Формула цена земли: Задача №141. Расчёт цены земли
Задача №141. Расчёт цены земли
На четырех одинаковых по площади земельных участках выращивается виноград.
Природно-экономические показатели этих земель характеризуют следующие данные:
| Участок | I | II | III | IV |
|---|---|---|---|---|
| Расходы выращивания, грн. | 2000 | 2600 | 3600 | 4000 |
| Валовой сбор, т | 8 | 12 | 20 | 16 |
| Расстояние до рынка сбыта, км | 10 | 50 | 100 | 105 |
Транспортный тариф перевозок 1 т на расстояние в 1 км 0,4
Величина абсолютной ренты, грн. 300.
Определите:
цену каждого участка, если известно, что общественная норма прибыли — 15%, а ссудный процент на одолженный у банка капитал равен 5% годовых.
Виды ренты способствуют формированию цен на землю?
Существует ли дифференциальная рента на I участке?
Существует ли дифференциальная рента на II участке?
Какие участки обеспечивают этот вид ренты?
Назовите причины которые, на ваш взгляд обусловливают разное качество каждого земельного участка?
Участки имеют большую производительность?
Ответы обоснуйте экономичным анализом.
Решение:
В основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию лежит стоимость единицы продукции, полученной с худших земельных участков. Поэтому вся продукция со всех земельных участков будет продаваться по цене, соответствующей стоимости продукции с худшего земельного участка. Худшим земельным участком будет тот, на котором затраты производства 1 т винограда самые высокие.
Для простоты анализа составим таблицу расчётных данных:
| Участок земли
| Издержки производства, грн.
| Общественная нормы прибыли, %
| Стоимость всей продукции, грн. | Валовый сбор, т | Абсолютная рента, грн. |
|---|---|---|---|---|---|
| А | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| I | 2000 + 8 × 10 × 0,4 = 2032 | 15 | 2032 × 1,15 = 2336,8 | 8 | 300 |
| 2600 + 12 × 50 × 0,4 = 2840 | 15 | 2840 × 1,15 = 3266 | 12 | 300 | |
| III | 3600 + 20 × 100 × 0,4 = 4400 | 15 | 4400 × 1,15 = 5060 | 20 | 300 |
| IV | 4000 + 16 × 105 × 0,4 = 4672 | 15 | 4672 × 1,15 = 5372,8 | 16 | 300 |
Продолжение таблицы
| Участок земли
| Индивидуальная стоимость, грн. | Общественная стоимость, грн. (рыночная) | Рента дифференциальная, грн. | Совокупная рента, R | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Всего урожая, грн. | 1 т, грн. | 1 т, грн. | Всего урожая, грн. | |||
| A | 6 = ст.3 + ст.5 | 7 = ст.6 / ст.4 | 8 = max {ст.7} | 9 = ст.4 × ст.8 | 10 = ст.9 — ст.6 | 11 = ст.5 + ст.10 |
| I | 2636,8 | 329,60 | 354,55 | 2836,4 | 199,6 | 499,6 |
| II | 3566,0 | 297,17 | 354,55 | 4254,6 | 688,6 | 988,6 |
| III | 5360,0 | 268,00 | 354,55 | 7091,0 | 1731,0 | 2031,0 |
| IV | 5672,8 | 354,55 | 354,55 | 5672,8 | 0 | 300 |
Издержки производства включают в данной задаче расходы выращивания и транспортные расходы.
Найдём цену земли.
Субъект, желающий купить земельный участок, должен учесть альтернативные варианты вложения денег и получения дохода. Субъект выбирает: положить деньги в банк или купить земельный участок. Поэтому при всех неизменных условиях цену земли можно выразить следующей формулой:
где
R – размер арендной платы (рента),
r – величина ссудного процента или процентная ставка,
Размер арендной платы = Абсолютная рента + Дифференциальная рента +
+ Процент на капитал
Так как в задании не сказано осуществлялись ли ранее капиталовложения в постройки и сооружения, размер арендной платы и размер совокупной ренты будут совпадать. В противном случае арендная плата на ряду с рентой включает в себя выплату процента на вложенный капитал и амортизационные отчисления на вложенный капитал.
Размер арендной платы = Абсолютная рента + Дифференциальная рента =
= Совокупная рента
Абсолютная рента получается собственниками земли абсолютно со всех земельных участков и абсолютно одинаковой величины, если размеры земельных участков одинаковы.
В условии задания сказано, что все четыре участка одинаковы по площади и величина абсолютной ренты равна 300 грн.
Дифференциальная рента будет получена собственниками земли только со средних и лучших участков земли, как по качеству и плодородию почвы, так и по месторасположению. Участки, обладающие дифференциальной рентой: I, II и III.
