Договоры о недвижимости: ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости / КонсультантПлюс

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м², строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

п. 4 ст. 445 ГК РФ

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

п. 5 ст. 429 ГК РФ

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

п. 2 ст. 381 ГК РФ

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул.  Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м²». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф»: если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Образцы договоров и других документов

При любых сделках с недвижимостью необходима четкость и скрупулезность в оформлении документов. В договоре должны быть досконально прописаны все условия сделки, уточнены все обязательства каждой стороны, указана ответственность сторон при нарушении этих обязательств. Помимо договора, в любой сделке участвуют и другие документы: удостоверяющие право собственности на объект недвижимости, акты, доверенности и прочие.
В данном разделе представлены образцы, на которые можно опираться при составлении документов. Раздел постоянно расширяется и пополняется новыми материалами. Подчеркиваем, что это только примеры, которые необходимо корректировать и дополнять для каждого конкретного случая.

Аренда жилой недвижимости

Купля-продажа жилой недвижимости

Дарение жилой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости

Купля-продажа коммерческой недвижимости

Аренда земельных участков

Купля-продажа земельных участков

Образцы документов для работы с Программой Realto

Образцы необходимых для работы с Программой Realto документов

Новостная лента

08.05.2020 «Окно Победы»
Акция «Окна Победы»

26.02.2019 Экстерриториальный принцип в действии
Экстерриториальный принцип — это возможность обращаться за регистрацией прав в офис приема-выдачи документов независимо от места расположения объекта недвижимости. Такая возможность предусмотрена для заявителя вступившим в силу с 1 января 2017 года Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данная возможность предусмотрена законом о государственной регистрации недвижимости и позволяет собственникам значительно экономить время и средства.

12.11.2018 МФЦ приняло участие в популяризации электронных услуг
В целях популяризации электронных услуг, 6 и 7 ноября 2018 года сотрудниками филиала АУ РА «МФЦ» в Майминском районе совместно с Министерством экономического развития и туризма Республики Алтай и администрацией МО «Майминский район» был проведен ряд мероприятий информационного характера для организаций, предприятий и школ Майминского района.

21.06.2018 В МФЦ прошел день бесплатной юридической помощи.

19 июня текущего года с 11.00 до 12.00 ч. Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Алтай в помещении автономного учреждения Республики Алтай «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» организовал «День бесплатной юридической помощи» для социально незащищенных категорий граждан.

21.06.2018 МФЦ приняли участие в «Азбуке предпринимателей».

20 июня 2018 года МФЦ совместно с Центром развития туризма и предпринимательства Республики Алтай (Бизнес-Инкубатор) провели тренинг «Азбука предпринимателя». Азбука предпринимателя» — обучающая программа, разработанная АО «Корпорация «МСП» совместно с российскими общественными организациями и высшими учебными заведениями, осуществляющими деятельность в области поддержки бизнеса.

20.06.2018 Отсутствие межевания не лишает права собственности, но повышает риски споров о границах.
Сегодня все без исключения граждане Российской Федерации вправе иметь земельные участки в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Данное право закреплено за ними Конституцией РФ.

20.12.2017 Кадастровая палата меняет свои функции.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Алтай (Кадастровая палата) извещает о прекращении приема — выдачи документов во всех районах республики.
Государственные услуги в сфере кадастрового учета и регистрации прав жители республики теперь могут получить в офисах МФЦ «Одно окно» или в электронном виде на портале Росреестра ( www.rosreestr.ru ).

20.12.2017 Росреестр стал лучшим в категории «высокая прозрачность» национального рейтинга прозрачности закупок.
Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) признана лучшей в категории «высокая прозрачность» среди государственных заказчиков федерального уровня по итогам «Национального рейтинга прозрачности закупок 2017».

20.12.2017 Обратите внимание!
В связи с участившимися вопросами от граждан, Управление Росреестра по Республике Алтай повторно обращает внимание на то, что законодатель не обязывает собственников проводить межевание земельных участков с 1 января 2018 года.

18.12.2017 О коррупции в Кадастровой палате сообщайте по новому телефону доверия.
На сегодня противодействие коррупции является одной из приоритетных задач Кадастровой палаты по Республике Алтай.

18.12.2017 Управлением Росреестра по Республике Алтай в очередной раз оценены результаты внедрения целевой модели.
Управлением Росреестра по Республике Алтай определены значения целевых показателей эффективности реализации целевой модели «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» за ноябрь текущего года.

14.12.2017 С 2018 года увеличится размер ставок транспортного налога в отношении некоторых видов транспортных средств.
С 1 января 2018 года увеличится налоговая ставка в отношении некоторых видов транспортных средств: мотоциклов и мотороллеров, самоходных транспортных средств, машин и механизмов на пневматическом и гусеничном ходу, снегоходов, мотосаней, гидроциклов, водных и воздушных судов и пр.

14.12.2017 За несвоевременную уплату имущественных налогов ежедневно начисляются пени.
1 декабря истек срок уплаты налога на имущество физических лиц, транспортного и земельного налогов за 2016 год. Со 2 декабря несвоевременно уплаченные налоги перешли в разряд задолженности. За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

14.12.2017 Многофункциональный центр Республики Алтай примет участие в Президентских выборах в 2018 году.
13 декабря 2017 года, председатель Избирательной комиссии Республики Алтай Дмитрий Степанов и директор АУ РА «МФЦ» Ирина Чехова провели рабочую встречу по   организации предстоящих выборов Президента Российской Федерации в марте 2018 года через офисы многофункциональных центом «Мои документы» Республики Алтай

14.12.2017 Обмен опытом с сотрудниками московского МФЦ.
Сотрудники московского многофункционального центра с рабочим визитом посетили Республику Алтай, основной целью визита стало обсуждение актуальных вопросов развития системы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и обмен опытом.  

14.12.2017 Госуслуги смолоду
В целях популяризации электронных услуг, подведомственным учреждением Министерства экономического развития и туризма Республики Алтай многофункциональный центром г. Горно-Алтайска «Мои документы», в ноябре — декабре 2017 года  были проведены ряд мероприятий  информационного характера  для учащихся старших классов средней общеобразовательной школы №13 г. Горно-Алтайска и лицея № 6 г. Горно-Алтайска, но и с преподавателями и родителями школьников.

13.12.2017 Закон о регистрации недвижимости в действии.
С 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации). Этот закон предусмотрел создание Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) и единой учетно-регистрационной системы. В состав ЕГРН вошли сведения, содержащиеся до 01 января 2017 года в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав.

12.12.2017 За услугами Росреестра в МФЦ.
Кадастровая палата по Республике Алтай информирует о  прекращении приема и выдачи документов в офисах филиала с 20.12.2017г.

08.12.2017 Круглый стол посвященный Декаде инвалидов
В рамках Декады инвалидов в Республике Алтай объявленной с 04 по 10 декабря  текущего года,  Центром занятости Шебалинского района 06 декабря 2017 года  проведено мероприятие   в формате круглого стола по теме «Трудоустройство граждан с ограниченными возможностями в Шебалинском районе» с участием  представителей органов власти:  

08.12.2017 КАЖДЫЙ ОХОТНИК ДОЛЖЕН ЗНАТЬ…
Горный Алтай — один из самых живописных регионов нашей страны. Природа отличается живописной красотой, многообразием животного мира. В горах Алтай множество видов животных, являющихся объектами охоты.

Бесплатный договор купли-продажи жилой недвижимости — Word

Договор купли-продажи жилой недвижимости представляет собой обязывающий договор между покупателем и продавцом о передаче права собственности на недвижимость в обмен на цену продажи. В соглашении излагаются положения и условия, и его необходимо соблюдать, если не будут внесены поправки, до даты закрытия.

Продавцу рекомендуется потребовать от покупателя внесения залога в размере от 1% до 3% от продажной цены, который не подлежит возмещению, если покупатель расторгает соглашение.

После оплаты продавец должен предоставить покупателю квитанцию ​​о задатке.

Соглашение о покупке активов — используется для покупки ценных активов или имущества компании или частного лица.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение о покупке бизнеса – Для купли-продажи бизнеса и всех его активов и обязательств.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости – Для любого типа нежилой недвижимости рекомендуется использовать договор купли-продажи коммерческой недвижимости.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор купли-продажи земли – Для купли-продажи необработанной земли для коммерческого или жилого использования.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение о покупке акций – используется для покупки части или всего предприятия.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Процесс начинается с того, что покупатель делает предложение посредством договора купли-продажи.Соглашение обычно содержит цену вместе с условиями продажи, и продавец может отклонить или принять его. В случае принятия произойдет закрытие, на котором средства будут обменены, и покупателю будет представлен документ. Продажа считается завершенной, когда акт регистрируется в офисе регистратора на имя покупателя.

Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья за 2017 год, ниже приведены лучшие ресурсы для поиска дома для продажи

• Интернет  — 51 % продаж жилья покупатель нашел недвижимость в Интернете.Первые три (3) веб-сайта, на которых можно найти дом, — это Zillow.com, Realtor.com и Trulia.com соответственно.
• Агент по недвижимости – 30% продаж жилья, совершенных покупателем, нашли недвижимость с помощью лицензированного агента по недвижимости. В США около *3 миллионов лицензированных агентов (*Источник). Три (3) ведущих брокерских компании по недвижимости — это Century21, Keller Williams и Sotheby’s International Realty соответственно.
• Прочее  – 29 % включают друзей и родственников, которые информируют покупателя, видят вывеску во дворе и читают газету.Лучше всего, когда вы ищете дом, постоянно держать глаза и уши открытыми.

К сожалению, в мире недвижимости покупатель обнаружит, что гораздо проще попасть в резиденцию и попасть на частные показы, если у него есть письмо о предварительной квалификации. Это выписка из банка, которая показывает, что покупатель может получить финансирование в соответствии со своим текущим финансовым положением.

Другими словами, письмо о предварительной квалификации подтверждает, что покупатель может позволить себе купить недвижимость. В большинстве рыночных условий у покупателя не возникнет проблем с просмотром любого дома, выставленного на продажу.

День открытых дверей — это то, как покупатель «чувствует» рыночные условия в своем районе. Рекомендуется просматривать дома в пределах их ценового диапазона. Как только будет получено представление о том, что ищет покупатель, поиск можно сузить.

Заполняется покупателем или его агентом. С продавцом или его агентом свяжутся, когда стороны встретятся в определенное время в резиденции. Обычно продавец и его агент покидают помещение и дают покупателю 15-20 минут, чтобы осмотреть дом.

Если покупателю понравится дом, будет сделано предложение.

Соглашение о покупке также действует как письмо-предложение.У продавца будет возможность принять, отклонить или представить встречное предложение. Если продавец соглашается, договор купли-продажи будет подписан, и покупатель должен будет внести свой аванс (если таковой имеется).

Если соглашение заключено, продавец должен будет заполнить и предоставить покупателю формы раскрытия информации. Эти формы будут уведомлять продавца о любых проблемах или ремонте, необходимом в доме, а также о наличии каких-либо опасных веществ в собственности.

Независимо от того, что говорит вам продавец, проверьте дом сертифицированным инспектором в вашем районе. Сертифицированный инспектор — это человек, который, скорее всего, разбирается в проблемах с домами в этом районе и сможет сформулировать любые проблемы в помещении.

• Найдите сертифицированного инспектора (epa.gov) — если дом был построен до 1978 года, возможно, стоит проверить имущество у специалиста по свинцовой краске, который может сказать вам, есть ли какие-либо проблемы с интерьером. .Основная опасность свинцовой краски заключается в том, что со временем она может отколоться и треснуть, оставляя порошкообразное вещество, чрезвычайно токсичное, особенно для детей.

Советы по осмотру – Покупателю также лучше всего пройтись по дому и провести собственный осмотр по:

• Обход дома в поисках трещин в фундаменте;
• Проверить стропила на наличие дыр (из-за термитов) или общего гниения;
• Выйти на улицу после дождя; и
• Обратите внимание на детали потолка и все, что может свидетельствовать о прошлом затоплении, протечках или любом ремонте, который необходим.

Если финансирование было условием договора купли-продажи, покупателю придется обратиться в местное финансовое учреждение, чтобы подать заявку и получить финансирование для своего дома. Это широко известно как «ипотека», и в зависимости от рыночных условий может потребоваться до 20% первоначального взноса вместе с другими финансовыми обязательствами.

Оценка – При получении финансирования профессионал, известный как «оценщик», должен будет обосновать цену, которую платит покупатель.Это даст финансовому учреждению, предоставляющему финансирование, комфорт и безопасность, в которых они нуждаются, в случае, если покупатель больше не может позволить себе платеж по ипотеке.

После завершения финансирования можно запланировать закрытие.

Планирование закрытия должно быть сделано с местной титульной компанией. Компания, владеющая титулом, вытянет документ и проведет поиск документа, чтобы убедиться, что владение покупателем является юридически возможным.Все документы и юристы будут согласовывать с титульной компанией, и после завершения комплексной проверки будет назначено закрытие.

При закрытии все документы, раскрытия информации и средства будут переданы соответствующим сторонам. Это может показаться простым, но типичное закрытие может длиться от пары до нескольких часов в зависимости от сложности объекта. После завершения закрытия будет составлен акт с именем покупателя.

Документ является юридическим титулом на имущество, в котором указано, кто является владельцем.Это обычно подписывается при закрытии сделки, поскольку в большинстве штатов требуется нотариус, а затем может быть подано в Registry of Deeds в округе, где находится недвижимость.

Налоги на передачу – Если существует налог на передачу недвижимости, он обычно уплачивается во время регистрации акта. Если оплата налогов на передачу должна была быть разделена между покупателем и продавцом, что является обычным явлением, платеж должен был быть произведен при закрытии сделки.

После того, как документ был зарегистрирован в окружном регистраторе, продажа завершена.

Раскрытие информации — это заявление или приложение к договору купли-продажи, в котором раскрывается информация об имуществе. Раскрытие обычно указывается только в том случае, если это требуется местным, государственным или федеральным законодательством.

• Раскрытие сведений о краске на основе свинца – Федеральный закон, который требует от владельца собственности, построенной до 1978 года, , определить наличие сколов, отслоений или порчи краски в помещении. Поскольку частицы краски опасны для здоровья человека, это обязательное раскрытие информации, которое должно быть приложено к любому договору купли-продажи.
• Заявление о раскрытии информации о собственности  – требуется в каждом штате, хотя, если штат считается «Покупатель, будьте осторожны», продавец не несет юридической ответственности за предоставленную информацию.

Приложение обычно прилагается к договору купли-продажи, чтобы подробно описать непредвиденные обстоятельства, предусмотренные соглашением. Непредвиденные обстоятельства — это условие, которое должно быть выполнено, иначе условия всего соглашения могут быть недействительными. Ниже приведены наиболее распространенные условия, которые упоминаются в договорах купли-продажи.

Покупатель, остерегайтесь , или «предупреждение о покупателе» — это термин, используемый, когда законы штата не требуют, чтобы продавец упоминал материальные дефекты имущества. Таким образом, покупатель приобретает недвижимость на условиях «как есть».

Следующие штаты считаются покупателем, будьте осторожны : Алабама, Арканзас, Колорадо, Флорида, Индиана, Массачусетс, Миссури, Монтана, Нью-Гемпшир, Нью-Джерси, Вирджиния, Западная Вирджиния и Вайоминг.

1 – Доступ к шаблону желаемой недвижимости для записи договора купли-продажи

Загружаемые файлы на этой странице служат инструментом для документирования покупки недвижимости, когда право собственности на жилую недвижимость передается Покупателю после его или ее оплаты Продавцу этой собственности. Этот файл можно просмотреть с помощью изображения и/или загрузить с помощью кнопок в области заголовка в виде файла Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или Open Document Text (.odt). Примечание. Как Покупатель, так и Продавец должны указать свои инициалы внизу страниц со 2 по 8 для проверки правильности представленной информации.

