостью.
• С точки зрения бухгалтерского учета недвижимость подлежит амортизации, а земля — ​​нет.

Приняв во внимание эти две вещи, вы готовы рассчитать текущую рыночную стоимость земли одним из трех способов:

Оценочная стоимость: В этом методе правительство является оценщиком официальной стоимости земли. для целей налогообложения. Проще говоря, оценочная стоимость является приблизительной, но она должна служить справедливой оценкой, основанной на текущих рыночных условиях. Например, предположим, что вы заплатили 200 000 долларов за дом, а оценочная стоимость составляет 160 000 долларов, состоящая из 40 000 долларов за землю и 120 000 долларов за улучшения (дом), тогда стоимость земли составляет 25 процентов от общей стоимости. или 40 000 долларов. Чтобы рассчитать эту цифру, у вас будет:

40 000 долларов (стоимость земли) / 200 000 долларов (стоимость дома и земли) .

= 0,25 (стоимость земли в процентах от общей суммы).

= 25 процентов.

Помните также, как обсуждалось выше, что стоимость земли не может обесцениваться, но стоимость улучшений (дома в данном случае) может.

Оценочная стоимость: В данном случае оценщики, люди, зарабатывающие на жизнь оценкой или оценкой активов, определяют стоимость земли.Именно поэтому кредиторы обычно заказывают оценку, проводимую квалифицированным оценщиком, или оценивают недвижимость самостоятельно. Скажем, например, вы приобрели недвижимость, которая, по оценке банка, стоит 180 000 долларов , состоящая из 50 000 долларов за землю и 130 000 долларов в качестве восстановительной стоимости дома, тогда стоимость земли составляет:

(50 004 долларов стоимость земли) / 130 000 долларов (стоимость дома) + 50 000 долларов (стоимость земли).

= 50 000 долл. США / 180 000 долл. США.

= 33,33%

Восстановительная стоимость: Хорошо известно, что страховщики тщательно подходят к финансовому планированию. В конце концов, именно они по закону обязаны оплачивать «восстановительную стоимость» объекта недвижимости, если так прописано в договоре страхования. Например, если вы приобрели дом за 250 000 долларов, а восстановительная стоимость дома (улучшения) составляет 175 000 долларов, это означает, что земля оценивается в 75 000 долларов . Чтобы рассчитать стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества (земля + улучшения, такие как дом), вы должны иметь:

75 000 долларов США (стоимость земли) земля и улучшения).

= 0,30 (стоимость земли по сравнению с общей собственностью, выраженная в десятичной форме).

= 30 процентов.

Таким образом, согласно этой оценке, стоимость земли составляет 30 процентов от общей стоимости имущества (земля и улучшения, такие как дом или здания).

Все три метода оценки земли могут быть оправданы с точки зрения закона. Итак, какой из них использовать, будет зависеть от ваших обстоятельств или целей. Если вы хотите получить максимально возможную амортизацию, выбирайте тот, у которого самая низкая стоимость земли (в процентах от общей стоимости имущества). Если вы хотите получить более низкую амортизацию (по «улучшениям», таким как дом или здания), вы должны использовать метод, который дает наибольшую стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества.

При определении стоимости земли для целей налогообложения, вероятно, нет лучшего источника информации, чем правительство, которое, в конце концов, обеспечивает соблюдение правил для всех определений, касающихся оценки земли и имущества для целей налогообложения.

Как оценить участок земли

Наилучшим правительственным источником информации о том, как определить стоимость земли для целей налогообложения или даже оценку имущества для целей налогообложения, является сама IRS. IRS объясняет:

«Земля никогда не может быть обесценена.Поскольку земля не может быть амортизирована, вам необходимо распределить первоначальную покупную цену между землей и зданием. Вы можете использовать данные оценщика налога на имущество, чтобы вычислить отношение стоимости земли к зданию». правительством: оценочная стоимость Помните, что, как отмечалось выше, вы определяете стоимость земли, вычисляя ее как процент от общей стоимости объекта недвижимости (земля + улучшения, такие как дома или здания). IRS дает этот пример того, как оценить участок земли.

Мистер Смит купил офисное здание за 100 000 долларов. В декларации по налогу на имущество указано:

• Улучшения       60 000 долларов 75 процентов.
• Земля $20 000 25 процентов.
• Общая стоимость 80 000 долларов США 100 процентов .

Умножьте цену покупки (100 000 долларов) на 25 процентов, чтобы получить стоимость земли в 25 000 долларов. Вы можете амортизировать свои 75 000 долларов в здании, говорит IRS.

Как определить стоимость земли для моего дома  

Процентное распределение — это один из способов определить стоимость земли для вашего дома. TurboTax приводит следующий пример:

«Вы покупаете дом и землю за 200 000 долларов США. В договоре купли-продажи не указано, какая часть покупной цены приходится на дом, а какая — на землю. Последняя оценка налога на недвижимость на имущество было основано на оценочной стоимости $ 160,000 , из которых $ 136,000 были для дома и $ 24,000 были для земли.«

Найти стоимость земли дома следующим образом:

• выделяют 85% (136 000 долл. США / 160 000 долларов США) в доме покупки до дома и 15 процентов ($ 160 000)
• Ваша базовая стоимость дома составляет 170 000 долларов США (85 процентов от 200 000 долларов США) и ваша базовая стоимость или стоимость земли составляет 30 000 долларов США (15 процентов от 200 000 долларов США)

  5

  6

  Итак, в этом примере стоимость земли составляет 30 000 долларов США, или 15 процентов от стоимости всего имущества, а стоимость дома составляет 170 000 долларов, что составляет 85 процентов от общей стоимости всего имущества.