IV участок земли будет иметь только абсолютную ренту. Поэтому виды ренты будут способствовать формированию цен на землю. Цена земли IV участка будет зависеть только от величины абсолютной ренты и величины ссудного капитала, в отличии от I, II и III участка, где цена зависит ещё и от величины дифференциальной ренты.
Совокупная рента — это избыточная прибыль которую присваивают собственники земли.
Можно сказать, что собственник III участка, за счёт наилучшей его производительности получит наибольшую избыточную прибыль.
Рассчитаем цены земельных участков.
Цена I участка земли:
грн.
Цена II участка земли:
грн.
Цена III участка земли:
грн.
Цена VI участка земли:
грн.
Если Вы являетесь автором условия этой задачи сообщите нам об этом, мы разместим ссылку на источник.
2.3. Цена земли.
В условиях рыночной экономики земля является объектом купли и продажи. Она имеет цену, но цена земли имеет особенности по сравнению с другими товарами, поскольку она не является продуктом человеческого труда. О стоимости земли можно говорить только в части ее экономического плодородия, являющегося результатом деятельности человека. Невозделанная земля не имеет стоимости, поскольку в нее еще не вложены никакие капиталовложения.
Какие
факторы влияют на цены земли? Прежде
всего, она определяется величиной
ренты. Чем большую ренту приносит
земельный участок, тем больше заплатит
за него покупатель. Вторым фактором,
влияющим на цену земли, является норма
банковского процента. Землевладелец
при установлении цены на земельный
участок исходит, прежде всего, из той
ренты, которую этот участок ежегодно
ему приносит.
Естественно, для него
главным ориентиром является получаемый
рентный доход. Поэтому при продаже
земельного участка его собственник
стремится к тому, чтобы получить такую
сумму денег, с которой, поместив ее в
банк, он будет получать доход, равный
величине ренты. Аналогичный подход и
со стороны покупателя земли. Прежде
чем стать
собственником, он сравнивает приносимую земельным участком сумму ренты с тем процентом, который будет начислен на деньги, вложенные им в банк вместо покупки земли.
Поэтому цена земли — это не что иное, как капитализированная земельная рента, т. е. рента, превращенная в денежный капитал, приносящий доход в виде процента. Ее величина прямо, пропорциональна размерам земельной ренты и обратно пропорциональна ссудному проценту и может быть определена по формуле:
где Z- цена земли; R — рента; n — норма ссудного процента.
Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента — 5%, то цена земли составит
(1000 /5%) *100% = 20000 ($)
Из
этой формулы видно, что цена земли будет
расти, если увеличивается размер
ренты, и падать, если повышается норма
процента.
Цена земли имеет тенденцию к повышению потому, что земельная рента растет, а ссудный процент имеет тенденцию к понижению. Также на рост цены влияют процесс проникновения в сельское хозяйство неземледельческого капитала, увеличение спроса на
На рыночную цену
земли определенное влияние также
оказывает соотношение предложения и
спроса на данный товар. При этом важно
отметить, что количество предлагаемой
земли не может вообще измениться под
воздействием повышения или снижения
цены: общее количество освоенной земли
невозможно увеличить. Только при очень
высоких ценах на землю становится
выгодным вовлекать в оборот заболоченные,
пустынные и им подобные территории, но
и их количество имеет непреодолимые
пределы.
Для современных
условий характерна тенденция уменьшения
предложения земли вследствие ряда
обстоятельств. Так, непрерывно усиливается
процесс урбанизации (роста городов) и
использования земли для других
несельскохозяйственных целей (добычи
полезных ископаемых, строительства
аэродромов и т. п.). В связи с этим
государство в ряде стран идет на
национализацию части земель (выкупая
ее у собственников), создает национальные
парки и заповедники, в которых в
экологических целях сохраняется в
неприкосновенности природная среда.
Оно улучшает использование земель для
городского строительства и рационального
развития отдельных регионов страны.
Все это, естественно, ограничивает
предложение на рынке земли. Одновременно
возрастает спрос на землю. Его предъявляют
крупные сельскохозяйственные предприятия,
стремящиеся расширить свою деятельность.
Активными покупателями выступают те,
кто строит дома за пределами городов и
использует землю для иных
несельскохозяйственных нужд. В итоге
для соотношения предложения и спроса
на землю сейчас типична ситуация,
изображенная на графике.
(Приложение
3).
На графике показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2. Итак, земельная рента связана прежде всего с аграрными отношениями, является результатом особых экономических отношений, складывающихся по присвоению и использованию земли.