2 – Представление Соглашения, Продавца, Покупателя и Заинтересованного Имущества

Первая статья «И. Стороны», выступит со вступительным заявлением к настоящему соглашению.Язык был разработан, чтобы установить намерение обеих сторон, поэтому потребуется некоторая информация, уникальная для ситуации, записанная там, где это уместно. Начните с указания Месяца, Двухзначного Календарного Дня и Двузначного Календарного Года, когда эти документы вступят в силу, используя первые две пустые строки в первом заявлении. Теперь обратим внимание на отдельные стороны, заключающие это соглашение: Продавца и Покупателя. Второе заявление будет содержать четыре пробела, которые следует использовать для идентификации Покупателя. Укажите полное имя лица, которое намеревается приобрести имущество Продавца, на пустом месте, прикрепленном к круглой метке «Покупатель». Следующие три пустых поля были включены, чтобы мы могли записать «Почтовый адрес», «Город» и «Штат» Покупателя, о котором сообщалось. Продавец также должен быть определен в этой части Соглашения. Обязательно введите полное имя владельца недвижимости в пустое поле с надписью «Продавец». Здесь нам также потребуется предоставить некоторую дополнительную информацию.Используйте следующие три поля для ввода почтового адреса, города и штата лица, продающего соответствующую жилую недвижимость. В следующей статье «II. Юридическое описание», мы сосредоточимся на Жилой недвижимости, которая будет продана Покупателю. Во-первых, мы должны определить, что это за тип собственности. Для этой цели был включен список элементов флажка. Отметьте флажок, который лучше всего определяет продаваемую недвижимость. Вы можете установить флажок «Дом на одну семью», «Кондоминиум», «Планируемая застройка (PUD)», «Дуплекс», «Триплекс», «Четырёхквартирный дом» или «Другое». Имейте в виду, что если вы отметите поле «Другое» в качестве описания этого свойства, вы должны указать определение в пустой строке, прикрепленной к этому выбору. В следующей области этой статьи должно быть пустое место с пометкой «Почтовый адрес». Укажите точное физическое местонахождение соответствующего жилого дома в этой строке. Это должно включать номер здания собственности, улицу/дорогу/маршрут и т. д. Имя, любой применимый номер единицы, район/город/округ, штат и почтовый индекс, где можно физически просмотреть и получить доступ к соответствующему имуществу.Мы продолжим работу с этим отчетом, указав «Информацию о налоговой посылке» в следующей доступной пустой строке. Эта информация может называться «Идентификатор участка» или «Налоговая карта и номер лота» в зависимости от округа, в котором он находится. Если эта информация недоступна, обратитесь к регистратору/регистратору округа по месту нахождения имущества, чтобы получить ее. Любое «Другое описание», связанное с продаваемым помещением, должно быть указано в последней пустой строке этого раздела. Статья «III.Личное имущество» позволит обеим сторонам определить любое Личное имущество (например, Блок кондиционирования воздуха), которое будет включено в Покупку официального Описания имущества, предоставленного в предыдущем разделе. Введите любой тип личного имущества, которое будет продаваться вместе с жилой недвижимостью, в пустые строки в этом разделе.

3 – Определение основных условий покупки недвижимости

Теперь мы должны определить условия этого соглашения, которое позволит Покупателю приобрести указанную Недвижимость у Продавца.Заранее убедитесь, что в этих документах есть точная запись даты вступления в силу, личности покупателя и продавца, а также документальное описание собственности. Если да, то найдите четвертую статью (с пометкой «IV. Задаток»). Используйте первое пустое место, представленное здесь, для записи суммы в долларах, которую Покупатель должен предоставить Продавцу для заключения настоящего Соглашения. Во втором пустом месте в этом разделе указывается последняя календарная дата, когда Покупатель может внести Задаток Продавцу, прежде чем нарушить это условие. Укажите месяц и двузначный календарный день в пустом месте после фразы «…Как рассмотрено», а затем двузначный календарный год в пустом месте после «20». Этот отчет должен продолжаться записью времени дня, в которое должен быть отправлен этот платеж, в двух следующих пустых полях и установкой флажка «AM» или «PM», чтобы указать соответствующий суффикс для этого времени. В некоторых штатах Задаток, необходимый для заключения настоящего соглашения, должен быть помещен в доверительное управление или условное депонирование. Если да, то отметьте первый чекбокс после слов «Любой задаток принят…». Если нет, то отметьте чекбокс перед жирным словом «Не является.Далее мы займемся фактической покупкой этого имущества. Найдите пятую статью («V. Цена и условия покупки»). В первом операторе были поставлены два пробела. Оба потребуют полной суммы покупки, необходимой для собственности. Начните с сообщения о том, сколько Продавец должен получить от Покупателя, чтобы освободить собственность от права собственности, численно на первом пустом месте после знака доллара. Затем напишите эту сумму в пустом месте в скобках перед словом «доллары». Это утверждение потребует от вас выбора одного из флажков под ним, чтобы завершить его.Если Покупатель представит Платеж наличными для покупки Жилой недвижимости у Продавца, то отметьте первое утверждение флажком. В этом заявлении также потребуется указать последнюю календарную дату и время, когда этот платеж должен быть сделан, чтобы считаться соответствующим Соглашению о покупке. Укажите эту информацию в пустых местах, предоставленных в варианте «Все наличные». Если Покупатель должен получить финансирование для приобретения соответствующей жилой недвижимости, отметьте флажок «Банковское финансирование.Этот выбор потребует, чтобы вы указали тип финансирования, который должен получить Покупатель, установив флажок, соответствующий элементу списка «Обычный заем», «Заем FHA (приложить необходимые дополнения)», «Заем VA (приложить требуемые дополнения)» или «Другой.» Если выбрано «Другое», укажите вариант финансирования, который покупатель получает, в предоставленной пустой строке. Если Покупатель должен получить финансирование, найдите пункт «C» в этом выборе. Запишите указанную Продавцом дату платежа, когда он или она должны получить Письмо, подтверждающее кредитоспособность Покупателя и возможность получения финансирования в отведенном для этого месте.Вам также нужно будет отметить флажок «Является», если это финансирование зависит от способности Покупателя продать отдельное имущество, или «Не является», если такие непредвиденные обстоятельства не применимы.

Пункт «D» продолжит этот вопрос, потребовав определения количества дней, в течение которых Продавец должен расторгнуть настоящее соглашение, начиная с Даты исполнения указанного выше Рекомендательного письма, путем направления Уведомления в письменной форме. Покупатель должен получить такое Уведомление в течение указанного здесь количества дней после того, как Покупатель не предоставил письменное уведомление о сроке платежа в пункте C.Если Продавец предоставляет Финансирование, необходимое Покупателю для покупки этой Недвижимости, отметьте флажок «Финансирование Продавцом». Здесь необходимо будет снабдить информацией несколько пунктов. Укажите «Сумму кредита» для позиции «А», «Первоначальный взнос», который Покупатель должен предоставить для позиции «В», Годовую «Процентную ставку», которую Продавец будет применять к позиции «С», Количество «Месяцев» или Ожидается, что «Годы» этого Финансирования охватывают пункт «D» и календарную дату, когда Покупатель должен предоставить подтверждение своей платежеспособности, в первые две пустые строки в пункте «E» и последнюю календарную дату, указанную Продавцом. может утвердить это доказательство до двух последних пробелов в пункте «Е.

4 – Запишите любое имущество, которое покупатель должен продать, чтобы завершить эту покупку

В некоторых случаях способность Покупателя выполнить перечисленные здесь условия будет зависеть от его или ее продажи собственности, которой он или она владеет. Это непредвиденное обстоятельство должно быть определено в «VI. Продажа другого имущества». Если такого имущества нет или деятельность Покупателя не будет считаться зависимой от такого события, отметьте пункт «Не должно зависеть от продажи другого имущества».    Если Покупатель будет зависеть от продажи своего имущества для выполнения настоящего соглашения, отметьте флажок «Зависит от продажи другого имущества», затем введите почтовый адрес, город и штат собственности Покупателя в первые три пробела. Количество «Дней с Даты вступления в силу», отведенное Покупателю (для достижения этой цели), должно быть записано в последнем пустом месте в этом заявлении.

5 – Обсудите факторы, относящиеся к закрытию этой покупки

Следующая статья («VII.Расходы на закрытие») определит, кто будет нести ответственность за покрытие расходов, связанных с закрытием сделки по продаже жилой недвижимости (например, налоги, окружные сборы и т. д.). Для этого мы отметим один из трех флажков («Покупатель», «Продавец» и «Обе стороны»), представленных в заявлении в этом разделе. Отметьте один из этих флажков, чтобы указать, кто будет нести ответственность за оплату расходов на закрытие этой покупки. Например, если и Покупатель, и Продавец согласились участвовать в покрытии Заключительных расходов, отметьте флажок «Обе стороны».Календарная дата и время суток, когда эта продажа жилой недвижимости должна быть завершена, будут указаны в статье «IX. Закрытие». Запишите месяц и двузначный календарный день этого закрытия в первой пустой строке, двузначный календарный год закрытия во втором пустом месте, затем время дня для этого закрытия в следующих двух пустых местах. Вы должны указать, является ли это «AM» или «PM», установив либо первый флажок, либо второй флажок (соответственно).