  Как определить стоимость имущества

  Бет Бучински из Nerd Walle t рекомендует использовать онлайн-инструменты, такие как оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, а также сопоставимые объекты и оценки для определения стоимости имущества для целей налогообложения. Она отмечает, что существует пять различных способов определения стоимости недвижимости:

  Используйте онлайн-калькуляторы оценки земли и оценщики стоимости земли. Более чем каждый пятый житель СШАБучински отмечает, что домовладельцы, которые определяли стоимость своего дома, использовали онлайн-оценщик. Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin. Тем не менее, Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям в Veros Real Estate Solutions, предостерегает:

  «Большинство AVM на сайтах недвижимости обычно используются в целях маркетинга и привлечения потенциальных клиентов. Им поручено вернуть значение практически для каждого свойства, даже если данные ограничены.При этом они снижают точность».

  Получите сравнительный анализ рынка. Вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка, или CMA, который дает агентскую оценку дома и рынка.

  Используйте калькулятор индекса цен на жилье FHFA Этот инструмент, который представляет собой земельный калькулятор стоимости, прост в использовании.Просто введите штат, в котором находится приобретенное вами имущество, квартал покупки (когда вы приобрели имущество, например, «2016 квартал 4»), квартал оценки (квартал, для которого вы хотите определить оценку имущества, например, «2018 Квартал 4) и цену покупки (например, 200 000 долларов США) . Затем нажмите «Рассчитать», и вы получите быстрый ответ со стоимостью имущества, в данном случае 228 832 . Это означает, что недвижимость оценивается в 228 832 долларов США по состоянию на четвертый квартал 2018 года.

  Наймите профессионального оценщика. Как обсуждалось ранее, это отличный вариант. Кредиторы используют оценщиков для оценки стоимости имущества, потому что это то, чем эти профессионалы зарабатывают на жизнь. По словам Бучински, более четверти домовладельцев в США определили стоимость своего дома с помощью оценки.

  Среди прочего оценщики оценивают:

  • Рынок: Район, город и район, в котором находится дом или другое имущество.
  • Имущество: Характеристики дома или другого имущества, включая улучшения и землю, на которой оно расположено.
  • Сопоставимые объекты:  Продажи, списки, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов или других объектов на том же рынке.

  Затем они объединяют эту информацию, чтобы составить окончательное мнение о стоимости дома или другого имущества и представить его в официальном отчете.

  Оценка сопоставимых объектов. Говоря о сопоставимой недвижимости, использование этой метрики также является отличным способом определения стоимости недвижимости, даже не платя за услуги профессионального оценщика. И оценщики, и AVM полагаются на стоимость недавней продажи сопоставимой недвижимости, которую часто называют «компенсациями».

  Говоря о популярности использования сопоставимой недвижимости, более 50 процентов домовладельцев оценили стоимость своего дома, глядя на сопоставимую недвижимость, говорит Бучински. «Вытягивание компенсаций — это один из способов определить рыночную стоимость без оплаты оценщику, но руководствуйтесь здравым смыслом.Тот факт, что недвижимость по соседству продана, не означает, что это сделка», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, Калифорния.

  При использовании композиций для определения стоимости имущества обязательно применяйте подход «яблоки к яблокам»: ищите аналогичные по размеру, расположению, состоянию и улучшениям. Для начала просмотрите списки службы множественных списков, особенно последние продажи, и при необходимости найдите последние цены на аналогичные объекты. Убедитесь, что вы просмотрели как минимум три похожих свойства, прежде чем использовать метод comps для оценки вашего имущества.

  Что такое остаточная стоимость земли? Руководство для застройщиков

  Когда вы начинаете новый девелоперский проект, первое, что вы делаете, — это покупаете землю. Тем не менее, может быть трудно понять, что предложить за каждый участок земли, особенно если вы имеете дело с необработанной землей. Здесь в игру вступает остаточная стоимость земли.

  С этой целью мы создали руководство по этому уравнению ниже. Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, что такое остаточная стоимость земли, как она работает и почему вы должны использовать это уравнение при создании своего портфеля.

  Что такое остаточная стоимость земли?

  По своей сути остаточная стоимость земли представляет собой уравнение, которое используется для расчета стоимости земли. Он используется застройщиками и инвесторами в недвижимость, чтобы выяснить, сколько они могут позволить себе потратить на участок необработанной земли, который они намерены развивать. Поскольку может быть трудно получить реальную оценочную стоимость земли, особенно до подачи предложения, это уравнение может дать достойную оценку.

  Это уравнение находится путем вычитания всех расходов, связанных с разработкой, включая прибыль, из общей стоимости разработки.Как только это будет сделано, вы должны остаться с общей стоимостью земли.

