Долевая собственность: Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем
Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.
Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.
При каких условиях можно выделить доли?
Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.
По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.
Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.
При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.
Особенности продажи долевой собственности
Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники.
Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.
Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.
Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма.
Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.
При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Как оформить покупку квартиры в долевую собственность — Недвижимость
Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью.
Партнерский материал
Что такое общая долевая собственность
Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность. Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками. Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости.
Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.
Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов
Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире. Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры. Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет.
Нельзя
Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:
✓
Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.
✓
Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.
✓
Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.
Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет.
Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.
Можно, но сложно
Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил.
✓
Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.
Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.
В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.
✓
Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Сейчас читают
Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку
ДомКлик запускает сервис подбора квартир в новостройках
Как меняются клиенты, у которых ипотека: мнение эксперта
Доля в недвижимости: что надо знать
Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников
Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину.
Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения.
Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).
Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.
Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Общая долевая собственность. Что это такое? » 46ТВ Курское Интернет Телевидение
Общая долевая собственность — это когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру/дом указаны несколько человек. С определённым размером доли каждого. При долевой собственности собственник может распоряжаться только своей долей.Давайте на примере. Была семья — мама, папа, двое детей. Принадлежащая им квартира изначально оформлялась в долях на всех членов семьи.
Таким образом, у нас целых 4 собственника. По ¼ у каждого.
Мама с папой развелись. На режим права собственности это никак не повлияло, и повлиять не могло.
И вот папа решает продать свою ¼ долю в квартире, где живет его бывшая жена и двое детей.
Имеет ли он на это право?
! Да, имеет.
Право собственности включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения.
! Но при долевой собственности есть определённые нюансы.
Решив продать свою долю, папа ОБЯЗАТЕЛЬНО должен:
— соблюсти преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, а для этого он ОБЯЗАН:
— в письменной форме известить остальных собственников (бывшую супругу, детей) о своём намерении продать долю.
! Важно. В извещении должна быть указана цена и другие условия, на которых будет продана доля.
Папа не может указать в извещении одну цену, а впоследствии продать свою долю ниже предложенной в извещении цены.
В течение одного месяца с момента получения извещения мама с двумя детьми должны решить, будут ли они приобретать ¼ доли в квартире, в которой фактически проживают, или откажутся от приобретения доли.
Отказаться от покупки они могут, представив продавцу (отцу) отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.
! При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права.
!
В течение одного месяца мама с детьми не только должны решить, что хотят купить эту долю, но И РЕАЛЬНО купить её, иначе она может быть продана третьему лицу.
Участник долевой собственности, как и любой собственник, может не только продать, но и подарить, завещать, заложить и иным образом распорядиться своей долей.
Если папа решит свою долю подарить, то ему, естественно, не надо будет извещать об этом событии бывшую супругу с детьми. Поскольку на подарки преимущественное право не распространяется.
! Из-за таких вот «подарков», которые по факту прикрывали сделки по купли-продажи доли с целью обхода правила о преимущественном праве выкупа, с 2015 года сделки по дарению/продаже доли совершаются через нотариуса.
По идее, нотариус должен анализировать правовую природу данных сделок и в случае возникновения подозрений — отказывать в совершении нотариального действия.
Можно ли «заставить» собственника отказаться от своей доли?
И да, и нет.
Представьте ситуацию. Вы вместе со своей мамой являетесь собственниками квартиры. По ½ доли у каждого. Мама вас не очень любила, поэтому продала/подарила свою долю постороннему лицу и была такова! Таким образом, вам принадлежит только половина квартиры, а вторая половина — счастливому покупателю.
Весёленькое общежитие намечается?
Счастливый покупатель берет и дарит по 1/3 своей доли своим любимым жёнам сёстрам.
Каждая из одарённых владеет по 1/6 доли в когда-то полностью вашей квартире.
Договориться о цене выкупа с новыми жилицами вы не смогли.
Что делать?
Нужно идти в суд с иском о признании долей сестёр в квартире незначительными, о прекращении их права собственности, выплате им рыночной стоимости долей.
Понимаете? Просто «попросить» собственника, пусть и с мизерной долей — не получится. Суд может только принудительно заставить сестёр продать вам эти мизерные доли и прекратить их право собственности.
! Важно. Для подобного сценария помимо «незначительности» доли должны соблюдаться ещё два условия:
• реальный выдел «мизерной» доли невозможен;
• собственник доли не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.
Таким образом, сёстры из смоделированной ситуации должны быть зарегистрированы и проживать в другом месте, иметь другую жилплощадь в собственности.
! Не стоит забывать, что правосудие — вещь крайне непредсказуемая. В каждом конкретном случае Суд учитывает целую кучу разнообразных факторов. Так что война будет долгой. И её результат не всегда возможно спрогнозировать.
В следующий раз разберем вопросы, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Дарья Дюмина
Чем отличается долевая собственность от совместной?
В Российском законодательстве существуют различные понятия права собственности. Семейный Кодекс РФ, например, содержит только понятие совместной собственности, а Гражданский кодекс — совместной и долевой. Оба вида предполагают наличие нескольких собственников объектов недвижимого и движимого имущества. При этом долевая собственность предполагает определение частей, принадлежащих каждому из собственников, — они могут быть как равными, так и неравными. Если же собственность совместная, то такие доли не выделяются.
Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение
В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.
Квартиры в новостройках с отделкой под ключ
В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т.
д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).
Совет Адвоката
Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»
В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения.
Совместная собственность — в чем разница?
При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник.
Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.
Совет Адвоката
Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»
Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.
В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.
Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»
Читать также: «Регистрация квартиры в новостройке в собственность»
правила государственной регистрации — Гарант-Инфо
Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).