Как рассчитать стоимость земли для целей налогообложения | Малый бизнес
Расчет стоимости земли для целей налогообложения может показаться сложным, но это не обязательно.
Существует множество способов определения стоимости имущества для целей налогообложения. Но три метода оценки, наиболее часто используемые для расчета текущей рыночной стоимости земли , используют оценочную стоимость, оценочную стоимость и восстановительную стоимость.
Вы можете использовать оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, чтобы помочь вам, но как только вы поймете различные методы, которые правительство, а также большинство оценщиков, налоговых чиновников и специалистов по недвижимости используют для расчета текущая рыночная стоимость земли , определить оценку имущества для целей налогообложения или, в более общем смысле, стоимость земли для целей налогообложения несложно.
Как рассчитать стоимость земли
Перед расчетом стоимости земли для целей налогообложения важно помнить о нескольких моментах:
- Покупная цена состоит из цены земли и стоимости улучшений, таких как как для дома.
Это может не указываться в договоре купли-продажи, потому что на практике продавцы и агенты обычно указывают только окончательную цену закрытия любых договоров с недвижимостью. - С точки зрения бухгалтерского учета недвижимость подлежит амортизации, а земля — нет.
Это может не указываться в договоре купли-продажи, потому что на практике продавцы и агенты обычно указывают только окончательную цену закрытия любых договоров с недвижимостью.Приняв во внимание эти две вещи, вы готовы рассчитать текущую рыночную стоимость земли одним из трех способов:
Оценочная стоимость: В этом методе правительство является оценщиком официальной стоимости земли. для целей налогообложения. Проще говоря, оценочная стоимость является приблизительной, но она должна служить справедливой оценкой, основанной на текущих рыночных условиях. Например, предположим, что вы заплатили 200 000 долларов за дом, и его оценочная стоимость равна 9.0004 160 000 долларов, состоящее из 40 000 долларов за землю и 120 000 долларов за улучшения (дом), тогда стоимость земли составляет 25 процентов от общей стоимости, или 40 000 долларов.
Чтобы рассчитать эту цифру, у вас будет:
40 000 долларов (стоимость земли) / 200 000 долларов (стоимость дома и земли) .
= 0,25 (стоимость земли в процентах от общей суммы).
= 25 процентов.
Помните также, как обсуждалось выше, что стоимость земли не может обесцениваться, но стоимость улучшений (дома в данном случае) может.
Оценочная стоимость: В данном случае оценщики, люди, зарабатывающие на жизнь оценкой или оценкой активов, определяют стоимость земли. Именно поэтому кредиторы обычно заказывают оценку, проводимую квалифицированным оценщиком, или оценивают недвижимость самостоятельно. Скажем, например, вы приобрели недвижимость, которая, по оценке банка, стоит $180,000 состоит из $50,000 за землю и $130,000 в качестве восстановительной стоимости дома, тогда стоимость земли: стоимость земли).
= 50 000 долл. США / 180 000 долл. США.
= 33,33%
Восстановительная стоимость: Хорошо известно, что страховщики тщательно подходят к финансовому планированию. В конце концов, именно они по закону обязаны оплачивать «восстановительную стоимость» объекта недвижимости, если так прописано в договоре страхования. Например, если вы купили дом за 250 000 долларов, а восстановительная стоимость дома (улучшений) составляет 175 000 долларов, это означает, что земля оценивается в 75 000 долларов . Чтобы рассчитать стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества (земля + улучшения, такие как дом), вы должны иметь:
75 000 долларов США (стоимость земли) земля и улучшения).
= 0,30 (стоимость земли по сравнению с общей собственностью, выраженная в десятичной форме).
= 30 процентов.
Таким образом, согласно этой оценке, стоимость земли составляет 30 процентов от общей стоимости имущества (земля и улучшения, такие как дом или здания).
Все три метода оценки земли могут быть оправданы с точки зрения закона. Итак, какой из них использовать, будет зависеть от ваших обстоятельств или целей. Если вы хотите получить максимально возможную амортизацию, выбирайте тот, у которого самая низкая стоимость земли (в процентах от общей стоимости имущества). Если вы хотите получить более низкую амортизацию (по «улучшениям», таким как дом или здания), вы должны использовать метод, который дает наибольшую стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества.
При определении стоимости земли для целей налогообложения, вероятно, нет лучшего источника информации, чем правительство, которое, в конце концов, обеспечивает соблюдение правил для всех определений, касающихся оценки земли и имущества для целей налогообложения.
Как оценить участок земли
Наилучшим правительственным источником информации о том, как определить стоимость земли для целей налогообложения или даже оценку собственности для целей налогообложения, является сама IRS.