6 – Предоставление дополнительных фактов, влияющих на закрытие, по запросу

Оставшаяся часть этого документа посвящена предоставлению обширной информации об условиях этого соглашения.Настоятельно рекомендуется, чтобы обеим сторонам было предоставлено достаточно времени для ответственного изучения этой информации. Некоторые из этих статей также потребуют внимания. Первый из которых «X. Опрос», который дает Покупателю право получить Опрос имущества до Даты закрытия. Первое пустое место в этом разделе будет определять последний день, когда это будет разрешено, запрашивая, за сколько дней до закрытия такое действие должно быть завершено, прежде чем оно больше не будет разрешено. Таким образом, если Продавец не разрешает проведение Опроса, когда до закрытия остается три дня, введите число «3.” Если Покупатель ожидает, что Продавец устранит какие-либо дефекты за определенное количество дней до Закрытия, то укажите, за сколько дней до Закрытия, когда все такие исправления должны быть выполнены Продавцом, во второй пустой строке. Аналогичная задача будет у нас в «XII. Заголовок.» Начните с записи количества дней, которое есть у Покупателя после получения Отчета о поиске прав собственности, чтобы возразить (в письменной форме) по вопросам, которые он или она считает неприемлемыми, в первой пустой строке. Затем во втором пустом поле укажите количество дней с даты получения возражений покупателя, которые продавец имеет право рассматривать, и устранить проблемы, указанные в отчете о поиске по названию.В «XIII. Состояние объекта», мы должны определить последнюю Календарную дату, когда Покупатель может поручить Профессиональному осмотру помещения. Сообщите календарную дату и время, когда все такие проверки, инициированные покупателем, должны быть завершены, и больше не будет разрешено пустых строк, указанных в абзаце, начинающемся со слов «Поэтому покупатель должен иметь право…». Затем задокументируйте календарную дату и время. дня, когда Покупатель должен представить все Отчеты об осмотре имущества, содержащие проблемы, которые Продавец должен исправить до того, как Закрытие может быть завершено до пробелов в абзаце заявления, начинающемся со слов «После завершения всех осмотров…». Количество «Рабочих дней» после получения такого Отчета Продавцом, что позволит договориться об устранении любых проблем, возникших у Покупателя, которые были выявлены в Отчете о проверке. Если приемлемое решение не будет найдено в течение этого периода времени, настоящее Соглашение о покупке автоматически расторгается, и Задаток, уплаченный Покупателем, должен быть возвращен ему или ей (в полном объеме).

Статья «XV Оценка» будет направлена ​​на определение обязательств Покупателя при проведении Оценки Жилого Недвижимости. Если согласованная Цена покупки не зависит от оценочной стоимости имущества, отметьте первый пункт.

Если оценка показывает, что имущество нуждается в «Требуемом кредитором ремонте» или стоимость имущества меньше оценочной стоимости, отметьте второй флажок и запишите количество рабочих дней, которые позволят провести пересмотр этого контракта на пустое место перед словами «Рабочие дни.«Если переговоры невозможны, содержание этих документов прекращается и становится недействительным.

Теперь найдите статью «XVI. Закрытие». Задокументируйте окончательную Календарную дату, когда эта Продажа должна быть успешно зарегистрирована, используя два пустых места между термином «…Будет зарегистрирована» и словами «…Или ранее по взаимному соглашению («Закрытие»). Если настоящее Соглашение расторгнуто по его собственным условиям или в связи с невыходом на работу, запишите Количество дней с Даты расторжения, в течение которого Задаток, внесенный Покупателем, должен быть возвращен Покупателю.На свободном месте в разделе «XXIV. Применимое право».

В этих документах также будет указана конкретная дата истечения срока действия. Найдите «XXVIII. Срок действия предложения», затем используйте пустые строки, представленные здесь, чтобы указать окончательную календарную дату и время, когда это соглашение должно быть подписано или считается недействительным. Если Продавец не подписал эти документы к указанной здесь календарной дате, все выданные Задатки должны быть возвращены Покупателю, и эти условия будут считаться отозванными Продавцом.Во многих случаях потребуется раскрытие информации. Любые раскрытия информации, сопровождающие заполненные документы, должны быть надлежащим образом задокументированы. В статье «XXXI. Раскрытие информации», чтобы мы могли указывать статус таких вложений. Если сопровождающих Раскрывающих лиц не будет, то отметьте первый флажок («Нет прилагаемых дополнений или раскрытий…»). Если прилагаются Дополнения/Раскрытия, то отметьте второй флажок и перейдите к списку под ним. К этому выбору были добавлены четыре дополнительных флажка.Отметьте поле «Форма раскрытия сведений о красках на основе свинца», если будет приложено раскрытие информации о красках на основе свинца. Если есть дополнительные Дополнения, укажите название каждого из них в отдельной строке и отметьте соответствующий этой строке флажок. Если существуют какие-либо «Дополнительные положения и условия», которые будут применяться к Соглашению о покупке, определенные в этих документах, но не задокументированные в его содержании, укажите эту информацию в пустых строках в тридцать второй статье («XXXII. Дополнительные условия»).Если требуется больше места, вы можете продолжить работу с озаглавленным приложением, которое указано в «Раскрытие информации по статье XXXI».

7 – Настоящее Соглашение может быть подписано только сторонами

Эта документация может быть оформлена, а ее условия вступают в силу только после подписи Покупателя, Продавца и Агента с указанием даты. Эта задача будет решаться в «XXXIV. Подпись.» Только Продавец имущества, Покупатель имущества и Агент, занимающийся их сделкой, могут соответствовать этому разделу.

Область подписи продавца будет первой доступной. Предусмотрено достаточно места, чтобы два Продавца могли подписать и поставить дату на этом документе, однако, если их больше, обязательно добавьте дополнительные строки или предоставьте озаглавленное вложение с необходимыми подписями. Каждый Продавец должен записать Календарную Дату Подписания, Подписать свое Имя и Печатать свое Имя, используя строки с пометками «Дата», «Подпись Продавца» и «Печать имени». Область после этого была зарезервирована для подписи покупателя.Покупатель должен указать Дату подписи в строке «Дата», затем расписаться в строке «Подпись покупателя» и указать свое имя в строке «Печать имени» под своей подписью. Если Покупателей больше двух, убедитесь, что их Подписи предоставлены либо с помощью программы редактирования, чтобы добавить больше строк, либо предоставив четко обозначенное вложение с необходимыми Подписями. Последняя область будет принимать календарь «Дата» подписания, «Подпись агента» и распечатанное имя агента.Пустых строк будет достаточно для двух агентов, чтобы поставить эти предметы. Если Агентов больше двух, то к данному документу должно быть приложено приложение с этими дополнительными подписями.

Если покупатель или продавец не нарушают или не выполняют условия договора купли-продажи, он не может быть расторгнут, если и покупатель, и продавец не согласны. Большинство договоров купли-продажи расторгаются по следующим причинам:

• Неуплата депозита
• Дефекты материалов (обнаруженные при осмотре здания)
• Аннулирование в период непредвиденных обстоятельств
• Неполучение финансирования
• Взаимное соглашение

Если прекращение договора согласовано между покупателем и продавцом, большинство агентов по недвижимости требуют, чтобы оба санкционировали письмо о прекращении, прежде чем высвобождать депонированные средства.

Бесплатный договор купли-продажи жилья в Индиане — Word

Соглашение о купле-продаже жилья в штате Индиана является юридически обязывающим договором между продавцом и покупателем жилой недвижимости. Этот контракт охватывает все элементы продажи имущества, включая цену, состояние имущества, осмотры, условия закрытия, права и обязанности обеих сторон, среди других важных условий. Обе стороны должны подписать соглашение, но только после того, как продавец примет предложение покупателя и будут согласованы все условия.Продавец также обязан предоставить покупателю форму раскрытия информации с указанием различных дефектов материала и соответствующей информацией, относящейся к имуществу.

Индиана Доц. риелторов – Adobe PDF

Информация о краске на основе свинца . Дома, построенные до 1978 года, могут содержать краску на основе свинца, поэтому продавцы должны сообщать эту информацию всем потенциальным покупателям, заполнив эту форму, установленную федеральным законом.

Раскрытие информации о продажах жилой недвижимости продавца (форма 46234)  (§ 32-21-5-7) — это всеобъемлющая форма раскрытия информации, которую должен заполнить продавец жилой недвижимости и представить любому потенциальному покупателю.Форма раскрытия информации о продажах жилой недвижимости Продавца позволит покупателю узнать о любых дефектах, проблемах или другой информации*, о которой ему следует сообщить до заключения договора купли-продажи.

*Важно отметить, что существует отдельный закон в отношении имущества, находящегося в ведении товарищества собственников жилья (§ 32-21-5-8.5), который требует от продавца предоставить покупателю копию зарегистрированных управляющих документов, заявление оценок, а также информацию об управленческих услугах ТСЖ.В форме раскрытия информации продавца необходимо отметить поле рядом с вопросом, касающимся ТСЖ, и необходимую информацию следует ввести в раздел дополнительных комментариев или включить в качестве дополнения.