Право общей долевой собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Так, статья 42 Закона о регистрации содержит следующее указание: сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Исключения:
сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда
сделки по отчуждению земельных долей, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Также статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования:
государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом
в случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности (п.
2 ст. 42)
при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (п. 4 ст. 42)
в случае если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения (п. 4.1 ст. 42).
М. В. Исхакова,
начальник межмуниципального
отдела по Юрьевецкому и Пучежскому районам
Управления Росреестра по Ивановской области
Какая разница между долевой собственностью и совместной собственностью? Как происходит владение, использование и распоряжение долевой собственностью и совместной собственностью?
Долевая собственность или совместная собственность возникают тогда, когда у вещи несколько собственников. В случае долевой собственности, доли долевой собственности владельцев определены и размер принадлежащих им долей долевой собственности выражают долями (идеальной долей). Каждый сособственник может распоряжаться принадлежащей ему идеальной долей находящейся в долевой собственности вещи.
Например, в случае если лицу принадлежит 1/3 идеальной доли недвижимости, то он может при желании эту часть долевой собственности отчуждать, передавать в наследство, закладывать или распоряжаться ею иным способом. При продаже доли долевой собственности третьему лицу другие сособственники имеют преимущественное право покупки. Сособственники владеют и используют общую вещь согласно договорённости или по решению большинства. В отношении недвижимых вещей желательно внести в крепостную книгу пометку о соглашении о порядке пользования, поскольку тогда порядок пользования действует и в отношении лица, которое позднее приобретёт долю долевой собственности. Если соглашение не будет достигнуто, то его можно определить и решением большинства или при содействии суда. Соглашение по пользованию вещью ещё не делает сособственника единоличным собственником используемой реальной части вещи. Сособственник может всегда потребовать прекращения долевой собственности и реального раздела вещи (раздробления), если это физически возможно.
Совместная собственность – ещё более личное отношение собственности, по сравнению с сособственностью, и она существует только в приведённых в законе случаях. Совместная собственность возникает, например, у супругов, видом имущественных отношений которых является общность имущества в отношении имущества, которое они приобретут на протяжении брака (за исключением полученного путём наследования или дарения), или в отношении обязательств, которые они берут на себя в интересах семьи. Совместная собственность возникает также при наследовании. Для совместной собственности не определён размер долей собственников в совместной вещи. Сделки с совместным имуществом совместные собственники могут производить только сообща.
Что такое совместное владение? | Поделиться, чтобы купить
Зачем покупать дом в долевой собственности?
Общая собственность предназначена главным образом для людей, которые хотели бы владеть собственным домом, но не могут позволить себе покупать на открытом рынке.
Стоимость долевой собственности обычно ниже, чем у других вариантов жилья по ряду причин:
- Арендная плата ниже ставки, взимаемой на открытом рынке, и обычно взимается в размере 2,75% от стоимости недвижимости в год.
- Во многих случаях вы можете начать с 25% доли.
- Ваш залог составит 5-10% от стоимости акции, а не от полной рыночной стоимости всего имущества.
- Гербовый сбор за землю (SDLT или просто «гербовый сбор»), как правило, можно отложить до тех пор, пока ваша доля не достигнет 80%.
Недвижимость в долевой собственности часто можно найти в частных застройках, так как определенное количество домов в долевой собственности часто требуется как часть разрешения на строительство для застройки.Это может помочь разместить доступное жилье в самом центре востребованных районов! Вы можете узнать больше о стоимости покупки дома в долевой собственности на нашем веб-сайте.
Что я покупаю при частичной покупке / частичной аренде своего дома?Фактически вы покупаете дом или квартиру в аренду, и это будет либо дом новой постройки, либо дом перепродажи. Однако, поскольку в настоящее время вы не можете позволить себе купить дом сразу, вы платите арендную плату за ту часть, которую не можете себе позволить.
У вас есть возможность купить дополнительные акции — до 100% включительно в большинстве случаев — если и когда вы решите это сделать. Цена покупки дополнительных акций (или «ступенчатой») будет основываться на независимой оценке во время покупки дополнительных акций. Вы можете узнать больше о процессе покупки дополнительных акций в нашем руководстве по лестницам.
Каковы правила права на совместное владение?Существуют некоторые общие требования к участникам, которым должен соответствовать любой желающий купить дом в долевой собственности.Общие критерии права на совместное владение следующие:
- Вам должно быть не менее 18 лет.
- За пределами Лондона ваш годовой семейный доход должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов.
- В Лондоне ваш годовой семейный доход должен быть менее 90 000 фунтов стерлингов.
- Владельцы долевой собственности часто покупают впервые, но если у вас уже есть другой дом, вы должны быть в процессе его продажи.
- У вас не должно быть средств на покупку дома, подходящего для ваших жилищных нужд, на открытом рынке.
- Вы должны показать, что у вас нет задолженности по ипотеке или арендной плате.
- Вы должны быть в состоянии продемонстрировать, что у вас хорошая кредитная история (без безнадежных долгов или решений окружного суда), и вы можете позволить себе регулярные платежи и расходы, связанные с покупкой дома.
Вы должны иметь сбережения или иметь возможность легко получить доступ как минимум к 4 000 фунтов стерлингов для покрытия расходов на покупку дома (это ориентировочная цифра — фактическая сумма может варьироваться).
Вам также понадобится доступ к необходимой сумме депозита.Для долевого владения это обычно будет составлять 5-10% от приобретаемой вами доли в капитале.
Обратите внимание: вам всегда следует проверять соответствие требованиям в жилищной ассоциации, продающей недвижимость, поскольку у них могут быть определенные критерии.
Как купить дом в долевом владенииРегистрация с использованием доли для покупки может помочь вам найти собственность в долевом владении.