  Как рассчитать остаточную стоимость земли

  Теперь, когда вы лучше понимаете, что такое остаточная оценка и почему она важна в девелоперской сделке, пришло время более подробно рассмотреть ее расчет. Основное уравнение для этого выглядит следующим образом:

  Остаточная стоимость земли = (Валовая стоимость застройки) — (Стоимость строительства + Сборы + Прибыль)

  подробное уравнение выглядит примерно так:

  Остаточная стоимость земли = (Валовая стоимость застройки) — (Стоимость строительства + Стоимость строительства + Финансовые затраты + Комиссионные за недвижимость + Гонорар архитектору + Прибыль застройщика)

  Перед вами Чтобы найти остаточную стоимость, вам сначала нужно оценить все компоненты уравнения.Давайте рассмотрим, что связано с каждым из них:

  1. Общая стоимость разработки (GDV): Оценка GDV представляет собой общую стоимость разработки, включая прибыль. Вы можете найти это, изучив стоимость аналогичной недвижимости в этом районе, а также рыночные тенденции и процентные ставки.
  2. Затраты на строительство: Это затраты, связанные с изъятием необработанной земли и превращением ее в пригодную для использования. Они включают затраты на планировку и расчистку, стоимость строительства дорог и коммуникаций, а также стоимость получения разрешений.
  3. Стоимость строительства: Как обычно, ваши затраты на строительство будут включать материалы и рабочую силу.
  4. Финансовые расходы: Как вы могли догадаться, финансовые расходы на покупку недвижимости обычно включают в себя процентные платежи и любые сборы, необходимые для закрытия кредита, такие как комиссия за выдачу кредита или плата за подачу заявления.
  5. Комиссия за недвижимость: Эта комиссия обычно делится между покупателем и продавцом при сделках с недвижимостью и может составлять от 2% до 6% от покупной цены недвижимости.Однако в случаях, когда цены на землю относительно доступны, комиссия может быть выше.
  6. Профессиональный сбор: По данным Американского института архитекторов, этот сбор обычно основан на проценте от стоимости строительства.
  7. Прибыль застройщика: Эта оценка обычно определяется с использованием доходного метода оценки.
  Как использовать остаточный метод в качестве инвестора в недвижимость

  С точки зрения инвестирования остаточный метод особенно важен для застройщиков и инвесторов, поскольку он влияет на вашу прибыль.Проще говоря, если вы предложите слишком много за необработанную землю, ваша прибыль пострадает, даже если завершенная застройка принесет большой доход.

  Хотя для этого уравнения может потребоваться много исследований и беготни с вашей стороны, оно того стоит. Как только это будет сделано, вы сразу узнаете, не слишком ли высоки определенные цены на землю для вашего бюджета или стоит ли рассматривать конкретный участок для вашего портфолио.

  Практический результат

  Независимо от того, занимаетесь ли вы строительством коммерческой или жилой недвижимости, в конце концов, каждый проект — это инвестиция.Как инвестор, это означает, что вы должны следить за своей прибылью. Хотя это может быть сложно выполнить, остаточный метод — это один из способов убедиться, что вы не тратите слишком много денег на затраты на землю. Используйте это уравнение, чтобы убедиться, что вы довольны своей прибылью от каждого проекта разработки, за который вы беретесь.

  Расчет стоимости земли и зданий арендуемой недвижимости

  Расчет земельной базы — важный шаг, который часто упускают из виду новые арендодатели или бухгалтеры, которые не знают, что делают.

  Когда вы покупаете здание, вы покупаете строение и землю под ним. Вы должны распределить стоимость как по земле, так и по зданию. Вы делаете это, делясь покупной ценой между землей и зданием.

  Если вы не разделите стоимость между землей и зданием, а вместо этого случайно распределите 100% покупной цены на здание, вы фактически обесцените землю. Это проблема, потому что земля не может быть обесценена.

  Самый простой способ распределить покупную цену между землей и зданием – найти карточку налога на имущество для здания.Вы можете сделать это, посетив веб-сайт или офис местного оценщика имущества.

  В налоговой карточке указана стоимость земли и стоимость здания. Вы возьмете эти проценты и примените их к цене покупки.

  Например, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов. Вы открываете налоговую карточку и видите, что округ оценивает землю в 5000 долларов, а здание — в 45000 долларов. Таким образом, вы примените коэффициент 10% к земле и коэффициент 90% к зданию, или 10 000 долларов США к земле и 90 000 долларов США к зданию на основе вашей покупной цены.

  Этот метод, хотя и самый простой, не всегда дает наилучшие результаты. В таких местах, как Сан-Франциско или Вашингтон, округ Колумбия, стоимость земли по карточке налога на недвижимость часто может превышать 50%!

  Другие методы исследования — просмотр оценочной стоимости, полученной в ходе квалифицированной оценки, которую вы, возможно, получили. Иногда оценщик выбивает стоимость земли. Вы также можете посмотреть восстановительную стоимость в своем страховом предложении или попросить брокера по недвижимости провести CMA (анализ конкурентного рынка), показывающий стоимость свободных участков аналогичного размера и местоположения вашей собственности.

  Есть вопросы?

  Наша подписка Tax Smart Investor Plus включает вопросы и ответы в режиме реального времени, где вы можете получить ответы на свои вопросы от наших опытных налоговых экспертов.

  Как рассчитать стоимость земли?

  Когда застройка кондоминиумов имеет основополагающее значение для городской жизни, эта стратегия обычно используется для достижения максимальной стоимости квартир. Эта стратегия также называется методологией продукта, которая позволяет вам получить цену покупки, проверив значения сопоставимых характеристик в этом регионе.Например, давайте представим, что ранее в вашей жилищной схеме были проданы две квартиры по 1 миллиону ринггитов каждая. Идентичная цифра будет запрашиваемой стоимостью дома, если вы будете платить по ипотеке в ближайшие годы. Этот инструмент оценки дома помогает оценить, поскольку вы живете в конкурентной среде, похожей на другую.

  Как рассчитать стоимость земли?

  Для расчета стоимости земли необходимо проанализировать размер, расположение, стоимость недвижимости поблизости, текущее состояние рынка недвижимости и т. д.Вы можете сделать наиболее точный расчет, если найдете среднюю стоимость проданной недвижимости по соседству в прошлом году как справедливую денежную стоимость недвижимости.
  