IRS объясняет:
«Земля никогда не может быть амортизирована. Поскольку земля не может быть амортизирована, вам необходимо распределить первоначальную покупную цену между землей и зданием. земли к зданию».
Неудивительно, что из трех основных методов оценки земли IRS рекомендует тот, который определяется правительством: оценочная стоимость. Помните, что, как отмечалось выше, вы определяете стоимость земли, вычисляя ее как процент от общей стоимости объекта недвижимости (земля + улучшения, такие как дома или постройки). IRS дает этот пример того, как оценить участок земли.
Мистер Смит купил офисное здание за 100 000 долларов. В декларации по налогу на имущество указано:
- Усовершенствования 60 000 долл. США 75 процентов.
- Земля $20 000 25 процентов.
- Общая стоимость 80 000 долларов США 100 процентов .
Умножьте цену покупки (100 000 долларов) на 25 процентов, чтобы получить стоимость земли в 25 000 долларов.
Вы можете амортизировать свои 75 000 долларов в здании, говорит IRS.
Как определить стоимость земли для моего дома
Процентное распределение — это один из способов определить стоимость земли для вашего дома, говорится в TurboTax, программном обеспечении и онлайн-программе для расчета налогов, предлагаемых Intuit. TurboTax приводит такой пример:
«Вы покупаете дом и землю за 200 000 долларов США. В договоре купли-продажи не указано, какая часть покупной цены приходится на дом, а какая на землю. Последняя оценка налога на недвижимость на имущество была основана с оценочной стоимостью 160 000 долларов , из которых 136 000 долларов были за дом и 24 000 долларов за землю».
Определите стоимость земли дома следующим образом:
- Распределите 85% (136 000 долл. США / 160 000 долл. США) от покупной цены дома и 15 процентов (24 000 долл. США / 160 000 долл. США) от покупной цены земли.
- Ваша основная сумма в доме составляет 170 000 долларов США (85 процентов от 200 000 долларов США) и ваша основная стоимость или стоимость земли составляет 30 000 долларов США (15 процентов от 200 000 долларов США).
США / 160 000 долл. США) от покупной цены земли.Итак, в этом примере стоимость земли составляет 30 000 долларов США, или 15 процентов от стоимости всего имущества, а стоимость дома составляет 170 000 долларов, что составляет 85 процентов от общей стоимости имущества в целом.
Как определить стоимость имущества
Бет Бучински из Nerd Walle t рекомендует использовать онлайн-инструменты, такие как оценщик стоимости земли или калькулятор стоимости земли, а также сопоставимые объекты и оценки для определения стоимости имущества для целей налогообложения. Она отмечает, что существует пять различных способов определения стоимости недвижимости:
Используйте онлайн-калькуляторы оценки земли и оценщики стоимости земли.
Бучински отмечает, что более чем каждый пятый домовладелец в США, определявший стоимость своего дома, использовал онлайн-оценщик. Технический термин для этих инструментов — автоматизированная модель оценки или AVM, и они обычно предлагаются кредиторами или сайтами недвижимости, такими как Zillow и Redfin. Тем не менее, Дэвид Расмуссен, старший вице-президент по операциям Veros Real Estate Solutions, предостерегает:
«Большинство AVM на сайтах недвижимости, как правило, используются в целях маркетинга и лидогенерации. Им поручено вернуть значение практически для каждого свойства, даже если данные ограничены. При этом они снижают точность».
Получите сравнительный анализ рынка. Вы можете попросить местного агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка, или CMA, который дает агентскую оценку дома и рынка. чтобы предоставить оценку стоимости, как правило, для целей листинга. Вы даже можете попросить местного агента по недвижимости предоставить CMA бесплатно.
0007
Используйте калькулятор индекса цен на жилье FHFA. Этот инструмент, представляющий собой калькулятор стоимости земли, прост в использовании. Просто введите штат, в котором находится приобретенное вами имущество, квартал покупки (когда вы приобрели имущество, например, «2016 квартал 4»), квартал оценки (квартал, для которого вы хотите определить оценку имущества, например «Квартал 2018 4) и цену покупки (например, 200 000 долларов США) . Затем нажмите «Рассчитать», и вы получите быстрый ответ со стоимостью имущества, в данном случае 228 832 $ . Это означает, что недвижимость оценивается в 228 832 долларов США по состоянию на четвертый квартал 2018 года.
Наймите профессионального оценщика. Как обсуждалось ранее, это отличный вариант. Кредиторы используют оценщиков для оценки стоимости имущества, потому что это то, чем эти профессионалы зарабатывают на жизнь.