Начать работу с долевым владением не так сложно, как многие думают.Прежде всего. вам следует проверить, имеете ли вы право. Обратите внимание, что в дополнение к общим правилам участия, некоторые жилищные ассоциации и местные районы имеют свои собственные правила в отношении приоритетов и доступности. Они будут указаны в каждом объявлении на портале «Совместное использование для покупки».
С помощью Share to Buy вы можете искать подходящие объекты совместной собственности, регистрировать свой интерес и связываться с жилищными ассоциациями для просмотра.
Когда вы выбрали недвижимость, вам необходимо убедиться, что у вас есть необходимый залог и получить ипотеку.К счастью, каждая недвижимость, доступная для продажи на нашем веб-сайте, включает в себя калькулятор бюджета, который дает вам представление о ежемесячных расходах, которые вам, возможно, придется платить.
Для исследования ипотечных кредитов, доступных на рынке, вы можете использовать наш Калькулятор доступности долей для покупки ипотеки, чтобы определить, сколько вы можете занять, а инструмент сравнения долей для покупки ипотечных кредитов дает вам представление о доступных ипотечных кредитах с долевым владением на рынке.
Могу ли я выкупить долевую собственность сразу? Ответы на часто задаваемые вопросы
Могу ли я приобрести любую недвижимость на основе долевой собственности?Совместное владение доступно только для собственности, которая была построена для этой схемы жилищной ассоциацией с использованием государственных субсидий.Таким образом, не существует возможности сделать предложение о прямой продаже собственности на основе долевого владения.
Означает ли совместное владение совместное владение с другим человеком?Нет. Совместное владение не означает, что вы разделяете собственность или должны жить с другим человеком. Это означает, что вы владеете долей собственности и платите арендную плату жилищной ассоциации за эту долю, которой не владеете. Покупка дома с друзьями, супругом или партнером называется совместной собственностью.
Сколько спален я могу купить? Больше нет ограничений на количество спален в собственности, которую вы хотите купить. Покупатели, ранее находившиеся в долевой собственности, имели право подавать заявки на недвижимость с одной дополнительной спальней, чем требовался размер домохозяйства. Теперь, если вы можете себе это позволить, вы можете подавать заявку на недвижимость с любым количеством спален.
Перепродажа — это недвижимость, находящаяся в долевом владении, где текущий владелец продает свою долю.Если они не являются «фиксированным капиталом», вы приобретаете предлагаемую долю и можете приобрести дополнительные акции в будущем (с помощью процесса, известного как ступенчатая схема), до тех пор, пока вы не станете полностью владеть собственностью.
Мне больше 55 лет, может ли совместное владение мне помочь?Вы можете получить помощь по другой схеме под названием «Совместное владение пожилыми людьми», если вам 55 лет и старше. Она работает так же, как и общая схема долевого владения, но вы можете купить не более 75% своего дома.Если вы владеете 75% акций, вам не придется платить арендную плату за оставшуюся долю. Вы можете искать именно эти дома в разделе «Совместное использование для покупки», отфильтровав поиск по недвижимости, чтобы отобразить «Общая собственность более 55 лет».
Дополнительные сведения см. В разделе «Общая собственность 101». Для получения дополнительных сведений обо всех аспектах схемы совместной собственности посетите наш указатель статей.
Объяснение схем долевой собственности
Схемы долевой собственности представляют собой нечто среднее между покупкой и арендой; ориентированы в основном на новых покупателей.Вы владеете долей, а затем арендуете ту часть, которой не владеете, по сниженной ставке. Читайте дальше, чтобы узнать, как они работают и как подать заявку.
Как работает долевая собственность
В долевой собственности вы покупаете от четверти до трех четвертей собственности.
У вас есть возможность купить большую долю в собственности позже.
Эти схемы нацелены на людей, которые не зарабатывают достаточно, чтобы сразу купить дом.
Большинство имеющихся домов построены недавно, но некоторые из них перепродаются жилищными ассоциациями.
Все дома в долевой собственности в Англии предлагаются только на условиях аренды.
В каждой стране схема долевого владения немного отличается — см. Ссылки ниже для получения дополнительной информации:
Сколько вы можете позволить себе занять
Калькулятор доступности
Кто может подать заявку на совместное владение?
Критерии того, кто имеет право на участие в схеме долевого владения, варьируется от страны к стране.
С апреля 2021 года в схему были внесены изменения в рамках новой государственной программы «Доступное жилье», которая включает:
- Минимальная начальная доля должна быть уменьшена с 25 до 10% процентов.
- Теперь вы должны быть первым покупателем с годовым семейным доходом менее 80 000 фунтов стерлингов по сравнению с 90 000 фунтов стерлингов в Лондоне.
- Домовладельцы теперь могут приобретать дополнительные акции в рассрочку по 1% вместо 5 или 10%.
- Комиссия за покупку дополнительных акций снижена.
- Арендодатели оплатят расходы на ремонт и техническое обслуживание в течение первых 10 лет владения.
- Изменились правила продажи имущества.
Чтобы подать заявку на совместное владение, необязательно быть ключевым сотрудником, например медсестрой или учителем.
Но военнослужащие будут иметь приоритет перед другими заявителями.
Если вам 55 лет и старше, вы можете получить помощь по другой схеме владения домом под названием «Совместное владение пожилыми людьми».
Эта схема похожа на обычную схему долевого владения, но позволяет покупать только до 75% вашего дома.
Если вы владеете 75% акций, вам не нужно будет платить арендную плату за оставшуюся долю.
Если у вас есть хроническая инвалидность и вы не можете найти подходящий дом для своих нужд, вы можете получить помощь по схеме «Домовладение для людей с длительной инвалидностью (HOLD)».
Дополнительную информацию об этих двух схемах можно получить у местного агента Help to Buy.
Как проходит процесс подачи заявки?