  Итак, сколько стоит моя земля?

  Факторы, влияющие на коммерческую ценность недвижимости:

  • Местоположение
  9
  9 Текущие процентные ставки 9 Свойства Свойства и спрос
  • Население населения и демографии
  • Размер
  • Производительность рынка недвижимости
  • Revovation And Добавить потенциал
  • Возможность обслуживания

0

Оцените максимальное значение использования участка деревни. Чтобы вы могли дать обоснованную оценку покупной цены, вы должны сначала определить, как оптимально использовать такую ​​площадь. Например, если бы недвижимость можно было использовать в коммерческих целях, она стоила бы больше, чем если бы ее можно было использовать исключительно в личных целях. Изучив законодательство в районе и другие здания вокруг, вы можете помочь решить, как правильно использовать такую ​​землю.

Калькулятор оценки земли

Чтобы рассчитать оценку земли, вам необходимо разделить стоимость земли на сумму стоимости дома и стоимости земли.

Формула:
Коэффициент оценки земли = Стоимость земли/ (стоимость дома + стоимость земли)

Сравнение комп. область. Из-за нехватки сравнительной отрасли в предыдущие десятилетия может быть даже сложно определить объемы покупки дома в некоторых обстоятельствах.

Тем не менее, вы можете определить, по какой площади сдается дом, если вы определите дома, которые продавались всего за предыдущие 60 дней или даже семестр, и используете это для оценки стоимости вашего сайта.

Считайте свой проект заранее запланированным

Взгляните на различные разработки, которые уже ведутся в этом районе. Если, к примеру, рядом с участком земли все еще строится огромная промышленная застройка, то вполне вероятно, что сейчас она будет стоить дороже, чем вы обычно могли бы заплатить за землю.Если вы хотите приобрести землю в качестве бизнес-площади, вам, возможно, придется иметь дело с местной администрацией, чтобы она была засекречена. Бизнес с неправильным зонированием менее ценен, чем с правильной постройкой.

Подход выше стоимости

Рассчитайте стоимость вашего имущества, которая была бы, если бы корректировки не вносились. Найдите самые актуальные розничные цены на незанятые земли, сопоставимые по размерам и регионам. Используйте эти аналогичные продажи, чтобы оценить стоимость вашей собственности. Сравните стоимость восстановления структур на вашем участке; Чтобы получить общее представление о том, сколько будет стоить сделать центр с нуля, обратитесь к специалистам в вашем регионе.

Вы также можете указать общую сумму, используя руководство по стоимости, используемое профессиональными оценщиками. Рассчитайте общую амортизацию конструкций на вашем участке. Используйте простой расчет деградации. Рассчитайте первоначальную стоимость производства каждого дома, вычтите стоимость перепродажи и разделите общий срок службы здания.Восстановительная стоимость конструкции равна ее стоимости до тех пор, пока она не отслужила свою цель, для внезапного технологического использования используйте 50% покупной цены.

Используйте обычные 27,5 декад для общей конструкции актива в соответствии с рекомендациями налоговых органов. Затем оцените стоимость вашего имущества. Затем объедините объект на основе всех структур, чтобы вычесть налогооблагаемую прибыль каждого объекта из его покупной цены. Наконец, примените сумму к расчету стоимости недвижимости. Что касается метода оценки стоимостных подходов, результирующая оценка показывает, насколько ценен ваш дом.

Воздействие автомагистралей на стоимость недвижимости огромно, потому что стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению по мере развития автомагистралей. Не на все значения свойств автострады влияют одинаково.

Подход выше рынка и доход

Ищите похожие сделки. Вам нужно будет использовать атрибуты, максимально приближенные к вашим собственным. Чтобы понять настоящий рынок, такие сделки настолько свежи, насколько это возможно. Достаточно иметь от 3 до 5 средних цен.Затем внесите необходимые изменения в уровни запасов.

Определите факторы, влияющие на стоимость земли, такие как законодательство, доступность, география, форма и текстура участка. Чтобы компенсировать разницу в доме, измените транзакцию. Узнайте, сколько денег земля приносит в доход от продаж. Используйте настоящий NOI, если недвижимость действительно использовалась для получения маркетинговой выгоды. Если вы оцениваете землю с точки зрения продуктивного капитала, вам необходимо выяснить, как лучше всего использовать поместье.Определите прогнозируемый NOI для этой конкретной цели, будь то многоквартирный дом или небольшой участок земли.

Увеличивает ли перезонирование стоимость собственности?

Изменение зонирования может увеличить стоимость недвижимости, но также и уменьшить ее. Если вы получаете новости о перезонировании собственности, вам необходимо рассчитать новый налог, а затем провести сравнение. Обычно, согласно научным исследованиям, изменение зон в целом не влияет на стоимость недвижимости.

Насколько линии электропередач снижают стоимость недвижимости?

Линии электропередач снижают стоимость недвижимости в среднем на 5%. Недвижимость рядом с ЛЭП продается дешевле, обычно от 2% до 9%. Ученые показали , что дети, проживающие в домах на расстоянии до 600 м от линий электропередач, имеют повышенный риск лейкемии.

 

Как оседание влияет на стоимость недвижимости?

Обычно оседание может снизить стоимость недвижимости на 20-25%. Проседание может вызвать большой страх у домовладельцев и покупателей. Проседание грунта может привести к крупным экономическим потерям, таким как трещины, структурные повреждения.