Соглашение о коммерческой покупке – Использование между покупателем и продавцом для покупки коммерческой недвижимости.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Бесплатное соглашение о купле-продаже жилья во Флориде — PDF

Соглашение о купле-продаже жилья во Флориде — это документ, используемый для определения условий сделки между продавцом жилой недвижимости и покупателем.Условия соглашения будут обсуждаться обеими сторонами, как и цена. Эти вещи должны произойти до подписания договора купли-продажи; однако финансирование (если применимо к покупателю) может быть обеспечено только подписанным соглашением. После подписания документа соглашение может быть расторгнуто только при согласии обеих сторон. Флорида, как и большинство штатов, требует, чтобы продавцы жилой недвижимости уведомляли потенциальных покупателей о состоянии собственности, то есть о проблемах, дефектах и ​​любых других недостатках, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Агенты по продаже недвижимости во Флориде + Флорида BAR (FAR/BAR)  – Adobe PDF

Раскрытие информации о красках на основе свинца — раскрытие информации, требуемое федеральным законодательством для физических лиц, продающих недвижимость, построенную до 1978 года.

Форма раскрытия информации о собственности продавца (Johnson v. Davis, 480 So.2d 625). покупатель.Продавец обязан сообщить такие факты покупателю. Эта форма выявляет проблемы и дефекты в отношении состояния имущества и содержит разделы, касающиеся членства в ассоциации, экологических условий, ограничений по зонированию и других сведений, которые могут повлиять на заинтересованность покупателя в имуществе.

Резюме раскрытия информации о налоге на имущество – По закону (§ 689.261) продавцы обязаны предоставить заявление, уведомляющее потенциальных покупателей о том, что налоги на имущество могут увеличиться и что они могут связаться с оценщиком для получения дополнительной информации, если они того пожелают. Это резюме не включено в стандартную форму раскрытия информации об имуществе, и в договор купли-продажи следует включить следующее:

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО
РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ

ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ДОЛЖЕН ПОЛАГАТЬСЯ НА ТЕКУЩИЕ НАЛОГИ ПРОДАВЦА НА ИМУЩЕСТВО В КАЧЕСТВЕ СУММЫ НАЛОГОВ НА ИМУЩЕСТВО, КОТОРУЮ ПОКУПАТЕЛЬ МОЖЕТ БЫТЬ ОБЯЗАН УПЛАТИТЬ В ГОД, ПОСЛЕДУЮЩИЙ ПОКУПКИ. СМЕНА СОБСТВЕННИКА ИЛИ УЛУЧШЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ВЫЗЫВАЕТ ПЕРЕОЦЕНКУ ИМУЩЕСТВА, ЧТО МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К БОЛЕЕ ВЫСОКИМ НАЛОГАМ НА ИМУЩЕСТВО.ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ КАКИЕ-ЛИБО ВОПРОСЫ ОТНОСИТЕЛЬНО ОЦЕНКИ, ОБРАЩАЙТЕСЬ ЗА ИНФОРМАЦИЕЙ В ОКРУЖНОЙ ОТДЕЛ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА.

Радоновый газ (Ф.С. § 404.056(5)) – требуется, чтобы уведомление было предоставлено по крайней мере в одном документе, форме или заявлении, оформленном во время или до заключения договора купли-продажи любого здания.

Соглашение о коммерческой покупке – Используется в качестве официального соглашения между покупателем и продавцом для сделок с коммерческой недвижимостью.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

От предложения до подписания и все, что между ними

Это не просто очередная стопка утомительных документов: в договоре о недвижимости изложены все детали одной из самых крупных покупок в вашей жизни.

Он содержит цену покупки, дату и детали закрытия, любые непредвиденные обстоятельства и многие другие важные детали.

Чтобы вооружить вас знаниями, необходимыми для быстрого и безболезненного закрытия сделок, мы поговорили с отраслевыми экспертами с многолетним опытом, которые помогут вам в заключении договора с недвижимостью на каждом этапе.

Мы заполним договор, и мы используем формы, которые являются стандартными для нашего правления в той области, где мы работаем. Мы заполняем условия, которые покупатель пытается выполнить — дата закрытия, сумма предложения, первоначальный взнос, финансирование и тому подобное. Затем мы отправляем его продавцу, у которого обычно также есть агент, работающий от его имени, а затем, как только все стороны соглашаются и он подписывается всеми — только тогда он становится обязательным.

Что такое договор недвижимости?

Договор с недвижимостью – это юридический документ, в котором излагаются условия и детали сделки с недвижимостью.Проще говоря, «это инструмент для обеспечения продажи дома покупателю», — объясняет Мария Реймер, агент по продажам в Джексонвилле, штат Флорида. Самый распространенный тип — договор купли-продажи (подробнее об этом позже).

Как правило, «агент, работающий на покупателя, пишет контракт», — объясняет Реймер. В некоторых случаях (например, если покупатель не представлен агентом) вместо него договор может составить юрист.

Основная цель договора с недвижимостью — четко определить ожидания покупателя и продавца и защитить их обоих в процессе покупки.

«Мы заполняли контракт и использовали формы, которые являются стандартными для нашего совета директоров в той области, где мы работаем», — объясняет Реймер. «Мы заполняем условия, которые покупатель пытается выполнить — дату закрытия, сумму предложения, первоначальный взнос, финансирование и тому подобное. Затем мы отправляем его продавцу, у которого обычно также есть агент, работающий от его имени, а затем, как только все стороны соглашаются и он подписывается всеми — только тогда он становится обязательным».

Давайте разберем этот процесс в деталях:

Шаг 1: Предложение

Официальная форма предложения готовится агентом покупателя по недвижимости (или юристом) и передается продавцу для принятия или возражения.Среди прочего, предложение будет включать описание сторон и собственности, предложение цены покупки, сумму задатка, предполагаемую дату закрытия и любые непредвиденные обстоятельства покупателя.

Шаг 2: Продавец рассматривает предложение

Продавец принимает или отклоняет предложение. Если продавец возражает против предложения, продавец или его листинговый агент отправит встречное предложение покупателю, чтобы он также принял или отклонил его. Счетчик может включать изменения или модификации одного или нескольких компонентов предложения, таких как цена покупки, затраты на закрытие или непредвиденные обстоятельства.

Шаг 3: Предложение принято!

Это сделка! Или нет. Как только продавец принимает первоначальное предложение или покупатель принимает встречное предложение, оно становится юридически обязывающим договором, и и покупатель, и продавец работают над соблюдением условий, изложенных в договоре. Если покупатель и продавец не могут договориться по всем условиям, изложенным в оферте, договор не заключается.

Итак, как быстро переговоры и предложение превращаются в подписанный, юридически обязывающий контракт? Довольно быстро, говорит Питер Чикурис, самый продаваемый агент в Сент-Луисе.Санкт-Петербург, Флорида, который продал на 75% больше недвижимости в Санкт-Петербурге, чем средний агент. Если есть только один покупатель, подающий предложение о недвижимости, «в большинстве случаев сделка согласовывается в течение первых 24 часов», — говорит Чикурис.

В ситуации с множественными предложениями «во многих случаях продавец выставит недвижимость на рынок на срок от 24 до 72 часов, зная, что у него агрессивно оцененная недвижимость». По истечении времени, отведенного для поступления нескольких предложений, продавец примет решение на основе лучшей цены и даты закрытия.

«После того, как предложения поступают на рассмотрение, обычно в течение 24 часов появляется обязательство и подписанный контракт», — добавляет Чикурис.

Расшифровка договора недвижимости: части и части

Если у вас нет опыта работы в сфере недвижимости или с покупкой недвижимости, вы, вероятно, понятия не имеете, что означают многие условия в договоре о недвижимости. Давайте начнем с самых важных вещей, которые нужно знать, а затем углубимся в дополнительные.

Полные юридические названия

Контракт будет включать полные, юридические имена покупателей и продавцов.

Сведения о собственности

Основная информация будет включать адрес собственности.

Цена, которую покупатели заплатят за дом

«Цена важнее всего, — говорит Чикурис. Когда дело доходит до этого, лучшая или самая высокая цена обычно (но не всегда) побеждает, особенно когда предложений несколько.

Попросите своего агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка. Таким образом, вы можете оценить, устанавливает ли продавец цену выше или ниже рыночной стоимости, и выработать стратегию, сколько предложить соответственно.

Время

Другим важным аспектом договора с недвижимостью является график периода проверки, дата закрытия и любые другие важные даты в сделке.

Обычно следующим шагом после подписанного предложения является осмотр дома, отмечает Шикурис. После того, как проверка была проведена и пройдена, «это на одно непредвиденное обстоятельство меньше для контракта, и это укрепляет контракт. Все идут к закрытию».

Всадники

Дополнение, также известное как дополнение, представляет собой дополнение к договору о недвижимости, которое изменяет его в зависимости от уникальных обстоятельств отношений каждого покупателя и продавца.Они создаются для защиты конкретных потребностей сторон, участвующих в сделке.

По словам Чикуриса, некоторые из самых популярных райдеров, которые он видел связанными с договорами о недвижимости, включают:

• Раскрытие правил и положений ассоциации домовладельцев, если они применимы к собственности
• Заявка Федерального управления жилищного строительства (FHA), особенно распространенная среди покупателей жилья впервые, указывает, что покупатель будет получать ипотечный кредит через FHA. Ссуда ​​FHA обеспечивает дополнительную финансовую защиту для кредитора в случае, если покупатель перестанет платить по ссуде, и дом входит в потерю права выкупа.