- Поговорите с отделом жилищного строительства местного совета или жилищной ассоциации, чтобы узнать, доступна ли данная программа в вашем районе и имеете ли вы право на нее.
- Вам не обязательно жить в доме, принадлежащем муниципальному совету, чтобы иметь право на участие в программе. Посетите веб-сайт «Поделитесь, чтобы купить», чтобы узнать, какая недвижимость доступна в Англии, или «Дома для жителей Лондона» открывается в новом окне, если вы живете в Лондоне.
- Узнайте, можете ли вы получить ипотеку. Не все кредиторы дадут вам ипотечный кредит в обмен на долевое владение, но многие крупные из них сделают это. Вам все равно придется подать заявку на ипотеку для оплаты своей доли, и вам придется пройти строгую проверку доступности со стороны кредитора. Также ожидается, что вы сможете внести залог.
- Убедитесь, что вы сможете позволить себе все расходы, связанные с владением домом; включая ипотечные сборы, расходы на переезд, гербовый сбор, страховку, ремонт, техническое обслуживание и, если это квартира в многоквартирном доме, плату за обслуживание.Помните о долевом владении, хотя вы владеете только долей собственности, вам все равно придется оплачивать все расходы на содержание.
Прочие жилищные схемы
Существует ряд других поддерживаемых государством схем помощи домовладельцам, в том числе:
- Помогите купить
- Долевой капитал
- Право покупки
Важно отметить, что схемы долевого владения и помощи в покупке долевого участия различаются.
В долевом владении вы владеете только частью собственности с возможностью выкупить еще.
В случае долевого участия вы владеете всей собственностью с самого начала, но должны выплатить часть ее стоимости при ее продаже, что эквивалентно той доле государственного капитала, которую вы использовали для ее покупки.
Вы нашли это руководство полезным?
да НетСпасибо за отзыв
Совместное владение: на что обращать внимание
Совместное владение — отличный способ получить долю в собственности, когда вы не можете себе позволить или не можете занять достаточно, чтобы купить ее прямо на открытом рынке.Однако есть частые жалобы от людей, участвующих в схемах долевой собственности. Это руководство указывает на подводные камни, которых следует избегать.
Что такое долевая собственность?Схемы долевого владения позволяют покупателям, которые соответствуют критериям приемлемости, получить ипотечный кредит для покупки доли (обычно от 25% до 75%) в собственности, одновременно выплачивая арендную плату за оставшуюся долю жилищной ассоциации или частному застройщику, владеющему зданием. .Рента, которую вы платите за оставшуюся долю, взимается по льготной ставке.
Недвижимость обычно сдана в аренду, и поэтому вам необходимо платить ежемесячную плату за обслуживание, а также вносить свой вклад в капитальные ремонтные работы.
При долевой собственности можно купить большую часть дома, «поднимаясь по лестнице», то есть увеличивая свою долю. Акции можно покупать с шагом 10%, что, в свою очередь, снижает вашу арендную плату.
Схемы долевой собственности предоставляются жилищными ассоциациями или частными застройщиками.Детали, стоимость и ограничения различаются в зависимости от поставщика, поэтому изучите индивидуальные достоинства каждого из них и прочитайте мелкий шрифт вашего договора аренды.
В настоящее время (2020 г.) правительство проводит консультации по стандартному подходу к долевому владению и, как мы предполагаем, по некоторым изменениям в способе его администрирования, так что следите за этим пространством.
Каковы недостатки долевой собственности? 1.
Плата за обслуживание
Надеюсь, ежемесячные выплаты по ипотеке плюс аренда все же сделают долевое владение намного дешевле, чем покупка недвижимости напрямую.Но не забудьте добавить плату за обслуживание и будьте готовы к возможному увеличению в будущем. Помимо общей ежемесячной платы за обслуживание и уход за местами общего пользования, спросите, как вы будете платить за более важные работы, например для обслуживания кровли.
Имейте в виду, что даже если вы владеете долей в собственности, скажем, 30%, вы несете ответственность за полную оплату затрат на техническое обслуживание и ремонт.
2. Аренда запрещена
Также могут быть ограничения на то, можете ли вы сдавать недвижимость в аренду.В подавляющем большинстве случаев субаренда не допускается.
3. Покупка увеличенных долей в вашей собственности может быть дорогостоящей
Когда дело доходит до увеличения доли в вашей собственности — или «лестничного пролета» — это не просто покупка доли, о которой вам нужно беспокоиться. Есть и другие расходы:
- V комиссионный сбор — ваш поставщик жилья проинструктирует сюрвейера подтвердить текущую рыночную стоимость собственности.
- L Обычные расходы — установка лестницы повлечет за собой изменения в существующем договоре аренды, для чего потребуется адвокат
- S Таможенная пошлина — если вы не имеете права на помощь при покупке впервые, есть два способа заплатить. Первый предполагает единовременную предоплату, основанную на рыночной стоимости недвижимости, а второй — поэтапную оплату. Вам нужно будет рассчитать оптимальный для вас вариант.
- Комиссия по ипотеке — Если вы подаете заявку на смену кредитора, чтобы купить дополнительную долю или получить доступ к более выгодным процентным ставкам, вам необходимо будет заплатить комиссию за оценку кредиторов и комиссию за организацию ипотеки, а также любые штрафы, которые ваш существующий кредитор может взимать за прекращение вашего ипотека с ними.
Уточните у своего поставщика жилья, существуют ли какие-либо ограничения, когда дело доходит до покупки большей доли в вашей собственности, например, Сможете ли вы перейти к 100% прямому владению или есть верхний предел? Можете ли вы сразу приступить к спуску по лестнице? Какое максимальное количество раз вы можете подниматься по лестнице? Какую минимальную долю вы можете купить одновременно? Вы можете узнать больше из нашего руководства по лестнице в вашем доме, находящемся в совместном владении.