 

Увеличивает ли стоимость недвижимости новая крыша?

Да, новая крыша может увеличить стоимость недвижимости и стоимость дома при перепродаже в среднем по стране почти на 12 000 долларов. Кроме того, то же исследование, отчет о воздействии реконструкции NAR, показало, что новая крыша с битумной черепицей увеличивает стоимость дома при перепродаже в среднем по стране на 16 287 долларов.

Насколько гостевой дом увеличивает стоимость недвижимости?

Гостевой дом может увеличить от 10% до 30% стоимости недвижимости.Гостевые дома предоставляют гостям место для отдыха, тихое место для семьи, но возможность сдавать жилье в аренду и получать дополнительный доход.

Насколько ADU увеличивает стоимость недвижимости?

ADU может увеличить стоимость недвижимости с 10% до 30%. Вспомогательная жилая единица или ADU — это юридический термин для вторичного дома или квартиры, которые делят участок с большим основным домом.

Сколько сарай увеличивает стоимость недвижимости?

Обычно сараи не слишком увеличивают стоимость недвижимости.Тем не менее, большой сарай на заднем дворе или большой сарай в сельской местности, по оценкам, добавит к продажной цене примерно 20 000 долларов.

Повышают ли заборы стоимость недвижимости?

Да, заборы могут поднять стоимость недвижимости с 5% до 20%. Обычно заборы материалы и техническое обслуживание определяют увеличение стоимости имущества. Например, если дом стоит 100 000 долларов, хорошо спроектированный забор может увеличить стоимость недвижимости до 20 000 долларов.

Увеличивает ли амбар стоимость собственности?

Да, амбар может увеличить стоимость имущества от 20% до 80% в зависимости от размера, материала, дизайна и качества.

Увеличивает ли расчистка земли стоимость собственности?

Да, расчистка земли увеличивает стоимость недвижимости на 15%. Расчистка увеличивает разнообразие флоры и фауны на вашей территории, обеспечивая лучшую стабильность для различных видов, обитающих в этом районе.

 

Заключение

Несмотря на то, что во время пандемии есть много поводов для использования кредитных и дебетовых карт, предпочтительнее оставаться дома и экономить силы. Если вы останетесь дома по другим причинам, это может спасти многих членов вашей семьи и друзей от контакта со смертельным вирусом.Безопасно предотвратить контакт, выйдя на улицу. Если есть какая-то срочность, убедитесь, что у вас есть маска и дезинфицирующее средство, которые вы предпочитаете использовать среди вас.

Это очень важно, потому что вы должны заботиться о своей безопасности; вы должны носить маску, выходя из дома, и соблюдать дистанцию, пока вы находитесь на улице. Это нужно не только для вашей безопасности, но и для всех, кого вы любите. Даже те, кто был вакцинирован, должны оставаться на безопасном расстоянии, пока они находятся на улице.

 

Расчет остаточной стоимости земли в Excel

Вот сценарий.Вы застройщик. Вы находите отличный участок земли, который идеально подходит для вашего проекта недвижимости. Итак, вы обращаетесь к владелице земли по поводу продажи, и она говорит: «Хорошо, предложи мне свою цену». Сколько вы платите? Чего вам стоит земля? Что делать, если нет сопоставимых объектов, которые можно было бы использовать для точной оценки земли, как вы можете обосновать предложение, которое собираетесь сделать продавцу? Одним из способов получения подходящей цены является расчет остаточной стоимости земли проекта.

Что такое остаточная стоимость земли?

Остаточная стоимость земли — это метод расчета стоимости земли под застройку. Это делается путем вычитания из общей стоимости застройки всех затрат, связанных с застройкой, включая прибыль, но исключая стоимость земли. Оставшаяся сумма представляет собой остаточную стоимость земли или сумму, которую застройщик может заплатить за землю с учетом предполагаемой стоимости застройки, предполагаемых затрат на проект и желаемой прибыли застройщика.

Быстрый и простой способ расчета остаточной стоимости земли

Я сделаю это быстро и легко. Используя существующую модель развития недвижимости со стоимостью земли в качестве входных данных, позвольте мне показать вам, как использовать инструмент поиска цели Excel для расчета остаточной стоимости земли для проекта недвижимости.

1. Откройте модель Excel для развития недвижимости, в которой в качестве входных данных используется стоимость земли. Подойдет любая модель со стоимостью земли в качестве входных данных, но в этом случае я буду использовать мою проформу развития жилых земель.
2. Заполните все допущения проекта (ячейки, выделенные синим шрифтом), за исключением стоимости земли.
3. Определите целевой доход или прибыль для вашего проекта. В моем случае я собираюсь использовать мультипликатор капитала 3,0X в качестве цели по прибыли.
4. Имея в виду цель по прибыли, перейдите в раздел «Прогноз» на ленте «Данные» в Excel и выберите «Анализ «что, если». Затем выберите «Поиск цели…»
.
5. В открытом окне «Поиск цели…» сначала свяжите поле « Установить ячейку » с ячейкой, которая выводит целевое значение прибыли.В моем случае я связываю поле « Set Cell » с ячейкой E14.
6. Затем установите в поле « To Value » значение, равное вашей цели по прибыли. В моем случае я установил для поля « значение » значение 3.
7. Наконец, свяжите ячейку « путем изменения ячейки: » с ячейкой « Стоимость земли » и нажмите « Ok ». В моем случае я связываю поле « путем изменения ячейки: » с ячейкой I5.
8. Затем Excel итеративно изменяет значение стоимости земли (в ячейке I5) до тех пор, пока множитель собственного капитала (в ячейке E14) не сравняется с моей целью (3. 0Х).