Непредвиденные обстоятельства

Непредвиденные обстоятельства — это список требований или условий, которые должны быть выполнены перед закрытием. По сути, договор зависит от этих пунктов, и без них покупатель (или, в некоторых случаях, продавец) может отказаться от договора без штрафных санкций.

Некоторые общие непредвиденные обстоятельства включают получение покупателем ссуды для финансирования покупки, продажу покупателем своего текущего дома, ремонт дома или пересмотр контракта, если во время осмотра дома возникают какие-либо серьезные проблемы, а также оценку дома, равную или превышающую цену продажи. цена.

Давайте разберем и объясним различные типы непредвиденных обстоятельств:

Финансирование

Иногда его также называют непредвиденным обстоятельством ипотечного кредита. Непредвиденное финансирование создается, чтобы дать покупателю время для обеспечения финансирования новой покупки. Это устанавливает временные рамки для покупателя, чтобы подать заявку на кредит и получить деньги, необходимые для продолжения покупки. В зависимости от условий и покупатель, и продавец могут сохранить определенные средства защиты в связи с этим непредвиденным обстоятельством.

Осмотр

Непредвиденные обстоятельства инспекции существуют, потому что период инспекции может выявить некоторые серьезные проблемы, которые могут потребовать переговоров о цене покупки или полного отказа от сделки.

Иногда в предложении будет указано, что покупатель приобретет недвижимость как есть, потому что она более желательна для продавца; однако, если инспекция обнаружит серьезную проблему, связанную с крышей, системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехникой или даже структурной проблемой, двери для переговоров могут быть вновь открыты, в зависимости от условий контракта.

Если покупатель все еще хочет приобрести недвижимость, цена, скорее всего, будет согласована, чтобы покупатель не удерживал полную рыночную цену за дом, который нуждается в капитальном ремонте.Точно так же продавец поймет, что результаты проверки, вероятно, должны быть раскрыты следующему покупателю независимо от исхода этой продажи.

Здесь опыт агента может иметь решающее значение. «Когда у вас есть пара агентов, которые понимают обстоятельства и могут объяснить это обеим сторонам, это может быть решено и проработано. Затем сделка продвигается вперед», — сказал Шикурис.

Оценка

Оценка дома — это официальная профессиональная оценка стоимости дома лицензированным оценщиком.Кредиторы требуют оценки, чтобы они не одолжили покупателю больше, чем стоит дом. Непредвиденные обстоятельства оценки позволяют покупателю отказаться от сделки, если оценка оказывается ниже покупной цены. Как покупатель, вы, как правило, хотите, чтобы оценочная стоимость вашего потенциального дома была равна или превышала покупную цену.

Право собственности и залоговое право

Поиск прав собственности проводится для того, чтобы убедиться, что сторона, продающая дом, действительно является законным владельцем собственности и имеет все права на ее продажу.Если при поиске по титулу будут обнаружены какие-либо претензии или залоговые права в отношении собственности, их необходимо будет разрешить.

Продажа дома

Непредвиденный случай продажи дома вступает в игру, когда покупатель уже владеет домом и хочет купить новый. В условиях обычно указывается, что они должны сначала продать существующий дом, прежде чем покупать новую недвижимость. А если они не смогут, сделка, скорее всего, сорвется, чтобы защитить покупателя от необходимости платить два ипотечных кредита.

Оговорка об исключении

Оговорка о выкупе — это непредвиденное обстоятельство, которое выгодно продавцам, предоставляя им защиту от непредвиденных обстоятельств, связанных с продажей дома.

Оговорка об исключении обычно позволяет продавцу продолжать рекламировать свою собственность (или, по крайней мере, принимать предложения), даже если он заключил соглашение с покупателем с учетом непредвиденных обстоятельств продажи дома. Если продавец получает более выгодное предложение, он может дать текущему покупателю определенный период времени (обычно около 72 часов), чтобы либо исключить это непредвиденное обстоятельство из контракта, чтобы сделать свое предложение более привлекательным, либо полностью отказаться от договора купли-продажи.

Заявления и гарантии

Все договоры о недвижимости содержат заверения и гарантии, условия, которые относятся к фактам, представленным в документе продавцом о состоянии и характеристиках имущества.

Например, продавцы обычно заявляют, что им не известно о просроченных кредитах; угроза или предполагаемый судебный процесс; или текущие, ожидающие или предлагаемые специальные оценки через так называемый гарантийный договор.

Детали финансирования покупателя

В договоре о недвижимости будет указано, как покупатель планирует финансировать недвижимость, будь то за счет ипотеки, полностью наличными или (в редких случаях) принимая на себя ипотеку продавца.

Задаток

Задаток – это задаток, вносимый покупателем в знак добросовестности при подписании контракта.Как правило, это часть первоначального взноса покупателя, который он платит, когда дом передается по контракту, а не при закрытии, и сумма может быть согласована между покупателем и продавцом.

В области Шикуриса: «Обычно при сделке наличными предпочтительнее задаток в размере 10% от покупной цены». Это может сильно различаться в зависимости от того, где вы живете; в некоторых регионах задаток может составлять фиксированную сумму в 500 долларов.

«На недвижимость, которая финансируется, я вижу от 2000 до 10 000 долларов [задаток] в зависимости от стоимости собственности», — говорит Чикурис.

Соображения (т. е. приспособления и приборы)

Вознаграждения являются ключевым элементом договора с недвижимостью и просто означают любую ценность, которая обменивается в рамках сделки или соглашения, что чаще всего означает деньги. Однако бывают случаи, когда предлагаются альтернативные формы вознаграждения, например, существенный материальный предмет.

Покупатели могут использовать соображения, чтобы включить в сделку определенные предметы мебели, которые, например, продавец обычно берет с собой.И в одном случае Шикурис предложил покупателю лодку вместо денег!

Налоги на недвижимость

В большинстве сделок и покупатель, и продавец платят налоги на имущество, подлежащие уплате в момент закрытия сделки. В зависимости от штата и от того, подлежат ли уплате налоги в начале или в конце года, либо продавец платит пропорциональную сумму, покрывающую время, которое они прожили в доме с начала текущего налогового года, либо покупатель должен будет предложить пропорциональную сумму, покрывающую период с момента покупки до конца текущего налогового года.

Возможность завершения

Опцион — это временной интервал, в течение которого покупатель принимает обязательное для исполнения решение выполнить или расторгнуть договор с недвижимостью (обратите внимание, что на сегодняшних рынках продавцов это не является обычным явлением).

Страхование титула

В условиях договора может быть указано, кто будет платить за титульное страхование кредитора (обязательно) и покупателя (не обязательно, но рекомендуется).

Затраты на закрытие

Расходы на закрытие — это любые дополнительные сборы, помимо покупной цены, необходимые для передачи дома покупателю, такие как страхование правового титула, нотариальные сборы и налог на передачу, и это лишь некоторые из них.В соглашении о покупке будет указана информация о том, кто оплачивает какие затраты на закрытие, а не сами общие суммы.

Ответственность за оплату расходов на закрытие — покупатель или продавец — зависит от штата и от сделки к сделке. Агент по недвижимости может лучше всего проконсультировать по рыночным стандартам стоимости закрытия и о том, могут ли они быть согласованы между покупателем и продавцом. Как правило, затраты покупателя на закрытие составляют в среднем от 2% до 5% от покупной цены.

Подписи

После согласования всех вышеперечисленных условий и подписания контракта каждой стороной он становится юридически обязывающим. В этот момент, если покупатель отказывается от договора без объяснения причин, его задаток может быть конфискован, а в некоторых случаях продавец или покупатель могут подать в суд друг на друга.

Типы договоров с недвижимостью

В сфере договоров с недвижимостью используются три основных типа в зависимости от конкретной договоренности.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи является наиболее распространенным типом договора о недвижимости, который используется, когда покупатель покупает дом у продавца.

Договор купли-продажи включает все описанные выше компоненты договора и может подпадать под одну из трех основных категорий:

• Договор купли-продажи с участием государства/объединения: это, скорее всего, то, что агент по недвижимости будет использовать при составлении договора договора купли-продажи на основе местных правил ассоциации риэлторов®.
• Общий договор купли-продажи: это упрощенная, сжатая версия договора с государством/ассоциацией, обычно выбираемая, когда покупатель имеет дело напрямую с продавцом, а не через агента по недвижимости.
• Договор купли-продажи конкретного объекта: этот тип договора используется для нетрадиционных объектов недвижимости, таких как мобильные дома и свободная земля.