4.Ограничения на то, что вы можете делать
Проверьте наличие ограничений в вашем договоре аренды. Скорее всего, вам придется спросить письменное разрешение у поставщика жилья, прежде чем вносить какие-либо структурные изменения в свой дом. В некоторых случаях при аренде потребуется также спросить разрешение на косметический ремонт.
5. Риск отрицательного капитала
Покупка новой недвижимости — будь то через долевое владение или на открытом рынке — имеет больше шансов, если вы планируете оставаться на месте в течение нескольких лет.Это связано с тем, что недвижимость в новостройке включает дополнительную надбавку к цене продажи, которая, как и новый автомобиль, обесценивается, как только вы въезжаете. Если цены на жилье упадут, вы можете потерять деньги, если попытаетесь переехать.
Чтобы избежать риска оказаться в ловушке в случае отрицательного капитала, честно относитесь к объектам, на которые вы смотрите. Достаточно ли места для хранения? Ожидаете ли вы создать семью в ближайшие несколько лет? Подходит ли ваша мебель к комнатам?
6.Проблемы, связанные с продажей вашей доли при переезде домой
Когда вы будете готовы продать свой дом, процесс будет непростым и может задержать ваш прогресс на следующей ступеньке лестницы имущественной лестницы. Во-первых, поставщик жилья, скорее всего, будет иметь право выкупить недвижимость до того, как она будет продана кому-либо еще (это называется «правом первого отказа»), даже в некоторых случаях, если вы приобрели 100% собственности.
через лестничную клетку. Это сделано для того, чтобы ваша собственность могла быть помещена в список ожидания другим людям, которые не могут покупать на открытом рынке.
По прошествии определенного периода времени, если поставщик жилья не может найти покупателя, вы можете продать свою долю собственности самостоятельно или через агента по недвижимости. Но вам нужно будет найти покупателя, который соответствует критериям приемлемости поставщиков жилья для долевого владения. Поскольку не все банки предоставляют ипотечные кредиты, удобные для долевого владения, круг потенциальных покупателей может сократиться.
7. Совместная собственность не обеспечивает большей защиты
Тот факт, что эта схема поддерживается государством, не означает, что вы получаете дополнительную защиту.
- Стоимость может расти по спирали. Убедитесь, что вы можете позволить себе повышенные расходы на обслуживание
- Хотя арендная плата вначале низкая, ожидается ее повышение
- Вы несете ответственность за своевременное погашение ипотечного кредита
- Имейте в виду, что, поскольку арендная плата выплачивается за часть собственности, не принадлежащей вам, поставщик жилья может принять меры по изъятию имущества за задолженность по арендной плате в окружном суде. Мы знаем об одном случае, когда после просрочки арендной платы один домовладелец был выселен из своего частичного владения, и суд постановил, что она не имеет права на 30 000 фунтов стерлингов, которые она уже заплатила за свою долю
Что мне следует сделать перед подачей заявления?Нашли понравившуюся недвижимость? Найдите поставщика жилья в Интернете.Посмотрите, что говорят клиенты на форумах. Довольны ли они? Насколько хорошо они обслуживают собственность и какой ценой?
- Проверьте критерии приемлемости поставщика жилья для понравившейся недвижимости
- Прочтите и поймите ваш договор аренды и какие в нем ограничения
- Оцените различные расходы, рассчитайте ежемесячные платежи
- Подумайте о своих долгосрочных планах и о том, когда вы можете позволить себе начать строительство лестницы
- Ознакомьтесь с другими нашими беспристрастными руководствами по покупке, продаже и эксплуатации вашего дома, а также с советами по экономии денег и присоединитесь к нашей группе экспертов по жилью, готовых ответить на ваши вопросы, линии юридической консультации, бесплатной консультации по ипотеке и многому другому.
Что такое совместное владение и как оно работает?
Совместное владение — это одна из схем правительства, помогающих купить.Это работает так, что вы владеете частью своего дома, а остальная часть принадлежит домовладельцу, обычно жилищной ассоциации или местным органам власти. Это означает, что вам необходимо иметь ипотечный кредит на принадлежащую вам долю и платить арендную плату жилищной ассоциации с той части, которой она владеет.
На данный момент вы можете изначально купить от 25% до 75% собственности, но у вас есть возможность купить больше акций позже. По мере того, как вы покупаете больше акций, вы, в конечном итоге, в большинстве случаев сможете купить 100% собственности, что означает, что вы станете полноправным домовладельцем.
Многие объекты долевой собственности представляют собой недавно построенные квартиры и дома, но более старые объекты можно купить на вторичном рынке. Жилищные комплексы часто резервируют небольшой процент домов специально для целей долевой собственности.
Зачем покупать дом в долевой собственности?
Каковы преимущества покупки долевой собственности по сравнению с владением 100% вашего дома? Если вы не можете позволить себе покупать на открытом рынке, долевое владение — более доступный способ сделать первый шаг по лестнице собственности.
Это дешевле, чем владение 100% вашего дома, потому что ипотека и депозит, который вы вносите на дом, меньше. Однако вы должны платить арендную плату за остальную часть имущества, поэтому ежемесячный платеж часто аналогичен выплате полной ипотечной ссуды.
Однако долевая собственность обычно дешевле, чем аренда, и, по крайней мере, вы владеете частью своего дома.
Кто имеет право на долевое владение?
Схема нацелена на:
Первые покупатели
Те, кто владел домом в прошлом, но больше не являются домовладельцами
Людей, которые уже живут в долевой собственности и ищут move
Если вы уже являетесь домовладельцем, независимо от того, есть ли у вас ипотека или нет, вы не можете ни купить недвижимость в долевой собственности, ни купить ее для сдачи в аренду.