Полученное значение в ячейке « Стоимость земли » является остаточной стоимостью земли. Если я верю всем своим исходным данным, я могу с уверенностью заплатить продавцу итоговую стоимость земли (т.е. остаточную стоимость) и быть уверенным, что проект принесет желаемую прибыль.

Посмотрите, как я рассчитываю остаточную стоимость земли

Как бы это ни было просто, никогда не помешает увидеть, как это делается. Я записал видео с расчетом остаточной стоимости земли, используя мою проформу развития жилых земель.Проверьте это и дайте мне знать, если у вас есть какие-либо вопросы:

Лучший способ расчета стоимости вашей земли онлайн

Руководство по расчету стоимости вашей земли

Индустрия недвижимости, спад в экономике и, тем не менее, непропорционально растущие цены на недвижимость в разных городах Индии — это что-то вроде парадокса. Спад в сфере недвижимости за последние 15 лет, рецессия 2008 года и два последних года блокировок и пандемий, похоже, не повлияли на рынок недвижимости, и рост кажется экспоненциальным.Следует попытаться проанализировать причины этого необъяснимого городского бума на фоне экономического спада.

Существуют различные методы расчета стоимости недвижимости, включая ориентировочную стоимость, стоимость земли и метод бельтинга. Они предоставляют реалистичные инструменты для расчета стоимости земли.

Анализ социально-экономических факторов показывает, что вероятным ответом является склонность людей собираться во все возрастающих количествах в густонаселенном районе. Есть и другие факторы, такие как близость к местам работы и дохода, обещание повышенного уровня жизни, а чаще всего просто символ статуса.В Мумбаи есть определенные населенные пункты, о которых достаточно сказать, что собственность находится в собственности. Районы Беверли-Хиллз, остров Мудх, Малабар-Хиллз и пляж Джуху. По этой причине ставка за квадратный фут является самой высокой для этого города и составляет 9475 рупий.

Ключом к пониманию и правильной оценке расчета стоимости земли является картирование стоимости земли.

Ежегодный рост цен на недвижимость: разбивка по городам

Городской анализ стоимости земли с точки зрения ставки за квадратный фут и годового прироста в процентах представляет собой интересное исследование.

Индийские города Ахмадабад и Хайдарабад имеют ежегодный прирост в 5%, хотя средняя стоимость недвижимости за квадратный фут составляет 3234 рупии в Ахмедабаде и 5713 рупий в Хайдарабаде.

Города Пуна, Бангалор и Ченнаи продемонстрировали ежегодные темпы роста цен на недвижимость в размере 3 %. Но ставка за квадратный фут является самой высокой и составляет 5700 рупий в Пуне, за ней следуют 5450 рупий в Бангалоре и 5275 рупий в Ченнаи.

Удивительно, но регион Дели-НКР занимает самое низкое место с годовым ростом всего 1% вместе с Калькуттой. Средняя ставка недвижимости за квадратный фут в Дели составляет 4327 рупий, а самая низкая — 4208 рупий в Калькутте. В среднем по стране рост недвижимости составляет 3% со средней ставкой 6234 рупий за квадратный фут.

Эти данные как будто указывают на то, что темпы роста, как и ставки на квадратный метр, выше в городах с развитой инфраструктурой и высокой плотностью промышленности, ИТ-хабов, экономических зон и бизнес-парков.

Метод сравнительной оценки имущества

Сравнительный метод оценки имущества, как следует из названия, является сравнительным.Если в центре города есть элитный жилой район и 2 или 3 квартиры проданы по 50 лакхов каждая, эта цена становится новой нормой запрашиваемой цены на недвижимость в этом районе. Если несколько квартир продаются по более высокой цене, цены на аналогичные квартиры также поднимаются до этого уровня.

Однако существует множество факторов, которые могут действовать как сдерживающие факторы и приводить к тому, что на некоторые квартиры предлагаются более низкие цены. Они включают размер, расположение, уровень и фасад каждого конкретного дома или квартиры.Квартиры и дома, построенные в соответствии с принципами Васту-шастры, стоят дороже. Есть несколько факторов, таких как угловые участки с легким доступом, дома с видом на парк, большие дома и даже этажность, которые влияют на стоимость недвижимости. Существуют различные факторы, которые являются уникальными для городов. В то время как квартиры на первом этаже имеют самые высокие цены в регионе NCR Дели, они привлекают самые низкие цены в Мумбаи из-за повышенного риска наводнений.

Другим ключевым сдерживающим фактором для некоторых домов, не использующих метод сравнительной оценки имущества, являются юридические вопросы.Дом с судебным процессом привлекает более низкие цены по понятным причинам, поскольку мало кто готов взять на себя эту ответственность.

Откройте для себя недвижимость для продажи в близлежащих городах

Метод проявления

Метод застройки — это явление, при котором предстоящая застройка местности приводит к повышению цен на всю недвижимость в этом районе. Есть несколько случаев, когда строительство скоростной автомагистрали приводит к росту цен на землю, прилегающую к скоростной автомагистрали.Девелоперы узнают о предстоящих проектах PPP (Private Public Projects) вблизи скоростных автомагистралей. Типичным примером является скоростная автомагистраль Ямуна, которая напрямую связывает Нойду с Агрой.