Договор уступки недвижимого имущества

Это тип контракта, который инвестор может использовать для покупки прав на имущество с намерением переуступить контракт другому покупателю, предлагающему более высокую цену.

Существует большой рынок оптовой торговли недвижимостью, когда покупатели и продавцы используют договор об уступке недвижимости.Обычно фиксирующий верх продается как есть в оптовой ситуации, поэтому инвестор получает прибыль, не внося никакой работы в дом.

Договор аренды

Договор аренды – это соглашение между собственником имущества и арендатором или арендатором. Договор аренды включает важные детали, которых нет в договоре купли-продажи, например, сколько стоит арендная плата и как часто она подлежит оплате, кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг, требования к залогу, штрафы за просроченные платежи по аренде и кто несет ответственность за ремонт. к собственности.

Что касается ремонта, в договоре аренды обычно указывается, что арендатор несет ответственность за своевременное сообщение о нем, а арендодатель также несет ответственность за их быстрый ремонт. Это также не позволит арендатору самостоятельно вносить какие-либо серьезные изменения в имущество, включая покраску стен или установку бытовой техники без разрешения арендодателя.

Теперь, когда вы знаете все тонкости договора с недвижимостью, вы можете продолжать с уверенностью, что ваше предложение будет сильным, и у вас будут все основания для безупречной сделки.

Часто задаваемые вопросы о договорах с недвижимостью

Кто платит за договор недвижимости?

Когда покупатель работает с агентом по недвижимости, с агента не взимается плата за составление договора самостоятельно. (Агент берет комиссию за продажу.) Однако, если вы представляете себя и нанимаете юриста для составления договора, вы можете рассчитывать на оплату этих услуг.

Нужно ли нотариальное заверение?

Нет, договор на недвижимость обычно не требует нотариального заверения.

Когда он становится юридическим документом?

После того, как продавец принимает первоначальное предложение или покупатель принимает встречное предложение, документ становится юридически обязывающим контрактом.

Источник изображения заголовка: (расфокусировка/Shutterstock)

Все, что вам нужно знать

Договоры с недвижимостью необходимы для юридически обязывающих сделок с недвижимостью. Существуют различные типы договоров с недвижимостью, и каждый из них имеет свое собственное использование и положения.3 минуты чтения

Договоры с недвижимостью необходимы для юридически обязывающих сделок с недвижимостью. Существуют различные типы договоров с недвижимостью, и каждый из них имеет свое собственное использование и положения.

Формы и контракты

Все сделки с недвижимостью требуют правильно оформленных договоров и бланков.В основном существует четыре типа договоров в сфере недвижимости:

• Договор купли-продажи
• Договор аренды 
• Договор купли-продажи 
• Доверенность

Чтобы иметь юридическую силу, контракты на недвижимость должны быть заключены в письменной форме, и их должны подписать как покупатель, так и продавец. Хотя доступны шаблоны «сделай сам», часто стоит заручиться услугами опытного агента по недвижимости или адвоката по недвижимости.

Условия договора о недвижимости

Ниже приведены типичные условия договора на недвижимость.

Финансовые условия 

Большинство людей берут ипотечный кредит на покупку дома, поэтому в предложении о покупке должно быть указано, что предложение зависит от получения адекватного финансирования. Полезно исследовать процентные ставки и получить предварительное одобрение ипотеки, если это возможно. Покупатели должны указать в контракте, нужно ли им получить определенный тип кредита, чтобы заключить сделку, например, кредит VA или FHA.

Если покупатель может заплатить за недвижимость наличными, он или она должны заявить об этом заранее, потому что это делает привлекательное предложение для продавцов.Если кому-то не нужно получать ипотечный кредит, более вероятно, что сделка состоится и закрытие произойдет вовремя, поэтому продавцы могут быть более заинтересованы в ведении бизнеса с тем, кто платит наличными.

Помощник продавца

Покупатели должны указать в своем предложении, хотят ли они, чтобы продавец оплатил часть или все расходы по закрытию сделки. Это может быть указано как сумма в долларах или процент от покупной цены.

В контрактах должно быть указано, кто оплачивает конкретные затраты на закрытие. В соглашении должно быть указано, несет ли покупатель или продавец общие сборы, связанные с покупкой, например следующие: 

• Плата за условное депонирование 
• Страхование титула
• Плата за поиск названия 
• Нотариальные сборы 
• Налог на передачу
• Плата за регистрацию

Агент по недвижимости может сказать вам, кто обычно платит каждый из этих сборов в вашем регионе.

Домашняя инспекция

Включите в свое предложение возможность осмотра дома на случай непредвиденных обстоятельств. Если проверка показывает серьезные и/или дорогостоящие дефекты в собственности, пункт об инспекции дома позволяет покупателю отказаться от сделки. В некоторых частях США осмотр дома проводится до заключения договора купли-продажи. В этих областях инспекции не являются непредвиденными обстоятельствами контракта.

Светильники и приборы

Недостаточно (или юридически обязательно) иметь устное соглашение, если продавец хочет, чтобы какие-либо бытовые приборы или приспособления были частью покупки.Это могут быть посудомоечные машины, холодильники, стиральные машины и сушилки. В контракте должно быть указано, какие приспособления и приборы поставляются с покупкой недвижимости.

Дата закрытия

Общие сроки завершения покупки варьируются от 30 до 60 дней. На время закрытия могут повлиять некоторые вопросы, в том числе оставшиеся сроки аренды или необходимость найти новое место жительства продавцу.

Иногда может потребоваться короткое время закрытия, например две недели. Однако часто бывает трудно справиться со всеми непредвиденными обстоятельствами и получить все необходимые документы и средства за такой короткий промежуток времени.

Продажа существующего дома

Существующие домовладельцы, которым нужны деньги от продажи этого дома для покупки недвижимости, которую они делают, должны включить это непредвиденное обстоятельство. По сути, это означает, что они сделают покупку, как только их нынешнее место жительства будет продано. Также должны быть указаны разумные временные рамки для продажи дома, потому что продавец не захочет убирать дом с рынка на неопределенный срок, пока покупатель пытается продать свою собственность.

Несмотря на то, что в контракт с недвижимостью включается множество других факторов, большинству людей не нужно беспокоиться обо всех второстепенных деталях, когда они имеют дело с агентом по недвижимости.Агенты обычно используют стандартные формы для заполнения.

Если вы хорошо разбираетесь в терминологии и правилах, касающихся недвижимости, вы можете понимать договоры с недвижимостью достаточно, чтобы заключать сделки самостоятельно. Тем не менее, есть много квалифицированных специалистов по недвижимости, которые могут помочь обычному человеку, желающему купить или продать недвижимость. Они могут объяснить условия контракта простым для понимания языком, чтобы неспециалисты могли понять сделку, в которую они заключают.

Если вам нужна помощь с контрактами на недвижимость, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb или от их имени.

контрактов на недвижимость, изменяющихся во Флориде 1 ноября 2021 года

Опубликовано 30 сентября 2021 г. Дженнифер Коддинг

Недавно объявленные изменения к договору купли-продажи между риелторами Флориды и адвокатами Флориды вступят в силу 1 ноября 2021 года.Покупатели и продавцы увидят многочисленные изменения предыдущего контракта. Будут добавлены семь обновленных райдеров и три совершенно новых райдера, включая проверку плесени, сезонную / отпускную аренду и раскрытие информации о темпах.

Новый контракт расширяет определение «утверждения кредита», включая в него покупателя, получившего одобрение на финансирование, а также кредитора, получившего удовлетворительную оценку, если таковая требуется, до истечения «периода одобрения кредита». Кроме того, теперь покупатели могут отложить информирование продавцов об одобрении их кредитов до конца «периода одобрения кредита».В то время как старый контракт требовал, чтобы покупатель незамедлительно уведомлял продавца об утверждении кредита.

«Личная собственность» была переопределена и теперь включает термостаты, дверные звонки, настенные крепления для телевизоров, крепежные детали для телевизоров, ключи от почтовых ящиков, элементы защиты от шторма и оборудование. Домофоны были удалены из определения.

Кроме того, новый контракт уточняет определение «закрытия», требуя, чтобы все закрывающие документы и средства, необходимые для закрытия, были получены и собраны закрывающим агентом.Требования к доставке Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) также сократили продление даты закрытия с десяти до семи дней в новом контракте.

С 1 ноября текстовые сообщения перестанут быть приемлемым способом передачи уведомлений, поскольку они считаются ненадежным способом подтверждения доставки уведомления. Все уведомления должны быть доставлены лично или по почте, факсу или электронной почте.

Своевременная редакция, которая расширила определение форс-мажора, включает различные случаи, которые мы стали называть нашей «новой нормой».Новое определение включает в себя «действия и распоряжения правительства, приостановку работы правительства, эпидемии или пандемии».