По словам Бучински, более четверти домовладельцев в США определили стоимость своего дома с помощью оценки.
Помимо прочего, оценщики оценивают:
- Рынок: Район, город и район, в котором находится дом или другое имущество.
- Имущество: Характеристики дома или другого имущества, включая улучшения и землю, на которой оно расположено.
- Сопоставимые объекты: Продажи, списки, вакансии, стоимость, амортизация и другие факторы для аналогичных домов или других объектов на том же рынке.
Затем они объединяют эту информацию, чтобы составить окончательное мнение о стоимости дома или другого имущества и представить его в официальном отчете.
Оценка сопоставимых объектов. Говоря о сопоставимой недвижимости, использование этой метрики также является отличным способом определения стоимости недвижимости, даже не платя за услуги профессионального оценщика.
И оценщики, и AVM полагаются на стоимость недавней продажи сопоставимой недвижимости, которую часто называют «компенсациями».
Говоря о популярности использования сопоставимой недвижимости, более 50 процентов домовладельцев оценили стоимость своего дома, глядя на сопоставимую недвижимость, говорит Бучински. «Вытягивание компенсации — это один из способов определить рыночную стоимость без оплаты оценщику, но руководствуйтесь здравым смыслом. Тот факт, что недвижимость по соседству продана, не означает, что это сделка», — говорит Райан Лундквист, владелец оценочной компании из Кармайкла, Калифорния.
При использовании композиций для определения стоимости собственности обязательно применяйте подход «яблоки к яблокам»: ищите аналогичные по размеру, местоположению, состоянию и улучшениям. Для начала просмотрите списки службы множественных объявлений, особенно недавние продажи, и при необходимости найдите последние цены на похожие объекты. Убедитесь, что вы просмотрели как минимум три похожих свойства, прежде чем использовать метод comps для оценки вашего имущества.
Как оценить стоимость земли | Главная Руководства
Соломон Порецки Обновлено 20 июня 2018 г.
Оценка стоимости необработанной земли может показаться легкой, поскольку на участке нет построек, но на самом деле все наоборот. С улучшенной землей ее ценность и назначение обычно определяются физическим зданием, которое она держит. Неулучшенный участок, напротив, представляет собой чистый холст. Ценность заключена в его будущем потенциале — что владелец хочет делать с землей и кодом зонирования для участка.
Размер имеет значение
Прежде чем оценивать участок земли, необходимо понять, что у вас есть. Формальный осмотр участка позволит определить не только его точное местоположение и размер, но и количество улиц, которые он включает. Геодезист также может помочь вам определить топографию участка, которая укажет, какие части можно построить и сколько будет стоить улучшение земли. Размер, местоположение, топография и «застраиваемость» — все это влияет на стоимость земли.
Максимальное и лучшее использование
Два одинаковых участка земли могут иметь совершенно разную ценность в зависимости от их потенциального использования. Участок, предназначенный для высотного здания, может стоить сотни долларов за квадратный фут, а участок, предназначенный для парка, может стоить несколько долларов за квадратный фут. Первая часть определения наилучшего и наилучшего использования участка состоит в проверке его зонирования. Вам нужно будет поработать с поверенным по землепользованию, чтобы определить не только то, что разрешает код зонирования и город, но и можно ли изменить зонирование участка, чтобы обеспечить более выгодное использование.
Оценка на основе композиций
Как только вы поймете физическую природу участка и что вы можете с ним сделать, вы сможете сравнить его с другими участками земли, которые перешли из рук в руки за последний год или около того. Глядя на продажу других сопоставимых объектов недвижимости, называемых комплиментами, вы получите хорошее представление о том, где находится рынок.
Чем новее ваши продажи, тем лучше, особенно на таких быстрорастущих рынках, как Сан-Франциско и его окрестности, где цены меняются быстро. Сравните свойства на основе их цены за квадратный фут, а не на их общей цене продажи.
Оценка по остаточной стоимости
В случае, если вы не можете найти компенсацию за вашу собственность, действуйте в обратном порядке от стоимости того, что вы можете построить на земле, чтобы найти стоимость земли. Выясните, что вы можете построить и по какой цене это будет продаваться. Получив эту цифру, вычтите стоимость строительства и развития. Из этого числа вычтите разумную прибыль разработчика. Оставшаяся сумма, или остаточная стоимость, и есть стоимость земли.
Каталожные номера
- Понимание экономики: оценка стоимости земли
- Дункан и Браун: максимальное и наилучшее использование
Автор биографии
Соломон Порецки пишет с 1996 года и публикуется в ряде отраслевых изданий, включая Minnesota Real Estate Journal.