Земля вокруг скоростной автомагистрали раньше стоила 4-5 лакхов за бигху (27000 кв. футов). С объявлением о строительстве аэропорта Джевар та же стоимость земли выросла в 5 раз и составила около 20 лакхов за бигху. Кроме того, YEIDA (Управление промышленного развития скоростной автомагистрали Ямуна) предлагает земельные участки по лотерее.Это также послужило росту цен на землю в этом районе.

Аналогичный рост цен наблюдается на земельные участки, расположенные вокруг скоростной автомагистрали Ганга, соединяющей восточный и западный штат Уттар-Прадеш. Есть планы по развитию индустриальных парков в ключевых областях, и новости об этих событиях также подтолкнули цены на недвижимость.

Метод земли и строительства

Метод расчета стоимости недвижимости для земли и зданий немного сложен. Оценка здания, а также земли, на которой оно стоит, производится отдельно.

Чтобы понять этот метод оценки и расчета стоимости, рассмотрим пример здания. Если здание подлежит реконструкции за 35 лакхов, а 7 лакхов вычитается как стоимость амортизации. Таким образом, стоимость здания составляет 28 лакхов. Сейчас оценивается возможный доход от аренды или аренды аналогичного здания в этом районе. Если средний возможный доход от собственности составляет 60 лакхов, эффективная стоимость земли составит 25 лакхов. Другие методы оценки земли, такие как сравнительный метод, метод застройки и ленточный метод, также могут использоваться для оценки реалистичного потенциала доходности здания.

Метод поясной оценки земли

Метод бельтинга — уникальный метод оценки стоимости больших земельных участков в городских районах. В этом методе земельный участок делится на полосы в зависимости от его близости к главной дороге. Первый пояс, имеющий ширину до 10 метров, имеет наибольшую ценность. Второй пояс, который может находиться на расстоянии до 50 метров от главной дороги, может иметь значение 75% от первого пояса. Третий пояс предназначен для любого участка, превышающего 50 метров от главной дороги, и оценивается в размере 50% от ставки первого пояса.

Ширина каждого пояса и процентные значения последующих поясов будут варьироваться от города к городу и местности к местности.

Метод ориентировочной стоимости при оценке имущества

Ориентировочное значение состоит в основном из ставок, которые устанавливаются центральным правительством и правительствами штатов для определения стоимости земли и имущества в районе. Это известно как значение круга и может быть больше или меньше существующих ставок, распространенных в этом районе.

Однако в значениях направления или окружности имеется ошибка. Если стоимость круга выше, чем преобладающая рыночная стоимость, стоимость собственности начинает расти или продажи начинают падать. Классический пример более высоких круговых ставок, установленных Жилищным советом Раджастхана при проведении лотерей для участков RHB в начале 2020 года. В результате более 24000 квартир остались непроданными, поскольку не было претендентов, и, наконец, эти квартиры пришлось продать с аукциона со скидкой.

В неблагоприятной ситуации есть еще одна проблема. Если недвижимость продается по цене ниже стоимости круга, разница становится штрафом и облагается налогом как доход покупателя.Это стало большой проблемой для застройщиков, которые не могли распоряжаться малоценными пустующими землями, ставки по которым были намного выше. Если застройщики вынуждены продавать такое имущество по более низким ставкам, они облагаются налогом на разницу в ставках. Даже гербовый сбор и плата за регистрацию рассчитываются на основе стоимости круга, а не рыночной стоимости.

Однако в этом секторе наступило некоторое облегчение. После неоднократных запросов от NAREDCO (Национальный совет по развитию недвижимости) правительство уступило и разрешило до 20% разницы между стоимостью круга и фактической рыночной стоимостью в соответствии с Atma Nirbhar Bharat 3.0 схема.

Ключевые моменты оценки, которые следует помнить

Несколько факторов помогают определить стоимость любого имущества. Ключевые моменты, которые следует учитывать, включают следующее:

Застройщик- Имя Застройщика в любом строительстве является ключевым фактором и дает уверенность потенциальным покупателям в качестве строительства. Такие известные компании, как DLF, Bestech, Hiranandani, Godrej Homes, Purvankara, Brigade Group, Ansal и Unitech, предлагают высокие цены на свои квартиры и дома.Дома, построенные такими крупными застройщиками, продаются по лучшим ценам в основном только от имени этих застройщиков.

 Возраст- Возраст здания может иметь решающее значение при определении цены собственности. Старый дом в старинном стиле повлечет за собой более высокие затраты на содержание и будет стоить меньше. Покупатели предпочтут реконструировать или провести капитальный ремонт.

Скорости наведения — Очень важно знать о скоростях наведения, таких как круговые скорости.Может возникнуть тяжелое налоговое бремя, если недвижимость покупается по более низкой ставке, чем круговая ставка, установленная правительством, поскольку теперь разрешена разница до 20%. С другой стороны, рекомендуется быть в курсе новых инфраструктурных проектов и покупать недвижимость поблизости до того, как ставки ориентировочного круга будут фиксированными, а стоимость недвижимости начнет расти.

Вам также может понравиться:

Часто задаваемые вопросы:

Могу ли я рассчитать стоимость своих сельскохозяйственных угодий на основе метода пояса, поскольку они находятся рядом с главной дорогой?

Метод Бельта используется для расчета стоимости земли в городских районах. Поскольку ваша земля является сельскохозяйственной, вы можете рассчитать ее стоимость на основе рыночной стоимости, сложившейся в этом районе. Обязательно проверьте, установило ли правительство штата какую-либо круговую ставку для земли в этом районе и не ниже ли рыночная стоимость круговой ставки.