Если вам нужна помощь в сделках с недвижимостью или судебных разбирательствах, у Massey Law Group есть команда опытных юристов, готовых облегчить вам этот процесс. Посетите нашу веб-страницу и запланируйте консультацию для получения дополнительной информации.

Контракты на продажу недвижимости

Контракты по продаже недвижимости

Каждую осень первокурсники юридических факультетов учил, что земля «уникальна».«Наша правовая система рассматривает земли отдельно от других видов собственности и договоров купли-продажи земли отличается от других видов договоров.

Продажа недвижимости состоит из двух фаз:

1.    Фаза «контракт», на которой стороны договариваются об условиях, на которых будет происходить продажа; и

2.    «Закрытие», когда земля переданы покупателю.

Эта презентация будет посвящена первом этапе и изучить требования, присущие договорам купли-продажи недвижимости, обсудите самые основные обязанности продавца в сделка с недвижимостью и обсудить средства правовой защиты в случае нарушения договора купли-продажи земли договор.

            Для приведения в исполнение договор купли-продажи земли должны соответствовать Статуту о мошенничестве , который обычно требует, чтобы эти договора заключаются в письменной форме и подписываются сторонами. Обратите внимание, что это письмо помимо документа, по которому осуществляется фактическая передача, т. известный как «дело».

Договор купли-продажи недвижимости должен включать все условия, с которыми стороны желают согласиться, но должны, как минимум:

· Перечислите имена вовлеченных сторон в продаже ;

· Идентифицировать земельный участок с разумная уверенность ;

· Укажите условия перевода ; и

· Укажите цену продажи

Земля может быть передана или продана без письменный договор, но действие Статута о мошенничестве заключается в том, что устный соглашение о продаже недвижимости не будет иметь силы, чтобы заставить стороны идти через с предполагаемой продажей.Однако существует исключение, когда стороны по существу «осуществили» передачу. Если покупатель осуществляет оплату (даже частичная оплата) продавцу после устного договора И берет на себя управление земли или вносит существенные улучшения в землю, то договор будет подлежат исполнению, несмотря на отсутствие письменного соглашения.

Например, предположим, что Стив соглашается продать Джейсону его дом с 4 спальнями площадью 3000 квадратных футов за 400 000 долларов. Джейсон предоставляет Стивен с 40 000 долларов наличными в качестве первоначального взноса Стивен дает ему ключи от квартиры. домой.Затем Джейсон ремонтирует дом, устанавливает светодиодное освещение и подключает электроэнергию. эффективный центральный кондиционер. Несмотря на то, что официального письма нет. документально оформить продажу дома, суд, скорее всего, поддержит продажу. То оплата, владение и улучшения делают само собой разумеющимся, что имело место соглашение между сторонами. Поскольку Статут о мошенничестве существует для обеспечения что мошеннические контракты не исполняются, это альтернативное свидетельство наличие соглашения удовлетворит стоящую за ним политическую причину.

Обязанности Продавца

Стороны могут договориться по существу любые условия, которые им нравятся в соглашении. Однако две основные обязанности вытекают из самого существа договора купли-продажи земли:

— То обязанность передать товарный титул

— То обязанность передать и освободить имущество в разумный срок после договор.

Товарный титул      

Каждый договор купли-продажи земли содержит подразумеваемое обещание, что при заключении сделки продавец передаст рыночное право собственности покупатель. Товарный титул свободен от сомнений или искажений и, таким образом, позволяет покупателю свободно использовать землю. Транспортное средство на рынке право собственности позволяет покупателю быть уверенным в том, что к ней не будут предъявляться претензии других лиц или держателей залога после покупки имущества.

            Название может быть непродаваемым для любого количество возможных причин. Один из таких примеров возникает, когда есть дефект в «цепочка титулов». Например, если продавец или предыдущий владелец имущество, имевшее его до того, как продавец не имел документации (в виде акта или судебного решения), устанавливающего его право собственности, неясно, что текущий продавец является истинным владельцем собственности.Таким образом, заголовок не рыночный. Другим примером может быть случай, когда продавец заложил или иным образом обременял имущество. Предполагается, что продавец удовлетворит все непогашенных залогов на момент закрытия. Третий пример может иметь место, когда продавец занимался незаконным строительством на территории или производил улучшения, запрещенные местными постановлениями о зонировании. Неспособность исправить это путем получения действительных сертификатов о проживании до закрытия представляет собой нарушение обязанности по передаче товарного титула.

            Сегодня большинство покупателей поиски и расследования, чтобы убедиться, что название является рыночным и / или может быть куплено титульное страхование, которое возмещает ей ущерб, если какой-либо дефект в праве собственности будет обнаружен позднее. раскрытый. Компании по титульному страхованию проведут тщательную проверку перед выдачей полисов убедитесь в отсутствии дефектов титула. Следовательно, покупатели, которые намереваются приобрести титульное страхование, часто отказываются от права собственности. расследование в страховую компанию. При этом титульное страхование не требуется по закону большинство банков требуют титульное страхование в качестве условия предоставления покупка денег ипотека.

            Чтобы исправить нерыночное название, Продавцу может быть предоставлено разумное количество времени для устранения дефектов. Если продавец не устраняет проблемы, покупатель может расторгнуть договор или получить конкретная производительность с понижением. Это означает, что покупатель все еще может купить землю, но будет иметь право на снижение покупной цены до учет нерыночного титула.

Время выполнения

            Хотя правило по умолчанию таково: закрытие должно быть произведено в разумные сроки, большинство договоров купли-продажи земли определяют даты закрытия.

            Даты закрытия, однако, как правило, не «жесткие» сроки. Незакрытие к дате закрытия не является всегда считается нарушением. Вместо этого, как только указанная дата закрытия проходит, сторона может направить своему контрагенту уведомление о том, что закрытие должно произойти в течение разумный срок, который часто истолковывается как 30 дней. Однако даже это может быть продлен, особенно когда продление обусловлено двумя факторами вне партийный контроль.

           Стороны могут настаивать на «жестком» закрытии даты, вставив формулировку «время имеет существенное значение» в дату закрытия пункты договоров.Партия, которая не готова, желают и могут закрыться в дату, указанную в графе «время имеет существенное значение» Причина будет считаться нарушением договора.

Справедливое преобразование

            Согласно доктрине справедливого преобразование, после подписания контракта покупатель становится «справедливым» владельцем имущества, даже если продавец остается «законным» владельцем до тех пор, пока закрытие.

Одно проявление справедливости конверсия применяется для распределения «риска потери» перед закрытием.Если имущество повреждено или уничтожено до перехода правового титула через по вине ни одной из сторон покупатель несет риск убытков. Так, если свойство получает ущерб не по вине какой-либо из сторон между договором и закрытия, продавец по-прежнему обязан приобрести недвижимость по контрактные условия. Покупатель, однако, имеет право на выручку от любого страховые выплаты домовладельцев, покрывающие эти убытки.

Также за счет справедливой конверсии, если покупатель умирает до даты закрытия, его наследники по-прежнему имеют право закрыть недвижимость.И наоборот, если продавец умирает до закрытия сделки, наследники продавца необходимо закрыть и передать недвижимость покупателю.

Средства правовой защиты

Когда продавец нарушает условия продажи земли контракт, покупатель имеет право на конкретное исполнение, что означает, что суд заставит продавца пойти на продажу. Это потому, что каждый земельный участок считается уникальным, и поэтому денежный ущерб не возмещается. считается достаточным, чтобы действительно дать покупателю выгоду от его сделки.Покупатель также может возместить денежный ущерб за другие нарушения, такие как оставление в собственности дольше, чем это разрешено по соглашению, или неустранение дефектов в праве собственности или невыполнение других обязательств по контракту.

Вместо конкретной производительности и соглашается, что покупатель может вместо этого выбрать расторжение договора. Rescission раскручивает реальный сделка с недвижимостью и восстанавливает как продавца, так и покупателя до их сделки позиции. Расторжение договора может также включать в себя возмещение привилегий, которые каждая из сторон возлагаются друг на друга.

            Если покупатель нарушает продавец имеет право на денежную компенсацию ущерба, чтобы компенсировать ее потери. Так как их очень трудно точно определить, договоры с недвижимостью часто предусматривают, что если нарушения покупателем, продавец может удержать авансовый платеж (иногда также называется «задаток») в качестве компенсации за потерю продажи. В то время как Национальная ассоциация риэлторов указывает, что задаток обычно составляет от 1 до 2% от покупной цены, она может быть существенно выше (до 10%) в некоторые рынки.Сумма задатка, конечно, является предметом переговоров между стороны.

В связи с уникальностью недвижимости, земли договоры купли-продажи, разнообразие уникальных правил и процедур.