Вам должно быть не менее 18 лет, также существуют ограничения по доходу. Чтобы иметь право на участие, ваша семья должна зарабатывать менее 80 000 фунтов стерлингов (90 000 фунтов стерлингов, если вы покупаете в Лондоне). Таким образом, если пара, например, зарабатывает 50 000 фунтов стерлингов каждая, они не смогут подать заявку на совместное владение.
Совместная собственность пожилых людей
В Англии существует также схема совместной собственности пожилых людей (OPSO) для людей в возрасте 55 лет и старше.
Работает так же, как стандартная долевая собственность, за исключением того, что максимальная доля, которую вы можете купить, составляет 75%.Разница в том, что если вы владеете 75% собственности, вам не нужно платить арендную плату за оставшуюся долю.
Люди с ограниченными возможностями
Если вы являетесь инвалидом, вы можете подать заявление на участие в программе, называемой домовладением для людей с длительной инвалидностью (HOLD). Однако эта схема ограничивает долю, которую вы можете купить, до 25% от стоимости вашего дома.
Другой вариант — подать заявку на общую схему долевого владения, если вы хотите владеть до 75% своего дома.
Депозит долевого владения
Совместное владение может быть полезно для людей, которые не могут позволить себе купить недвижимость, но могут вносить ежемесячные платежи.Одно из преимуществ состоит в том, что вам потребуется меньший депозит, чем если бы вы сразу покупали дом.
Например, если желаемый дом стоит 400 000 фунтов стерлингов и вы покупаете 25% долю собственности, вам придется заплатить 100 000 фунтов стерлингов жилищной ассоциации. Вам нужно будет оформить ипотеку на эту сумму.
Большинство кредиторов требуют депозит в размере не менее 10%, поэтому в этом примере ваш депозит будет составлять 10 000 фунтов стерлингов. Некоторые кредиторы могут принять депозит в размере 5%, хотя это сложнее в нынешнем климате из-за коронавируса.
Это означает, что вам придется заплатить ипотечный кредит в размере 90 000 фунтов стерлингов плюс арендная плата. Наш калькулятор ипотеки даст вам представление о том, какой может быть ежемесячный платеж.
Если вы сравните это с покупкой недвижимости напрямую, вам нужно будет найти 40 000 фунтов стерлингов, чтобы внести 10% депозит.
Как мне купить больше акций в долевой собственности?
Если вы хотите владеть большей долей своей собственности, вы можете купить больше акций, что означает, что вы будете платить меньше арендной платы. Это называется лестницей.Вы можете делать это поэтапно, но максимальное количество раз, которое вы можете подниматься по лестнице, обычно составляет 3.
Как правило, вы должны прожить в доме определенное время, прежде чем сможете подняться по лестнице — обычно 1 или 2 года, но это скажут в аренде. Все объекты долевой собственности находятся в аренде.
Первое, что вам следует сделать, это сообщить жилищной ассоциации, что вы хотите увеличить свою долю собственности.
На данный момент минимальная доля, которую вы можете купить, составляет 10%, но вы не ограничены этим и можете приобретать больше акций с шагом 5%.
Однако правительство планирует изменить это со следующего года. Он предложил снизить минимальную первоначальную долю, которую вы можете купить в собственности, с 25% до 10%. Также предлагается, чтобы люди могли покупать дополнительные акции в рассрочку по 1% с пониженной комиссией.
Кроме того, правительство заявило, что домовладельцы будут нести ответственность за ремонт и техническое обслуживание в течение первых 10 лет после того, как кто-то купит собственность, находящуюся в долевой собственности. Это будет применяться только к новым домам с долевой собственностью, построенным в рамках государственной программы доступного жилья, которая должна начаться в 2021 году.
Затраты, связанные с лестницей
Увеличение доли собственности, которой вы владеете, должно быть финансово оправдано.
Вы можете оплатить дополнительные акции единовременно, например, если вы унаследовали часть денег. Вы также можете увеличить размер ипотечного кредита, если у вас есть финансовая возможность — например, если вам нужно будет повысить зарплату. Или вы можете комбинировать их смесь.
Если вы меняете ипотеку, вам придется заплатить комиссию.
Вы также должны заплатить геодезисту, чтобы он провел оценку собственности. Это связано с тем, что новая акция, которую вы покупаете, основана на текущей стоимости, а не на первоначальной цене на момент ее покупки. Оценка обычно длится 3 месяца, поэтому, если вы не выставите недвижимость на продажу в течение этого времени, вам придется заплатить за новую оценку.
Также необходимо назначить адвоката или перевозчика для выполнения юридических работ, и, возможно, придется заплатить гербовый сбор.
Преимущества лестничной клетки
Преимущество лестничной клетки заключается в том, что по мере того, как вы владеете большей частью своей собственности, а жилищная ассоциация владеет меньшей, ваша арендная плата будет снижаться.
Когда дело доходит до продажи дома, находящегося в долевом владении, если его стоимость выросла, вы получите больше прибыли, если владеете большим процентом.
Если вы можете перейти на 100% полную собственность, вы все равно будете обязаны платить плату за обслуживание и арендную плату за землю. Однако, если вы живете в доме, есть шанс, что вы сможете купить безусловное право собственности и освободить себя от уплаты ежегодных сборов. Вам нужно будет обсудить это с жилищной ассоциацией, чтобы узнать, возможно ли это. Это не относится к квартирам, так как все они находятся в аренде.
Гербовый сбор с долевой собственности
Гербовый сбор — это налог, уплачиваемый при покупке собственности. Текущая ситуация такова, что гербовый сбор за недвижимость стоимостью менее 500 000 фунтов стерлингов до 30 июня 2021 года не взимается.