У меня очень старое здание, но земля отличная и в шикарном районе. Смогу ли я по-прежнему получать рыночную стоимость за продажу моей собственности?

Ваше старое здание, вероятно, уменьшит стоимость вашей собственности. Любой новый покупатель вычитает стоимость реконструкции в соответствии с правилами оценки.Вы можете поговорить с потенциальным покупателем и снести здание и просто продать землю.

Увеличится ли стоимость моей собственности с дополнительным строительством, которое я на ней сделал?

Стоимость любого дополнительного строительства будет зависеть от покупателя вашей недвижимости. Лучше дождаться покупателя, который потребует сделанную вами дополнительную конструкцию.

Если я приобрету недвижимость по цене ниже рыночной стоимости и круговой ставки, какая стоимость будет учитываться при регистрации?

Если в районе, где находится ваша недвижимость, действует круговая ставка, гербовый сбор и регистрационный сбор будут рассчитываться на основе круговой ставки или рыночной стоимости, даже если вы заплатили за недвижимость меньше.

Могу ли я получить более высокую ставку при продаже своей квартиры за роскошную внутреннюю отделку, которую я сделал?

Да. Вы можете запросить более высокую цену. Это не проблема, если цена, которую вы взимаете, не ниже рыночной стоимости или круговой ставки.

3 распространенных метода расчета стоимости земли

Существует множество методов, используемых для расчета стоимости земли.

Есть даже опытные инвесторы в недвижимость, которые могут оценить стоимость земли с точностью до 5% плюс-минус.

И с успешным послужным списком инвестирования в недвижимость, кто мы такие, чтобы судить, правы они или нет.

Однако для расчета стоимости земельного участка чаще всего используются 3 метода оценки.

Прежде чем мы перейдем к методам, имейте в виду, что при покупке недвижимости цена покупки состоит из цены земли и цены улучшений (дома).

Этого может не быть в договоре купли-продажи, поскольку на практике мы указываем только окончательную цену закрытия.

Кроме того, с точки зрения бухгалтерского учета имущество подлежит амортизации, а земля – нет.

Помимо этого, вот популярные методы оценки земли на практике.

1) Оценочная стоимость

Кто может быть лучшим оценщиком официальной стоимости участка земли, чем само правительство?

Оценочная стоимость земли – это стоимость, которую власти присваивают собственности для целей расчета налога на недвижимость.

Если есть какая-то сторона, которую, по вашему мнению, нельзя обсчитать, то это IRS.

Хотя оценочная стоимость является приблизительной, она должна служить справедливой оценкой, основанной на текущих рыночных условиях.

Имейте в виду, что округ должен иметь знания о зонировании, генеральных планах, макроданных и т. д. Это делает их метод оценки основанным на более достоверной качественной и количественной информации.

Если мы возьмем, к примеру, дом, за который вы заплатили 200 000 долларов, и его оценочная стоимость составляет 160 000 долларов, состоящая из 40 000 долларов за землю и 120 000 долларов за улучшения (дом), то будет справедливо сказать, что стоимость земли составляет 25% от общей суммы. ценность.

Для целей амортизации ежегодные амортизационные отчисления на улучшения будут основываться на стоимости 150 000 долларов США (75% от 200 000 долларов США), поскольку стоимость земли будет составлять 50 000 долларов США (25%).

2) Оценочная стоимость

Несмотря на то, что банк может совершить несколько серьезных ошибок в течение своей жизни, они относятся к тем людям, которые действительно настроены серьезно, когда дело касается оценки активов, особенно недвижимости.

Они зарабатывают деньги, ссужая наши деньги или предоставляя кредиты заемщикам с такими активами, как имущество, в качестве залога.

Таким образом, они профессионально стремятся быть как можно более конкретными, когда дело доходит до оценки ипотечных кредитов.

Вот почему кредиторы обязательно закажут оценку, проводимую квалифицированным оценщиком, или сами оценят недвижимость.

Если, например, вы приобрели недвижимость за 150 000 долларов, а оценка банка возвращает 180 000 долларов, состоящих из 50 000 долларов за землю и 130 000 долларов в качестве восстановительной стоимости дома, то справедливо заключить, что стоимость земли равна 33.33% от общей стоимости.

Когда наступит время года для подсчета амортизации, расчетная цифра будет основываться на стоимости улучшений в размере 100 000 долларов США (66,66%), поскольку земля будет стоить 50 000 долларов США (33,33%).

3) Стоимость замены

Страховщики хорошо известны своей тщательностью в финансовом планировании.

У них практически нет возможности получить убытки от выдачи страховых полисов. В противном случае каждый из них не прожил бы и десяти лет.

Страхование недвижимости – это крупный и быстро развивающийся бизнес. Существует бесчисленное множество типов политик, которые обслуживают арендодателей, инвесторов и домовладельцев.

При расчете премии, необходимой для полиса, страховщики должны будут рассчитать восстановительную стоимость дома.

В противном случае нет особого смысла что-либо гарантировать.

Восстановительная стоимость относится к тому, сколько будет стоить замена дома новым, если произойдет событие, которое фактически уничтожит весь дом.

Если вы приобрели дом за 250 000 долларов, а восстановительная стоимость дома (улучшения) составляет 175 000 долларов, это означает, что земля оценивается в 75 000 долларов (30%).

В любом случае амортизация будет основываться на стоимости улучшений в размере 175 000 долларов США.

Обратите внимание, что, с точки зрения страховщиков, нет необходимости планировать замену земли, поскольку она по-прежнему сохраняет свою стоимость, даже если находящееся на ней имущество полностью уничтожено.