После 1 октября 2021 года гербовый сбор должен уплачиваться за любое имущество стоимостью более 125 000 фунтов стерлингов, если вы являетесь предыдущим домовладельцем. Если вы покупаете недвижимость впервые, вам не нужно платить гербовый сбор, если цена на недвижимость превышает 300 000 фунтов стерлингов.
В схемах долевого владения есть 2 способа оплаты.
Вы можете произвести единовременный платеж, исходя из общей стоимости объекта недвижимости.
Или вы можете платить поэтапно по мере подъема наверх. Вы платите столько, сколько причитается на первом этапе, но не должны вносить никаких дополнительных платежей, пока не будете владеть более чем 80% собственности.
Ваш адвокат или перевозчик должен посоветовать, какой вариант лучше всего подходит для вас.
Недостатки долевой собственности
Хотя вы владеете только долей собственности, вы несете ответственность за ремонт и техническое обслуживание, а также связанные с этим расходы.
Если вы хотите сделать какие-либо улучшения в доме, ваши действия могут быть ограничены. Возможно, вам также придется заплатить арендодателю сбор за внесение каких-либо физических изменений. Это может включать установку новой кухни или ванной комнаты, переоборудование чердака, добавление зимнего сада или пристройки. В договоре аренды должно быть четко указано, что вы можете, а что не можете делать, и какие сборы с вас будут взиматься.
Также имейте в виду, что улучшение дома может увеличить стоимость имущества.Если вы решите подняться по лестнице, то есть купить больше долей в своем доме, это будет стоить вам дороже. Но с положительной стороны будет выгодно, если вы продадите.
Не все ипотечные кредиторы будут предоставлять ссуду на собственность, находящуюся в долевой собственности, поэтому лучше поговорить с консультантом по ипотеке, поскольку они будут знать, какие кредиторы будут предоставлять вам ссуду.
Вам не разрешается сдавать в аренду или субаренду собственность, находящуюся в долевой собственности. Однако есть исключение для военнослужащих британских вооруженных сил, если они несут службу за границей или на британской базе на расстоянии более 50 миль или 90 минут пути.
Как подать заявку на долевую собственность
Если вы заинтересованы в покупке дома с долевой собственностью, вы можете зарегистрироваться непосредственно в жилищных ассоциациях.
Вы также можете зарегистрироваться у государственных служащих.
После регистрации вы будете оценены, чтобы определить, имеете ли вы право на участие в программе.
Зарегистрировавшись в жилищных ассоциациях и государственных агентах, указанных выше, вы получите доступ к имеющейся собственности.
Как работает долевая собственность при продаже?
Когда приходит время продать вашу долевую собственность, вы должны проинформировать жилищную ассоциацию, поскольку она имеет право продать ее.
Если вам принадлежит 100% собственности, вы можете продать ее самостоятельно. Однако, если вы полностью владеете им менее 21 года, вы все равно должны сообщить об этом в жилищную ассоциацию. Это потому, что у него есть «первый отказ» в том, хочет ли он купить у вас недвижимость.
Прочие расходы на долевую собственность
Помимо ежемесячной ипотеки, арендных платежей и ипотечного депозита, необходимо учитывать другие расходы.
Общая собственность является арендой, поэтому вам придется платить ежегодную плату за обслуживание и / или арендную плату за землю и / или плату за управление
Юридические расходы / расходы на передачу права собственности
Плата за организацию ипотеки
Стоимость
Расходы на удаление
Госпошлина
Страхование жилья
Совместное владение — Уэльс | GOV.
WALESСовместное владение — Уэльс оказывает поддержку тем, кто хочет купить дом, но не может позволить себе покупку 100% дома по полной рыночной стоимости.
Как это работает
Совместное владение — Уэльс:
- Вы можете купить часть дома и заплатить арендную плату за оставшуюся долю
- вы можете приобрести первоначальную долю от 25% до 75% от стоимости выбранного объекта недвижимости
- Вы должны получить ипотечный кредит на приобретенную долю дома
- Вы можете увеличить свою долю в собственности в любое время.
Финансовый пример первоначальной покупки
| Стоимость дома при первоначальной продаже | 200 000 фунтов стерлингов |
| Доля, приобретенная при первоначальной продаже | 30% |
| Платеж поставщику при первоначальной продаже | 60 000 фунтов стерлингов |
| Требование залога | 6000 фунтов стерлингов |
| Требование по ипотеке | 54 000 фунтов стерлингов |
Ежемесячная потребность в ипотеке (на основе ипотеки на 25 лет по ставке 4.5%) | 300 £ в месяц (69 £ в неделю) |
| Доля в капитале, оставшаяся у провайдера | 70% |
| Стоимость доли, удерживаемой поставщиком | 140 000 фунтов стерлингов |
| Максимальная годовая арендная плата | £ 3 850 |
| Максимальная месячная арендная плата | 321 £ в месяц (74 £ в неделю) |
| Ипотека и аренда в месяц | 621 фунт стерлингов в месяц (300 фунтов стерлингов (ипотека) + 321 фунт стерлингов (аренда)) |
Если бы заявитель имел возможность сразу выкупить свой ежемесячный платеж по ипотеке на основе 10% депозита (20 тыс. Фунтов стерлингов) по 25-летней ипотеке по ставке 4.5% составит 1000 фунтов стерлингов в месяц.
Финансовый пример увеличения доли в вашем доме (подъезд)
У вас будет возможность купить больше акций в вашем доме. Это называется «лестницей» .
| Стоимость дома на подъезде | 220 000 фунтов стерлингов |
| Доля выкупа на лестничной клетке | 20% |
| Выплата арендодателю при подъезде | 44 000 фунтов стерлингов |
| Доля, принадлежащая вам после подъезда | 50% |
| Доля в капитале, оставшаяся у арендодателя | 50% |
| Арендная плата до подъезда | £ 385 в месяц |
| Арендная плата после подъезда | £ 275 в месяц |
Является ли совместное владение важным первым шагом на пути к собственности или скользкой дорожкой? | Собственность
В апреле начинается новая эра долевой собственности, когда правительство смягчает правила участия и открывает ее для всех с семейным доходом менее 80 000 фунтов стерлингов или 90 000 фунтов стерлингов, если вы покупаете в Лондоне.Это изменение будет означать, что еще 175 000 человек по всей стране смогут покупать.
Для некоторых долевая собственность — это золотое дно: покупатели должны заплатить лишь 25% -75% от стоимости недвижимости, внести небольшой залог и получить субсидированную арендную плату за ту часть дома, которую они не снимают. городок. Когда они находятся в лучшем финансовом положении, они могут «подняться по лестнице» до полного владения.
В районах с высокими ценами, таких как Лондон, это единственный шанс для многих, кто хочет избежать частной аренды и иметь жилье, которое можно назвать своим.Но при нынешних ценах даже долевая собственность недоступна для людей со средним достатком.
Центр Лондона: 25% доли в этой двухкомнатной квартире стоимостью 625 000 фунтов стерлингов стоит 1978 фунтов стерлингов в месяц. Фотография: Эндрю Гудив Например, жилищная ассоциация на веб-сайте First Steps предлагает 30% -ную долю в двухкомнатной квартире в Хакни, восточный Лондон, где полная цена составляет 768000 фунтов стерлингов, а покупатель должен иметь возможность заплатить.
2423 в месяц на ипотеку, аренду и плату за обслуживание — или половину получаемой на руки зарплаты человека с годовой зарплатой в 90 000 фунтов стерлингов.Но это кое-что говорит об бешеной природе рынка, что все они были раскуплены. Другие намного доступнее. Например, в Wyre Forest Community Housing есть трехместные дома, в которых 50% доли будет стоить всего 772 фунта стерлингов в месяц.
Группа потребителей Какая? говорит, что преимущества долевого владения заключаются в том, что «оно может позволить вам подняться по лестнице собственности быстрее, чем если бы вы хотели сразу купить дом; это может быть дешевле, чем аренда; и вы можете продать собственность, находящуюся в долевом владении, в любое время и получите выгоду от любого увеличения ее стоимости с момента покупки.Но советник по ипотеке Саймон Тайлер из Tyler Mortgage Management предупреждает, что ипотека с долевым владением обычно имеет более высокие ставки, чем обычные жилищные ссуды. Джайлс Пикер, адвокат по жилищным вопросам в Anthony Gold Solicitors, также имеет некоторые оговорки. «Несмотря на то, что покупатели владеют 25% или 50% собственности, покупатели несут ответственность за 100% оплаты услуг», — поясняет он. «Они могут быть разными и должны оплачиваться помимо арендной платы и ипотеки. Ремонт часто бывает большой проблемой ».
В отличие от полноправных владельцев арендованной собственности, которые недовольны фирмой, управляющей их кварталом, владельцы долевых владений не могут воспользоваться «правом на управление» своим зданием — им всегда будет управлять жилищная ассоциация.Еще одним недостатком является то, что вы потенциально можете потерять свою собственность, если задержите арендную плату. «Несмотря на то, что возвращение во владение случается редко, владелец потеряет все, включая свой депозит», — говорит Пикер.
Киддерминстер: 50% доли в этом доме с тремя спальнями стоимостью 180 000 фунтов стерлингов составляет 772 фунта стерлингов в месяц. Возможные проблемы также могут возникнуть в дальнейшем.
В некоторых случаях, даже если вы владеете 100% долей, жилищная ассоциация сначала откажется от покупки или захочет найти проверенного покупателя. Если вы хотите выпустить его, возможно, вы не сможете сделать это без разрешения.
«Ограничение на субаренду оказало особое влияние, — говорит Лиза Гиббс из Simpson Millar Solicitors. «Во время рецессии, когда стоимость оставалась неизменной или падала, владельцы долевой собственности не могли продавать, но, возможно, им пришлось переехать на новую работу. «Однако запрет на субаренду означал бы, что собственники нарушили бы договор аренды, если бы нашли арендатора».
Мик Смит * купил квартиру в долевом владении в восточном Лондоне в 2010 году. Высокие цены на жилье означали, что это был единственный путь, которым он мог подняться по лестнице недвижимости.Он купил 40% -ую долю квартиры за 190 000 фунтов стерлингов в Wisteria Apartments в Хакни совместно с жилищной ассоциацией Family Mosaic. Он признает, что квартиры подорожали, так что на бумаге у него все хорошо. Но он добавляет: «Я люблю свой дом, но мне жаль, что я его не купил. Часто обещания не выполняются, а вопросы не решаются должным образом ».
Family Mosaic заявила, что встретилась с жителями апартаментов Wisteria в ноябре 2014 года, чтобы обсудить проблемы, связанные с отоплением, канализацией и оплатой за обслуживание, и что работы были завершены.
Еще один покупатель со смешанными чувствами — Рут Уитли, 31-летний руководитель отдела по связям с общественностью. Опять же, на бумаге она добилась больших успехов, но ее беспокоит процентная ставка по ипотеке. В 2010 году она купила 40% -ную долю в квартире с одной спальней в Хакни за £ 200 000 за 88 000 фунтов стерлингов.
«Было довольно сложно найти ипотечный кредит. Кредиторы не любят долевое владение, а новое строительство — как моя квартира — даже меньше. Я работаю в строительном обществе Лидса, плачу ужасную ставку в 6% — меня ужалили из-за отсутствия выбора.Сказать это, совместное владение было потрясающим.